Jedro

Ravnanje tožene stranke, ki je tožeči stranki prodala tujo nepremičnino in ni zagotovila zemljiškoknjižnega prenosa pravice uporabe na nepremičnini na tožečo stranko kot kupca, izključuje zamudo tožeče stranke pri izpolnitvi njene pogodbene obveznosti. Šele ob zamudi slednje in ne že ob zapadlosti pa nastanejo posledice iz 125. čl. ZOR, kot je pojasnilo Vrhovno sodišče RS. Tako je po presoji pritožbenega sodišča kljub poteku roka iz 3. čl. Pogodbe pogodba ostala v veljavi, saj zaradi neizpolnitve pogodbene obveznosti tožene stranke tožeča stranka še ni prišla v zamudo, posledično pa tožena stranka tudi ne more uveljavljati ugovora zastaranja denarne terjatve.

Izrek

I. Pritožba zoper II. točko izreka se zavrne in se v tem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pritožbi zoper III. točko izreka se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v tem delu razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citirano sodbo je prvostopenjsko sodišče toženi stranki naložilo, da mora izročiti tožeči stranki zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere se bo pri nepremičnini parc. št. 384/5 k.o. K. p. lahko vknjižila lastninska pravica na ime tožeče stranke (I. točka izreka), ter naložilo toženi stranki, da je dolžna tožeči stranki plačati 127.261,24 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka). Toženi stranki je še naložilo povračilo pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 1.205,37 EUR (III. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka, uveljavljala pa je vse pritožbene razloge iz 1. odst. 338. čl. ZPP in predlagala spremembo sodbe z zavrnitvijo tožbenega zahtevka, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

3. V odgovoru na pritožbo je tožeča stranka predlagala zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

4. Pritožbeno sodišče je o pritožbi že odločalo in s sodbo, opr. št. I Cpg 315/2007 z dne 20. 09. 2007, pritožbi tožene stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo.

5. Po vloženi reviziji tožeče stranke zoper sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, je Vrhovno sodišče RS s sodbo III Ips 3/2008 z dne 21. 12. 2010 reviziji delno ugodilo in sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo v delu, v katerem je bil zavrnjen zahtevek za plačilo 127.261,24 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in v tem delu vrnilo zadevo sodišču druge stopnje v novo sojenje. V preostalem delu glede zahtevka za izdajo zemljiškoknjižne listine pa je revizijo zavrnilo.

6. V ponovljenem sojenju je torej pritožbeno sodišče moralo ponovno odločati le o pritožbi tožene stranke zoper II. točka izreka in posledično III. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje.

7. Pritožba ni utemeljena.

8. Po presoji pritožbenega sodišča je med pravdnima strankama sporno dejstvo, ali je tožeča stranka toženi stranki oziroma njenemu pravnemu predniku (v nadaljevanju – tožena stranka) sploh plačala kupnino in torej ali je bila pogodba o oddaji stavbnega zemljišča (v nadaljevanju Pogodba, priloga A3) med njima sploh sklenjena, prvostopenjsko sodišče pravilno ugotovilo. Res je sicer glede plačila pogodbeno dogovorjene kupnine prvostopenjsko sodišče svojo ugotovitev, da je bila kupnina plačana, zmotno oprlo na zapisnik sestanka z dne 14. 06. 1990, iz katerega naj bi bilo razvidno, da je pogodba o oddaji zemljišča za gradnjo garaž sklenjena, pogodbeni znesek pa plačan, vendar je na mestu pritožbeno opozorilo, da se navedene ugotovitve v zapisniku nanašajo na območje urejanja VS1/3 in ne na območje urejanja VS-1/4, ki je bilo predmet v tem postopku sporne Pogodbe. Toda sodišče svoje ugotovitve o tožnikovem plačilu kupnine ni oprlo zgolj na navedeni zapisnik, pač pa tudi na izpovedbo zakonitega zastopnika tožeče stranke, ki je potrdil časovno sosledje sklepanja in podpisa pogodbe ter plačila kupnine, ki je bilo opravljeno še pred toženkinim podpisom Pogodbe, z njenim podpisom pa je tožena stranka tudi potrdila prejem kupnine. Po tožeči stranki opisanega časovnega sosledja tožena stranka ni izrecno prerekala. Prvostopenjsko sodišče je zato utemeljeno štelo dejstvo plačila kupnine za dokazano, s tem pa tudi izpolnitev pogoja iz 2. člena Pogodbe za veljavno sklenitev pogodbe.

9. Glede pritožbenih trditev o spornosti dokaza o potrditvi Pogodbe s strani Javnega pravobranilstva pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da dejstvo potrditve pogodbe po Javnem pravobranilstvu Mesta Z. tožena stranka v prvostopenjskem postopku ni oporekala, zato so navedene pritožbene trditve pritožbene novote, ki jih pritožbeno sodišče skladno s 1. odst. 337. čl. ZPP ni smelo presojati. Pritožnik namreč ni verjetno izkazal, zakaj navedenih dejstev ni mogel pravočasno navesti že v postopku na prvi stopnji.

10. Tako je za presojo tožbenega zahtevka na vrnitev plačane kupnine za parc. št. 384/100 relevantno vprašanje, kdaj in zakaj je prišlo do razdrtja pogodbe.

11. Med pravdnima strankama so nesporna sledeča pravnorelevantna dejstva: - da sta bili predmet Pogodbe parc. št. 384/5 in 384/100 k.o. K. p., - da se je v 3. členu Pogodbe tožeča stranka zavezala pričeti z gradnjo garaž v roku enega leta po veljavnosti te pogodbe in jih dokončati do tretje gradbene faze v roku treh let, v nasprotnem primeru se bo štelo, da sta pogodbeni stranki odstopili od te pogodbe, - da se je v 5. členu Pogodbe tožena stranka zavezala opraviti zemljiškoknjižni prenos po tej pogodbi v roku 30 dni po uveljavitvi te pogodbe, - da je že ob sklenitvi Pogodbe 20. 06. 1990 imela na parc. št. 384/100 vknjiženo pravico uporabe Z. D. in ne tožena stranka (tega v izpodbijani sodbi ugotovljenega dejstva tožena stranka v pritožbi ne izpodbija, pač pa ga celo priznava), - da niti tožena stranka ni izpolnila svoje pogodbene obveznosti iz 5. člena Pogodbe, niti tožeča stranka svoje obveznosti iz 3. čl. Pogodbe.

12. Pritožnica je že v prvostopenjskem postopku zatrjevala, da sam zemljiškoknjižni prenos pravice uporabe na parcelah, na katerih naj bi tožeča stranka po Pogodbi zgradila garaže do tretje gradbene faze, ni bil pogoj za začetek gradnje. Takemu njenemu razlogovanju pa bi bilo mogoče pritrditi ob predpostavki, da je imela tožena stranka, ki je s Pogodbo prodala nepremičnine tožeči stranki, sama pravico razpolaganja na teh nepremičninah. Po 7. čl. tedaj veljavnega Zakona o graditvi objektov (Ur. l. SRS št. 34/1984) je bilo mogoče z gradnjo začeti šele, ko je pristojni organ zanjo izdal gradbeno dovoljenje. Za pridobitev slednjega pa je bil po 36. čl. med drugim potreben dokaz o pravici razpolaganja z zemljiščem, torej je zadostovala pogodba o prodaji nepremičnine. Toda v predmetnem sporu se je izkazalo, da je tožena stranka tožeči stranki prodala nepremičnino parc. št. 384/100, katere zemljiškoknjižna lastnica oziroma tedaj še imetnica pravice uporabe je bila Z. D. in ne tožena stranka. Torej je tožena stranka tožeči stranki prodala tujo nepremičnino. Gre torej za prodajo nepremičnine s pravno napako (508. čl. ZOR). Tožena stranka namreč ni trdila, da je od Z. D. s pravnim poslom ali kako drugače tedaj pridobila pravico uporabe na navedeni nepremičnini, ki bi omogočal vpis pravice uporabe na tej nepremičnini na tožečo stranko. Tako se pokaže, da tožeča stranka na tuji nepremičnini ni mogla začeti z gradnjo.

13. Čeprav sta pogodbeni stranki v 3. členu dogovorili, da se bo pogodba štela za razdrto, če garaž v treh letih od uveljavitve pogodbe tožeča stranka ne bo zgradila in s tem dogovorili fiksnost pogodbe (4. odst. v zvezi s 1. odst. 125. čl. ZOR), pa je že Vrhovno sodišče RS v zgoraj citirani odločbi zavzelo stališče, da tožeča stranka z izpolnitvijo svoje pogodbene obveznosti ni mogla biti v zamudi, dokler je tožena stranka preprečevala izvršitev njene obveznosti in je bila torej sama v upniški zamudi (1. odst. 325. čl. ZOR), sklicujoč se na načelo iz 12. čl. ZOR, po katerem morajo udeleženci pri izpolnjevanju obveznosti iz obligacijskih razmerjih spoštovati načelo vestnosti in poštenja. Drugače povedano: dejanje, ki je oporečno, ne more služiti kot temelj zahtevka ali ugovora, prevedeno na konkreten primer pa pomeni, da zgoraj opisano ravnanje tožene stranke, ki je tožeči stranki prodala tujo nepremičnino in ni zagotovila zemljiškoknjižnega prenosa pravice uporabe na nepremičnini na tožečo stranko kot kupca, izključuje zamudo tožeče stranke pri izpolnitvi njene pogodbene obveznosti. Šele ob zamudi slednje in ne že ob zapadlosti pa nastanejo posledice iz 125. čl. ZOR, kot je pojasnilo Vrhovno sodišče RS. Tako je po presoji pritožbenega sodišča kljub poteku roka iz 3. čl. Pogodbe pogodba ostala v veljavi, saj zaradi neizpolnitve pogodbene obveznosti tožene stranke tožeča stranka še ni prišla v zamudo, posledično pa tožena stranka tudi ne more uveljavljati ugovora zastaranja denarne terjatve.

14. Tako v prvostopenjskem postopku, kot tudi v pritožbi tožena stranka 30-dnevni rok za izpolnitev njene pogodbene obveznosti iz 5. čl. Pogodbe uveljavlja kot bistveno sestavino pogodbe, zaradi česar bi morala tožena stranka, če bi želela pogodbo obdržati v veljavi, skladno z 2. odst. 125. čl. ZOR nemudoma po preteku tega roka obvestiti toženo stranko, da zahteva njeno izpolnitev, pa tega ni storila. Pritožbeno sodišče sicer meni, da navedeni rok ni bil bistvena sestavina pogodbe, saj bi ga kot tako pogodbeni stranki sicer opredelili v sami pogodbi, pa sta kot bistveno sestavino določili le rok izgradnje garaž. Pa tudi, če bi bilo navedeni 30-dnevni rok iz 5. čl. Pogodbe opredeliti kot bistveno sestavino pogodbe, je treba v obravnavanem primeru uporabiti določila 78. čl. v zvezi s 3. in 4. odst. 74. čl. ZOR. Po 78. čl. ZOR se v primeru, kadar pogodba neha veljati po izteku določenega roka, smiselno uporabljajo pravila ZOR o razveznem pogoju. Če ta nastopi, pogodba neha veljati (3. odst. 74. čl. ZOR). Toda v primeru, če uresničitev razveznega pogoja v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja povzroči stranka, v katere korist je bil določen, se po 4. odst. 74. čl. ZOR šteje, da razvezni pogoj ni uresničen. Tožena stranka, ki je v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja prodala tožeči stranki tujo nepremičnino, torej skladno s citiranim določilom ne more uveljavljati razdrtja pogodbe zaradi poteka roka, kjer je navedeni razvezni pogoj povzročila sama. Drugače povedano: kljub nastopu razveznega pogoja je torej pogodba ostala v veljavi, ker se šteje, da navedeni razvezni pogoj ni bil izpolnjen. Čim pa je pogodba ostala v veljavi že po samem zakonu, toženi stranki za njeno veljavnost ni bilo potrebno postopati še po 2. odst. 125. čl. ZOR.

15. Tožena stranka v prvostopenjskem postopku ni prerekala trditev tožeče stranke, (list. št. 3, 22 in 23), da se je tudi še po sklenitvi pogodbe tožena stranka dogovarjala o odkupu parcelne številke 384/100 s fizično osebo (Z.D.) ter da jo je tožeča stranka dne 02. 09. 2005 pozvala, naj ji v nadaljnjem roku 15 dni izpolni pogodbo tako, da ji izroči zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere se bo lahko vpisala kot lastnica predmetnih nepremičnin, sicer se bo štela pogodba na podlagi 125. in 126. čl. ZOR razdrta. Tožeča stranka je za tak zahtevek imela podlago v 509 in 2. odst. 510. čl. ZOR. Ni dvoma, da tožena stranka zahtevane pogodbene obveznosti, ni izpolnila, zato je bila po preteku 15 dnevnega roka pogodba na podlagi 2. odst. 126. čl. ZOR razdrta.

16. Tožbeni zahtevek na vračilo plačane kupnine za parc. št. 384/100 k.o. K. p. je ob zgoraj povedanem po temelju utemeljen. Tožeča stranka vtožuje vračilo plačanega zneska 800.694,20 din, ki revaloziran na dan 31. 12. 2004 znaša 30,496.884,80 SIT. Tožena stranka višini tožbenega zahtevka v prvostopenjskem postopku ni pravočasno ugovarjala. To je storila šele po opravljenem prvem naroku za glavno obravnavo v pripravljalni vlogi z dne 28. 08. 2006. Vsaka stranka mora najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo navesti vsa dejstva, ki so potrebna za utemeljitev njenih predlogov, ponuditi dokaze, ki so potrebni za ugotovitev njenih navedb in se izjaviti o navedbah in dokazih nasprotne stranke (1. odst. 286. čl. ZPP), navajanje novih dejstev in predlaganja novih dokazov pa je dopustno tudi na poznejših narokih za glavno obravnavo le, če jih stranka brez svoje krivde ni mogla navesti na prvem naroku (2. odst. 286. čl. tedaj veljavnega ZPP). Tožena stranka v vlogi z dne 28. 08. 2006, niti kasneje ni pojasnila, zakaj višini tožbenega zahtevka ni mogla oporekati že na prvem naroku za glavno obravnavo. Prvostopenjsko sodišče zato utemeljeno ni presojalo višine vrnitvenega zahtevka kot posledice razdrtja pogodbe. Ker določba 5. odst. 132. čl. ZOR, na katero se sklicuje pritožnik, ni kogentna, je zato neutemeljen tudi smiselno uveljavljani pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava pri presoji utemeljenosti višine vrnitvenega zahtevka.

17. Ker so se izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi izkazali za neutemeljene, pritožbeno sodišče pa ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni našlo kršitev, na katere je po 2. odst. 350. čl. ZPP dolžno paziti po uradni dolžnosti, je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in v izpodbijani II. točki izreka potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP).

18. Odločitev pritožbenega sodišča v I. točki izreka izpodbijane sodbe že v odločbi Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 315/2007 z dne 20. 09. 2007 je uspešno prestala tudi revizijski preizkus, zato bo prvostopenjsko sodišče moralo odločati tudi o podredno uveljavljanem tožbenem zahtevku na plačilo 65,089.067,20 SIT (sedaj 271.611,86 EUR) z zahtevanimi zamudnimi obrestmi. Pritožbeno sodišče je zato odločitev prvostopenjskega sodišča o povračilu pravdnih stroškov (III. točka izreka sodbe) razveljavilo, odločitev o pritožbenih stroških pa pridržalo za končno odločbo.