Jedro

Sporna najemna pogodba je bila sklenjena februarja 2001, torej pred uveljavitvijo SZ v oktobru istega leta. ZSR, ki je prenehal veljati z uveljavitvijo SZ, najemnih razmerij ni urejal. Pa tudi na določbe SZ-1 se ni mogoče opreti. Ta namreč ureja le stanovanjska najemna razmerja, sporna garaža pa po pravilni presoji nižjih sodišč ni del toženčevega stanovanja.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

Občina K. je kot najemodajalka v letu 1991 s P. D. kot najemnikom sklenila najemno pogodbo, katere predmet je bila garaža v K., last najemodajalke. To garažo je nato občina leta 2003 prodala I. I. Ta je P. D. najemno razmerje odpovedal, nato pa, ker imenovani garaže ni izpraznil, izpraznitev zahteval s tožbo. Prvostopenjsko sodišče je njegovemu tožbenemu zahtevku ugodilo, pritožbeno sodišče pa je toženčevo pritožbo zoper takšno sodbo zavrnilo.

Sodbo sodišča druge stopnje toženec izpodbija z revizijo iz revizijskih razlogov zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter predlaga njeno spremembo in spremembo sodbe sodišča prve stopnje tako, da bo tožbeni zahtevek v celoti zavrnjen, podrejeno pa razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču druge stopnje v novo sojenje. Po njegovem prepričanju je materialno pravo zmotno uporabljeno iz več razlogov: ker je sodišče štelo, da je pisna odpoved najemnega razmerja z dne 13.11.2003 pravno veljavna, kar je v nasprotju z določbo 610. člena Obligacijskega zakonika(1) (v nadaljevanju OZ); ker ni upoštevalo 12. člena najemne pogodbe, s katerim kot način prenehanja najemnega razmerja ni predvidena neposredna odpoved ter je na ta način kršilo pogodbeno avtonomijo strank; ker je (zmotno) interpretiralo vsebino 12. člena najemne pogodbe, ki je povsem jasna in razlage sploh ne potrebuje in ker spornega razmerja ni presojalo po določbah Stanovanjskega zakona(2) (v nadaljevanju SZ-1), pa bi ga moralo, saj garaža predstavlja sestavni del toženčevega stanovanja. S katerim ravnanjem ali opustitvijo naj bi nižji sodišči kršili procesne predpise, revident ni pojasnil. Revizija je bila vročena tožencu, ki nanjo ni odgovoril in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen Zakona o pravdnem postopku(3), v nadaljevanju ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Stališče revizije, da bi morali nižji sodišči sporno razmerje presojati po določbah SZ-1 (ali pred njim veljavnega Stanovanjskega zakona(4), v nadaljevanju SZ) je materialnopravno zmotno. Res da oba zakona med drugim urejata tudi najemna razmerja, toda sporna najemna pogodba je bila sklenjena februarja 2001, torej pred uveljavitvijo SZ v oktobru istega leta. Zakon o stanovanjskih razmerjih(5) (v nadaljevanju ZSR), ki je prenehal veljati z uveljavitvijo SZ, najemnih razmerij ni urejal. Pa tudi na določbe SZ-1 se ni mogoče opreti. Ta namreč ureja le stanovanjska najemna razmerja, sporna garaža pa po pravilni presoji nižjih sodišč ni del toženčevega stanovanja: stanovanje je po določbi prvega odstavka drugega člena SZ-1 skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom, ne glede na to, ali so prostori v stanovanjski hiši ali v drugi zgradbi; po določbi drugega odstavka istega člena garaže lahko predstavljajo pomožni stanovanjski prostor, če sodijo k stanovanju in so njegov sestavni del. Vrhovno sodišče je že večkrat pojasnilo (sicer v zvezi s spori o lastninjenju in privatizaciji stanovanj), da je to mogoče le takrat, ko je bila garaža že od vsega začetka predvidena kot pomožni prostor določenega stanovanja. V konkretnem primeru ni bilo tako. Prav tako spornega razmerja ni mogoče presojati po določbah Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP); najemna pogodba med Občino K. in tožencem je bila sicer res zapisana na formularju pogodbe o najemu poslovnih prostorov, a je v konkretnem primeru bistveno, da sporna garaža ni poslovni prostor. Zato in ker se iz v nadaljevanju navedenih razlogov nista mogli opreti na najemno pogodbo, sta se nižji sodišči pravilno oprli na določbe v času nastanka spornega razmerja veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih(6) (v nadaljevanju ZOR), nanašajoče se na zakupna razmerja. Te določbe sta uporabili pravilno: zakupna pogodba, ki ni sklenjena za določen čas, preneha (tudi) z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi stranki (prvi odstavek 597. člena ZOR); odpovedni rok, ki ni določen s pogodbo ali zakonom oziroma s krajevnimi običaji, znaša osem dni (drugi odstavek istega člena). Ne zahteva se torej sodna odpoved, kot zmotno meni revident, zato ne drži njegova revizijska trditev, da odpoved pogodbe, ki jo je v pisni obliki I. I. podal P. D., ni veljavna. Ker ne gre za poslovni prostor, odpoved zakupa ne more biti vezana na pogoje za odpoved najema poslovnega prostora po ZPSPP, čeprav so ti povzeti v najemno pogodbo. Pogodba sicer (lahko) predstavlja materialno pravo v razmerju med pogodbenima strankama. To velja tudi za najemno in zakupno pogodbo. Toda v obravnavanem primeru najemna pogodba nesporno ne ureja razmerja, kakršno je bilo v resnici vzpostavljeno med pogodbenima strankama (najem garaže in ne poslovnega prostora). Zato so neutemeljene tudi revizijske trditve, da sta nižji sodišči nedovoljeno posegli v avtonomijo pogodbenih strank, ko se pri odločanju nista oprli na pogodbeno pravo.

Revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava torej ni podan.

Na bistvene kršitve procesnih pravil revizijsko sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, pač pa le na zahtevo strank (371. člen ZPP). Ta mora biti zato obrazložena: stranka mora pojasniti, s katerim ravnanjem ali opustitvijo je nižje sodišče (in katero) kršilo zakonske določbe, ki urejajo potek pravdnega postopka. Toženec tej zahtevi ni zadostil, saj je zgolj v uvodnem delu revizije navedel, da uveljavlja (tudi) revizijski razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Tega pa iz pravkar pojasnjenih razlogov uveljavlja neutemeljeno.

Ker je revizija neutemeljena, jo je vrhovno sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

Op. št. (1): Uradni list RS 83/2001, v nadaljevanju OZ.

Op. št. (2): Uradni list RS 69/2003. Op. št. (3): Uradni list RS 26/99 s spremembami in dopolnitvami. Op. št. (4): Uradni list RS 18/91. Op. št. (5): Uradni list SRS 35/82 in 14/84. Op. št. (6): Uradni list SFRJ 22/79.