Jedro

Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča pomeni predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da je z njegovim sprejemom pogodba sklenjena. Šteje se, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sprejemom ponudbe, vendar pod odložnim pogojem naknadne odobritve po ZKZ s strani upravne enote. Tožeča stranka je v predpisanem roku vložila predlog za odobritev pravnega posla, medtem ko predkupna upravičenka C.C. tega ni storila. Le kolikor bi poleg tožeče stranke vlogo za odobritev pravnega posla podala tudi C.C., bi upravni organ izmed njiju kot zainteresiranih kupcev, ki bi zahtevala odobritev pravnega posla, ob upoštevanju vrstnega reda predkupnih upravičencev, mogel na ta način določiti kupca.

Izrek

Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Novo Mesto, št. 330-5058/2010-14 z dne 26. 11. 2010 se odpravi in zadeva vrne istemu organu v ponovno odločanje.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki 214,70 EUR, povečano za 20 %, v 15 dneh po vročitvi sodbe toženi stranki.

Obrazložitev

Prvostopni organ je z izpodbijano odločbo zavrnil odobritev prodajne pogodbe, ki sta jo dne 27. 9. 2010 sklenila A.A. kot prodajalka in B.B. kot kupec, za parcelo 373 k.o. ..., vl. št. ..., za kupnino 3.675,00 EUR. V obrazložitvi je navedel, da sta se v zakonitem roku za sprejem ponudbe kot kupca priglasila B.B. in C.C. Iz potrdila o namenski rabi zemljišča izhaja, da je zemljišče opredeljeno kot gozdno zemljišče. Na obravnavi 18. 11. 2010 je C.C. uveljavljala, da je prvi sosed z najdaljšo mejo, da je lastnica zaščitene kmetije s statusom kmeta, torej, da bo uveljavljala predkupno pravico kot kmet in prvi sosed. B.B. pa je ugovarjal, da nasprotna stranka v roku 60 dni od preteka ponudbe ni zahtevala sklenitve pogodbe. V nadaljevanju upravni organ ugotavlja, da je potrebno upoštevati 3. odstavek 47. člena Zakona o gozdovih (ZG), ki določa prednostno pravico mejaša, torej ima C.C. predkupno pravico pri nakupu gozda. V zvezi z ugovorom, da se na ponudbo ni javila na z zakonom predpisan način ter da v zakonitem 60 – dnevnem roku ni zahtevala sklenitve prodajne pogodbe oziroma ni vložila tožbe za izdajo sodbe, ki bi nadomestila pravni posel, se sklicuje na 22. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) in meni, da predkupni upravičenec v roku ne more podati vloge za sklenitev pravnega posla, če prodajalec z njim noče skleniti pogodbe oziroma jo je sklenil že s kom drugim. V tem primeru predkupni upravičenec od prodajalca ne more zahtevati razdrtja že sklenjene pogodbe oziroma, da prodajalec pogodbo sklene z njim, dokler upravna zadeva o zavrnitvi pravnega posla ni pravnomočno rešena. Šele pravnomočna odločitev o tem, kdo je predkupni upravičenec, oziroma da to ni tisti, s katerim je sklenjena pogodba, daje nasprotni stranki možnost, da od prodajalca zahteva sklenitev pogodbe in da po tem vloži zahtevo za odobritev pravnega posla. Tako stališče je navedeno tudi v sodbi Upravnega sodišča RS, št. II U 59/2010. Drugostopni organ je pritožbo tožeče stranke zavrnil, v obrazložitvi pa se je strinjal z razlogi prvostopnega organa.

Tožeča stranka v tožbi navaja, da je C.C. pooblaščenca prodajalke dne 15. 12. 2010 obvestila, da uveljavlja predkupno pravico kot kmet in prvi sosed in da od prodajalke zahteva, da jo v pisni obliki obvesti, ali je pripravljena z njo sporazumno skleniti prodajno pogodbo, ni pa v zakonskem roku 60 dni pri UE Novo mesto vložila vloge za odobritev pravnega posla, čeprav je bila s strani prvostopnega organa (z obvestilom UE Novo mesto, opr. št. 330-4632/2010-9 z dne 20. 9. 2010) na zakonski rok izrecno opozorjena. Iz sodne prakse izhaja, da oglas za prodajo kmetijskega zemljišča pomeni za prodajalca zavezujočo ponudbo in ne samo vabilo k stavljanju ponudb. Prodajna pogodba je zato sklenjena že s sprejemom prodajalčeve ponudbe. Posebne listine niso potrebne. Glede na to, da sta ponudbo v konkretnem primeru sprejela dva sprejemnika (tožeča stranka in C.C.), sta bili že s sprejemom ponudb sklenjeni dve prodajni pogodbi, obe pod odložnim pogojem. Katera pogodba pa bo učinkovala, je odvisno od izpolnitve odložnega pogoja za veljavnost pravnega posla, to je od odobritve pravnega posla s strani upravne enote, ki sicer res mora upoštevati vrstni red predkupnih upravičencev, vendar zgolj med tistimi, ki so v prekluzivnem zakonskem roku 60 dni vložili zahtevo za odobritev pravnega posla. Ta 60 dnevni prekluzivni rok pa začne teči od poteka 30 dnevnega roka, v katerem je bila ponudba objavljena na oglasni deski UE. Predkupna upravičenka C.C. pa zahteve za odobritev pravnega posla v 60 dnevnem roku ni vložila, zaradi česar tudi nima možnosti, da bi se njena predkupna pravica realizirala. Edini, ki je vložil pravočasno zahtevo za odobritev pravnega posla, je tako tožeča stranka. Prvostopni organ je zato neupravičeno zavrnil zahtevo za odobritev pravnega posla. Ovir za odobritev pravnega posla ni. Meni, da bi bilo potrebno na pravnomočno odločitev o tem, kdo je predkupni upravičenec, čakati le v primeru, da bi bile zahteve za odobritev pravnega posla s strani predkupnih upravičencev vložene pravočasno. V konkretnem primeru pa do tega ni prišlo, zaradi česar C.C. svoje predkupne pravice ne more več z uspehom uveljaviti. Predlaga odpravo izpodbijane odločbe ter predlaga, da sodišče odobri pravni posel ter zahteva povrnitev stroškov postopka.

Stranka z interesom v tem postopku C.C. je na tožbo odgovorila ter predlaga zavrnitev.

Stranka z interesom v tem postopku skrbnica D.D. na tožbo ni odgovorila.

Tožena stranka na tožbo ni odgovorila, poslala pa je upravne spise.

Tožba je utemeljena.

V zadevi je sporna zavrnitev odobritve pravnega posla, ki sta ga dne 27. 9. 2010 sklenila prodajalka A.A. in tožeča stranka – B.B. kot kupec, za parcelo 373 k.o. ..., na podlagi vloge tožeče stranke za odobritev.

Nesporno med strankami je, da je C.C., ki je kot tožeča stranka sprejela ponudbo za nakup nepremičnine, prednostna upravičenka za nakup na podlagi določb 47. člena Zakona o gozdovih (ZG), ker je lastnica zemljišča, ki meji na prodajano zemljišče, tožeča stranka pa ni lastnik zemljišč. Po ustaljeni sodni praksi pomeni ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da je z njegovim sprejemom pogodba sklenjena. Za kmetijska zemljišča torej velja čas sklenitve pogodbe takrat, ko prodajalec prejme sprejem ponudbe, dan na predpisan način in je ta sprejem na predpisan način dan tudi upravni enoti (prvi odstavek 21. člena ZKZ). Zato se šteje, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sprejemom ponudbe, vendar pod odložnim pogojem naknadne odobritve po ZKZ s strani upravne enote (sodba Vrhovnega sodišča v zadevi II Ips 835/2007 z dne 28. 1. 2009). Če je ponudbo sprejelo več sprejemnikov, je treba šteti, da je vsak izmed njih s prodajalcem sklenil pravni posel pod odložnim pogojem naknadne odobritve s strani upravne enote in zato tudi vsak sprejemnik ponudbe izkazuje pravni interes, da upravna enota o njegovi vlogi za odobritev pravnega posla vsebinsko odloči. Svoj pravni interes za odobritev tako sklenjene pogodbe sprejemnik ponudbe izkaže z vlogo za sklenitev pravnega posla, ki pa mora biti podana v roku 60 dni. Pri presoji v obravnavani zadevi je bistveno, da je tožeča stranka v predpisanem roku vložila predlog za odobritev pravnega posla, medtem ko predkupna upravičenka C.C. tega ni storila (pri tem ni pomembno, da C.C. vlogi za odobritev pravnega posla ne bi mogla priložiti pisno sklenjenega pravnega posla - tako Vrhovno sodišče RS v sodbi X Ips 502/2009 z dne 20. 7. 2011). Le kolikor bi poleg tožeče stranke vlogo za odobritev pravnega posla podala tudi C.C., bi upravni organ (v enotnem postopku odobritve pravnega posla v zvezi z isto ponudbo) izmed njiju kot zainteresiranih kupcev, ki bi zahtevala odobritev pravnega posla, ob upoštevanju vrstnega reda predkupnih upravičencev, določenega v 23. členu ZKZ, mogel na ta način določiti kupca. V primeru, ko pa je tožeča stranka edini sprejemnik ponudbe, ki je s prodajalko sklenil pravni posel in v zakonskem roku vložil vlogo za odobritev pravnega posla, pa bi moral organ to dejstvo upoštevati v skladu z materialno določbo 22. člena ZKZ.

Tožeča stranka ima torej prav, da je v zadevi relevantno, da se ugotovi, kdo je v roku 60 dni, ki ga določa 22. člen ZKZ, vložil vlogo za odobritev pravnega posla ter da mora prvostopni organ upoštevati vrstni red le med tistimi, ki so v prekluzivnem roku vložili zahtevo za odobritev. V ponovnem reševanju zadeve bo moral organ upoštevati stališče sodišča ter v zadevi ponovno odločiti.

Ker je bilo v obravnavni zadevi napačno uporabljeno materialno pravno je odločba prvostopnega organa nezakonita. Sodišče jo je zato na podlagi 4. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1) odpravilo ter zadevo v smislu tretjega odstavka istega člena vrnilo toženi stranki v ponovni postopek.

Ker je tožeča stranka v upravnem sporu uspela, ji je sodišče odmerilo stroške postopka v višini, kot je zahtevala. Stroške ji je dolžna povrniti tožena stranka v roku 15 dni od prejema sodbe.

Pravni pouk temelji na določbi prvega odstavka 73. člena ZUS-1.