Jedro

Ko je presojeno, da je tožnik dne 9.11.1994 upravičeno odstopil od najemne pogodbe in ugotovljeno, da je hkrati izročil ključe in poslovni prostor prepustil Krajevni skupnosti K., katere pravni naslednik je toženka, je pravilna materialnopravna odločitev, da ni podlage za plačilo odškodnine zaradi neuporabe poslovnega prostora.

Izrek

1. Revizija se zavrne v delu, ki se nanaša na odškodnino (2,290.680 SIT).

2. Revizija se zavrže v delu, ki se nanaša na najemnino (326.400 SIT).

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek proti Krajevni skupnosti K. Toženi stranki Občini D. je naložilo plačilo zneska 3,175.041,80 SIT tožniku, višji tožbeni zahtevek pa je zavrnilo.

Zavrnilo je nasprotni tožbeni zahtevek Občine D. za plačilo najemnine za uporabo poslovnih prostorov od 1.1.1994 do 11.11.1994 v znesku 261.800 SIT in za obdobje od 11.11.1994 do 11.11.1995 v znesku 326.400 SIT. Nadalje je zavrnilo nasprotni tožbeni zahtevek za plačilo odškodnine zaradi neuporabe prostorov od 12.11.1995 do 12.6.2000 v znesku 2,290.680 SIT. F. Z. je končno tudi naložilo izročitev ključev poslovnih prostorov nasprotni tožeči stranki Občini D. Sodišče druge stopnje je delno ugodilo pritožbi druge tožene stranke in razveljavilo prvostopenjsko sodbo v odločitvi o ugoditvi in zavrnitvi tožnikovega tožbenega zahtevka glede plačila zneska 3,798.145 SIT in v odločitvi o nasprotnem tožbenem zahtevku glede plačila najemnine v znesku 261.800 SIT za obdobje od 1.1. do 11.11.1994. Pritožbeno sodišče je v ostalem pritožbo zavrnilo in glede zavrnitve zahtevka za plačilo najemnine v znesku 326.400 SIT ter zahtevka za plačilo odškodnine v znesku 2,290.680 SIT potrdilo prvostopenjsko sodbo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožena stranka Občina D. Uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava. Nasprotuje zavrnitvi tožbenega zahtevka za plačilo najemnine in za plačilo odškodnine ter uvodoma povzema razloge drugostopenjske sodbe ter dodaja, da se z ugotovitvami obeh sodišč in z uporabo materialnega prava ne strinja. Napačna je ocena, da je bila tožena stranka dolžna odpravljati pomanjkljivosti poslovnega prostora, ki jih je ugotovila inšpekcija. Tožnik in KS K. sta sklenila najemno pogodbo, ki je v zvezi s tožnikovimi vlaganji predvidevala sklenitev aneksa, ki pa ga tožnik ni hotel skleniti. Dne 9.11.1994 je podal enostransko odpoved najemne pogodbe. Pogodbenik lahko odpove pogodbo, če drugi pogodbenik ne izpolnjuje sprejetih obveznosti in se mu lahko pripiše krivda. Iz pismene odpovedi ne izhaja, kakšne obveznosti, sprejete s pogodbo, naj bi tožena stranka kršila, zato je edina možna razlaga, da je tožnik odstopil od pogodbe, ker je ugotovil nerentabilnost poslovanja. Tožnik ni imel zakonske možnosti odpovedi najemne pogodbe, v kateri je bil dogovorjen enoletni odpovedni rok. Tožnik poslovnega prostora ni prepustil toženi stranki, da bi ga lahko rabila ali oddala drugemu v najem. Vložil je tožbo in predlagal izdajo začasne odredbe, s katero naj bi se toženi stranki prepovedala odtujitev in obremenitev nepremičnine. Za izdajo začasne odredbe ni bil izpolnjen pogoj po 265. členu ZIP. Z enostransko odpovedjo je torej tožnik povzročil pravne posledice.

Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila in Vrhovnemu državnemu tožilstvu RS (375. člen Zakona o pravdnem postopku; ZPP, Uradni list RS, št. 26/99 in 96/2002).

Revizija v delu, ki se nanaša na odškodnino, ni utemeljena, v delu, ki se nanaša na najemnino, pa ni dovoljena.

Revizijsko sodišče pojasnjuje, da se v obravnavanem pravdnem postopku obravnavata skupaj tožba in nasprotna tožba, zaradi jasnosti pa je tožnik po tožbi in toženec po nasprotni tožbi imenovan tožnik, tožena stranka po tožbi in tožeča stranka po nasprotni tožbi pa toženka.

Toženka izpodbija odločitev o dveh zahtevkih, o najemnini za poslovni prostor in odškodnini zaradi neuporabe poslovnih prostorov. Gre za dva zahtevka, ki se opirata na različno dejansko in pravno podlago. V takem primeru se pristojnost in pravica do revizije ugotavljata po vrednosti vsakega posameznega zahtevka (drugi odstavek 41. člena ZPP). Ker je revizija dovoljena le, če vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe presega 1,000.000 SIT (drugi odstavek 367. člena ZPP), se torej dovoljenost revizije ugotavlja upoštevaje vrednost vsakega posameznega zahtevka posebej. V zvezi s sporno najemnino gre za plačilo zneska 326.400 SIT, kar pomeni, da v zvezi z odločitvijo o tem zahtevku revizija ni dovoljena. Revizijsko sodišče je zato revizijo v tem delu zavrglo (377. člen ZPP v zvezi z drugim odstavkom 374. člena ZPP).

Revizijsko sodišče je vsebinsko obravnavalo revizijo v delu, ki se nanaša na zavrnjeni zahtevek za plačilo odškodnine zaradi neuporabe poslovnih prostorov med 12.11.1995 in 12.6.2000. Prvi revizijski razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ki ga zatrjuje toženka, ni niti opisno niti z navedbo kršene procesne določbe opredeljen, zaradi česar lahko revizijsko sodišče zaključi samo, da ta revizijski razlog ni podan.

S trditvijo, da se toženka ne strinja z ugotovitvami obeh sodišč in s številnimi nadaljnjimi revizijskimi trditvami, s katerimi izpodbija dejanske ugotovitve, uveljavlja toženka razlog zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zaradi katerega pa revizije ni mogoče vložiti (tretji odstavek 370. člena ZPP). Revizijsko sodišče je vezano na dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje.

Ugotovljeno je bilo, da sta tožnik in Krajevna skupnost K. dne 14.1.1991 sklenila interno najemno pogodbo za tožnikov najem poslovnih prostorov in da je dne 9.11.1994 tožnik najemno pogodbo odpovedal. Revizijsko sodišče nima pomislekov proti presoji nižjih sodišč, da je tožnik odstopil od pogodbe iz krivdnih razlogov na nasprotni strani, ker zaradi nesodelovanja Krajevne skupnosti K. ni bilo mogoče doseči pravega namena pogodbenih strank, to je legalnega opravljanja trgovske in gostinske dejavnosti v najetih poslovnih prostorih. Ob dejanskih ugotovitvah, da sta se obe pogodbeni stranki dogovorili za soinvestitorstvo pri dograditvi in usposobitvi spornih poslovnih prostorov, je nadalje ugotovljeno, da Krajevna skupnost K. ni poskrbela za dezinfekcijo vodovodne napeljave, ki je služila stavbi kot celoti, s čimer je onemogočila pridobitev uporabnega dovoljenja za celoten objekt. Nasprotne revizijske trditve, da gre za napačen zaključek sodišč in da je edina možna razlaga, da je tožnik odstopil od pogodbe zaradi nerentabilnosti poslovanja, pomenijo nedovoljeno izpodbijanje dejanskih ugotovitev. Revizijsko sodišče pritrjuje razlogom izpodbijane sodbe, da je bil v teh okoliščinah odstop od najemne pogodbe z dne 9.11.1994 upravičen. Revizijsko zatrjevanje, da je šlo za enostransko odpoved, je neupoštevno, saj je iz opisanega razvidno, da so bili na strani Krajevne skupnosti K. podani krivdni razlogi, zaradi katerih namena pogodbe ni bilo mogoče uresničiti.

Sodbi sodišč prve in druge stopnje vsebujeta dejanski ugotovitvi, da je tožnik takratnemu tajniku Krajevne skupnosti K. izročil en izvod ključev poslovnega prostora in ga prepustil Krajevni skupnosti K.. Revizijsko nasprotovanje navedenemu pomeni nestrinjanje z dejanskim stanjem, kar je na revizijski stopnji neupoštevno. Ko je torej presojeno, da je tožnik dne 9.11.1994 upravičeno odstopil od najemne pogodbe in ugotovljeno, da je hkrati izročil ključe in poslovni prostor prepustil Krajevni skupnosti K., katere pravni naslednik je toženka, je pravilna materialnopravna odločitev, da ni podlage za plačilo odškodnine zaradi neuporabe poslovnega prostora. Ni izkazano nobeno protipravno oziroma prepovedano tožnikovo ravnanje. Revizijske trditve o enostranski odpovedi najemne pogodbe pa toženki ne bi bile v korist niti v primeru, če bi držale, saj je zahtevana odškodnina zaradi neuporabe poslovnega prostora od 12.11.1995 dalje, ko je enoletni odpovedni rok, štet od 9.11.1994 dalje, že potekel. Končno pa je še ugotoviti, da je revizijsko omenjanje začasne odredbe prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine povsem brezpredmetno, saj ni predmet revizijskega izpodbijanja sklep o začasni odredbi, toženka pa povrnitve nastale škode ni zahtevala zaradi neutemeljene začasne odredbe.

Revizijsko sodišče torej zaključuje, da je bilo z zavrnitvijo tožbenega zahtevka za plačilo odškodnine pravilno uporabljeno materialno pravo in da revizija tožene stranke v delu, ki se nanaša na odškodnino, ni utemeljena. Zato jo je revizijsko sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).