Jedro

Podana je zmotna ugotovitev dejanskega stanja, ko je neprepričljivo ugotovljeno, da ustna kupoprodajna pogodba ni bila sklenjena, ker F. R. ni nastopal kot pooblaščenec toženk kot lastnic nepremičnine. Konkludentna dejanja toženk (izselitev iz sporne nepremičnine, parcelacija) kažejo, da sta toženki svojega očeta F. R. šteli za zastopnika pri sklepanju pogodbe, na navedeno pa kažejo tudi dokazni predlogi za zaslišanje prič in strank, ki jih je prvostopno sodišče neutemeljeno zavrnilo.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

Prvostopno sodišče je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, po katerem naj bi toženki tožnikoma izstavili zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere se bo lahko od njima vsaki do 1/2 lastne nepremičnine vl. št. 347 k.o. J. odpisala parc. št. 362/76, zanjo otvorila nova vl. št. iste k.o., pri kateri se bo vknjižila lastninska pravica na tožnika in toženko za vsakega do 1/2, sicer bo listino nadomestila sodba. Tožeči stranki je naložilo povrnitev stroškov tožene stranke v znesku 140.468,00 SIT. Zahtevek je neutemeljen, ker med tožnikoma in toženkama ni bila sklenjena kupoprodajna pogodba v pisni obliki, saj pogodbe z dne 24.12.1980 toženki nista podpisali. Tudi ustno sklenjene pogodbe s toženkama tožnika nista sklenila, saj sta vse dogovore v zvezi z nakupom nepremičnine vodila z očetom toženk F. R., ki pa ni nastopal kot pooblaščenec toženk. Nastopal je v svojem imenu in na svoj račun in zato iz tako sklenjene ustne pogodbe za toženki niso mogle nastati nikakršne obveznosti in ne pravice prodajalca. V razmerju do toženk se tožnika ne moreta sklicevati na realizacijo pogodbe. Lastninska pravica pa ni pridobljena niti s priposestvovanjem, saj 20-letna priposestvovalna doba ni potekla, 10-letna priposestvovalna doba na podlagi zakonite in dobroverne posesti pa ni ugotovljena, ker tožnika ne razpolagata z veljavnim pravnim naslovom, ki je potreben za pridobitev lastninske pravice. Proti taki sodbi se pritožuje tožeča stranka in uveljavlja vse pritožbene razloge iz 1. odstavka 353. člena ZPP. V pritožbi navaja, da prvo sodišče ni pravilno razsodilo, saj so leta 1980 tožene stranke vedele, da oče prodaja hišo v njihovem imenu, saj so v tej hiši stanovale in so se zaradi nakupa stanovanjske hiše po tožečih strankah iz stanovanjske hiše tudi izselile. V nadaljnjih 18 letih niso sprožile nikakršnega postopka, da se tožeča stranka iz stanovanjske hiše izseli. Po svoji odvetnici I. B. sta celo dne 14.11.1993 poslali dopis, s katerim sta priznali, da sta tožnika kupila stanovanjsko hišo s pripadajočim zemljiščem ter da je potrebno, da se razmeji lastnino na prej skupni parceli št. 99 k.o. J. Po vloženi tožbi se je na terenu samem tudi odmerila nova parcela št. 362/76 k.o. J. in na tej parceli stoji stanovanjska hiša z vrtom ob njej. Res je J. K. sklepal pogodbo z očetom tožnic, za katerega je šele pozneje zvedel, da je nastopal kot pooblaščenec toženk. Po prejemu kupnine, ko sta bila poleg F. R. prisotni še A. R. in T. R., je F. R. povedal kupcema, da morata pogodbo skleniti z zemljiškoknjižnima lastnicama, to je sedanjima toženkama. Pogodba je bila sestavljena v odvetniški pisarni M. P., vendar resnično ni bila podpisana, saj kupec ni vztrajal na podpisu, ker po plačilu kupnine ni imel dovolj denarja za plačilo v tistih časih visokega, to je 30% davka na promet nepremičnin. Pooblaščenec toženih strank, za takega se je ves čas izkazoval, je torej sklenil ustno kupoprodajno pogodbo, vzel kupnino in se s svojo družino izselil iz navedene hiše. Po nakupu so vsi skupaj, tudi toženke, določili, kateri del ob hiši spada k hiši in skupaj takrat postavili tudi ograjo, ki še danes stoji. Takrat so bile prisotne tudi toženke in žena F. R., zato sta tožnika predlagala, da se v postopku zasliši kot pričo F. R., A. R. in T. R., ki bodo povedali, v kakšnem svojstvu, če ni bil v svojstvu pooblaščenca, je oče F. R. sprejel kupnino po danem oglasu v časopisu in po sklenitvi ustne pogodbe ter po izselitvi iz stanovanjske hiše skupaj s svojimi predmeti in prebivalci. Pri predaji kupnine je bila v stanovanjski hiši prisotna tudi toženka M. R., sedaj poročena F. Takrat je bilo napisano potrdilo, iz katerega izhaja, da je bila plačana kupnina najprej v znesku 340.000,00 din in nato še 1.160.000,00 SIT. V sodbi se sodišče postavlja na stališče, da naj bi bili plačani zneski le nekakšna akontacija za kupnino, pri tem pa prezre, da bi prodajalci gotovo zahtevali plačilo še preostanka kupnine, saj sta kupca s svojo družino živela v mirni posesti od leta 1980 in tako živita še danes. Iz potrdila je razvidno, da je bila plačana kupnina v skupnem znesku 1.500.000,00 din, kar pomeni po srednjem tečaju 23.12.1980 100.000 DEM, kar je bistveno drugačen podatek od tistega, ki ga navajata tožena stranka in sodišče. Tožnika še pripominjata, da sta vložila tožbo za del parcele št. 99 k.o. J., to je tisti del, ki je bil potem odmerjen z odločbo Geodetske uprave v S. Zato je prišlo tudi do spremembe tožbenega zahtevka, vendar se tožbeni zahtevek ni razširjal, temveč skrčil. Potrebno je zaslišati F. R., T. R. in A. R., pri čemer bo moral F. R. povedati, da je sklepal pogodbo po pooblastilu svojih hčera, v nasprotnem primeru pa je zlorabil njihovo zaupanje in prodajal nepremičnino in prejel kupnino, čeprav je vedel, da ni lastnik. Tožeči stranki sta svojo tožbo uperili zoper tožene stranke kot zemljiškoknjižne lastnice in kot osebe, ki so dale pooblastilo svojemu očetu za sklepanje pogodbe, vedele za prejem kupnine, bile prisotne in tudi same opravile izselitev iz stanovanjske hiše. Pritožba je utemeljena. Pravilni so razlogi izpodbijane sodbe, da med pravdnimi strankami ni bila sklenjena veljavna pismena pogodba, ki bi pomenila pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na sporni nepremičnini. Pravilno je nadaljnje obravnavanje možne veljavnosti pogodbe, ki sicer ni bila sklenjena v pismeni obliki, bila pa je realizirana s plačilom kupnine in z izročitvijo nepremičnine v posest (73. člen ZOR). Prvostopno sodišče pri tem ugotavlja, da je bila ustna pogodba sklenjena z očetom toženk, ki ni nastopal kot pooblaščenec toženk in zato iz tega niso nastale za toženki nikakršne obveznosti, tožnika pa pravzaprav zahtevata, da toženki z njima skleneta veljavno kupoprodajno pogodbo in svoja podpisa na takšni pogodbi tudi overita. Navedeno ne drži, saj tožnika zahtevka za sklenitev veljavne kupoprodajne pogodbe nista postavila, pač pa se sklicujeta na sklenitev ustne pogodbe s F. R. kot zastopnikom toženk kot lastnic ter na realizacijo te pogodbe, kjer manjka samo še vpis v zemljiško knjigo. Zavrnitev tožbenega zahtevka z obrazložitvijo, da F. R. ni nastopal kot pooblaščenec toženk ni prepričljiva, predvsem pa gre za nepopolno ugotovitev dejanskega stanja. Prav nasprotno kot zatrjuje izpodbijana sodba, konkludentna dejanja toženk kažejo, da sta šteli svojega očeta F. R. za svojega pooblaščenca oziroma zastopnika, kupoprodajno pogodbo s tožnikoma pa za sklenjeno. Najbrž ni dvoma, da sta toženki vedeli, da sta sami lastnici sporne hiše in zemljišč (vl. št. 347 k.o. J.) po darilni pogodbi s F. R. z dne 17.11.1957 (primerjaj zemljiškoknjižni izpisek pri list. št. 52) in da sta nadalje vedeli, da njun oče prodaja sporno hišo v njunem imenu, saj sta se iz sporne hiše leta 1980 ali 1981 izselili in odtlej je ta hiša v posesti tožnikov oziroma njihovih naslednikov. Tožnika pa sta vedela, da je F. R. zastopnik lastnic in ne lastnik sporne nepremičnine potem, ko sta podpisala kupoprodajno pogodbo z dne 24.12.1980, kjer sta navedeni tožnici in tudi njuna sestra A. R. kot solastnici sporne hiše (ki je toženki nista podpisali), saj sta po tem datumu dne 9.1.1981 in dne 17.1.1981 F. R. izročili zneska 340.000,00 tedanjih din in 1.160.000,00 tedanjih din (A10), ki ne more biti drugo kot kupnina. Ko sta torej tožnika najkasneje s podpisom pogodbe z dne 24.12.1980 zvedela za lastništvo sporne nepremičnine (in da F. R. ni lastnik) sta ob kasnejši izročitvi kupnine F. R. vedela ali pa vsaj sklepala, da nastopa kot zastopnik lastnic (85. člen ZOR). Poleg zgoraj navedenih konkludentnih dejanj ni prezreti tudi geodetske odmere sedanje parcele št. 362/76 iz leta 1995 (A9), kjer se nakazuje, da je bila izvedena parcelacija v obsegu, v katerem sta toženki šteli, da je bilo s strani tožnikov kupljeno po sporazumu iz leta 1980 in plačano januarja 1981. Dopis odvetnice I. B. tožnikoma z dne 14.11.1993 (A5) tudi nakazuje, da je sporno le, koliko zemljišča je bilo kupljeno poleg stanovanjske hiše. Nadalje ni prezreti, da prvostopno sodišče izraža dvom v razne listine in potrdila in se sklicuje na razna pojasnila, pri tem pa je zavrnilo dokazni predlog tožeče stranke za zaslišanje strank in prič. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je zaradi takega ravnanja dejansko stanje ostalo zmotno oziroma nepopolno ugotovljeno, saj bi predvsem F. R. lahko izpovedal, v kakšni vlogi je nastopal v pogovorih s tožnikoma, pri prejemu denarja in pri izpraznitvi hiše ter njeni izročitvi tožnikoma. Za kakšen denar je šlo bi lahko izpovedali priči A. R. in T. R., ki sta podpisani na listini A10. Pri prevzemu denarja naj bi bila prisotna tudi toženka M. R. - F., kot zatrjuje pritožba, glede vprašanja zastopanja in splošno glede razmerij med strankami pa bi bilo potrebno ugoditi tudi predlogu za zaslišanje strank. Pritožbeno sodišče torej zaključuje, da je podan pritožbeni razlog zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zaradi česar je bilo treba pritožbi ugoditi, izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (3. odstavek 370. člena ZPP). V ponovljenem postopku bo potrebno izvesti dodatne dokaze in ponovno presojati, ali je bila sklenjena ustna kupoprodajna pogodba po zastopniku toženih strank in ali je bila realizirana. Predhodno pa bo morala tožeča stranka dopolniti svoj tožbeni zahtevek z navedbo veljavnega pravnega temelja (21. člen Zakona o zemljiški knjigi).