Jedro

Tožnik je tožbo utemeljeval na pravnem dejstvu, da je lastnik. Res je dosegel vpis v zemljiški knjigi, vendar ga je dosegel v nasprotju z dogovorom strank, saj je bil dogovor tak, da lahko zahteva vpis šele potem, ko plača kupnino. V razmerju do toženke zato ne more nastopati kot lastnik.

Tožnik ima sicer pravico, da zahteva izpolnitev pogodbe (tako pravico ima tudi toženka), pravico ima torej zahtevati izročitev kupljene nepremičnine v posest, vendar bi hkrati moral tudi sam izpolniti svojo obveznost (tako tudi sodna praksa, npr. sodba II Ips VS RS 75/1998). Le če bi torej izpolnil tudi svojo obveznost, plačal preostali, pretežni del kupnine.

Če bi se torej toženka lahko branila tožnikovemu zahtevku za izročitev stvari v posest z ugovorom sočasne izpolnitve, in bi tožnik lahko dosegel izročitev le ob plačilu kupnine, je jasno, da ne more na temelju upravičenja do posesti sedaj zahtevati povračilo koristi, ki naj bi ga toženka imela z uporabo stanovanja, s trditvijo, da je sam prikrajšan, ker ga ni mogel uporabljati.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in sodba sodišča prve stopnje tako spremeni, da se tožbeni zahtevek za plačilo 20.900,00 EUR z obrestmi zavrne.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti stroške postopka v znesku 2.448,30 EUR, v 15 dneh od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodilo ter toženi stranki naložilo, da tožniku plača v 15 dneh 20.900,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9.11.2010 dalje ter povrne 1.869,35 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z obrestmi. Ugotovilo je, da sta tožnik kot kupec in toženka kot prodajalka sklenila kupoprodajno pogodbo za nepremičnino - štirisobno stanovanje v izmeri 158,18 m2, z ident. št. 2.E, vl. št. 1 k.o. S. s pripadajočim 52,032 % delom zemljišča parc. št. 397/1; - da je tožnik toženki plačal 6.000.000,00 SIT na račun kupnine, ne pa še preostalih 17.000.000,00 SIT razlike do celotne kupnine, dogovorjene v višini 23.000.000,00 SIT; - da je toženka tožniku izročila listino, na podlagi katere se je vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnine, zemljiškoknjižno dovolilo pa je kot pogoj vsebovalo predhodno plačilo kupnine; - da je toženkin sin uporabljal stanovanje in da pravdni stranki nista bili uspešni pri poskusu, da bi ga izselili v letih 2002 in 2003; - da se je toženka po sinovem odhodu iz stanovanja sama vselila vanj v letu 2006 in je v spornem obdobju med oktobrom 2008 in avgustom 2010 uporabljala stanovanje. Ker sta stranki dogovorili, da mora toženka nepremično prosto bremen in osebnih stvari tožniku izročiti na dan plačila celotne kupnine, s posebnim dogovorom nista odstopili od pravila o sočasni izpolnitvi obveznosti (prvi odstavek 101. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Poudarilo je, da za pravilno in celovito izpolnitev pogodbe ne zadošča prenos lastninske pravice, pač pa še prenos dejanske oblasti, torej posesti in s tem omogočanje njene rabe. Toženka obveznosti prepustitve v posest ni izpolnila. Zavračala je izpolnitev ter zahtevala izplačilo višje kupnine. Zastavilo se je vprašanje, katera stranka je odgovorna, da pogodba ni izpolnjena. Toženka je ni izpolnila, ko se je sin, ki je zasedel stanovanje, izselil, se je kmalu vanj sama vselila in odkrito nasprotovala veljavnosti pogodbe, saj je s tožbo uveljavlja ničnost oziroma želela plačilo višjega zneska. Tožnik pa je bil, kot je zaključilo sodišče, pripravljen, a le pod pogojem, da mu toženka hkrati izroči stanovanje v posest, plačati preostanek kupnine ali pa toženki zagotoviti drugo stanovanje prek znanca kot si bo toženka izbrala. Tožnik je ostal pogodbi zvesta stranka, saj je dokazal, da je želel plačati kupnino. Ugotovilo je tudi, da sta se stranki v pogodbi dogovorili, da se tožnik kot kupec lahko vpiše kot lastnik v zemljiško knjigo, toda le, ko predloži dokazilo o plačilu celotne kupnine. Pogodba je bila sklenjena 31.12.2002, preden je stopil v veljavo Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ), ki je pričel veljati 1.1.2003, in pred uveljavitvijo SPZ pravni red ni terjal, da listina, na podlagi katere se dovoli vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, vsebuje izrecno nepogojno zemljiškoknjižno dovolilo. Zaključilo je, da za kupčevo prikrajšanje in toženkino okoriščenje ni pomembno, ali se je tožnik že smel oziroma ali se sploh sme vpisati v zemljiško knjigo kot lastnik. To ne vpliva na izpolnitveno ravnanje toženke tj. prenos posesti in njeno zamudo. S tem je toženka sebe okoristila in tožnika prikrajšala. Obveznost, ki jo uveljavlja tožnik, po oceni sodišča nima zrcalnega odseva v njegove obveznosti, pač pa je posledica že obrazložene toženkine pogodbene nezvestobe, nedopustno ravnanje, ki je porušilo pogodbeno ravnovesje.

2. Tožena stranka se je zoper sodbo pritožila. V pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge. Meni, da je materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje zmoten. Toženka je imela pravico odkloniti izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, dokler kupnina ni plačana, imela je tudi pravico odkloniti izročitev posesti do plačila kupnine. Razlogi sodišča so nerazumljivi in nejasni. Po eni strani sodba govori, da je toženka pogodbeno obveznost izpolnila z izročitvijo ključev, izbrisom bremen in overitvijo zemljiškoknjižnega dovolila ter tožila dejanskega posestnika stanovanja na izpraznitev, po drugi strani pa je pogodba nezvesta. Kaj je tožnik hotel, ni pravno relevantno, dejstvo je, da tožnik v fazi izpolnitve ni pogodbi zvesta stranka, toženka pa je. Ponovi, da je toženka imela pravico zadržati posest do izkazanega plačila kupnine. Tožnik je postal v tej zadevi lastnik, kupnine ni plačal v celoti, vpisal se je v nasprotju z dogovorom med pravdnima strankama. Ni ga mogoče šteti kot pogodbi zvesto stranko. Sicer pa sta stranki dogovorili, da če toženka stanovanja ne izroči do 30.7.2003, mora plačati pogodbeno kazen, ta dogovor pa izključuje prehod premoženja brez pravne podlage. Po drugem odstavku 253. člena OZ ima tožnik pravico zahtevati razliko do popolne odškodnine, pri čemer je tožnik v škodo privolil, saj kupnine ni plačal. Priglaša stroške pritožbe.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške. Opozarja na določbo 101. člena OZ, ko ima nekdo pravico odkloniti izpolnitev dvostranske pogodbe, če druga stranka ni bila pripravljena sočasno izpolniti obveznosti. Treba je torej upoštevati, ali je tožnik pripravljenost izkazal. Ključne so torej dejanske ugotovitev, da je bil tožnik pripravljen izpolniti obveznost. Logičen je zato zaključek sodišča prve stopnje, da gola okoliščina, da kupnina ni bila plačana, ne zadostuje za utemeljitev ugovora toženke, ki bi morala trditi in dokazati, da tožnik v spornem obdobju kupnine ni bil pripravljen plačati. Toženka je kršila pogodbo, s tem je povzročila prikrajšanje.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru razlogov pritožbe ter pri tem pazilo na pravilno uporabo materialnega prava in obstoj uradoma upoštevnih postopkovnih kršitev (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

6. Izpolnitev je v izvršitvi tistega, kar je vsebina obveznosti (282. člen OZ). V konkretnem primeru sta vsebino obveznosti določili stranki s pogodbo. Toženka kot prodajalec po kupni pogodbi se je zavezala in izstavila zemljiškoknjižno listino, ki bi omogočala tožniku vpis v zemljiško knjigo, s čemer bi na podlagi pravnega posla pridobil lastninsko pravico (49. člen SPZ). Tožnik kot kupec pa se je zavezal, da plača kupnino (doslej je plačal aro in del kupnine, skupaj 6.000.000,00 SIT, ne pa še preostalo razliko 17.000.000,00 SIT do skupne dogovorjene kupnine 23.000.000,00 SIT). Tožnik in toženka sta se s pogodbo dogovorila, da bosta obveznosti, torej izročitev v posesti in plačilo preostalega zneska kupnine, izvršila istočasno. Tako s posebnim dogovorom nista odstopila, kot je zapisalo prvostopenjsko sodišče, od pravila o sočasni izpolnitvi obveznosti iz 101. člena OZ. Tožnik je tožbo utemeljeval na pravnem dejstvu, da je lastnik. Res je dosegel vpis v zemljiški knjigi, vendar ga je dosegel v nasprotju z dogovorom strank, saj je bil dogovor tak, da lahko zahteva vpis šele potem, ko plača kupnino. V razmerju do toženke zato ne more nastopati kot lastnik, saj je vpis izposloval v nasprotju z dogovorom. Na temelju pravnega dejstva lastništva pa je temeljil zahtevek za plačilo uporabnine. Tožnik ima sicer pravico, da zahteva izpolnitev pogodbe (tako pravico ima tudi toženka), pravico ima torej zahtevati izročitev kupljene nepremičnine v posest, vendar bi hkrati moral tudi sam izpolniti svojo obveznost (tako tudi sodna praksa, npr. sodba II Ips VS RS 75/1998). Le če bi torej izpolnil tudi svojo obveznost, plačal preostali, pretežni del kupnine, bi bil upravičen do posesti, in bi v takem primeru - če bi posest imela toženka in mu jo neupravičeno kratila, bil upravičen, da zahteva plačilo uporabnine zaradi prikrajšanja. Dejstvo, ki ga sodišče prve stopnje šteje kot odločilnega, ko je ugodilo tožbenemu zahtevku, da je bila toženka pogodbi nezvesta, ker ni želela prenesti posesti, ne utemeljuje pravnega zaključka sodišča. Če toženka ni bila pripravljena izročiti nepremičnine v posest, je imel tožnik kot kupec možnost izročitev zahtevati sodno, ter hkrati ponuditi svojo izpolnitev, torej plačilo preostanka kupnine. Če bi se torej toženka lahko branila tožnikovemu zahtevku za izročitev stvari v posest z ugovorom sočasne izpolnitve, in bi tožnik lahko dosegel izročitev le ob plačilu kupnine, je jasno, da ne more na temelju upravičenja do posesti sedaj zahtevati povračilo koristi, ki naj bi ga toženka imela z uporabo stanovanja, s trditvijo, da je sam prikrajšan, ker ga ni mogel uporabljati. Tožeča stranka je v postopku poudarila, kar ponovi tudi v pritožbi, da ni odločilno, ali je tožnik sam izpolnil, pač pa, ali je bil pripravljen izpolniti, čemur sledi tudi prvostopenjsko sodišče. To stališče je napačno, toženka bi izročitvi lahko ugovarjala ves čas, in to dotlej, dokler tožnik ne bi izpolnil svoje obveznosti (primerjaj npr. Obligacijski zakonik s komentarjem, Splošni del, 1. knjiga, Komentar k 101. členu, dr. Miha Juhart, stran 553 in 554). Nenazadnje tudi niso ugotovljena dejstva, ki bi izkazovala konkretno pripravljenost oz. zmožnost takoj plačati (po lastni izpovedbi je bil v fazi, ko se je šele pozanimal za kredit). Prvostopenjsko sodišče je materialno pravo zmotno uporabilo, ko je ob upoštevanju s pogodbo dogovorjenih obveznosti strank in ob ugotovitvi, v kolikšnem delu je vsaka svoje obveznosti že izpolnila, kot odločilno štelo toženkino pogodbeno nezvestobo (vložitev tožbe na ničnost, trditve, da bi morala biti kupnina višja,... - nenazadnje je pogodbi nezvest tudi tožnik, ki je izposloval vpis v zemljiški knjigi v nasprotju z dogovorom), ni pa dalo ustrezne pravne teže odločilnemu dejstvu, da tožnik pred plačilom pravice do posesti glede na materialno pravo oz. tudi pogodbeni dogovor (izročitev nepremičnine se izvrši na dan plačila), ni pridobil. Zato je pritožbeno sodišče utemeljeni pritožbi ugodilo ter sodbo, kjer so odločilna dejstva ugotovljena, a je materialno pravo zmotno uporabljeno, spremenilo tako, da se tožbeni zahtevek zavrne (5. alineja 358. člena ZPP).

7. V posledici spremembe sodbe je pritožbeno sodišče odločilo, da je dolžan tožnik, ki v pravdi ni uspel, toženki povrniti stroške in sicer 2.448,30 EUR (sestava dveh pritožb, poštne storitve ter nagrada za postopek, za narok in materialni stroški), v 15. dneh od prejema te odločbe, v primeru zamude z obrestmi (154. in 165. člen ZPP).