Jedro

Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti ne zahtevajo uporabe ene ali več metod ocenjevanja, v primeru, ko razpoložljivi vhodni podatki niso enakovredni po kvaliteti ali zanesljivosti, pa je lahko uporaba več kot ene metode celo zavajajoča. V obdobju 11 let ni nerazumno, da vrednost nepremičnine bistveno pade.

Izrek

Pritožba se zavrne in sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tržna vrednost nepremičnin ID znak: parcela 1, parcela 2 in parcela 3, v solasti dolžnika A. A. do 1/2 in B. B. do 1/2, na dan 3. 1. 2019 znaša 418.000,00 EUR.

2. Zoper sklep se pravočasno pritožuje dolžnik zaradi vseh pritožbenih razlogov in predlaga razveljavitev sklepa ter vrnitev zadeve v ponovno odločanje sodišču prve stopnje.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (350. člen v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP, oba v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju, v nadaljevanju ZIZ).

5. Sodišče prve stopnje je vrednost nepremičnin ugotovilo na podlagi mnenja cenilca gradbene stroke z dne 31. 1. 2019, kot to predvideva drugi odstavek 178. člena ZIZ.

6. Neutemeljeno je dolžnikovo pritožbeno stališče, da bi moral izvedenec pri ocenjevanju tržne vrednosti obravnavanih nepremičnin kombinirati več metod ali pa rezultate preveriti po ostalih metodah. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, po predhodnem pojasnilu izvedenca, Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV 2017) ne zahtevajo uporabe ene ali več metod ocenjevanja, v primeru, ko razpoložljivi vhodni podatki niso enakovredni po kvaliteti ali zanesljivosti, pa je lahko uporaba več kot ene metode celo zavajajoča. Uporaba več kot enega načina ali metode ocenjevanja vrednosti je zlasti priporočljiva, kadar ni na voljo dovolj stvarnih ali opazovanih vhodnih podatkov, ki bi omogočali, da bi že z eno samo metodo lahko prišli do zanesljive sklepne ugotovitve. Povedano drugače, kadar je za uporabo (zgolj) ene od metod dovolj vhodnih podatkov, uporaba več kot ene metode ni potrebna ali priporočljiva (primerjaj MSOV 2017 točka 10.4). Posledično rezultata ene metode tudi ni treba preverjati z drugo metodo. Navedeno pomeni, da po MSOV 2017 zadošča uporaba ene metode, če za njeno uporabo obstaja dovolj vhodnih podatkov. Da je temu tako, t.j. da je imel za uporabo metode tržnih primerjav na voljo dovolj kvalitetnih podatkov, je cenilec pojasnil že v samem cenilnem mnenju (stran 5 in 20 mnenja), kar je pravilno povzelo tudi sodišče prve stopnje.

7. Neutemeljeno dolžnik navaja, da iz samega sklepa izhaja prav nasprotno, oziroma, da naj bi v sklepu bilo podano nasprotje v razlogih o odločilnih dejstvih, ker je sodišče prve stopnje navedlo, da med _prodajami_ ni bilo poslovno stanovanjskega objekta, primerljivega obravnavanemu, ter zato primerljivih prodaj izvedenec ni upošteval. Sodišče prve stopnje je namreč, kot tudi izhaja iz samega cenilnega mnenja (stran 20), pojasnilo, da je izvedenec zbral podatke o realiziranih prodajah in _ponudbah_, pri čemer ni upošteval realiziranih prodaj, upošteval pa je torej ponudbe nepremičnin (dejavno javno trženje bistveno podobnih nepremičnin, 4. točka obrazložitve izpodbijanega sklepa) v Domžalah in okolici (Grosuplje, Brezovica, Logatec) s prilagoditvami na nekaterih segmentih. Niti v sklepu niti v cenilnem mnenju v tem oziru tako ni nasprotij.

8. Pravilnosti opravljene cenitve dolžnik tudi po presoji višjega sodišča ni uspel izpodbiti s predložitvijo 11 let starega cenilnega mnenja drugega cenilca. Višje sodišče sledi razlogom sodišča prve stopnje, ki se je oprlo na odgovor izvedenca na dolžnikove pripombe, da je bila nepremičnina tedaj (povsem) verjetno v drugačnem stanju kot sedaj ter da so bili drugačni tudi tržni in zakonski pogoji. V tako dolgem obdobju ni nerazumno, da vrednost nepremičnine bistveno pade, in to v nasprotju s stališčem dolžnika ni povsem nerealno.

9. Neutemeljen je tudi očitek, da sodno postavljeni izvedenec ni znal pojasniti odstopanja v ugotovljenih vrednostih (glede na s strani dolžnika predloženo mnenje), kar naj bi porajalo dvom v njegovo strokovnost in s tem v pravilnost njegovega cenilnega mnenja. Izvedenec je, kot je obrazložilo sodišče prve stopnje, pojasnil, da ni seznanjen in ne more biti seznanjen z naborom vseh v času ocenjevanja razpoložljivih vhodnih podatkov in ne more presoditi, ali sta bila izbor in obdelava podatkov ustrezna. Glede na skopost vhodnih podatkov v s strani dolžnika predloženem cenilnem mnenju navedeno ni nerazumno (ne gre spregledati, da tisti izvedenec ni niti pojasnil izbire ocenjevalnih metod, niti opisal tržnih razmer v času ocenjevanja, tudi opravljeni izračuni pa so skopi in malo obrazloženi). Iz s strani dolžnika predloženega cenilnega mnenja ni mogoče razbrati nobenega vira pridobljenih vhodnih podatkov niti primerjalne nepremičnine niso določno označene na način, da bi jih bilo mogoče preveriti. Poleg tega je opredeljevanje do cenilnega mnenja logično in po naravi stvari bistveno oteženo tudi zaradi časovne oddaljenosti, zaradi česar izvedencu ni mogoče očitati nestrokovnosti zaradi nepoznavanja situacije v zvezi z obravnavano stavbo oziroma nepremičninami v tistem času.

10. Po pojasnjenem ni zmotna ugotovitev sodišča prve stopnje, da dolžnik ni podal utemeljenih razlogov za postavitev drugega izvedenca, saj dolžnik ni uspel vzbuditi dvoma v strokovnost oziroma pravilnost cenilnega poročila. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da dolžnik zgolj s predložitvijo izvedenskega mnenja iz leta 2008 ni navedel konkretnih oziroma utemeljenih pripomb, ki bi jih sodišče lahko upoštevalo, ter s tem v zadostni meri pojasnilo, da niso podani pogoji za postavitev drugega izvedenca. Navedeno stališče sodišča prve stopnje je tudi po presoji višjega sodišča pravilno. Izvedenčevo mnenje je pripravljeno strokovno, jasno, z vsemi potrebnimi podatki ter je utemeljeno in obrazloženo, zato mu je sodišče prve stopnje pravilno sledilo.

11. Po povedanem pritožba ni utemeljena in ker višje sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).