Jedro

V dokaznem postopku se je torej izkazalo, da toženka v daljšem časovnem obdobju ni plačevala stroškov elektrike za skupne prostore, kar predstavlja krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe ne glede na sicer nizek znesek neplačanih stroškov. Natančna višina in specifikacija neplačanih stroškov glede na ugotovljeno dolgotrajno ponavljajočo se kršitev obveznosti iz najemne pogodbe niti nista bistveni in so pritožbeni očitki o nesklepčnosti tožbe zaradi pomanjkljivih trditev glede tega neutemeljeni.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Toženka je dolžna tožnici v roku 15 dni povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 317,32 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za prostovoljno plačilo dalje do plačila.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da se najemna pogodba za stanovanje ID znak: del stavbe X-000 na naslovu A., ki sta jo dne 9. 1. 2012 sklenili tožeča stranka kot lastnica in tožena stranka kot najemnica, odpove (1. točka izreka), in da je tožena stranka v roku 60 dni od pravnomočnosti sodbe dolžna nepremičnino izprazniti in jo prosto oseb in stvari izročiti tožeči stranki (2. točka izreka). Sklenilo je še, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki njene pravdne stroške v znesku 4.382,48 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne poteka paricijskega roka dalje do plačila (3. točka izreka).

2.Zoper sodbo se pravočasno pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP1. Navaja, da je sodišče kot edini utemeljeni razlog za odpoved ugotovilo neplačevanje stroškov elektrike za skupne prostore. Trditvena podlaga tožnice glede tega razloga je bila pomanjkljiva, na kar je toženka opozorila v odgovoru na tožbo. Navedla je namreč, da naj ne bi bili plačani stroški od 2013 dalje v znesku 96,24 EUR, njen obračun pa je slaba fotokopija brez navedb, kdo ga je izdal in kdaj, zadnja kolona je nečitljiva in taka listina ne more biti dokazno sredstvo. Toženka je pojasnila, da je obračun videla šele ob prejemu tožbe, tožnica pa v nobeni od kasnejših vlog ni podala navedb glede obračuna. Pomanjkljivih trditev dokazi z zaslišanjem strank in prič ne morejo nadomestiti. Sodišče bi zato moralo ugotoviti, da tožnica ni zmogla trditvenega bremena, in zahtevek zavrniti, ker je tožba nesklepčna. Po 7. členu najemne pogodbe je bila toženka poleg najemnine dolžna plačevati stroške v višini 100 EUR, v ta znesek so vključeni tudi skupni obratovalni stroški. Da stroškov v tem obsegu toženka ne bi plačevala, iz tožbe ne izhaja. Sodišče je tako v nasprotju s trditvami in pogodbo ugotovilo, da toženka ni plačala stroškov skupne elektrike. Napačno je sledilo tudi navedbi tožnice, da je te stroške začela plačevati šele kasneje, po vložitvi tožbe, ko se je zapletlo. Prav tako je napačna ugotovitev, da je toženka v odgovoru na opomin in tožbo zavračala plačilo stroškov, saj je navedla, da je plačala vse, kar je skladno s pogodbo dolžna plačati, ter da so trditve o dolgu nesklepčne in jih ni mogoče preizkusiti. V pripravljalni vlogi z dne 18. 9. 2023 je toženka ponovno pojasnila, da je plačala vse zahtevano, saj je tožnici na roke vsak mesec plačala 150 EUR za najemnino in 150 EUR za stroške, po letu 2016 pa sta se dogovorili, da toženka plača vse položnice razen položnice X. in da ji da mesečno še 20 EUR na roke. Tožnica teh navedb obrazloženo ni prerekala oziroma nanje sploh ni odgovorila, njeno pasivnost pa je šteti kot priznanje teh dejstev. Sodišče je višino stroškov štelo za nepomembno, čeprav gre za znesek 96,24 EUR, ki pa ga niti ni mogoče ugotoviti. Tudi če gre za tak znesek, ga je toženka poplačala s petimi mesečnimi plačili po 20 EUR v letu 2017. Razlogovanje sodišča, da teh stroškov ni plačala niti v roku po opominu niti kasneje, je nesklepčno, sodba pa ima pomanjkljivosti glede odločilnih dejstev, ki niso popolno ugotovljena, napačno je uporabljeno materialno pravo. Napačna je tudi odločitev o stroških. Ob smotrnem ravnanju bi sodišče že po prejemu pripravljalnih vlog in zaslišanju strank lahko odločilo o obstoju krivdnega razloga zaradi neplačila obratovalnih stroškov in se z odpovednim razlogom, ki se je ugotavljal z izvedenko, ne bi rabilo ukvarjati. Tožnica s tem razlogom niti ni uspela, zato so ti stroški nepotrebni in jih toženka ni dolžna plačati. Predlaga spremembo sodbe tako, da se zahtevek zavrne, in priglaša pritožbene stroške.

3.Toženka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške odgovora.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Pritožbeno sodišče je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru zatrjevanih pravno pomembnih pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena ZPP. Sodišče prve stopnje ne v sodbi ne v postopku ni zagrešilo očitanih bistvenih kršitev določb postopka, prav tako je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje ter pravilno uporabilo materialno pravo.

6.Tožnica kot lastnica in toženka kot najemnica sta 9. 1. 2012 sklenili najemno pogodbo za stanovanje z ID znakom: posamezni del stavbe X-000 na naslovu A. Tožnica v tem pravdnem postopku toženki najemno pogodbo odpoveduje iz krivdnih razlogov. Uveljavlja razlog po 7. točki prvega odstavka 103. člena SZ-12, ker je stanovanje poleg toženke in njenega sina B. B. brez tožničinega soglasja oziroma dovoljenja in brez pravne podlage uporabljal še C. C., ki ga je toženka naknadno vpisala v najemno pogodbo in jo s tem predrugačila. Podaja tudi odpovedni razlog po 4. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1, ker toženka v nasprotju z obveznostjo iz 7. člena najemne pogodbe ni plačala nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča in ker kljub opominu ni plačala stroškov električne energije za skupne dele stavbe v znesku 96,24 EUR.

7.Po obširnem dokaznem postopku je sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ugotovilo, da prvi in drugi krivdni odpovedni razlog (predrugačenje najemne pogodbe in nedovoljeno bivanje C. C. v stanovanju ter neplačilo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča) nista podana. V tem delu odločitev ni predmet pritožbene presoje, temveč je slednja usmerjena v obstoj tretjega odpovednega razloga, neplačila stroškov skupne elektrike, ki ga je sodišče prve stopnje štelo za izkazanega in je na njegovi podlagi najemno pogodbo z izpodbijano sodbo odpovedalo in toženki naložilo izpraznitev stanovanja in njegovo izročitev tožnici. Pritožbeno sodišče odločitev in razloge zanjo sprejema kot materialnopravno pravilne.

8.Obveznost plačevanja individualnih in skupnih obratovalnih stroškov toženke kot najemnice je določena v 7. členu najemne pogodbe, to obveznost pa tudi sicer določa 6. alineja 94. člena SZ-1. V najemni pogodbi je določeno, da ti stroški znašajo "100 EUR mesečno - s položnicami", iz česar izhaja, da ne gre za fiksen znesek, temveč le za okvirno oceno predvidenih stroškov, ki jih toženka nato plačuje v zneskih po dejansko izstavljenih položnicah, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. To je zaslišana kot stranka potrdila tudi tožnica, prav tako pa navedeno izhaja že iz toženkine trditve, da je do leta 2016 tožnici na račun stroškov mesečno nosila gotovino v višjem znesku 150 EUR, od leta 2016 dalje pa je položnice za stroške plačevala neposredno sama. Pritožbeni navedbi, da pogodbeno dogovorjeni znesek 100 EUR mesečno zajema vse stroške, ki jih je dolžna plačati toženka, tako ni mogoče slediti.

9.Tožnica je trdila, da je toženka kljub plačevanju ostalih stroškov odklanjala plačilo stroškov skupne elektrike in da je upravnikovo položnico, na kateri so zaračunani, neodprto nosila k tožnici, kar je vse potrdil tudi priča D. D. Šele od vložitve tožbe dalje je toženka tožnici na ta račun plačevala 20 EUR mesečno. Toženka je temu nasprotovala in trdila, da je bila s toženko od leta 2016 dalje dogovorjena, da položnice za upravnika ne bo plačevala in da bo tožnici za stroške te položnice mesečno dala 20 EUR v gotovini na roke. Na tem mestu je kot neutemeljene zavrniti pritožbene navedbe, da teh toženkinih trditev tožnica ni konkretizirano prerekala in da bi jih sodišče zato moralo šteti za priznane, saj je tožnica skozi celoten postopek argumentirano vztrajala, da toženka stroškov skupne elektrike ni plačevala, čeprav bi bila to dolžna storiti. Pritožbeno sodišče pa še dodaja, da je tudi sicer toženka pri zatrjevanju tega dogovora v svojih navedbah neprepričljiva in prihaja sama s seboj v nasprotje. Zaslišana kot stranka je namreč potrdila tožničino navedbo, da prej teh stroškov ni plačevala, v nasprotju s predhodno trditvijo o plačevanju od leta 2016 dalje pa je izpovedala, da 20 EUR mesečno na ta račun plačuje šele od leta 2017 dalje. Ob tem tudi trditve o plačevanju od leta 2017 ni uspela izkazati, saj je njene navedbe negiral priča C. C., ki je tožnici nekajkrat nesel najemnino. Izpovedal je namreč, da so se ta dodatna plačila izvajala le zadnjih nekaj mesecev, kar potrjuje tožničine navedbe o plačevanju šele od vložitve tožbe dalje.

10.V dokaznem postopku se je torej izkazalo, da toženka v daljšem časovnem obdobju ni plačevala stroškov elektrike za skupne prostore, kar predstavlja krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe ne glede na sicer nizek znesek neplačanih stroškov. Natančna višina in specifikacija neplačanih stroškov glede na ugotovljeno dolgotrajno ponavljajočo se kršitev obveznosti iz najemne pogodbe niti nista bistveni3 in so pritožbeni očitki o nesklepčnosti tožbe zaradi pomanjkljivih trditev glede tega neutemeljeni. Ravno tako ni pravno odločilno, ali je toženka morda te stroške poplačala po vložitvi tožbe, saj je za presojo obstoja krivdnega odpovednega razloga bistveno, da jih ni plačevala med izvajanjem najemne pogodbe in da jih ni plačala niti po opominu z dne 13. 4. 2022, ki ga je prejela 22. 4. 2022 (plačilo po opominu je zavračala z navedbo, da je že plačala vse, kar je bila dolžna plačati po pogodbi, ta trditev pa se je po prej pojasnjenem izkazala za neutemeljeno).

11.Odločitev o ugoditvi tožbenemu zahtevku je po obrazloženem pravilna, posledično pa je pravilna tudi odločitev, da mora toženka tožnici povrniti njene pravdne stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP). Ker je odločilen končni uspeh in ne uspeh s posameznimi procesnimi dejanji4, toženka ne glede na ugotovljeno neizkazanost odpovednega razloga predrugačenja najemne pogodbe ne more uspeti z nasprotovanjem stroškom za delo izvedenke grafologinje (pri čemer smotrnost izvedbe tega dokaza prvič izpodbija šele v pritožbi). Ostalih stroškov in njihove višine pritožba ne napada, ob uradnem preizkusu pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da so potrebni v smislu prvega odstavka 155. člena ZPP in odmerjeni skladno z OT5.

12.Po pojasnjenem je toženkina pritožba neutemeljena in ker pritožbeno sodišče tudi ni našlo razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

13.Toženka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, tožnici pa mora povrniti njene potrebne stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 154. člena in prvi odstavek 155. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je toženki priznalo 375 točk za sestavo odgovora na pritožbo po 1. točki tar. št. 22 OT, 50 točk za poročilo stranki po 2. točki tar. št. 43 OT, ki skladno z novejšo sodno prakso predstavlja samostojno odvetniško storitev6, 2% materialne stroške in 22% DDV, ni pa ji priznalo priglašenih 100 točk za posvet s stranko, saj je to opravilo že zajeto v sestavi odgovora na pritožbo. Stroške v skupnem znesku 317,32 EUR mora toženka tožnici povrniti v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za prostovoljno plačilo dalje do plačila.

-------------------------------

1Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/99, s spremembami in dopolnitvami.

2Stanovanjski zakon, Ur. l. RS, št. 69/03, s spremembami in dopolnitvami.

3Prim. VSL Sklep I Cp 644/2022.

4Prim. N. Betetto v Pravdni postopek zakon s komentarjem, 2. knjiga, Ljubljana 2006, stran 29.

5Odvetniška tarifa, Ur. l. RS, št. 2/15, s spremembami in dopolnitvami.

6Prim. VSL Sklep II Cp 2419/2018, VSL Sklep II Cp 2599/2016, UPRS Sodba II U 215/2024-16, VSM Sklep I Cp 677/2024.