Jedro

Pogodba o najemu poslovnih prostorov mora biti po 2. odstavku 8. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP Ur. l. SRS št. 18/74 in št. 34/88) sklenjena v pisni obliki. Zahteva po obličnosti načeloma po 2. odstavku 67. člena ZOR velja tudi za vse njene poznejše spremembe in dopolnitve, v kolikor se te nanašajo na bistvene sestavine pogodbe, za katero zakon predpisuje obličnost. Iz tleeološke razlage določb ZPSPP, ki predpisuje pisno obliko pogodbe o najemu poslovne stavbe ali poslovnega prostora izhaja, da so bistvene sestavine pogodbe: predmet najema, dejavnost, ki naj bi se opravljala v najetem poslovnem prostoru (primerjaj 9. člen in 4. člen ZPSPP) in višina dogovorjene najemnine (primerjaj 14. člen ZPSPP). Zato ni videti razloga, da bi morala dopolnitev pogodbe v postranskih točkah, kakršen je zatrjevani dogovor o načinu poplačila najemnine (s kompenzacijo z vlaganji v najete prostore), za veljavnost le tega izpolnjevati pogoje obličnosti (primerjaj 3. odstavek 67. člena ZOR).

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z uvodoma citirano sodbo je prvostopno sodišče obdržalo v veljavi izvršilni sklep Okrajnega sodišča na Jesenicah, opr. št. Ig ... z dne ... v 1. in 3. točki izreka in toženima strankama naložilo povračilo nadaljnjih pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 122.199,00 SIT v 8-ih dneh. Zoper navedeno sodbo sta se pravočasno pritožili toženi stranki "iz vseh pritožbenih razlogov" in predlagali, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopnemu sodišču v novo sojenje. Navedli sta, da sta se s tožečo stranko dogovorili, da zaradi vlaganj v objekt najemnine ne bodo plačevali, pač pa kompenzirali z vlaganji. Na zaslišanje pa nista mogli priti, ker je Adrovič Vejso trenutno v priporu v Nemčiji. Pritožbenih stroškov nista priglasili. Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila. Pritožba ni utemeljena. Toženi stranki sta tožbeni zahtevek na plačilo najemnine za poslovni prostor Hotel Pošta izpodbijali s trditvijo o dogovoru med pravdnimi strankami, da se bo zaradi vlaganj v najeti objekt najemnina kompenzirala s temi vlaganji. V dokaz takemu dogovoru sta predlagali njuno zaslišanje (dokazni predlog na list. št. 16). Da toženima strankama najemnine zaradi vlaganj v najete poslovne prostore ne bo treba plačevati, iz najemne pogodbe ( v prilogi A10) ne izhaja. V pogodbi je namreč izrecno določena dolžnost plačila najemnine (2. točka pogodbe). Pogodba o najemu poslovnih prostorov mora biti po 2. odstavku 8. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP Ur. l. SRS št. 18/74 in št. 34/88) sklenjena v pisni obliki. Zahteva po obličnosti načeloma po 2. odstavku 67. člena ZOR velja tudi za vse njene poznejše spremembe in dopolnitve, v kolikor se te nanašajo na bistvene sestavine pogodbe, za katero zakon predpisuje obličnost. Iz teleološke razlage določb ZPSPP, ki predpisuje pisno obliko pogodbe o najemu poslovne stavbe ali poslovnega prostora izhaja, da so bistvene sestavine pogodbe: predmet najema, dejavnost, ki naj bi se opravljala v najetem poslovnem prostoru (primerjaj 9. člen in 4. člen ZPSPP) in višina dogovorjene najemnine (primerjaj 14. člen ZPSPP). Zato ni videti razloga, da bi morala dopolnitev pogodbe v postranskih točkah, kakršen je zatrjevani dogovor o načinu poplačila najemnine (s kompenzacijo z vlaganji v najete prostore), za veljavnost le tega izpolnjevati pogoje obličnosti (primerjaj 3. odstavek 67. člena ZOR). Toženi stranki pa ustnega dogovora, da naj bi se najemnina kompenzirala z njunimi vlaganji v najeti poslovni prostor Hotel Pošta, nista dokazali, kot pravilno zaključuje prvostopno sodišče. Kot izhaja iz spisovnega gradiva, je prvostopno sodišče sledilo dokaznemu predlogu toženih strank po njunem zaslišanju. Ker pa se tožena stranka A. N. v redu povabljena ni odzvala vabilu (povratnica pri list. št. 27), je sodišče po pravilih ZPP ob dokaznem bremenu (2. odstavek 7. člena in 219. člen ZPP) materialnopravno pravilno odločilo, ko je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča na Jesenicah obdržalo v veljavi v 1. in 3. točki izreka. Sodišče na svoj prejšnji dokazni sklep po 4. odstavku 300. člena ZPP ni vezano. Zakaj je opustilo predlagani dokaz z zaslišanjem toženega A. V. (kateremu vabila na narok zaradi njegove odsotnosti ni moglo vročiti) je tudi prepričljivo obrazložilo. Toženi stranki pa niti v pritožbi ne pojasnita, kaj bi A. V. vedel o zatrjevanem dogovoru kompenzacije povedati več kot A. N.. Glede njenega nepristopa na narok pa v pritožbi tudi ni nobenega pojasnila. Zgolj dejstvo, da je njen mož A. V. v priporu v Nemčiji, ne more biti ovira, niti utemeljen razlog za njeno nenavzočnost na naroku za glavno obravnavo, na katerem je prvostopno sodišče nameravalo izvesti dokaz z njenim zaslišanjem. Tako se pokaže, da izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani. Na pravilno ugotovljeno dejansko stanje glede na razpoložljivo trditveno in dokazno gradivo je prvostopno sodišče pravilno uporabilo materialno pravo. Ker tudi ni zagrešilo bistvenih postopkovnih kršitev iz 2. odstavka 354. člena ZPP, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, je bilo potrebno pritožbo toženih strank kot neutemeljeno zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (368. člen ZPP). Določbe ZPP je pritožbeno sodišče uporabilo na podlagi 1. odstavka 498. člena ZPP (Ur. l. RS št. 26/99).