Jedro

Tožnik je sodno varstvo uveljavljal z ugotovitveno tožbo, zanjo pa 181. člen ZPP kot predpostavko določa "pravno korist" oziroma pravni interes. Gre za procesno predpostavko, s katero se omejuje uporaba ugotovitvene tožbe kot procesne oblike uveljavljanja materialnih pravic, zaradi njene posebne narave in omejenih učinkov. S to tožbo pa tožnik zahteva ugotovitev, da je v tožbenem zahtevku določno opredeljeno pravno razmerje nično. Za to vrsto sankcije pa OZ v 92. členu določa, da se na to vrsto sankcije lahko "sklicuje vsaka zainteresirana oseba". Ta predpostavka je širše opredeljena v smislu, da ni vezana na vrsto oziroma procesen način uveljavljanja sankcije ničnosti, kajti nanjo mora paziti sodišče po uradni dolžnosti, torej tudi v primerih, ko se ta sankcija ne uveljavlja s tožbenim zahtevkom temveč kot predhodno vprašanje (ali tudi z vmesnim ugotovitvenim zahtevkom). Čeprav torej po kriteriju funkcionalnosti med njima ("interesoma") ni moč postaviti enačaja (različnost pogojev, po katerih se "interes" ugotavlja), pa je njuno skupno pomensko jedro objektivno pridobljena možnost uveljavljati lastno konkretno pravico (upravičenje). Ničnost mora torej osebi odpreti stvarne, objektivne možnosti, da po odpravi obstoječega pravnega razmerja sama uveljavlja lastno pravico (upravičenje) materialnega prava.

Pogoje za javno dražbo, ki jo je kot metodo razpolaganja s stvarnim premoženjem izbrala prvotoženka, določa 50. člen ZSPDSLS-1. Pogodbeno razmerje, z bistvenimi elementi (predmet in cena) je bilo sklenjeno izključno in samo z drugotožencem, ki je moral v skladu s pogoji javne dražbe v roku 15 dni skleniti pogodbo v pisni obliki in plačati v roku 30 dni po sklenitvi prodajne pogodbe celotno kupnino. Kljub temu pa je nato toženka pisne pogodbe, ki vsebujejo tudi razpolagalni pravni posel z zemljiškoknjižnim dovolilom (23. člen SPZ), sklepala tudi z osebami, ki sploh niso podale nobene izjave volje, sploh niso sodelovale na javni dražbi, z drugotožencem pa s povsem spremenjenimi bistvenimi elementi zavezovalnega posla, z drugačnim predmetom pogodbe in ceno. Kršene so torej določbe, ki vsebujejo osnovna pravila o pravnih poslih in prenosih lastninske pravice, o metodah upravljanja s premoženjem (javna dražba) in postopkih povezanih z njimi. Da so ugotovljene kršitve takšne narave, da so z njimi bili kršeni prisilni predpisi in je zato posledica teh kršitev njihova ničnost, pa je ustaljena razlaga tudi v sodni praksi.

Izrek

I.Pritožbi se zavrneta in sodba sodišča prve stopnje potrdi v tč. II. in III. izreka.

II.Prvotoženka in drugotoženec krijeta sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Z uvodoma citirano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s kateim je tožnik zahteval ugotovitev, da je sporazum za razdelitev stanovanj, sklenjen med A. A. in B. B. z dne 7. 11. 2021 ničen (točka I izreka). V točki II izreka pa je ugotovilo, da je prodajna pogodba z dne 19. 11. 2021, sklenjena med prvo in drugo toženo stranko za del stavbe na naslovu X, številka stavbe 123, številka dela stavbe 7, k.o. ..., v zemljiško knjigo vpisana z ID ..., nična. Prav tako je ugotovilo, da je nična najemna pogodba z dne 1. 12. 2021, sklenjena med tožnikom in drugotožencem o najemu stanovanja na naslovu X, številka stavbe 123, številka dela stavbe 7, k.o. ..., v zemljiški knjigi vknjižena z ID ... Na podlagi te sodbe se izbriše vknjižba lastninske pravice na ime drugotoženke in povratno vpiše lastninska pravica z ID ... na ime prvotoženke, in sicer do celote (točka II izreka). Toženki sta dolžni tožniku povrniti njegove celotne pravdne stroške, sklep o odmeri stroškov pa izide po pravnomočnosti te sodbe (točka III izreka sklepa).

Zoper obsodilni del sodbe se pravočasno, po pooblaščencih, pritožujeta prvotoženka in drugotoženec.

2.Prvotoženka v pritožbi uveljavlja več postopkovnih kršitev. Kot prvo opredeljuje kršitev iz prvega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), ki jo povezuje z zahtevo za izločitev sodnice zaradi kršitev na naroku dne 13. 10. 2023, kar se podrobneje opredeljuje kot kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Navaja del obrazložitve pod točko 9, ki jo citira in pojasnjuje, zakaj ni mogoče preizkusiti argumenta "zainteresiran". Nadaljnja kršitev iste vrste in prav tako v zvezi s pravnim interesom je razlaga, ali ima tožnik kot najemnik stanovanja pravni interes ali ne. Kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP utemeljuje prvotoženka z razlago, da mora pravni interes imeti razloge pravne narave, ne pa ekonomske. Ponovno uveljavlja glede točke 9 obrazložitve in trditev o poslabšanju njegovega položaja glede višine najemnine in trajanja najemnega razmerja, kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. S sklicevanjem na popularno tožbo prvotoženka utemeljuje trditev, zakaj je napačno stališče, da ima tožnik pravni interes kot občan. Ker je krog upravičencev za vložitev tožbe določen v materialnem predpisu, predstavlja napačna odločitev o tem, ali ima tožnik pravni interes ali ne, tudi napačno uporabo materialnega prava v smislu 341. člena ZPP. Kot napačno navaja in citira obrazložitev sodišča prve stopnje v točki 20. V tem delu je storjena kršitev materialnega prava po 341. členu ZPP. Nadalje soglaša z zaključkom sodišča, da je bila najemna pogodba med tožnikom in drugotožencem nična, vendar ne iz razlogov, ki jih navaja sodišče prve stopnje. Kot tak razlog navaja dejstvo, da tožnik omenjene pogodbe z drugotožncem ni nikoli podpisal, kar podrobneje pojasnjuje. Ker pa sodišče tega dejstva v sodbi ni ugotavljalo, je zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje v skladu s 340. členom ZPP, posledično je storjena kršitev napačne uporabe materialnega prava po določbi 341. člena ZPP. Nato ponovno razlaga, čemu tožnik nima pravnega interesa oziroma je takšna odločitev sodišča prve stopnje napačna. Ker je priča C. C. podpisala tožnika na najemni pogodbi v nasprotju z njegovo voljo, je storjeno tudi kaznivo dejanje ponarejanja listin po prvem odstavku 251. člena Kazenskega zakonika (v nadaljevanju KZ-1). Pogodba je tako nična tudi zato, ker je v nasprotju s prisilnimi predpisi. Nadalje navaja, da je bila dražba izpeljana skladno z zakonom in v skladu s sklepom o načrtu ravnanja z nepremičnim premoženjem Občine D. za leti 2021 in 2022, ki je bil potrjen na 19. redni seji Občinskega sveta občine D., v sklopu sprejema proračuna za leti 2021 in 2022 ter s sklepom o spremembi načrta ravnanja z nepremičnim premoženjem, zato ni bil kršen peti odstavek 29. člena Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (v nadaljevanju ZSPDSLS-1). Nobena izmed kupoprodajnih pogodb ni bila sklenjena za kupnino, višjo od 500.000,00 EUR. Za pogodbe, katerih vrednost pa tega zneska ne presega, pa peti odstavek 29. člena ZSPDSLS-1 ne velja. Sodišče je tako napačno uporabilo materialno pravo in zagrešilo bistveno kršitev po določbi 341. člena. Zato prvotoženka predlaga, da se njeni pritožbi ugodi in sodba sodišča prve stopnje v celoti razveljavi ter vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje, vse s stroškovno posledico in priglašenimi pritožbenimi stroški.

3.Drugotoženec v pritožbi navaja, da se pritožuje zoper tč. II. in III. izreka in da se zdi, da je sodišče odločilo po zahtevku iz pripravljalne vloge tožnika z dne 9. 3. 2023 in ne po zahtevku iz tožbe. Ker toženi stranki s tem nista soglašali, sodišče pa tega ni dovolilo, je odločeno o zahtevku, ki ga ni. V točki I. je odločilo o zahtevku brez udeležbe strank v postopku (B. B.). V zvezi z izbrisno tožbo se zahteva izkaz kršitve stvarne ali obligacijske pravice in pri tem citira razlage v sodni praksi. Tožnik ne more zahtevati, kako naj občina razpolaga s svojo imovino. Če takšne pravice nima, tudi ne more biti temelja za izbrisno tožbo. Ničnostni razlog bi moral obstajati na obeh straneh (II Ips 348/2007). Nikjer v točkah 14 in 15 ni razbrati, v kakšnem smislu bi se naj pisno soglasje sveta nanašalo na drugotoženca, sicer pogodbeno stranko. Po njegovem mnenju glede na dejansko ugotovljeno stanje ne moremo govoriti o kakršnikoli delitvi predmeta javne dražbe. Materialno nepravilno je stališče sodbe v 20. točki obrazložitve. Glede na delno zavrnitev tožbe bi moralo sodišče stroške deliti po uspehu.

4.Prvotoženec je odgovoril na pritožbo drugotoženca. Skupni imenovalec njegovih navedb je, da v celoti pritrjuje navedbam drugotoženca in se z njimi strinja ter jih še podrobneje obrazlaga ter priglaša stroške odgovora na pritožbo.

5.Pritožbi nista utemeljeni.

6.V skladu s 350. členom ZPP preizkusi sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava.

Iz navedene določbe izhaja, da pritožbeni razlog zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (340. člen ZPP) ter del absolutnih in vse relativne bistvene kršitve določb pravdnega postopka, niso del uradnega preizkusa, zato ga sodišče druge stopnje opravi le v okviru izrecno (konkretizirano, določno) in jasno (enopomensko) zapisanih trditev v pritožbi.

V skladu s prvim odst. 360. člena ZPP pa je podana nadaljnja omejitev, saj se mora sodišče druge stopnje opredeliti le do tistih navedb v pritožbi, ki so odločilnega pomena.

Procesne kršitve

7.Sodišče druge stopnje ugotavlja, da sodba in postopek pred sodiščem prve stopnje nista obremenjena z nobeno procesno kršitvijo, ki so predmet uradnega preizkusa. Prvotoženka uveljavlja več kršitev procesne narave, ki jih med tiste, ki jih določa 339. člen ZPP, sama uvršča.

8.Med njimi prednjačijo tiste iz 14. tč. drugega odstavka 339. člena ZPP, vendar sodišče druge stopnje ugotavlja, da ni podan nobeden izmed zakonskih dejanskih stanov iz te točke. Njihova skupna značilnost je, da sodbe zaradi teh napak objektivno ni mogoče preizkusiti, kar za sodbo sodišča prve stopnje ne velja. Sodišče druge stopnje poudarja, da gre pri tovrstnem preizkusu le za formalen (procesni) preizkus razumljivosti sodbe in njenih razlogov, ne pa tudi njene razumnosti, ki je vsebinski kriterij. Le v primeru, če je obrazložitev sodbe tako pomanjkljiva, da onemogoča preizkus razumnosti sprejete odločitve (pravica do obrazloženosti sodne odločbe ali očitno napačna odločitev - prepoved sodniške samovolje), je lahko tovrstna procesna kršitev podana. Sodba sodišča prve stopnje se ne podreja nobenemu izmed zakonskih dejanskih stanov, ki to kršitev konstituirajo. Sodišče druge stopnje poudarja, da v tistem delu te točke, v katerem se primeroma naštevajo posamezni zakonski dejanski stanovi, ki se nanašajo na dejstva, veljajo le za tista, ki so odločilna. Čeprav sta postopka oblikovanja konkretnega in zakonskega dejanskega stanu vzajemna, pa je glede izbora pravočasno zatrjevanih trditev o dejstvih, odločilna razlaga materialnega prava. Zato sodišče druge stopnje z vidika te procesne kršitve navaja, da so bila ugotovljana vsa odločilna dejstva in so v sodbi navedena, med njimi pa ni nejasnosti ali nasprotij.

9.Neutemeljeno prvotoženka uveljavlja procesno kršitev, ki jo utemeljuje s sklicevanjem na vrsto členov ZPP ter 23. člen Ustave in 6. člen EKČP. Kršitve procesnih ustavnih (URS) in konvencijskih jamstev (EKČP) niso samostojen pritožbeni (ali revizijski) razlog, temveč se te kršitve umeščajo, presojajo in odpravljajo na podlagi obstoječih določb procesnega zakona (ali posameznih procesnih določb), praviloma na podlagi določb Zakona o pravdnem postopku¹ . Kadar se stranke sklicujejo neposredno na kršitev tovrstnih pravic, je naloga sodišča, da jih umesti v ustrezne določbe procesne zakonodaje. Če je to umestitev naredila že stranka, pa so jo dolžna preveriti. Takšno razvrščanje je bistveno zaradi citiranih določb ZPP, ki razmejujejo med procesnimi kršitvami na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti in tistimi, ki vanj ne sodijo. Za slednje namreč velja, da preizkus sodbe opravi le v okviru izrecno (konkretizirano, določno) in jasno (enopomensko) zapisanih trditev v pritožbi, kot je to sodišče druge stopnje že pojasnilo.

10.Prvotoženka te kršitev povezuje s postopkom izločitve sodnice prve stopnje. Ta kršitev sodi v tč. 2 drugega odstavka 339. člena ZPP² in je del uradnega preizkusa. Nesporno je, da je bila izločitev predlagana na podlagi 6. tč. prvega odstavka 70. člena ZPP in da je bila zahteva s sklepom predsednika sodišča zavrnjena. Te okoliščine se zato ne podrejajo predpostavkam iz citirane točke, zato ta kršitev ni podana.

11.Prav tako ni podana kršitev v zvezi z navedbami o vzorčnem postopku in prekinitvi predmetnega. Nesporno je, da ta postopek ni bil prekinjen zaradi vzorčnega postopka. 279.b člen ZPP ni določba, ki bi bila obvezne narave temveč gre za odločitev, ki sodi v formalno procesno vodstvo. Morebitna kršitev te določbe bi lahko bila le relativne narave, prvi odstavek 339. člena ZPP pa za tovrstne kršitve določa, da mora biti izkazan vzročno posledičen odnos te kršitve na zakonitost in pravilnost sojenja. Ker ta kršitev ni del uradnega preizkusa, prvotoženka pa ne navaja ničesar o navedenih nadaljnjih procesnih predpostavkah, je tudi uveljavljanje te kršitve neutemeljeno.

12.Neutemeljeno tudi drugotoženec uveljavlja kršitve v zvezi s spremembo tožbe in neudeležbo osebe B. B., vse v zvezi s tč. I. izreka. Sodišče prve stopnje ni izdalo sklepa o dovolitvi spremembe tožbe (naknadna objektivna kumulacija), vendar gre za vrsto procesne kršitve, ki ni del uradnega preizkusa (sedmi odstavek 185. člena v zvezi s prvim odstavkom 339. člena in drugim odstavkom 350. člena ZPP). Zato bi moral drugotoženec ravnati v skladu s 286.b členom ZPP in to kršitev uveljavljati v postopku pred sodiščem prve stopnje ali pa v pritožbi navesti, da je to kršitev pravočasno uveljavljal ali razloge nekrivdne narave, zakaj tega ni storil. Sodišče druge stopnje zato teh navedb v pritožbi ne sme upoštevati. Drug, samostojen razlog neupoštevanja teh navedb v pritožbi pa je, da drugotoženec nima pravnega interesa izpodbijati odločitev o tožbenem zahtevku, ki je njemu v korist, pritožba zoper ta del odločitve sodišča prve stopnje je zato tudi nedovoljena (četrti odstavek 343. člena ZPP).

Pravni interes

12.Prvotoženka in drugotoženec v pritožbah vprašanju pravnega interesa tožnika namenjata veliko prostora in ponujata različne razlage, katerih skupni imenovalec je teza, da tožnik te predpostavke ni izpolnil. Sodba sodišča prve stopnje pa ima o tem razloge v točkah 6. do vključno 9. obrazložitve.

Sodišče druge stopnje razlagi sodišča prve stopnje pritrjuje. Pravilna je namreč razlaga najprej 181. člena ZPP. Tožnik je namreč sodno varstvo uveljavljal z ugotovitveno tožbo, zanjo pa v citiranem členu, natančneje drugem odstavku, kot predpostavko določa "pravno korist" oziroma pravni interes. Gre za procesno predpostavko, s katero se omejuje uporaba ugotovitvene tožbe kot procesne oblike uveljavljanja materialnih pravic, zaradi njene posebne narave in omejenih učinkov³ . S to tožbo pa tožnik zahteva ugotovitev, da je v tožbenem zahtevku določno opredeljeno pravno razmerje nično. Za to vrsto sankcije pa OZ v 92. členu določa, da se na to vrsto sankcije lahko "sklicuje vsaka zainteresirana oseba". Ta predpostavka je širše opredeljena v smislu, da ni vezana na vrsto oziroma procesen način uveljavljanja sankcije ničnosti, kajti nanjo mora paziti sodišče po uradni dolžnosti, torej tudi v primerih, ko se ta sankcija ne uveljavlja s tožbenim zahtevkom temveč kot predhodno vprašanje (ali tudi z vmesnim ugotovitvenim zahtevkom)⁴ . Čeprav torej po kriteriju funkcionalnosti med njima ("interesoma") ni moč postaviti enačaja (različnost pogojev, po katerih se "interes" ugotavlja), pa je njuno skupno pomensko jedro objektivno pridobljena možnost uveljavljati lastno konkretno pravico (upravičenje). Ničnost mora torej osebi odpreti stvarne, objektivne možnosti, da po odpravi obstoječega pravnega razmerja sama uveljavlja lastno pravico (upravičenje) materialnega prava⁵ .

Ker je tožnik izbral procesno obliko uveljavljanja ničnosti z ugotovitveno tožbo, je moral izpolniti tako materialnopravne kot procesne predpostavke "pravne koristi" te pa je, kot je to pravilno razložilo že sodišče prve stopnje, tudi izpolnil. V tem postopku je namreč tožnik njegovo neposredno korist izkazal v celoti, saj je vložil tudi ugotovitveno tožbo, s katero je uveljavljal ničnost najemne pogodbe, ki je bila sklenjena med njim in drugotožencem (drugi odstavek tč. II. izreka), čeprav bi za obstoj te predpostavke zadoščale le trditve o tem, da mu odločitev o ničnosti prodajne pogodbe omogoča uveljavljanje tudi sodnega varstva v zvezi z najemno pogodbo. Drugotoženec je pravno možnost razpolaganja s stanovanjem pridobil prav s tem, ko je postal lastnik stanovanja na podlagi prodajne pogodbe in vknjižbe v zemljiško knjigo (prvi in tretji odstavek tč. II. izreka). Z izgubo tega položaja pripadnosti pa je izgubil tudi vsa upravičenja iz lastninske pravice, torej tudi razpolagalno. Za predpostavko pravnega interesa pa je pomembno, da je njegova pravna korist izkazana s tem, da je najemna pogodba zanj pomenila zmanjšanje njegovih upravičenj, zaradi višje najemnine in spremembe najemnega razmerja iz nedoločenega v določen čas (priloge A 8 in A9).

13.Sodišče druge stopnje pa pritrjuje sodišču prve stopnje, ki je poudarilo tudi razlago, s katero je pravni interes razložilo tudi z vidika varovanja javnih koristi zaradi hudih kršitev, ki so bile storjene v postopku prodaje premoženja (tč. 8. obrazložitve). Sodišče druge stopnje poudarja, da gre za t.i. rezervni, dodatni razlog in ne za kumulacijo obeh. Prvotoženka je oseba javnega prava, ki je lastnik in upravljavec stvarnega premoženja ter zavezana h gospodarnem, preglednem in javnem ravnanju z njim. Čeprav je uveljavljen enovit koncept lastninske pravice, pa obstaja tudi širši, splošni interes, da se s premoženjem lokalnih skupnosti (in države) ravna v skladu z navedenimi načeli. Zato se je v takšnih primerih potrebno zavzemati tudi za širše, ohlapnejše razlage tistih predpostavk, ki omejujoče delujejo na možnost tudi sodne konkrole tovrstnih pravnih poslov. Sodišče druge stopnje bi zato v okoliščinah konkretnega primera tožniku priznalo pravni interes, četudi bi uveljavljal le ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe med obema tožencema.

Dejansko stanje in razlaga materialnega prava

14.V pravdnem postopku sodišča razlagajo materialno pravo na podlagi pravočasnih, konkretiziranih trditev o odločilnih dejstvih, ki so bodisi dokazana ali pa se kot taka štejejo (če so priznana, domnevana ali splošno znana), torej na podlagi pravilnega in popolno ugotovljenega dejanskega stanja. Postopka ugotavljanja odločilnih dejstev (konkreten dejanski stan) ter uporabe materialnega prava (zakonski dejanski stan) se vzajemno prepletata. Vendar so bile v tč. 6 obrazložitve te sodbe navedene procesne zahteve, ki morajo biti izpolnjene, če pritožnik želi doseči preizkust konkretnega dejanskega stanja. Sodišče druge stopnje ponovno poudarja, da se ta preizkus mora opraviti le glede tistih dejstev, ki sodijo med odločilna, njihov izbor pa je, kot je bilo pojasnjeno, soodvisen od razlage materialnega prava.

15.Sodišče prve stopnje pritrjuje prvotoženki, da je imela soglasje občinskega sveta za ravnanje s stvarnim premoženjem, ki je bilo predmet razpolaganja z metodo javne dražbe (B 12 in B 13). Vendar sodišče prve stopnje odločitve o ničnosti prodajne pogodbe ni sprejelo izključno na podlagi razlage 5. odst. 29. člena ZSPDSLS-1 (tč. 15. obrazložitve) temveč je navedlo še razloge:"...je bila prodajna pogodba sklenjena tudi v nasprotju z objavo javne dražbe." (tč. 16. obrazložitve).

16.Prvotoženka v pritožbi dejstev, ki jih je sodišče prve stopnje ugotovilo in nato podredilo večim materialnopravnim razlogom (tč. 17. obrazložitve), ne graja, zato je sodišče druge stopnje nanje vezano. Tudi sicer pa vsa ta dejstva izhajajo iz listin, ki so jih sestavljali ne samo uslužbenci prvotoženke temveč tudi njen zakoniti zastopnik, župan in bi vanje lahko, za potrebe morebitne dokazne ocene in to na seji senata, vpogledal (jih dokazno ocenil) tudi senat.

17.Pogoje za javno dražbo, ki jo je kot metodo razpolaganja s stvarnim premoženjem izbrala prvotoženka, določa 50. člen ZSPDSLS-1. Ta metoda je bila izbrana potem, ko je bila v pretežni meri neuspešna metoda javnega zbiranja ponudb glede istega premoženja. Zaradi tega je bila izvedena javna dražba z znižano izklicno ceno. Javna dražba je vabilo k ponudbi za sklenitev pogodbe pod pogoji, ki so določeni v njej⁶ . Med dražiteljem (ponudnikom), ki na dražbi uspe in razpisnikom (organizatorjem javne dražbe) je na zavezovalni (obligacijski) ravni sklenjena pogodba v trenutku, ko razpisnik sprejme dražiteljevo ponudbo. Pogodba, katere predmet je nepremičnina, pa mora biti zapisana v pisni obliki (52. člen OZ), zaradi stvarnopravnih učinkov prenosa lastninske pravice (vknjižba v zemljiški knjigi kot vrsta razpolagalnega pravnega posla). Če dražitelj nato v roku, ki je določen v pogojih javne dražbe pisne pogodbe ne sklene, je od pogodbe odstopil⁷ .

18.Smisel, namen javne dražbe je doseči najvišjo možno ceno, v skladu z načeli skrbnega, gospodarnega ravnanja upravljalcev stvarnega premoženja (načelo mini-max). Ta se lahko doseže, če k dajanju ponudb pristopi čim več dražiteljev, saj to med njimi vzpostavlja konkurenco. Velja torej tudi načelo enakega obravnavanja in z njim povezano načelo preglednosti (transparentnosti). Drugotoženec in B. B. sta sklenila dogovor v pisni obliki (A16), s katerim sta v nasprotju s pravnimi določbami in njihovim namenom, preprečila doseganje navedenih učinkov in namena javne dražbe. Ne samo to, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, je ta krog sodelujočih bil razširjen še za dve osebi, ki sta nato nastopili kot kupca stanovanj.

19.Vendar je bistveno za odločitev o tožbenem zahtevku, da je bila prvotoženka tista, ki je kršila določbe ZSPDSLS-1, navedene Uredbe ter tudi 80f člena Zakona o javnih financah, ki v prvem odstavku določa:"(1) Pri prodaji finančnega in stvarnega premoženja države oziroma občine je treba izbrati take metode, ki zagotavljajo optimalno doseganje ciljev prodaje. Prodaja mora biti izvedena na način, ki zagotavlja enakopravno obravnavanje ponudnikov in preglednost postopkov prodaje." ter v 2. tč. drugega odst."javne dražbe, ki je javna prodaja pod vnaprej objavljenimi pogoji prodaje, <strong>pri kateri je pogodba o nakupu sklenjena s ponudnikom, ki izpolnjuje pogoje in ponudi najvišjo ceno nad izklicno ceno".</strong>

20.Prvotoženka je v nasprotju z objavljenimi pogoji javne dražbe,

-da se prodaja vseh 20 stanovanj skupaj in ni možen nakup posamičnega stanovanja;

-da bodo prodana dražitelju, ki bo ponudil najvišjo ceno;

-da je znižana izklicna cena 583.078,00 €

edinemu dražitelju A. A., ki je podal ponudbo in je prvotožnica to ponudbo sprejela, nato z njim sklenila prodajno pogodbo za le 12 stanovanj za ceno 301.776,44 € in istega dne (19.11.2021) sklenila tri pogodbe za skupno preostalih 8 stanovanj z Č. Č. (A13), B. B. (A14) in E. E. (A15), za različne kupnine; v vseh navedenih pogodbah je celo klavzula, da je v njihovem imenu "vplačal skupno varščino na račun Občine D., A. A. ".

21.Takšno ravnanje ne pušča nobenih dvomov. Prvotoženka, kot pravna oseba javnega prava, ki upravlja s stvarnim premoženjem, ki je v njeni lasti, mora to pravo ne le poznati temveč skladno z njim ravnati, je zato zavestno kršila razpisne pogoje, ki temeljijo na citiranih zakonskih in pravnih določbah. Pogodbeno razmerje, z bistvenimi elementi (predmet in cena) je bilo sklenjeno izključno in samo z drugotožencem, ki je moral v skladu s pogoji javne dražbe v roku 15 dni skleniti pogodbo v pisni obliki in plačati v roku 30 dni po sklenitvi prodajne pogodbe celotno kupnino (ki je bila tudi določana kot bistvena sestavina pogodbe v tč. 4.6. pogojev). Kljub temu pa je nato toženka pisne pogodbe, ki vsebujejo tudi razpolagalni pravni posel z zemljiškoknjižnim dovolilom (23. člen SPZ), sklepala tudi z osebami, ki sploh niso podale nobene izjave volje, z drugotožencem pa s povsem spremenjenimi bistvenimi elementi zavezovalnega posla, z drugačnim predmetom pogodbe (v nasprotju s pogojem, da se prodaja vseh 20 stanovanj "izključno v kompletu" je bilo v pisni pogodbi navedeno le 12 stanovanj) in ceno (določena in na dražbi dosežena 583,078,00 €, plačano 301.776,44 €), vse v nasprotju s točko B zapisnika javne dražbe (A3). Kršene so torej določbe, ki vsebujejo osnovna pravila o pravnih poslih in prenosih lastninske pravice, o metodah upravljanja s premoženjem (javna dražba) in postopkih povezanih z njimi. Da so ugotovljene kršitve takšne narave, da so z njimi bili kršeni prisilni predpisi in je zato posledica teh kršitev njihova ničnost, pa je ustaljena razlaga tudi v sodni praksi.⁸

22.Sodišče druge stopnje zato razlage materialnega prava, kot jih ponujata prvotoženka in drugotoženec v pritožbah, zavrača kot napačne in neutemeljene.

Ničnost najemne pogodbe

23.Sodišče prve stopnje je utemeljeno ugodilo tudi tožbenemu zahtevku glede najemne pogodbe. Prvotoženka takšni odločitvi sodišča prve stopnje pritrjuje, vendar na podlagi drugačnega dejanskega stanja. Že sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da te trditve ne sodijo med odločilne in jih zato upravičeno ni povzelo v dejansko stanje glede tega zahtevka (tč. 20. obrazložitve). Sodišče prve stopnje je ugodilo tudi tožbenemu zahtevku na izbris vknjižbe lastninske pravice drugotoženca in vzpostavitev prejšnjega stanja ponovno vknjižbo lastninske pravice na prvotožnico (tretji odstavek tč. II. izreka). Ker je predmet izpolnitvenega ravnanja lastninska pravica na nepremičnini, gre za poseben način realizacije vrnitvenega zahtevka iz prvega odstavka 87. člena OZ. Navedba sodišča prve stopnje:"...saj ničnost pomeni, da pravni posel nikoli ni nastal, zaradi česar drugotoženec ni mogel skleniti veljavne najemne pogodbe s tožnikom." (tč. 20. obrazložitve) pomeni, da je drugotoženec, zaradi ničnosti prodajne pogodbe, izgubil razpolagalno upravičenje kot sestavino lastninske pravice, zato ni mogel veljavno skleniti najemne pogodbe in je zato ničen tudi ta zavezovalni pravni posel (35. člen OZ).⁹

24.Iz navedenih razlogov je sodišče druge stopnje neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

25.Drugotoženec se pritožuje tudi zoper odločitev sodišča prve stopnje in navaja, da:"sodišče ne upošteva, da je tožbo deloma zavrnilo in bi moralo stroške deliti po uspehu.". Trditev je napačna, sodišče prve stopnje je določno povedalo, da tožnik sicer ni uspel v celoti, vendar v zvezi z zavrnilnim delom niso nastali dodatni stroški (tč. 22. obrazložitve). Takšna razlaga je v skladu s drugim odstavkom 154. člena ZPP, zato ji sodišče druge stopnje pritrjuje.

26.Prvotoženka in drugotoženec v pritožbenem postopku nista bila uspešna, zato krijeta sama svoje stroške pritožbenega postopka, prvotoženka tudi stroške nepotrebnega in zaradi pritrjevanja pritožbi drugotoženca, ki ni bil uspešen tudi neutemeljenega odgovora na njegovo pritožbo (154., 155. in 165. člen ZPP).

-------------------------------

9; Sklep VSRS II Ips 281/2009 z dne 15.11.2012 9 N.Plavšak, R.Vrenčur, Pomen razpolagalnega upravičenja pri razpolaganju z lastninsko pravico na nepremičnini, Pravnik, št. 9-10/2015, str. 627-629.

Zveza:

Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 35, 87, 87/1, 92 Zakon o javnih financah (1999) - ZJF - člen 88f Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (2018) - ZSPDSLS-1 - člen 29, 29/5, 50 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 181 Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 23

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.