Jedro

Gozdna zemljišča lahko pravilno in verodostojno oceni le izvedenec s tega področja, medtem ko A. A. kot cenilka za gradbeno stroko in za kmetijska zemljišča za navedeno področje ni bila imenovana za cenilca oziroma za to področje nima ustrezne strokovne izobrazbe (kar jasno izhaja iz imenika sodnih izvedencev in cenilcev, iz same glave cenitvenega poročila in žiga cenilke na cenitvenem poročilu). Njena cenitev gozdnega dela nepremičnine ID znak parcela X 1 je zato neupoštevna in se sodišče nanjo ne bi smelo opreti, temveč je glede ugotovitve vrednosti tega dela parcele treba upoštevati cenitev izvedenca za gozdna zemljišča B. B. (do katere se je kljub opisanemu napačnemu zaključku vsebinsko opredelilo tudi že sodišče prve stopnje).

Dolžnica niti ne pove, kako bi njena prisotnost na ogledu lahko vplivala na ugotovitev vrednosti in zakaj bi bila zaradi njene prisotnosti pri ogledu ocenjena tržna vrednost tega dela nepremičnine drugačna. Z očitki o kršitvi pravice do udeležbe v postopku dolžnica ne more uspeti, saj ji je bila kontradiktornost zagotovljena z vročitvijo izdelane cenitve in odgovorov v izjavo skladno s petim odstavkom 178. člena ZIZ.

Izbira metode cenitve je prepuščena cenilcu, ki ga sodišče določi, saj mora cenilec pri svojem delu upoštevati določila zakonov in svoje delo opraviti redno, vestno, v skladu s pravili znanosti in stroke.

Notranji ogled ni nujno potreben in cenilec ob onemogočitvi le-tega cenitev lahko vseeno strokovno opravi, če ima na razpolago dovolj ostalih kvalitetnih podatkov o površinah, stanju in opremljenosti objekta ter celotne nepremičnine. Cenilka je glede tega tako v mnenju kot v pripombah pojasnila, da je cenitev napravila ob predpostavkah, da je notranjost stavbe v skladu s stanjem zunanjosti in z obdobjem gradnje ter da so podatki iz uradnih evidenc pravilni in točni. Dolžnica glede tega ni podala nobenih konkretnih navedb in ni navedla, kaj naj bi bilo v notranjosti stavbe takšnega, da bi odstopalo od stanja zunanjosti in bi lahko pomembno vplivalo na vrednost nepremičnine, ravno tako ni podala nobenih pojasnil, zakaj bi bila ob njeni morebitni prisotnosti na ogledu ocenjena tržna vrednost nepremičnin drugačna.

Izvršilni postopek je primarno pisen, zato narok niti ni obligatoren in ga sodišče izjemoma opravi le, kadar zakon tako določa ali kadar oceni, da je to smotrno. Tudi cenilec zato v izvršilnem postopku svoje mnenje primarno izdela pisno, zaslišanje pa se izvede le, če so v mnenju nasprotja ali pomanjkljivosti ali če obstaja dvom v pravilnost podane cenitve. Ker sta obe cenilni mnenji izdelani strokovno ter jasno in argumentirano utemeljeni ter notranje skladni, enako pa velja tudi za odgovore na pripombe dolžnice, ki so vsebinsko prepričljivi, izčrpni, natančni in razumljivi, ustno pojasnjevanje mnenja in njegovo dopolnjevanje glede s strani dolžnice ponavljanih navedb, do katerih sta se cenilca že prepričljivo in argumentirano opredelila, zato ni ne potrebno ne smotrno.

Vrednost nepremičnine se ugotavlja po tržni ceni na dan cenitve, zato so neutemeljene dolžničine pritožbene zahteve, da bi sodišče moralo vrednost nepremičnin ugotovitvi na dan izdaje sklepa.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sklep: - v drugi alineji I.b. točke izreka spremeni tako, da vrednost nepremičnine ID znak: parcela X 1 znaša 5.012,44 EUR (vrednost gozdnega dela te nepremičnine na dan 12. 6. 2020 znaša 202,14 EUR, vrednost kmetijskega dela te nepremičnine na dan 27. 4. 2019 pa 4.810,30 EUR); - v zadnji vrstici I.b. točke izreka pa spremeni tako, da skupna vrednost parcel ID znak: parcela X 2, ID znak: parcela X 1 in ID znak: parcela X 3 znaša 15.960,15 EUR; sicer pa se pritožba zavrne in se sklep v izpodbijani I.a. točki, izpodbijanem, a nespremenjenem delu I.b. točke ter v izpodbijani II. točki izreka potrdi.

II. Dolžnica sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo: „I.

Ugotovi se, da vrednost nepremičnin na dan 27. 4. 2019 znaša: a.

- ID znak: parcela X 4 - ID znak: parcela X 5 - ID znak: parcela X 6 skupaj 213.067,40 EUR.

b.

- ID znak: parcela X 2 2.220,25 EUR - ID znak: parcela X 1 5.079,80 EUR - ID znak: parcela X 3 8.727,46 EUR, skupaj 16.028 EUR

II. Dolžnica sama krije svoje stroške pripomb na cenitev.“

2. Zoper sklep se pravočasno po pooblaščencu pritožuje dolžnica iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga njegovo razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek ter priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Pritožba je delno utemeljena.

4. Višje sodišče je sklep preizkusilo v okviru zatrjevanih pravno pomembnih pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po določbi drugega odstavka 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), oba v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ).

5. Izpodbijani sklep je bil izdan na podlagi določb drugega odstavka 178. člena in prvega odstavka 179. člena ZIZ, ki sodišču nalagata, da s sklepom ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve.

6. Cenitev je bila v obravnavani zadevi odrejena s sklepom z dne 7. 2. 2019, s katerim je sodišče za cenilko za gradbeno stroko in za kmetijska zemljišča določilo A. A., za cenilca za gozdna zemljišča pa B. B. Oba sodna cenilca sta bila naprošena, da pri izdelavi izvedenskih mnenj med seboj sodelujeta, ker gre za sklope nepremičnin, ki po namenski rabi poleg gradbenih predstavljajo tudi kmetijska in gozdna zemljišča (dopis z dne 19. 3. 2019).

7. Cenilec za gozdna zemljišča B. B. je ugotovil, da nepremičnini ID znak parcela X 6 in X 3, ki sta po namenski rabi vodeni kot gozd, po dejanski rabi in po evidenci Zavoda za gozdove Slovenije niti delno ne predstavljata gozda, kot je definiran v prvem odstavku 2. člena Zakona o gozdovih1, zato ju ni mogoče oceniti kot gozdno zemljišče. Pretežno kmetijska je tudi nepremičnina ID znak parcela X 1, ki pa v manjšem delu, to je v izmeri 490 m2, predstavlja gozd, zato je cenilec za gozdna zemljišča B. B. ocenil le ta del nepremičnine, in sicer v vrednosti 202,14 EUR.

8. Gozdni del nepremičnine ID znak parcela X 1 je hkrati v okviru ugotavljanja vrednosti celotne parcele ocenila tudi cenilka za gradbeno stroko in za kmetijska zemljišča A. A., in sicer v vrednosti 0,55 EUR/m2, kar za 490 m2 znaša skupno 269,50 EUR. Sodišče prve stopnje je zaradi majhne razlike med obema cenitvama gozdnega dela parcele v prid dolžnice upoštevalo vrednost, kot izhaja iz cenitve izvedenke A. A., pritožba pa utemeljeno opozarja, da je odločitev v tem delu napačna. Gozdna zemljišča namreč lahko pravilno in verodostojno oceni le izvedenec s tega področja, medtem ko A. A. kot cenilka za gradbeno stroko in za kmetijska zemljišča za navedeno področje ni bila imenovana za cenilca oziroma za to področje nima ustrezne strokovne izobrazbe (kar jasno izhaja iz imenika sodnih izvedencev in cenilcev, iz same glave cenitvenega poročila in žiga cenilke na cenitvenem poročilu).2 Njena cenitev gozdnega dela nepremičnine ID znak parcela X 1 je zato neupoštevna in se sodišče nanjo ne bi smelo opreti, temveč je glede ugotovitve vrednosti tega dela parcele treba upoštevati cenitev izvedenca za gozdna zemljišča B. B. (do katere se je kljub opisanemu napačnemu zaključku vsebinsko opredelilo tudi že sodišče prve stopnje).

9. Cenilec za gozdna zemljišča B. B. je sodišču 15. 6. 2020 predložil izvedensko mnenje, v katerem je 490 m2 velik del nepremičnine ID znak parcela X 1 na dan 12. 6. 2020 po opravljenem ogledu ovrednotil v znesku 202,14 EUR. Mnenje je izdelal na podlagi metode donosne vrednosti gozda, ki jo je obširno in prepričljivo pojasnil in utemeljil tako s formulami kot tabelarično po posameznih opravilih in vrstah lesne mase.

10. Dolžnica je v pripombah zoper cenitev gozdnega dela zemljišča najprej uveljavljala, da bi moral izvedenec ogled opraviti v navzočnosti strank. Cenilec je glede tega odgovoril, da je ogled opravil sam v času ukrepov zaradi obvladovanja širjenja epidemije Covid-19, navzočnost stranke na ogledu pa v ničemer ne vpliva na izračune in samo cenitev. Slednja mora biti narejena strokovno in nepristransko, s pregledom vseh parcel v naravi in z vzorčnimi metodami in ocenjevanjem pa je izvedenec pridobil podatke, ki so podlaga za končno oceno vrednosti. Tudi v nadaljnjih pripombah je dolžnica vztrajala, da bi ji moral cenilec omogočiti udeležbo na ogledu zaradi zagotavljanja kontradiktornosti postopka, poleg tega pa izvedenec sam niti ne more vedeti, kateri gozd mora oceniti in mu mora to pokazati stranka, iz cenitve pa ni mogoče ugotoviti, ali je izvedenec ocenil prave parcele.

11. Sodišče prve stopnje je take pripombe pravilno zavrnilo. Pojasnilo je, da dolžnica niti ne pove, kako bi njena prisotnost na ogledu lahko vplivala na ugotovitev vrednosti in zakaj bi bila zaradi njene prisotnosti pri ogledu ocenjena tržna vrednost tega dela nepremičnine drugačna. Z očitki o kršitvi pravice do udeležbe v postopku dolžnica ne more uspeti, saj ji je bila kontradiktornost zagotovljena z vročitvijo izdelane cenitve in odgovorov v izjavo skladno s petim odstavkom 178. člena ZIZ.3 Navedbe v zvezi s tem, da izvedenec brez navzočnosti dolžnice ne more vedeti, katere parcele mora ceniti, je sodišče prve stopnje pravilno prepoznalo kot prepozne, pravilno pa je ocenilo, da so sicer tudi neutemeljene. Izvedenec se je namreč pri identifikaciji nepremičnine za cenitev in ogled oprl na uradne podatke, ki jih je pridobil pri GURS, v zemljiški knjigi, spletni strani Ministrstva za okolje (GERK), prostorskega pregledovalnika Zavoda za gozdove Slovenije, prostorskega portala Občine T. in portala SiDG, v cenitvi so vse parcele navedene z ID znaki ter slikovno prikazane po katastru, ocenjevani del nepremičnine ID znak parcela X 1 pa je prikazan tudi s fotografijo, narejeno ob ogledu. Dolžnica ugotovitvam in cenitvi izvedenca v tem delu ni nasprotovala in ni zatrjevala, da bi šlo za obravnavo napačnih parcel oziroma za oceno napačnega dela parcele. S pavšalnim pritožbenim vztrajanjem pri udeležbi na ogledu dolžnica po pojasnjenem ne more uspeti.

12. Nadalje je dolžnica v pripombah navedla, da bi moral cenilec za gozdna zemljišča oceniti vsa zemljišča, ki so po namenski rabi gozdna, in ne le dela nepremičnine ID znak parcela X 1, ki je gozd tudi v naravi. V zvezi s tem je, kot je bilo pojasnjeno že zgoraj, cenilec že v izvedenskem mnenju jasno in natančno pojasnil, kdaj se nepremičnina lahko obravnava in ceni kot gozdna parcela, nepremičnini ID znak parcela X 6 in X 3 pa pogojev za tako obravnavo ne izpolnjujeta. Svoje navedbe je ponovil tudi v odgovoru na pripombe in se ob tem skliceval še na izpisek podatkov Zavoda za gozdove o lesni zalogi in prirastku gozda, ki izraža vrednost 0. Izvedenec je tudi pojasnil, da so vrednosti kmetijskih zemljišč (kar v naravi predstavljata nepremičnini ID znak parcela X 6 in X 3 ter preostanek nepremičnine ID znak parcela X 1) višje od vrednosti gozdnih zemljišč. S pavšalnim vztrajanjem pri svojih navedbah v ponovnih pripombah dolžnica ob obrazloženem ni uspela in jih je sodišče pravilno zavrnilo, v pritožbi pa konkretnih razlogov v zvezi s tem niti ne podaja več.

13. V pripombah je dolžnica nasprotovala tudi izbrani metodi cenitve in uveljavljala, da bi moral izvedenec uporabiti metodo primerljivih prodaj, ne pa metode donosne vrednosti, na podlagi katere je ocena nerealno nizka. V zvezi s tem je najprej poudariti, da je izbira metode cenitve prepuščena cenilcu, ki ga sodišče določi, saj mora cenilec pri svojem delu upoštevati določila zakonov in svoje delo opraviti redno, vestno, v skladu s pravili znanosti in stroke (prim. prvi odstavek 2. člena Pravilnika o sodnih izvedencih, sodnih cenilcih in sodnih tolmačih), kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje. Konkretnih navedb, zakaj bi bila metoda primerljivih prodaj v tem primeru ustreznejša, dolžnica niti ni podala, cenilec pa je izbiro Bitterlichove metode donosne vrednosti podrobno in konkretno utemeljil in obrazložil že v izdelanem mnenju, dodatno pa še v odgovoru na dolžničine pripombe. V teh je vsebino te metode in njen način uporabe zelo natančno povzel tako v slovenskem kot angleškem jeziku, sodišče pa je pri dokazni oceni izvedenskega mnenja ocenilo, da obrazložitev metode že v slovenskem jeziku zadošča in se na podrobnejšo, v angleškem jeziku priloženo teoretično razlago te metode niti ni oprlo. Priložen zapis v angleščini torej na odločitev ni v ničemer vplival, zato dejstvo, da je del spisovnega gradiva v tujem jeziku, ne pomeni očitane postopkovne kršitve določbe prvega odstavka 6. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, dolžnici pa tudi ni bila kršena pravica do seznanitve in izjave v zvezi s tem gradivom, zato pritožbeno očitana kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ v tem okviru ni podana.

14. Višje sodišče po vsem pojasnjenem mnenje cenilca za gozdna zemljišča B. B. sprejema kot prepričljivo in strokovno utemeljeno ter jasno, razumljivo in celovito obrazloženo, cenilec pa je ustrezno, popolno in obširno odgovoril tudi na vse podane pripombe. Delo je opravljeno skladno s strokovnimi standardi, zato je izdelani cenitvi, po kateri vrednost gozdnega dela nepremičnine ID znak parcela X 1 na dan 12. 6. 2020 znaša 202,14 EUR, treba v celoti slediti.

15. Izvedenka za gradbeno stroko in za kmetijska zemljišča A. A. je nepremičnine v svojem mnenju ocenila na dan cenitve 27. 4. 2019 po opravljenem ogledu. Tudi ona je že v izdelani cenitvi obrazložila izbiro metode cenitve posameznih parcel (zemljišča s stavbami po načinu tržnih primerjav, kmetijska pa po na dohodkovnem načinu).

16. V pripombah zoper mnenje cenilke A. A. je dolžnica uveljavljala, da bi morala cenilka pri cenitvi nepremičnin s stavbami poleg zunanjega ogleda opraviti tudi notranji ogled prostorov. Ta ni bil opravljen, ker je izvedenka dolžnico na ogled vabila prepozno in dolžnica zanj sploh ni vedela, zato ji ni bilo omogočeno sodelovanje. Cenilka je v zvezi s tem pojasnila, da vabilo dolžnici poslala z navadno pošto in zastopniku z elektronsko pošto s povratnico, dolžnica ga je prejela 8 dni pred ogledom. Na vabilu je napisan kontakt (elektronski naslov), zato bi dolžnica lahko sporočila morebitne zadržke. Ogled je izvedenka opravila 12. 4. 2019 z začetkom ob 16. uri, vabljeni se ga niso udeležili, na zvonjenje se ni odzval nihče. Ker je pridobila podatke javnih evidenc o nepremičninah, je za stavbe predpostavila, da je stanje od znotraj skladno s stanjem od zunaj.

17. Sodišče je podane pripombe glede ogleda zavrnilo, višje sodišče pa tako odločitev sprejema kot pravilno. Rok 8 dni za vabilo na ogled tudi višje sodišče sprejema kot primeren, da bi dolžnica lahko zagotovila svojo prisotnost ali pa izvedenki predlagala izvedbo ogleda na drug termin, pa tega ni storila in je bil torej notranji ogled onemogočen iz razlogov na dolžničini strani. Višje sodišče ob tem pojasnjuje, da notranji ogled niti ni nujno potreben in cenilec ob onemogočitvi le-tega cenitev lahko vseeno strokovno opravi, če ima na razpolago dovolj ostalih kvalitetnih podatkov o površinah, stanju in opremljenosti objekta ter celotne nepremičnine.4 Cenilka je glede tega tako v mnenju kot v pripombah pojasnila, da je cenitev napravila ob predpostavkah, da je notranjost stavbe v skladu s stanjem zunanjosti in z obdobjem gradnje ter da so podatki iz uradnih evidenc pravilni in točni. Dolžnica glede tega ni podala nobenih konkretnih navedb in ni navedla, kaj naj bi bilo v notranjosti stavbe takšnega, da bi odstopalo od stanja zunanjosti in bi lahko pomembno vplivalo na vrednost nepremičnine, ravno tako ni podala nobenih pojasnil, zakaj bi bila ob njeni morebitni prisotnosti na ogledu ocenjena tržna vrednost nepremičnin drugačna. V pritožbi pavšalno ponovljeni očitki o kršitvi pravice do udeležbe pri ogledu se ob obrazloženem izkažejo na neutemeljene.

18. Tudi v zvezi z delom cenilke A. A. je dolžnica grajala izbiro metode cenitve, podala pa je tudi navedbe o nepreverljivosti prilagoditev, prilagojenih vrednosti in uteži, indikacijskih vrednosti pri stavbnih in bonitetnih točk pri kmetijskih zemljiščih, faktorjev ekonomskih dejavnosti, lokacije kot pogoja za določitev faktorja dejavnosti, načina koriščenja dostopa ter velikosti in odstotka degradiranosti posameznih zemljišč.

19. Glede metode cenitve je bilo že prej pojasnjeno, da je njena izbira stvar cenilca kot strokovnjaka na svojem področju, ki ga sodišče postavi, ker samo s tem znanjem ne razpolaga. Cenilka je izbiro metode že v mnenju, pa tudi kasneje v odgovorih na pripombe prepričljivo in argumentirano obrazložila, dolžnica pa s pavšalnim vztrajanjem pri napačni izbiri metode pravilnosti mnenja ni uspela izpodbiti. Cenilka je namreč cenitev stavbnih zemljišč z metodo primerljivih prodaj utemeljila s konkretno opredeljenimi primerljivimi nepremičninami, obrazložila, izvedla in tabelarično je predstavila prilagoditve zaradi lokacije, različnih površin zemljišča, časa prodaje in stanja stavbe, določila in obrazložila je ponderje, podala tabelo primerjav ter prikazala izračun indikacijske vrednosti. Dolžnica je po drugi strani svoje navedbe, da so stavbne nepremičnine vredne vsaj 350.000,00 EUR in ne le ocenjenih 213.067,40 EUR, temeljila le na predloženih oglasih za prodajo, pri čemer oglaševane cene še ne pomenijo nujno tudi dejansko dosežene cene pri izvršeni prodaji, zato cen iz oglasov ni mogoče uporabiti kot dokaz o drugačni vrednosti nepremičnine, kot jo je ocenila cenilka, ki je izhajala iz primerljivih podatkov dejansko izvršenih transakcij. Cenilka je tudi pojasnila, da nepremičnine ID znak parcela X 4, ID znak parcela X 5 in ID znak parcela X 6 predstavljajo delujočo, funkcionalno celoto, ki je ni smotrno deliti, saj bi prodaja po posameznih parcelah pomenila, da bi dve parceli izgubili možnost dostopa in bi se s tem močno poslabšala njuna funkcionalnost. Posledično je vrednost teh parcel pravilno in skladno s petim odstavkom 178. člena ZIZ določila v skupnem znesku 213.067,40 EUR in so neutemeljene pritožbene navedbe, da iz sklepa ni razvidno, koliko znaša vrednost teh parcel. 20. Kmetijska zemljišča je cenilka ocenila na podlagi dohodkovnega načina, ki je primeren za cenitev kmetijskih zemljišč, ki prinašajo donos iz kmetijstva. Ob tem je tudi pojasnila, da je to metodo izbrala zato, ker je podatkov o prodajah zelo malo in cenitve po metodi primerljivih prodaj niti ni mogoče izvesti. Zelo podrobno je cenilka odgovorila tudi na sicer zelo pavšalne pripombe glede izvedenih prilagoditev, indikacijskih vrednostih in ostalih faktorjev, ki vplivajo na ugotovitev vrednosti nepremičnin. Ker v pritožbi dolžnica konkretnih navedb glede tega ne podaja, se višje sodišče v izogib nepotrebnemu ponavljanju v tem delu sklicuje na razloge sodišča prve stopnje, ki jih sprejema kot pravilne. V pripombah je dolžnica še trdila, da so kmetijska zemljišča po GURS vredna 20.800,00 EUR, tudi te pripombe pa sta tako cenilka kot tudi sodišče pravilno zavrnila kot neutemeljene z obrazložitvijo, da je bil namen množičnega vrednotenja nepremičnin po GURS drugačen, kot je namen ocenjevanja vrednosti v izvršilnem postopku, zato tam sprejete vrednosti za izvršbo niso sprejemljive, kar izhaja tudi iz sodne prakse.5 V pritožbi ponovljene navedbe, da je vrednost kmetijskih zemljišč po mnenju dolžnice vsaj 30.000,00 EUR, pa so ostale na pavšalni ravni in popolnoma dokazno nepodprte.

21. Mnenje cenike A. A. je sodišče prve stopnje sprejelo kot prepričljivo in strokovno utemeljeno, argumentirani, jasni in popolni pa so tudi odgovori na dolžničine neutemeljene in pavšalne pripombe. Višje sodišče zato vrednost nepremičnin, kot jih je ugotovila cenilka, sprejema kot pravilno (razen v delu, ki se nanaša na gozdni del nepremičnine ID znak parcela X 1, kot je bilo pojasnjeno že zgoraj).

22. Ne držijo pritožbene navedbe, da je sodišče v izpodbijanem sklepu le povzelo navedbe izvedencev in se samo ni vsebinsko opredelilo do dolžničinih pripomb. Iz obrazloženega namreč izhaja, da je sodišče dolžničine pripombe kritično presodilo, nanje odgovorilo in njihovo (ne)utemeljenost ovrednotilo v razmerju do obeh cenilnih mnenj in odgovorov cenilcev na pripombe, zato očitani kršitvi določb postopka iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ nista podani.

23. Kršitve iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ tudi ne predstavlja dejstvo, da sodišče prve stopnje ni sledilo dokaznemu predlogu dolžnice po zaslišanju obeh cenilcev. Izvršilni postopek je namreč primarno pisen, zato narok niti ni obligatoren in ga sodišče izjemoma opravi le, kadar zakon tako določa ali kadar oceni, da je to smotrno (prvi odstavek 29.a člena ZIZ). Tudi cenilec zato v izvršilnem postopku svoje mnenje primarno izdela pisno, zaslišanje pa se izvede le, če so v mnenju nasprotja ali pomanjkljivosti ali če obstaja dvom v pravilnost podane cenitve (prim. tretji odstavek 254. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).6 Ker sta obe cenilni mnenji izdelani strokovno ter jasno in argumentirano utemeljeni ter notranje skladni, enako pa velja tudi za odgovore na pripombe dolžnice, ki so vsebinsko prepričljivi, izčrpni, natančni in razumljivi, ustno pojasnjevanje mnenja in njegovo dopolnjevanje glede s strani dolžnice ponavljanih navedb, do katerih sta se cenilca že prepričljivo in argumentirano opredelila, zato ni ne potrebno ne smotrno. Posledično tudi ni mogoče govoriti o smotrnosti naroka, na katerem bi sodišče cenilca zaslišalo z namenom, da bi obrazložila svojo cenitev in ponovno odgovorila na dolžničine pripombe, in sklep ni obremenjen s smiselno očitano kršitvijo določb postopka iz 10. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

24. Po vsem obrazloženem je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da vrednost nepremičnin ID znak parcela X 4, ID znak parcela X 5 in ID znak parcela X 6 znaša skupaj 213.067,40 EUR, da vrednost nepremičnine ID znak parcela X 2 znaša 2.220,25 EUR in da vrednost nepremičnine ID znak parcela X 3 znaša 8.727,46 EUR, kot jih je ocenila cenilka za gradbeno stroko in za kmetijska zemljišča A. A. Glede nepremičnine ID znak parcela X 1 pa je višje sodišče ugotovilo, da je odločitev sodišča delno napačna in je cenitvi A. A. mogoče slediti le v delu, kolikor ta nepremičnina predstavlja kmetijsko zemljišče, torej glede 8.746 m2, katerih vrednost znaša 4.810,30 EUR (0,55 EUR/m2), medtem ko je treba preostalih 490 m2 te nepremičnine, ki v naravi predstavljajo gozd, ovrednotiti po cenitvi cenilca za gozdna zemljišča B. B. v višini 202,14 EUR.

25. Na koncu višje sodišče glede na zgoraj citirano jasno zapisano zakonsko normo drugega odstavka 178. člena ZIZ, da se vrednost nepremičnine ugotavlja po tržni ceni na dan cenitve7, kot neutemeljene zavrača še dolžničine pritožbene zahteve, da bi sodišče moralo vrednost nepremičnin ugotovitvi na dan izdaje sklepa. Trditve v zvezi z okoliščinami, ki naj bi na vrednost vplivale po dnevu cenitve (zatrjevano znatno povečanje vrednosti nepremičnin v vmesnem času ter epidemija Covid-19), za presojo pravilnosti izpodbijane odločitve tako niso pravno pomembne in se sodišču prve stopnje v izpodbijanem sklepu do teh navedb ni bilo treba opredeljevati, ravno tako ni podlage za zahtevan poziv cenilcema, da pojasnita spremembe vrednosti. Vse morebitne spremembe, do katerih pri nepremičninah pride po izdelavi cenitve, pa stranke lahko uveljavljajo v okviru možnosti iz četrtega odstavka 178. člena ZIZ, kot je bilo dolžnici že pojasnjeno v izpodbijanem sklepu. Po tej določbi lahko sodišče na predlog, ki mora biti vložen najpozneje dvajset dni pred prodajnim narokom, na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine, če stranka s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila (četrti odstavek 178. člena ZIZ).

26. Dolžnica s pritožbo izpodbija tudi odločitev, da sama krije svoje stroške pripomb na cenilni mnenji. V tem delu ne navaja nobenih konkretnih pritožbenih razlogov, ob uradnem preizkusu pa višje sodišče ugotavlja, da je odločitev skladna s šestim odstavkom 38. člena ZIZ, saj v tem primeru ni mogoče govoriti o stroških, ki bi jih dolžnici neutemeljeno povzročil upnik.

27. Glede na obrazloženo je višje sodišče dolžničini pritožbi delno ugodilo in sklep v drugi alineji I.b. točke izreka spremenilo tako, da vrednost nepremičnine ID znak: parcela X 1 znaša 5.012,44 EUR (vrednost gozdnega dela te nepremičnine na dan 12. 6. 2020 znaša 202,14 EUR, vrednost kmetijskega dela te nepremičnine na dan 27. 4. 2019 pa 4.810,30 EUR); v zadnji vrstici I.b. točke izreka pa spremenilo tako, da skupna vrednost parcel ID znak: parcela X 2, ID znak: parcela X 1 in ID znak: parcela X 3 znaša 15.960,15 EUR (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ); sicer pa je pritožbo zavrnilo in sklep v izpodbijani I.a. točki, izpodbijanem, a nespremenjenem delu I.b. točke ter v izpodbijani II. točki izreka potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

28. Višje sodišče je sklenilo, da dolžnica kljub delnemu uspehu sama krije svoje pritožbene stroške, saj se njen uspeh nanaša na sorazmerno majhen del odločitve, zaradi katerega niso nastali posebni stroški (tretji odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), prav tako pa teh stroškov dolžnici ni povzročil upnik (šesti odstavek 38. člena ZIZ).

1 Gozd je:- zemljišče, poraslo z gozdnim drevjem v obliki sestoja, ki lahko doseže višino najmanj 5 metrov in ima površino najmanj 0,25 hektarja;- zemljišče v zaraščanju na površini najmanj 0,25 hektarja, ki se zadnjih 20 let ni uporabljalo v kmetijske namene in na katerem lahko gozdno drevje doseže višino najmanj 5 metrov ter je pokrovnost gozdnega drevja dosegla 75 odstotkov;- obrečni in protivetrni pasovi, širši od ene drevesne višine odraslega drevja, na površini najmanj 0,25 hektarja. 2 Prim. VSC Sklep I Ip 412/2017 z dne 14. 12. 2017 in VSC Sklep I Ip 377/2020 z dne 3. 12. 2020. 3 Prim. VSK Sklep II Ip 79/2019 z dne 15. 3. 2019. 4 Prim. VSL sklep II Ip 1119/2018 z dne 30. 5. 2018. 5 Prim. VSL sklep III Ip 1687/2014 z dne 24. 6. 2014 in VSL sklep II Ip 2553/2015 z dne13. 10. 2015. 6 Prim. VSL sklep I Ip 4484/2015 z dne 24. 2. 2016. 7 Prim. VSL Sklep II Ip 2017/2019 z dne 30. 1. 2020.