Jedro

Vlaganja tožnika v stanovanjski objekt v konkretnem primeru so bila tako obsežna, da so od stare hiše praktično ostali le še temelji in zidovi pritličja (lupina), zato, čeprav je bila zgradba že pred posegom bivalna stanovanjska hiša, so se z gradnjo njene lastnosti tako bistveno spremenile, da gledano tudi z očmi povprečnega in razumnega opazovalca, ne gre več za isto stvar.

Dogovor o skupni gradnji morajo nujno spremljati trditve o dogovoru o spremembi solastninskih deležev, in ker gre za pravnoposlovno pridobitev lastninske pravice, se mora sodno varstvo v takem primeru uveljavljati z dajatvenim (in ne z ugotovitvenim) zahtevkom.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Dosedanji potek postopka**

1. Tožnik je v obravnavani pravdi uveljavljal pridobitev lastninske pravice na podlagi gradnje na tujem svetu. Trdil je, da je na predmetnih nepremičninah, na katerih so kot solastniki do določenega deleža vpisani toženci, pridobil lastninsko pravico, ker je med leti 1996 in 1998 staro hišo porušil do prve plošče, začel nad prvo ploščo zidati novo, nato pa, ko se je zaradi bremena novogradnje pritličje porušilo, na novo naredil še temelje hiše, pozidal pritličje, napravil prizidek, škarpe in uredil okolico; s tem je ustvaril novo stvar, tj. hišo z urejeno okolico, in pridobil lastninsko pravico.

2. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek za ugotovitev, da je tožnik lastnik nepremičnin parc. št. 3376/6 k. o. ..., vpisane v korist tožencev do deleža 1/2; parc. št. 3376/5 k. o. ..., vpisane v korist tožencev do deleža 10/12; parc. št. 3376/4 k. o. ..., vpisane v korist tožencev do deleža 10/12; parc. št. 3376/1 k. o. ..., vpisane v korist tožencev do deleža 10/12, zavrnilo (1. točka izreka). Umik tožbe v delu, ki se nanaša na ugotovitev, da je tožnik izključni lastnik nepremičnin parc. št. 3461/2 in 3376/3, obe k. o. ..., je vzelo na znanje in postopek v tem delu ustavilo (2. točka izreka). Sklenilo je, da mora tožnik tožencem povrniti stroške pravdnega postopka (3. točka izreka).

3. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnika zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

4. Tožnik je zoper sodbo sodišča druge stopnje vložil revizijo, v kateri uveljavlja revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Vrhovnemu sodišču predlaga, naj reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da pritožbi ugodi, sodbo sodišča prve stopnje pa spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Podrejeno predlaga, naj izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve ali druge stopnje v novo sojenje. Priglaša stroške revizijskega postopka.

5. Revizija je bila vročena toženki, ki je na revizijo odgovorila po pooblaščenki N. N., univ. dipl. iur., vendar revizijsko sodišče njenega odgovora ne more upoštevati. V postopku z izrednimi pravnimi sredstvi namreč lahko stranka opravlja pravdna dejanja samo po pooblaščencu, ki je odvetnik (tretji odstavek 86. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP). Omejitev postulacijske sposobnosti stranke v postopku z izrednimi pravnimi sredstvi je omiljena le z izjemo iz četrtega odstavka 86. člena ZPP, ki pa v obravnavani zadevi ne pride v poštev.

**Glede uporabe ZPP**

6. Sodba sodišča prve stopnje je bila izdana pred 14. 9. 2017, to je pred začetkom uporabe Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 10/2017; v nadaljevanju ZPP-E). Zato se je postopek pred Vrhovnim sodiščem na podlagi prvega odstavka 125. člena ZPP-E nadaljeval po določbah ZPP, ki se uporabljajo do začetka uporabe ZPP-E. **Ugotovljeno dejansko stanje**

7. Iz dejanskih ugotovitev sodišč druge in prve stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), izhaja: - sporna hiša je bila končna vrstna hiša, narejena iz kamna, s pritličjem in prvim nadstropjem; v pritličju je bila kuhinja, kopalnica in soba, v nadstropju pa sta bili dve sobi; hiša ni imela kleti; osnovna plošča je bila iz betona, med pritličjem in prvim nadstropjem pa so bila tla iz gred in desk, enako tudi strop nad prvim nadstropjem; v hiši je bila elektrika in vodovod (speljan iz sosednje hiše); streha je bila v slabem stanju, prav tako tudi okna in vrata; v hiši je pred začetkom tožnikovih del živela tožnikova babica, mati tožencev; - tožnik je z deli na hiši pričel leta 1996: s hiše je odstranil streho ter celotno prvo nadstropje skupaj s ploščo med pritličjem in prvim nadstropjem, tako da so od stare hiše ostale le štiri zunanje stene;1 naredil je novo betonsko ploščo nad pritličjem, prvo nadstropje in nad njim še eno ploščo; - po opravljenih delih je zaradi teže prišlo do pokanja na zadnji strani hiše, zato je moral podpreti prvo nadstropje, odstraniti zadnjo steno, izkopati material ob njej in izvesti sanacijo nastale škode: dopolnil je del temeljev in naredil enega od štirih zidov; k hiši postavil še dva prizidka (skupaj velika 75 m2) in pod prizidkom na zadnji strani hiše tudi klet; - obnovljena hiša ima v prvem nadstropju tri spalnice, v pritličju pa dnevno sobo, stranišče, kopalnico, pralnico, shrambo, kuhinjo, dve sobi in stopnice; velika je 180 m2; - v hišo se je tožnik z družino vselil leta 1998; vanjo naj bi po lastnih besedah vložil 350.000,00 DEM.

**Razlogi sodišč nižjih stopenj**

8. Sodišče prve stopnje je na podlagi dejanskih ugotovitev zaključilo, da z vlaganji ni bila ustvarjena nova stvar, ker je že pred gradbenimi posegi na parceli stala hiša, ki je bila namenjena bivanju. Osnovni del hiše še vedno ostaja, le povečala se je funkcionalna površina enostanovanjske hiše. Ker torej z izkazanimi gradbenimi deli ni nastala nova stvar, ampak je šlo le za adaptacijo stare hiše, je tožbeni zahtevek zavrnilo.

9. Sodišče druge stopnje je dejanskim in materialnopravnim zaključkom sodišča prve stopnje pritrdilo. Zavrnilo je pritožbene očitke o procesnih kršitvah iz 8., 214., 243., 285. člena ter 14. in 15. točke drugega odstavka 399. člena ZPP.

**Jedro revizijskih navedb**

10. Tožnik tudi v revizijskem postopku vztraja pri trditvah, da je hišo, ki je prej stala na spornih nepremičninah, porušil do tal, in na tem mestu od temeljev naprej zgradil stanovanjsko hišo ter dozidal klet in dva prizidka, zato je pridobil lastninsko pravico na podlagi določb, ki urejajo gradnjo na tujem. Materialnopravno stališče sodišč nižjih stopenj, da tožnik z izvedenimi deli ni ustvaril nove stvari, zato na spornih nepremičninah ni pridobil lastninske pravice, je zmotno. Opozarja na stališča Vrhovnega sodišča v zadevah II Ips 508/2000, II Ips 40/99 in II Ips 1/2008. 11. Sodišču druge stopnje očita kršitev 214. člena ZPP, ker toženci med postopkom niso substancirano prerekali njegovih navedb, da je hišo porušil do tal in na njenem mestu zgradil novo, ampak so le pavšalno ugovarjali, da je šlo za adaptacijo; opisanega obsega del niso zanikali. S strani tožnika zatrjevana dejstva o tem, da je bila hiša porušena, bi morali sodišči nižjih stopenj zato šteti za priznana. Pritožbenemu sodišču očita tudi, da ni presodilo pritožbenih navedb o protispisnosti zaključka sodišča prve stopnje, da tožnik ni navajal, da bi staro hišo porušil in sezidal novo (kršitev 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP); te navedbe je namreč podal že v tožbi, zato bi morala biti upoštevana izpoved priče A. A., ki je izpovedal, da je bila stara hiša porušena. Razlogi sodišč nižjih stopenj so v nasprotju z vsebino zapisnikov o njegovem zaslišanju in zaslišanju priče B. B.. Glede na navedbe tožnika, da se je hiša začela rušiti šele med samo gradnjo, je očitno, da dovoljenja in soglasja ne dokazujejo dejanskih gradbenih posegov. Nasprotno pa dejstvo, da je bila hiša porušena do temeljev in zgrajena na novo, izhaja iz fotografij v spisu. Sodiščema nižjih stopenj očita kršitev 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in s tem pravice do izjave v postopku, ker nista dopustili dokazovanja z izvedencem gradbene stroke; s takšnim postopanjem je tožniku odreklo možnost dokazovanja trditve, da je prejšnjo hišo porušil do temeljev. Glede na zatrjevana visoka vlaganja bi morali sodišči nižjih stopenj zahtevek tožnika subsidiarno presojati tudi v smeri dogovora o skupni gradnji oziroma tožnika v skladu z materialno procesnim vodstvom pozvati, da morebiti pomanjkljive navedbe dopolni. Navedba o tem, da so toženci z gradnjo soglašali, vodi v zaključek o skupni gradnji.

**Presoja utemeljenosti revizije**

12. Revizija je utemeljena.

_O očitku zmotne uporabe materialnega prava_

13. Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR) je v 21. členu določal, da se z zgraditvijo na tujem zemljišču (aedificatio) pridobi lastninska pravica na originaren način "po samem zakonu", določbe 24. do 26. člena, s katerimi se razrešujejo nasprotni interesi graditelja in lastnika zemljišča, pa je uvrstil v okvir poglavja o pridobitvi oziroma o načinih pridobitve lastninske pravice (20. člen in naslednji). Ureditev gradnje na tujem po ZTLR s spremljajočo sodno prakso je načelo superficies solo cedit postavila na glavo, s tem ko je favorizirala graditelja pred lastnikom zemljišča.2 Pri obeh, lastniku zemljišča in graditelju, je bila odločilna dobra vera, druge okoliščine, celo vrednost zemljišča ali gradbenega objekta, pa so bile drugotnega pomena.3

14. Pravni standard nove stvari, ki aktivira uporabo določb o gradnji na tujem zemljišču po ZTLR, je po ustaljeni sodni praksi Vrhovnega sodišča izpolnjen, če gre za nov del objekta, ki izpolnjuje pogoje za pridobitev izključne lastninske pravice na delu zgradbe ali če gre za spremenjeno identiteto zgradbe. Stvarnopravnih upravičenj graditelju v skladu s sodno prakso ne prinašajo vlaganja, ki niso pomembna (npr. tista, ki so namenjena vzdrževanju in prilagoditvi osebnim potrebam ali željam konkretnih uporabnikov hiše oziroma stanovanja),4 pa tudi ne obsežna prenovitvena dela (npr. povečanje hiše, drugačna razporeditev prostorov ali izboljšanje bivalnih razmer), če hiša ohranja svoj prvotni namen.5 Nasprotno pa sodna praksa šteje, da se spremeni identiteta stvari in nastane nova stvar tedaj, kadar se spremeni namembnost zgradbe (če npr. iz zemljišča z golimi zidovi nastane stanovanjska hiša, primerna za bivanje, in se torej spremeni njena namembnost/uporabnost).6

15. Upoštevaje navedeno materialnopravno izhodišče, revizijsko sodišče ugotavlja, da sta sodišči prve in druge stopnje v obravnavanem primeru zmotno presojali pravni standard nove stvari oziroma spremenjene identitete zgradbe, ko sta ga razlagali izrazito togo in v duhu današnjega (po uveljavitvi Stvarnopravnega zakonika - v nadaljevanju SPZ) razumevanja lastninsko pravnega režima (po katerem je vse, kar je po namenu trajno na nepremičnini, sestavina nepremičnine v skladu z 8. členom SPZ). Sprememba namembnosti zgradbe je le eden od primerov, ki vodijo v spremembo identitete stvari, nikakor pa ne more biti edino merilo za presojo, ali dejanske okoliščine primera zapolnjujejo pravni standard nastanka nove stvari. Pravna razmerja, ki nastanejo zaradi gradnje na tujem zemljišču, se namreč po določbah ZTLR praviloma obravnavajo ravno po nasprotnem načelu solum cedit superficiei7 - lastniku zemljišča se le izjemoma prisodi lastninska pravica na gradbenem objektu (prvi odstavek 25. člena ZTLR ter drugi in tretji odstavek 26. člena ZTLR).8

16. Vlaganja tožnika v stanovanjski objekt v konkretnem primeru so bila tako obsežna, da so od stare hiše praktično ostali le še temelji in zidovi pritličja (lupina). Iz dejanskih ugotovitev, na katere je revizijsko sodišče vezano, namreč izhaja, da je tožnik staro hišo, ki je bila v slabem stanju, v pretežni meri porušil (porušil je ostrešje, prvo nadstropje, ploščo med pritličjem in prvim nadstropjem, enega od zunanjih zidov in celo del temeljev) ter nato le na njenih temeljih in zunanjem ogrodju pritličja nepremičnine zgradil komfortno (enonadstropno) stanovanjsko hišo. Tako obsežna vlaganja ne morejo pomeniti le izboljšave (adaptacije) nepremičnine, ampak so bila (kljub nespremenjeni namembnosti) podlaga za stvaritev nove stvari oziroma spremembo identitete, zato tožniku prinašajo stvarnopravna upravičenja.9 Čeprav je bila zgradba že pred posegom bivalna stanovanjska hiša, so se namreč z gradnjo njene lastnosti tako bistveno spremenile, da, gledano tudi z očmi povprečnega in razumnega opazovalca, ne gre več za isto stvar.

_O očitkih kršitve procesnih pravil_

17. Ob zgoraj obrazloženem materialnopravnem stališču se Vrhovnemu sodišču ni bilo treba ukvarjati z revizijskimi očitki kršitev 8. in 214. člena ZPP kot tudi ne z očitkom, da je bila tožniku odvzeta pravica do izjave v postopku in storjena kršitev načela kontradiktornosti, ker sodišče ni dopustilo izvedbe dokaza z izvedencem gradbene stroke, s katerim je tožnik želel dokazati, da je staro hišo porušil do temeljev.

18. Očitek tožnika, da bi morali sodišči nižjih stopenj njegov zahtevek subsidiarno presojati tudi v smeri dogovora o skupni gradnji oziroma da bi ga morali v skladu z materialno procesnim vodstvom pozvati, da morebiti pomanjkljive navedbe v tej smeri dopolni, pa je neutemeljen. Dogovor o skupni gradnji je obligacijskopravna podlaga za pridobitev solastninskega deleža kot stvarne pravice na novozgrajeni zgradbi, vlaganje samo pa je realizacija tega dogovora in podlaga za izračun deleža, če ta ni vnaprej dogovorjen.10 Dogovor o skupni gradnji morajo zato nujno spremljati trditve o dogovoru o spremembi solastninskih deležev, in ker gre za pravnoposlovno pridobitev lastninske pravice, se mora sodno varstvo v takem primeru uveljavljati z dajatvenim (in ne z ugotovitvenim) zahtevkom. Materialno procesno vodstvo (285. člen ZPP), ki se sicer nanaša tudi na področje stvarnih predlogov, zlasti na tem področju od sodišča zahteva posebno previdnost ter nikakor ne seže tako daleč, da bi moralo sodišče stranke napeljati na povsem drugo pravno podlago za pridobitev lastninske pravice in s tem vloge sodnika pretvoriti v vlogo odvetnika stranke. S takšnim postopanjem bi namreč sodnik ne samo porušil ravnovesje med procesnimi subjekti v pravdi, ampak tudi posegel v načelo dispozitivnosti pravdnega postopka. (Zatrjevano) soglasje k vlaganju v nepremičnino tožencev po zgoraj obrazloženem samo po sebi ne pripelje do spremembe solastninskega deleža v korist vlagatelja (tožnika),11 zato se sodišču z utemeljenostjo zahtevka za pridobitev solastninske pravice, pridobljene na podlagi dogovora o skupni gradnji, ni bilo treba ukvarjati.

**Odločitev o reviziji**

19. Po zgoraj obrazloženem se je izkazalo, da je zaradi nepravilnega materialnopravnega izhodišča sodišč prve in druge stopnje dejansko stanje glede ugotovitve, na katerih nepremičninah stoji sporna stanovanjska hiša, in glede obsega vlaganj ostalo pomanjkljivo ugotovljeno, zato je revizijsko sodišče na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP tožnikovi reviziji ugodilo, sodbi sodišč druge in prve stopnje pa razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

**Odločitev o stroških**

20. Odločitev o priglašenih revizijskih stroških tožnika temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

1 Razvidno iz fotografije št. 2 v spisu. 2 Matjaž Tratnik: Pravne posledice vlaganja v tujo nepremičnino; 4. dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava 2012 (zbornik), GV Založba, Ljubljana 2012, str. 116. Karmen Iglič Stroligo: Načelo superficies solo cedit v sodni praksi; Pravosodni bilten, št. 1/2004, str. 60, 71. 3 Tona Frantar: Gradnja na tujem zemljišču; Podjetje in delo - 1998, številka 6-7, stran 1224-1233, Gospodarski vestnik, 19. 10. 1998. 4 Glej sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 1/2008 z dne 10. 4. 2008. 5 Glej odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 249/2009 z dne 16. 7. 2009, II Ips 721/2006 z dne 12. 3. 2009 in II Ips 403/95 z dne 10. 4. 1997. 6 Glej sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 59/2016 z dne 24. 8. 2017 in sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 40/2017 z dne 14. 9. 2017. 7 Pravna usoda zemljišča je vezana na pravno usodo zgradbe. 8 Tone Frantar: Gradnja na tujem zemljišču; Podjetje in delo - 1998, številka 6-7, stran 1224-1233, Gospodarski vestnik, 19. 10. 1998. 9 Primerjaj sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 113/2017 z dne 29. 11. 2018. 10 Glej sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 470/2000 z dne 11. 4. 2001. 11 Glej sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 249/2009 z dne 16. 7. 2009.