Jedro

Za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanih delih potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka sama krije svoje stroške tega pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v I. točki izreka razsodilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 46428/2013 z dne 3. 4. 2013 vzdrži v veljavi: - v prvem odstavku izreka za znesek v višini 531,93 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od: zneska 506,53 EUR od 14. 3. 2013 dalje do plačila in od zneska 25,40 EUR od 19. 3. 2013 dalje do plačila, - v tretjem odstavku izreka za znesek izvršilnih stroškov v višini 36 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 4. 2013 dalje do plačila. V II. točki izreka je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 46428/2013 z dne 3. 4. 2013 v presežku: v prvem odstavku izreka za znesek zakonskih zamudnih obresti od 25,40 EUR od 14. 3. 2013 do 18. 3. 2013 dalje do plačila in v tretjem odstavku izreka za znesek izvršilnih stroškov v višini 40,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 4. 2013 dalje do plačila razveljavilo in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo. V III. točki izreka je sklenilo, da je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki stroške pravdnega postopka v višini 151,90 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude dalje do plačila.

2. Zoper I. in III. točko izreka sodbe se pravočasno pritožuje tožena stranka po svojemu pooblaščencu iz pritožbenih razlogov zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo v izpodbijanih delih razveljavi, zadevo pa vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Podana je bistvena kršitev postopka po 8. in 15. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), ki izhaja iz napačnega razumevanja listine z dne 4. 11. 2011 in napačnega razumevanja navedb tožene stranke glede vsebine te listine. Sodišče ni razlikovalo med prvotnimi ambicijami tožene stranke, da se spremeni režim ogrevanja in med kasnejšim dovoljenjem za odklop od skupnega sistema ogrevanja, ki je šele sledil, med postopkom pa ni bilo sporno, da je večina etažnih lastnikov soglašala z odklopom tožene stranke iz sistema skupnega ogrevanja. Ne doseženo soglasje za spremembo obstoječega režima ogrevanja pa je bilo v listini z dne 4. 11. 2011 navedeno kot razlog, zaradi katerega je večina etažnih lastnikov toženki dovolila odstop od skupnega sistema ogrevanja. Vsebina listine z dne 4. 11. 2011 med strankama ni bila sporna, saj je bilo sporno le, ali soglasje večine etažnih lastnikov zadostuje, oziroma ali bi tožena stranka potrebovala soglasje vseh etažnih lastnikov. Vprašanje vrste stavbe je pomembno v zvezi s pravilno uporabo Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Glede vrste stavbe sodišče pravno nerazumno ugotovi, da gre za pojem stanovanjske stavbe iz drugega odstavka 3. člena SZ-1 z več stanovanji in poslovnimi lokali, s čimer krši peti odstavek 2. člena SZ-1, ki določa, da je stavba, v kateri se poleg stanovanj nahajajo tudi poslovni prostori in je pri tem več kot polovica površine namenjena stanovanjem, stanovanjsko poslovna stavba. Hkrati pa pride sodišče v nasprotje samim s seboj, ko ugotovi, da gre hkrati za stanovanjsko stavbo in poslovno stanovanjsko stavbo. Sodišče nima jasnih in konsistentnih razlogov, zakaj se uporablja SZ-1, zaradi česar krši 14. točko drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožeča stranka bi morala dokazati obstoj pogodbe o upravljanju, pa obstoja takšne pogodbe ni niti zatrjevala, zato so vse izpovedbe o tem brez vrednosti. Sodišče s tem, ko nameni izpovedbam prič naravo trditvene podlage, krši 8. točko drugega odstavka 339. člena ZPP. Računi ne izkazujejo upravljanja, sicer pa dejavnost upravljanja z nepremičninami in inkaso obratovalnih stroškov niti ni bil zatrjevan. Poleg tega tožeča stranka ni dokazala višine temelja tožbenega zahtevka, saj ni obrazložila ključa delitve stroškov, ki ga določa zakon. Tudi ni zatrjevano, ali tožeča stranka vtožuje svojo terjatev ali gre za druge stroške. Navedb glede konkretnih zneskov ni mogoče preveriti in se o njih izjaviti, sodišče pa jim je v celoti sledilo. Tožeča stranka ni pojasnila in dokazala, zakaj bi naj bila upravičena zahtevati 0,23 EUR oziroma 0,26 EUR po kvadratnem metru. Sodba glede temelja in višine nima razlogov oziroma so si v nasprotju, zato je podana kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče je glede obratovalnih stroškov nedopustno naprtilo dokazno breme toženi stranki, tožeča stranka pa ni podala trditvene podlage o tem, kolikšen obseg stroškov je dolžna kriti tožena stranka. Zatrjuje, da je bila navadna večina dosežena s podpisom listine z dne 4. 11. 2011, saj je bilo doseženo soglasje preko 80 % solastnikov. Ob tem bi moralo sodišče prve stopnje ugotoviti, da je bila navadna večina dosežena in da je tožena stranka pravilno odstopila od skupnega sistema ogrevanja. Bistveno je zgolj, ali je za odklop od skupnega sistema ogrevanja potrebna večina ali soglasje vseh solastnikov. Določba 35. člena SZ-1 je zgolj procesne narave. Navedba, da tožena stranka ni uspela dokazati trditev, da je pridobila soglasje preko 80 % etažnih lastnikov, pomeni kršitev ZPP, saj tožnica ni prerekala dejstva, da tožena naj ne bi pridobila soglasja preko 50 % etažnih lastnikov, sicer pa iz izpovedb zaslišanih prič izhaja, da so podpisniki presegli 50 % solastniških deležev. V pravočasni dopolnitvi pritožbe tožena stranka navaja, da upravnik ne more v lastnem imenu izterjevati obratovalnih stroškov. V lastnem imenu lahko izterjuje le povračilo, če je obratovalne stroške založil iz lastnih sredstev, drugače pa lahko glede izterjave stroškov nastopa le kot zastopnik etažnih lastnikov. Tožnica o tem ni podala zadostnih trditev in dokazov in je tožba nesklepčna in sodba o tem nima razlogov. Sodišče prve stopnje se je zgrešeno oprlo na 25. in 29. člen SZ-1, saj urejajo upravljanje objekta. Priglaša pritožbene stroške.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Pritožbeno sodišče uvodoma pojasnjuje, da gre v tej zadevi za plačilo zneska 531,93 EUR s pripadki in ker glavnični zahtevek ne presega 2.000 EUR gre za spor majhne vrednosti po prvem odstavku 443. člena ZPP. Po prvem odstavku 458. člena ZPP se sme v takem sporu izpodbijati sodba samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP se torej sodba ne more izpodbijati. Zato niso dopustni pritožbeni razlogi, da tožeča stranka ni dokazala aktivne legitimacije v tem pravdnem postopku za izterjavo skupnih stroškov ogrevanja in da je sodišče prve stopnje kršilo načelo razpravnosti iz 212. člena ZPP, saj izpodbijajo dejanske ugotovitve in uveljavljajo pritožbeni razlog po prvem odstavku 339. člena ZPP, kar v tem postopku ni dovoljeno.

5. Sodišče prve stopnje je kot predpis uporabilo določbe Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), ki v drugem odstavku 1. člena napotuje na določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), če v SZ-1 glede lastninskopravnih razmerij in glede upravljanja večstanovanjskih stavb ni določeno drugače. Ob tem, ko je tožeča stranka zatrjevala, da gre za večstanovanjsko stavbo, tožena stranka pa je temu oporekala zgolj z navedbami, da bi naj v stavbi prevladovali poslovni prostori, zaradi česar naj stavba ne bi bila niti večstanovanjska niti stanovanjsko-poslovna, ki jih tudi ni dokazala, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da gre za stanovanjsko stavbo, ki ima v skladu z drugim odstavkom 3. člena SZ-1 več stanovanj in več poslovnih prostorov in za katero se uporablja SZ-1, saj tožena stranka v postopku v okviru pravno upoštevnih navedb ni niti zatrjevala niti dokazovala, da je v stanovanjski stavbi več kot polovica površine namenjena stanovanjem (peti odstavek 2. člena SZ-1). Zato niso utemeljene pritožbene navedbe, da je sodišče v tem delu prišlo v nasprotje samim s sabo in da nima jasnih razlogov, zakaj se uporablja SZ-1. 6. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje, na katere je pritožbeno sodišče zaradi omejenosti pritožbenih razlogov vezano, izhaja, da je tožeča stranka upravnik stavbe, v kateri se nahaja poslovni prostor tožene stranke, in da opravlja dejavnost upravljanja z nepremičninami in inkaso obratovalnih stroškov. Tožena stranka je kot lastnica poslovnega prostora izstopila iz obstoječega načina ogrevanja v stavbi in neplačilo vtoževane terjatve tožeče stranke, ki se nanaša na neporavnane fiksne stroške vzdrževanja kotlovnice in ostale skupne stroške ogrevanja, opravičevala z listino z dne 4. 11. 2011, za katero je trdila, da jo je podpisala večina etažnih lastnikov.

7. Pravilni so zaključki sodišča prve stopnje, da s podpisi listine z dne 4. 11. 2011 tožena stranka ni izkazala, da je njen predlog po neplačevanju skupnih stroškov ogrevanja veljavno sprejet. V tem delu sicer niso pravilni zaključki sodišča prve stopnje, da bi v danem primeru zadoščalo soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih. Res je, da posli obratovanja sodijo med posle rednega upravljanja, za katere je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Vendar pa je v konkretni zadevi kot bistveno ugotoviti, da tožena stranka nasprotuje plačilu njej odgovarjajočega dela skupnih stroškov ogrevanja z zatrjevanji, da obstoječe skupno ogrevanje ne potrebuje, zaradi česar tudi ni dolžna plačevati s tem povezanih stroškov. V konkretni zadevi torej ne gre za odločanje o poslih obratovanja, temveč o obveznosti posameznega etažnega lastnika v zvezi z njegovim solastniškim deležem na skupnih delih. Skupni deli (skupni prostori in zemljišče, skupni gradbeni elementi in skupne inštalacije, naprave ter oprema), med katere sodi tudi kotlovnica in skupni vodi za skupne prostore večstanovanjske stavbe, so solastnina etažnih lastnikov (18. člena SZ-1). V skladu s 30. členom SZ-1 so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače, razen obratovalnih stroškov, katerih merila delitve določa Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb. V skladu z drugim odstavkom 29. člena SZ-1 pa je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (med drugimi tudi) za spremembo v razmerju med skupnimi in posameznimi deli.

8. Tožeča stranka v tej pravdi torej vtožuje skupne obratovalne stroške stavbe, ki jih krijejo vsi etažni lastniki kot solastniki skupnih delov in ki imajo po 30. členu SZ-1 odgovornost te stroške pokriti, saj tožena stranka ni prejela soglasja vseh etažnih lastnikov, pristanek zgolj večine pa ne zadošča (drugi odstavek 29. člena SZ-1). Ker je za to obravnavano zadevo bistveno, da tožena stranka (ki je to tudi sama trdila) soglasja vseh etažnih lastnikov ni pridobila, pogodba o medsebojnih razmerjih pa tudi še ni bila sklenjena, se sodišče druge stopnje ne bo posebej opredeljevalo do preostalih pritožbenih navedb, ki še izpodbijajo zaključek sodišča, da tožena stranka ni uspela dokazati, da je bila listina z dne 4. 11. 2011 pravno veljavno sprejeta. Pritožbeno sodišče se zato ne bo posebej opredeljevalo tudi do pritožbenih navedb, da je sodišče prve stopnje napačno razumelo zatrjevanja tožene stranke glede vsebine listine z dne 4. 11. 2011 in samovoljno razlagalo njeno vsebino, ki je bila med strankama nesporna, s čimer uveljavlja bistveno kršitev določb postopka po 15. točki prvega odstavka 339. člena ZPP, saj so ob pravno odločilnih zatrjevanjih tožene stranke v postopku pred sodiščem prve stopnje in v pritožbi, da soglasja vseh etažnih lastnikov v listini z dne 4. 11. 2011 ni dosegla, nerelevantne.

9. Niso utemeljene pritožbene navedbe, da glede konkretnih zneskov ni mogoče preveriti, na kaj se nanašajo, s čimer tožena stranka v pritožbi očita bistveno kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožeča stranka je pojasnila, kako je obračunavala skupne stroške ogrevanja, ki so sestavljeni iz fiksnih stroškov skupnega (centralnega) ogrevanja in obrazložila tudi način porazdelitve stroškov in v spis predložila specifikacijo mesečnih razdelilnikov stroškov ogrevanja. Takšna trditvena podlaga zadostuje, saj merila delitve obratovalnih stroškov v večstanovanjski stavbi, to je stroškov v zvezi z dobavami in storitvami, potrebnimi za zagotovitev pogojev za bivanje v posameznem delu in v stavbi kot celoti, določa Pravilnik o upravljanju večstanovanjske stavbe. Ker torej materialno pravo določa način delitve stroškov, je na toženi stranki trditveno breme izpodbijanja v spis vloženih razdelilnikov. Navesti bi morala katerih stroškov upravnik ni razdelil skladno z materialnopravnimi predpisi. Očitana kršitev pa tudi ni podana v tem, da sodišče ni ugotovilo, kolikšen je solastniški delež tožene stranke, saj glede vtoževanih stroškov Pravilnik določa kriterij površine posamezne enote stavbe in ne solastniškega deleža (prim. 25. člena Pravilnik), zaradi česar ugotavljanje solastniškega deleža ni bilo potrebno.

10. Pritožbene navedbe, da upravnik ne more v lastnem imenu izterjevati obratovalnih stroškov, saj lahko glede teh nastopa zgolj kot zastopnik etažnih lastnikov, kar pomeni, da lahko v lastnem izterjuje le povračilo, če je obratovalne stroške založil iz lastnih sredstev, o vsem tem pa tožeča stranka ni podala trditev in dokazov, niso upoštevne, saj jih tožena stranka v okviru upoštevnih navedb v postopku pred sodiščem prve stopnje ni podala. Ob tem pa torej tudi niso utemeljene pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje zagrešilo bistveno kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker o teh navedbah sodba nima razlogov.

11. Ker se je pritožba izkazala za neutemeljeno, pritožbeno sodišče pa tudi ni zasledilo kršitev, na katere mora pri obravnavanju pritožbe paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 424. členom ZPP), saj ima izpodbijana sodba zadostne razloge, ki omogočajo preizkus odločitve pritožbenemu sodišču, je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 424. členom ZPP).

12. Ker tožena stranka s pritožbo ni bila uspešna, sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).