Jedro

Za sprejem odločitve, ali bodo nepremičnine ocenjene in prodane posebej ali skupaj, izvršilno sodišče ne bi smelo upoštevati zgolj velikosti posameznih nepremičnin. Bistveno je namreč, kaj ocenjevane nepremičnine predstavljajo v naravi, kje ležijo, ter ali jih je mogoče prodati tudi ločeno.

Upoštevanje faktorja prisilne prodaje pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin v ZIZ ni predpisano.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijani sklep delno spremeni tako, da se na koncu izreka doda, da gre za tržno vrednost nepremičnin na dan 11. 5. 2017, ter da vrednost nepremičnine z ID znakom X 1, ki v naravi predstavlja samostoječo stanovanjsko hišo skupaj z nadstreškom in zemljiščem, znaša 383.900,00 EUR, vrednost nepremičnin z ID znakoma X 2 in X 3, ki v naravi predstavljata stavbni zemljišči - parkirišče, pa znaša 7.300,00 EUR.

II. Pritožnica sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da (skupna) vrednost nepremičnine z ID znakom X 1, v naravi samostoječa stanovanjska hiša, št. stavbe 2286, skupaj z nadstreškom in zemljiščem, ter nepremičnin z ID znakoma X 2 in X 3, ki v naravi predstavljata stavbni zemljišči - parkirišče, znaša 391.200,00 EUR.

2. Druga dolžnica B. B. (v nadaljevanju: dolžnica) je zoper ta sklep po pooblaščenki vložila pravočasno pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Sodišču prve stopnje očita absolutni bistveni kršitvi določb postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP, v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ, saj meni, da je izrek sklepa nerazumljiv oziroma nasprotuje samemu sebi in je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v sklepu o vsebini listin, in med samimi listinami. Opozarja, da bi cenilec in sodišče morala slediti 2. točki izreka sklepa z dne 12. 4. 2017, glede na katero bi bilo treba oceniti vse tri nepremičnine posebej (na kar je dolžnica že opozorila). Meni, da je sodišče z združitvijo vrednosti vseh treh nepremičnin v eno samo vrednost prišlo v nasprotje z omenjenim sklepom in postopalo samovoljno ter da njegova obrazložitev ne vzdrži resne presoje, saj je velikost parcel 2 in 3 skupaj kar 100 m², poleg tega pa ti dve parceli ne ležita ob stanovanjski stavbi na parceli 1, temveč sta krajevno kar nekaj oddaljeni od nje ter verjetno zanimivi za nakup marsikomu. Zato je znatno bolj smiselna ločena prodaja parcel 2 in 3, medtem ko združevanje parcel v enotno prodajo s skupno vrednostjo zožuje krog eventualnih kandidatov za nakup in posledično dosego boljše prodajne cene. Nadalje dolžnica sodišču prve stopnje očita, da njenega odgovora na pripombe z dne 14. 7. 2017 ni vročilo cenilcu, niti ni sledilo njenemu pozivu, da cenilcu odredi dopolnitev cenilnega poročila. Meni, da se je sodišče prve stopnje po liniji najmanjšega odpora postavilo na stališče glede neutemeljenosti njenih pripomb in pravilnosti opravljene cenitve. Izpostavlja, da je sodišče prve stopnje glede stanja oziroma vzdrževanja hiše, ki ga odražajo fotografije, prišlo v nasprotje samo s seboj. Trdi, da cenilec s svojimi fotografijami ni pravilno prikazal dejanskega stanja hiše, temveč je to razvidno iz njenih fotografij. Poudarja, da se niti cenilec niti sodišče nista opredelila do njenih pripomb, čeprav ji je sodišče po drugi strani pritrdilo, da cenilčeve fotografije ne izkazujejo takšnih podrobnosti kot njene; zato želi, da bi njene fotografije postale del dodatka k cenilnemu poročilu. Kritizira tudi uporabljeni termin "malce slabše vzdrževanje hiše". Opozarja, da je vzdrževanje hiše dejansko slabo oziroma da ga ni že več kot 10 let, ter da so na hiši očitne poškodbe in vlaga. Kot zgrešeno označuje tudi pravno naziranje sodišča, da je cenilec strokovno utemeljeno vrednotil kletne prostore (garaže, shrambe itd.) enako kot bivalne prostore. Prepričana je, da bi moral cenilec določene površine (garaže, kleti, balkone, terase) obravnavati kot sekundarne ter jih temu primerno nižje ovrednotiti, ob tem pa upoštevati pravilne faktorje. Meni tudi, da je napačna ocena sodišča, da naj bi cenilec v zadostni meri pojasnil, zakaj se je odločil za metodo primerljivih prodaj. Trdi, da je že v pripombah navedla, da tako specifične hiše ni na trgu in se je ne da primerjati, saj gre za nepremičnino s samimi okroglinami in nepravilnimi oblikami prostorov, kar ni funkcionalno, poleg tega pa pomeni približno polovično neto kvadraturo v kleti in v pomožnih prostorih. Opozarja, da cenilec in sodišče nista sledila njeni konstruktivni pripombi glede potrebe po dodatni cenitvi po metodi nabavno-vrednostnega načina, niti nista tega pojasnila s stopnjo prepričljivosti. Poleg tega sodišču prve stopnje očita, da ni obrazložilo, zakaj meni, da so neutemeljene njene navedbe, da bi moral cenilec upoštevati faktor prisilne prodaje (- 10 % od ugotovljene tržne vrednosti). Ob tem dodaja, da mnogi cenilci ta faktor redno upoštevajo v svojih cenitvah. Zaključuje, da je sodišče prve stopnje cenitev materialnopravno zmotno štelo za popolno, strokovno povsem utemeljeno in pravilno. Višjemu sodišču predlaga, naj sklep spremeni ali razveljavi in po potrebi vrne zadevo v nov postopek. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Pritožba je delno utemeljena.

4. Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v mejah pritožbenih razlogov, po uradni dolžnosti pa glede nekaterih absolutnih bistvenih kršitev določb postopka in glede pravilne uporabe materialnega prava (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi z določbo 15. člena ZIZ).

5. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa dolžničine pripombe iz več razlogov ocenilo kot neutemeljene ter zaključilo, da je cenilec opravil cenitev nepremičnin po merilih stroke in upoštevajoč vse potrebne elemente, v celoti pa je odgovoril tudi na vse dolžničine pripombe. Zato je opravljeno cenitev sprejelo kot popolno in strokovno povsem utemeljeno in pravilno ter jo posledično v celoti upoštevalo pri ugotovitvi vrednosti ocenjevanih nepremičnin.

6. Kot bo podrobneje pojasnjeno v nadaljevanju, v pretežnem delu pritožba ni utemeljena (to je glede očitanih absolutnih bistvenih kršitev določb postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, glede neustreznega upoštevanja oziroma neupoštevanja dolžničinih pripomb in fotografij, glede nevročitve njenih zadnjih pripomb cenilcu, glede potrebe po drugačnem vrednotenju sekundarnih površin in po uporabi metode nabavno-vrednostnega načina ocenjevanja ter glede neupoštevanja faktorja prisilne prodaje). V določenem, sorazmerno majhnem delu, pa je pritožba utemeljena (to je glede potrebe po ločeni navedbi ugotovljenih vrednosti ocenjevanih nepremičnin in glede dostavka, da gre za ugotovljeni vrednosti na dan cenitve).

**Glede neutemeljenosti pritožbe**

7. Dolžnica sodišču prve stopnje očita absolutni bistveni kršitvi določb postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ. Trdi namreč, da je izrek sklepa nerazumljiv oziroma nasprotuje samemu sebi in je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v sklepu o vsebini listin, in med samimi listinami. Očitani postopkovni kršitvi nista podani.

8. Izrek sklepa je jasen in razumljiv, v njem pa ni najti nobenih nasprotij. Iz izreka sklepa izhaja, da je sodišče prve stopnje ugotovilo skupno vrednost treh različnih ocenjevanih nepremičnin (z ID znaki X 1, X 2 in X 3), ki v naravi predstavljajo stanovanjsko hišo, nadstrešek, zemljišče in parkirišče. Skupna vrednost ocenjevanih nepremičnin znaša 391.200,00 EUR, kar se sklada s cenilčevim Poročilom o ocenjeni tržni vrednosti nepremičninskih pravic z dne 11. 5. 2017, na katerega se je sodišče prve stopnje oprlo pri sprejemu izpodbijane odločitve, kajti to poročilo (mnenje) je sprejelo kot popolno in strokovno povsem utemeljeno in pravilno. V obrazložitvi izpodbijanega sklepa je sodišče prve stopnje tudi pojasnilo, da je vrednost nepremičnin ugotovilo skupaj z eno vrednostjo in ne za vsako posamezno parcelo posebej, ker se je glede na sámo velikost obeh stavbnih zemljišč 2 (2 m2) in 3 (98 m2) odločilo, da teh zemljišč ne bo prodajalo posebej, temveč skupaj s stanovanjsko hišo in njenim zemljiščem. Takšno stališče ni v nasprotju z vsebino sklepa z dne 12. 4. 2017, s katerim je bila cenilcu naložena cenitev nepremičnin (kajti v tem sklepu cenilcu ni bila naložena njihova ločena cenitev), temveč pomeni oceno sodišča, kakšna ugotovitev vrednosti nepremičnin je smotrna glede na njihovo v nadaljevanju postopka nameravano prodajo. S tem, ko je sodišče prve stopnje združilo vrednosti vseh treh nepremičnin v eno samo vrednost, za to postopanje pa je tudi navedlo preverljiv razlog, torej sodišče prve stopnje ni prišlo v nasprotje samo s seboj oziroma s svojim sklepom z dne 12. 4. 2017, niti ni postopalo samovoljno (saj je navedlo razlog). Zato pritožbena kritika glede absolutnih bistvenih kršitev določb postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ ni utemeljena.

9. Dolžnica nima prav, ko sodišču prve stopnje očita, da se ni opredelilo do njenih pripomb v zvezi z opravljeno cenitvijo nepremičnin in da bi moralo njen odgovor na zadnje pripombe z dne 14. 7. 2017 vročiti cenilcu. Višje sodišče ugotavlja, da se je sodišče prve stopnje opredelilo do vseh dolžničinih bistvenih pripomb ter da tega ni storilo po liniji najmanjšega odpora (kot mu v pritožbi očita dolžnica), temveč je na vse pripombe odgovorilo z logičnimi in prepričljivimi argumenti. Vročitev dolžničinega odgovora na zadnje pripombe z dne 14. 7. 2017 cenilcu pa ni bila potrebna, saj je v tem odgovoru dolžnica zlasti vztrajala pri pripombah, na katere je cenilec že obrazloženo odgovoril v odgovoru z dne 19. 6. 2017, pa tudi sicer vročitev dolžničinega odgovora cenilcu ne bi bila smotrna, saj je iz dolžničinega procesnega postopanja razvidno, da ji je glavni cilj le zavlačevanje predmetnega postopka.

10. Enako kot sodišče prve stopnje tudi višje sodišče nima pomislekov v to, da je cenilec ugotovil realno dejansko stanje ocenjevane stanovanjske hiše (pri čemer je v zvezi s tem upošteval tudi njeno slabo vzdrževanje, poškodbe in vlago). Sodišče prve stopnje je sicer ugotovilo, da dolžničine fotografije izkazujejo več podrobnosti kot cenilčeve, vendar pa je ob tem dodalo, da je iz cenilnega mnenja jasno razvidno, da je vzdrževanje hiše malo slabše (str. 33 cenilnega mnenja), v kar so zajete vse neodpravljene poškodbe stanovanjske hiše in zunanje ureditve, na zunanjih stenah kleti vidni znaki zamakanja in nefunkcionalnost bazena.

11. Prav tako niso utemeljeni pritožbeni očitki glede enakega vrednotenja kletnih prostorov (garaže, shrambe itd.) in bivalnih prostorov oziroma pritožbena zahteva, da bi bilo treba določene površine (garaže, kleti, balkone, terase) obravnavati kot sekundarne ter jih temu primerno nižje ovrednotiti, ob tem pa upoštevati pravilne faktorje. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa pojasnilo, da je iz cenitve razvidno, kakšna je dejanska uporabna površina stanovanjske hiše, kjer je upoštevan odbitek glede mansarde, stopnišč, kleti ipd. Poleg tega je cenilec tudi po oceni višjega sodišča strokovno utemeljeno pojasnil, da je uporabil neto tlorisne površine stavbe, torej površino vseh bivalnih in nebivalnih prostorov stavbe, zaradi ekvivalentne primerjave obravnavane nepremičnine s primerljivimi tržnimi podatki o prodaji podobnih nepremičnin, saj sicer primerjava nepremičnin ne bi bila mogoča. Glede samih prilagoditev primerljivih nepremičnin ocenjevani nepremičnini pa je sodišče prve stopnje tudi pravilno navedlo, da so napravljene skladno z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV), česar dolžnica niti obrazloženo in določno ne izpodbija. Ob tem gre ugotoviti, da dolžnica v pritožbi ponovno omenja pravilne faktorje za ocenjevanje hodnikov, mansardnega dela hiše ipd., vendar pa ob tem ne konkretizira, kakšni naj bi ti faktorji bili.

12. Prav tako ni mogoče pritrditi pritožbeni kritiki, da cenilec ni v zadostni meri pojasnil, zakaj se je odločil za metodo primerljivih prodaj. Cenilec je v cenilnem mnenju in odgovoru na dolžničine pripombe prepričljivo pojasnil, da se je za uporabo te metode pri hiši in zemljišču odločil zato, ker so podatki o primerljivih prodajah zanju dosegljivi. Način primerljivih prodaj je cenilec označil za temeljni, najbolj neposreden in najnatančnejši način ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnin, medtem ko je za nabavno-vrednostni način ocenjevanja (ki ga je uporabil za nadstrešek) pojasnil, zakaj ima določene pomanjkljivosti. Ker tudi višje sodišče zaupa strokovni presoji cenilca, da nabavno-vrednostna metoda ni primerna metoda za ocenjevanje vrednosti stanovanjske hiše in zemljišča, pa v konkretnem primeru tudi ni nobene potrebe po dopolnitvi cenilnega mnenja.

13. Dolžnica v pritožbi sodišču prve stopnje tudi neutemeljeno očita, da ni obrazložilo, zakaj ni utemeljeno njeno zavzemanje za to, da bi moral cenilec upoštevati faktor prisilne prodaje (- 10 % od ugotovljene tržne vrednosti nepremičnin), pri čemer dodaja, da mnogi cenilci ta faktor redno upoštevajo v svojih cenitvah. Višje sodišče ugotavlja, da sta se v zvezi z neupoštevanjem faktorja prisilne prodaje opredelila tako cenilec kot tudi sodišče prve stopnje. Cenilec je v odgovoru na dolžničine pripombe z dne 20. 6. 2017 pojasnil, da se ta faktor upošteva v primeru prodaje nepremičnin v stečajnih postopkih, kjer se poleg tržne oceni tudi likvidacijska vrednost nepremičnin (glej list. št. 338), sodišče prve stopnje pa je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa v zvezi s tem pravilno navedlo, da je bilo treba v konkretnem primeru oceniti tržno vrednost nepremičnin (drugi odstavek 178. člena ZIZ). Ob tem višje sodišče pripominja, da upoštevanje faktorja prisilne prodaje pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin v ZIZ ni predpisano (ugotavlja se tržna vrednost nepremičnin brez odbitkov), takšno postopanje pa tudi ni razvidno iz sodne prakse in tudi višjemu sodišču ni poznano.

**Glede utemeljenosti pritožbe**

14. Pritožnica pa utemeljeno opozarja, da sodišče prve stopnje ni ravnalo pravilno, ko je navedlo le oceno vrednosti vseh treh nepremičnin skupaj, ne pa tudi njihovih ločenih vrednosti. Za sprejem odločitve, da stavbnih zemljišč (parcel 2 in 3) ne bo prodajalo posebej, temveč skupaj s stanovanjsko hišo in njenim zemljiščem (parcela 1; zaradi česar je ugotovilo le vrednost vseh ocenjevanih nepremičnin skupaj), sodišče prve stopnje ne bi smelo upoštevati zgolj velikosti posameznih nepremičnin (kot edinega kriterija). Bistveno je namreč, kaj ocenjevane nepremičnine predstavljajo v naravi, ter ali je te nepremičnine mogoče prodati tudi ločeno, vsako posebej.

15. Kot izhaja iz odgovora cenilca, gre pri parcelah 2 in 3 za dve manjši stavbni zemljišči (v velikosti 2 m² in 98 m²), ki v naravi predstavljata parkirišče, ter ležita ločeno od parcele 1, na kateri se nahaja stanovanjska hiša z nadstreškom in zemljiščem (vmes ležita dve nepremičnini, ki nista v lasti dolžnice). Glede na navedeno dolžnica v pritožbi utemeljeno opozarja, da bi ti dve manjši stavbni zemljišči lahko bili naprodaj tudi ločeno od parcele 1, ter da bi bila takšna prodaja smiselna. Z ločeno prodajo nepremičnin bi se utegnil povečati krog eventualnih interesentov za njihov nakup, posledično pa bi bilo mogoče doseči višjo kupnino od prodanih nepremičnin ali pa pospešiti prodajo in poplačilo upnika.1 Poleg tega ne gre zanemariti dikcije določb 178. in 179. člena ZIZ2, glede na kateri je treba ugotoviti vrednost vsake posamezne ocenjevane nepremičnine posebej (saj vsaka nepremičnina predstavlja samostojno enoto v pravnem prometu - primerjaj 12. člen Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1), ter obenem upoštevati tudi določilo 3. člena ZIZ, v skladu s katerim mora sodišče paziti na to, da se izvršba za poplačilo denarne terjatve opravi le v obsegu, ki je potreben za njeno poplačilo (kar pomeni, da ni nujno, da bi morale biti za poplačilo upnikove denarne terjatve prodane prav vse v postopku ocenjene nepremičnine).

16. Ker je cenilec v svojem Poročilu o ocenjeni tržni vrednosti nepremičninskih pravic z dne 11. 5. 2017 navedel ločeno oceno vrednosti nepremičnin, ki predstavljajo dve zaokroženi celoti (stanovanjska hiša z nadstreškom in zemljiščem ter stavbni zemljišči, ki predstavljata parkirišče), je mogoča sprememba oziroma dopolnitev odločitve v izreku izpodbijanega sklepa, in sicer z navedbo vrednosti za posamezni zaokroženi nepremičninski celoti (to je posebej za nepremičnino z ID znakom X 1 - 383.900,00 EUR, in posebej za nepremičnini z ID znakoma X 2 in X 3 - 7.300,00 EUR). Poleg tega pa je po oceni višjega sodišča k ugotovljenim vrednostim posameznih nepremičnin v izreku izpodbijanega sklepa treba tudi dodati, da gre za oceno tržne vrednosti nepremičnin na dan cenitve 11. 5. 2017. Upoštevaje navedeno je višje sodišče pritožbi dolžnice delno ugodilo ter izpodbijani sklep ustrezno delno spremenilo (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

**Sklepno**

17. Preostale pritožbene navedbe, do katerih se višje sodišče ni opredelilo izrecno, za presojo pravilnosti in zakonitosti izpodbijanega sklepa niso pravno pomembne (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

18. Ker v preostalem izpodbijanem, a nespremenjenem delu pritožbeni razlogi (kot že prej podrobneje pojasnjeno) niso utemeljeni, višje sodišče pa tudi ni ugotovilo nobenih kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo v tem delu zavrnilo kot neutemeljeno in izpodbijani sklep v tem delu (to je glede ugotovljene ocene vrednosti vseh nepremičnin skupaj) potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

19. Dolžnica je s pritožbo uspela le v sorazmerno majhnem delu, zato je višje sodišče odločilo, da sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi in drugi odstavek 165. člena ZPP ter drugi odstavek 154. člena ZPP, oba v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 Ugotovitev vrednosti nepremičnine ni samo eno od izvršilnih dejanj v postopku izvršbe na nepremičnino (3. oddelek 13. poglavja ZIZ), temveč je predvsem priprava na naslednjo fazo - prodajo nepremičnine (4. oddelek 13. poglavja ZIZ). V primeru, ko so znane tako vrednosti posameznih nepremičnin kot tudi vrednost vseh nepremičnin skupaj, se povečajo možnosti za (vsaj delno) uspešno izvedbo izvršilnega postopka (to je za vsaj delno, če ne celotno poplačilo upnika). - Glej sklep Višjega sodišča v Ljubljani III Ip 689/2014 z dne 9. 5. 2014. 2 V petem odstavku 178. člena ZIZ je določeno, da se v primeru, če se pri cenitvi pokaže, da je s prodajo nepremičnine po delih ali po skupinah delov možno doseči višjo ceno ali hitrejše poplačilo, za določitev načina in pogojev prodaje upošteva najugodnejša tako ugotovljena vrednost.