Jedro

Ključno vprašanje v predmetnem sporu je torej, ali so imeli etažni lastniki na dan uveljavitve ZLNDL pravico uporabe na spornih nepremičninah in ali so bile slednje v dokumentih in pravnih aktih, na podlagi katerih je potekala gradnja predmetnih poslovno - stanovanjskih stavb, določene kot funkcionalna zemljišča ali ne.

Izrek

I.Pritožbi prvo in tretje tožene stranke se zavrneta in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v točkah I, II in IV izreka.

II.Tožeča stranka ter prvo in tretje tožena stranka krijejo vsaka sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo ugotovilo, da je kupoprodajna pogodba z dne 3. 4. 2012, sklenjena med drugo in tretje toženo stranko kot prodajalcema ter prvo toženo stranko kot kupcem, v delu takrat označene nepremičnine parc. št. 1326/1, k.o. ..., pozneje parc. št. 1326/6, k.o. ..., sedaj parc. št. 1326/7, 1326/8, 1326/9, 1326/10, 1326/11, 1326/12 in 1326/13, vse k.o. ..., nična. V presežku je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo (točka I izreka). V nadaljevanju je sodišče prve stopnje razsodilo še, da nepremičnine parc. št. 1326/7, 1326/8, 1326/9, 1326/10, 1326/11, 1326/12 in 1326/13, vse k.o. ..., predstavljajo funkcionalno zemljišče k večstanovanjskima stavbama št. **17 in št. **16, obe k.o. ..., ki ležita na parc. št. 1326/3 in parc. št. 1333/5, obe k.o..., katerega solastniki so etažni lastniki posameznih delov v navedenih večstanovanjskih stavbah (točka II izreka). Sodišče prve stopnje je zavrnilo del tožbenega zahtevka za vknjižbo lastninske pravice na zgoraj navedenih nepremičninah v korist vsakokratnih etažnih lastnikov predmetnih večstanovanjskih stavb v skladu z njihovimi solastninskimi deleži (točka III izreka) in odločilo, da so prvo, drugo in tretje tožena stranka dolžne nerazdelno tožeči stranki povrniti stroške pravdnega postopka v višini 4.396,11 EUR, v roku 15 dni od prejema sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti, pod izvršbo (točka IV izreka).

2.Zoper citirano sodbo sodišča prve stopnje se pritožujeta prvo in tretje tožena stranka.

3.Prvo tožena stranka izpodbija I, II in IV točko izreka citirane sodbe sodišča prve stopnje, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) ter predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podredno, da pritožbi ugodi, sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo v tem delu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, pred drugega sodnika posameznika, vse s stroškovno posledico za tožečo stranko.

Bistvo pritožbene graje je, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo dokazna predloga prvo tožene stranke po vpogledu v izvedensko mnenje dr. A. A. in po njegovem soočenju s sodno izvedenko za urbanizem B. B., saj je zmotno presodilo, da sta bila navedena dokazna predloga podana prepozno. Zasebno izvedensko mnenje dr. A. A. je namreč prvo tožena stranka lahko predložila šele po prejemu izvedenskega mnenja sodne izvedenke B. B., prav tako je šele tedaj lahko predlaga soočenje obeh imenovanih izvedencev. Namreč šele izvedensko mnenje B. B. in njegova pisna dopolnitev sta prvič izpostavila dejstva, na katera s svojim zasebnim izvedenskim mnenjem odgovarja prvo tožena stranka. Iz slednjega pa izhaja, da se dr. A. A. ne strinja z zaključki izvedenke B. B., zato bi moralo sodišče prve stopnje dopustiti soočenje obeh imenovanih izvedencev, saj gre za ključna strokovna vprašanja. Prav tako izvedba navedenih dokazov ne bi zavlekla reševanja predmetnega pravdnega postopka, ki traja že od leta 2013, kot to zmotno navaja sodišče prve stopnje, ki je z zavrnitvijo dokaznih predlogov prvo tožene stranke kršilo njene ustavno zagotovljene pravice do sodnega varstva iz 22. člena, 23. člena in 29. člena Ustave Republike Slovenije (v nadaljevanju: URS), saj je ugotavljanje dejanskega stanja, uporabo materialnega prava in vodenje postopka prepustilo izvedenki, njenemu izvedenskemu mnenju pa pripisalo pomen, ki presega sodniku sprejemljivo pomoč pri razreševanju strokovnih vprašanj, za katera sodišče potrebuje strokovno znanje izvedenca. V tej zvezi pritožba še dodaja, da sodišče prve stopnje ni v zadostni meri obrazložilo zavrnitve dokaznih predlogov prvo tožene stranke, s čimer je kršilo tudi njeno pravico do izvajanja dokazov in se ni opredelilo do vseh pravno relevantnih dejstev, s čimer je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. V nadaljevanju pritožba poudarja, da izpodbijana sodba v točki I izreka ni izvršljiva in da posledično tožeča stranka nima pravnega interesa za ugotovitev ničnosti sporne kupoprodajne pogodbe z dne 3. 4. 2012. Tožeča stranka bi namreč vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja lahko dosegla le z izbrisno tožbo, ki pa je ni vložila. Ker bi torej tožeča stranka lahko vložila izbrisno tožbo, ki ji zagotavlja popolnejše in učinkovitejše pravno varstvo, nima pravnega interesa za vložitev zgolj ugotovitvene tožbe na ugotovitev ničnosti navedene pogodbe. To je še toliko bolj pomembno zato, ker je sodišče prve stopnje pravnomočno zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na vknjižbo solastninske pravice etažnih lastnikov stavbe v zemljiško knjigo (točka III izreka sodbe). V nadaljevanju pritožba izpodbija še aktivno legitimacijo upravnika obeh predmetnih stavb, to je gospodarske družbe C. d.o.o. in poudarja, da upravnik v sodnem postopku ne more zastopati posameznih etažnih lastnikov nasproti drugim etažnim latnikom ter v tej zvezi izpostavlja, da je tudi prvo tožena stranka etažna lastnica, saj je lastnica več poslovnih prostorov v predmetnih večstanovanjskih stavbah, kar pomeni, da na strani tožeče stranke dejansko nastopa tudi prvo tožena stranka, kar predstavlja pravno nevzdržno situacijo. Smiselno enako pa velja tudi za drugo in tretjo toženo stranko, ki sta bili vsaj do začetka stečajnega postopka etažni lastnici posameznih poslovnih prostorov v predmetnih večstanovanjskih stavbah. V tej zvezi pritožba še dodaja, da bi imenovani upravnik za vodenje predmetnega pravdnega postopka potreboval tudi soglasje oziroma sklep etažnih lastnikov, saj gre za posel rednega upravljanja. Dalje pritožba navaja, da se je prvo tožena stranka pri sklenitvi kupoprodajne pogodbe z dne 3. 4. 2012 zanesla na podatke zemljiške knjige (načelo zaupanja v zemljiško knjigo), pogodba je bila sestavljena s strani odvetnika, preverila jo je tudi banka, ki je prvo toženi stranki odobrila kredit za nakup spornih nepremičnin, zato prvo toženi stranki ni mogoče očitati, da pri sklepanju pogodbe ni bila v dobri veri, kot to zmotno meni sodišče prve stopnje. Pritožba dvomi tudi v objektivnost sodišča prve stopnje, ki se je postavilo v vlogo odvetnika tožeče stranke in slednji celo predlagalo zaznambo spora v zemljiški knjigi, kar presega dopustno materialno - procesno vodstvo sodišča, zaradi česar pritožba predlaga, da sodišče druge stopnje, v primeru ugoditve pritožbi, zadevo vrne v novo sojenje drugemu sodniku posamezniku. V zvezi z funkcionalnim zemljiščem pritožba navaja, da prostorski akti in upravna dovoljenja spornih nepremičnin niso nikoli opredeljevala kot pripadajočega zemljišča k predmetnima stavbama. Tega ne morejo ovreči niti izpovedbe prič D. D., E. E. in F. F., ki so kontradiktorno izpovedali, da je gospodarska družba G. d.d. na lastne stroške vzdrževala sporne nepremičnine. V kolikor bi namreč slednje dejansko predstavljale funkcionalno zemljišče k predmetnima stavbama, bi tudi etažni lastniki stanovanj morali prispevati svoj del stroškov za vzdrževanje in urejanje spornih nepremičnin. V tej zvezi pritožba še dodaja, da bi moralo sodišče prve stopnje uporabiti določbe 7. in 30. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju: ZVEtL) in ugotoviti, da sporne nepremičnine niso bile nikoli namenjene zgolj lastnikom stanovanj in poslovnih prostorov v predmetnih stavbah, temveč vsem, saj so se sporne nepremičnine uporabljale tudi za potrebe mestne tržnice. Ob tem pritožba še dodaja, da tudi iz kasnejših prostorskih aktov izhaja, da je bila predvidena širitev poslovno - trgovinske dejavnosti stavbe na sporne nepremičnine, kar kaže na to, da so bile sporne nepremičnine v izključni uporabi poslovnega dela stavb.

4.Tretje tožena stranka izpodbija I in IV točko izreka citirane sodbe sodišča prve stopnje, in sicer prav tako iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP ter predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi, sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo v tem delu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, vse s stroškovno posledico za tožečo stranko.

Tretje tožena stranka v bistvenem ponavlja že zgoraj povzete pritožbene navedbe prvo tožene stranke in dodaja, da sta drugo in tretje tožena stranka pred nakupom spornih nepremičnin od H. d.d. s stanovalci opravili sestanek, na katerem nobeden izmed prisotnih ni ugovarjal, da gre za funkcionalno zemljišče k stavbama.

5.Tožeča stranka se v odgovoru na pritožbi prvo in tretje tožene stranke zavzema za zavrnitev le - teh kot neutemeljenih in predlaga potrditev izpodbijanih delov sodbe sodišča prve stopnje, pri tem pa ponavlja svoja, že v postopku na prvi stopnji zastopana stališča in priglaša stroške odgovora na pritožbi.

6.Pritožbi nista utemeljeni.

7.ZPP v drugem odstavku 350. člena določa, da sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pa pazi po uradni dolžnosti na absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za zastopanje pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da ni podana nobena izmed uradoma upoštevnih ali s pritožbo zatrjevanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje in pravilno uporabilo materialno pravo, kot bo to podrobneje obrazloženo v nadaljevanju te sodbe.

8.Sodišče druge stopnje se uvodoma pridržuje zaključku sodišča prve stopnje, da je "ugovor aktivne legitimacije" prvo in tretje tožene stranke zoper upravnika C. d.o.o. neutemeljen. Kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje slednji namreč ni stranka predmetnega pravdnega postopka, temveč je na podlagi pogodb o opravljanju upravniških storitev št. U-2101/96 z dne 15. 3. 1996 in opr. št. U-2102/96 z dne 9. 2. 1996 (prilogi spisa A3) le upravnik poslovno - stanovanjih stavb na naslovu ... (stavba št. **16) in ... (stavba št. **17), pri čemer pooblastilo za zastopanje etažnih lastnikov navedenih stavb v sodnih postopkih izhaja iz 4. člena posamezne pogodbe ter iz 1. alineje 4. točke kataloga storitev, ki jih na podlagi pogodb o upravljanju opravlja upravnik. Iz navedenih določb namreč nedvomno izhaja, da je upravnik pooblaščen tudi za zastopanje etažnih lastnikov v sodnih in upravnih zadevah, kar tudi po prepričanju sodišča druge stopnje zadostuje za njegovo upravičenje za vložitev obravnavane tožbe v imenu in za račun vseh etažnih lastnikov predmetnih poslovno - stanovanjskih stavb. Upravnik tako za vložitev obravnavane tožbe ne potrebuje posebnega sklepa etažnih lastnikov, kot to zmotno menita pritožbi prvo in tretje tožene stranke.

9.Obravnavani pritožbi tudi spregledata, da prvo tožena stranka v predmetnem pravdnem postopku ni tožena kot etažni lastnik, temveč kot pogodbena stranka (kupec) iz kupoprodajne pogodbe z dne 3. 4. 2012, katere ničnost uveljavlja tožeča stranka. V danem primeru tako ni podan konflikt interesov o katerem razpredata obravnavani pritožbi, saj upravnik C. d.o.o. na aktivni strani zastopa tudi prvo toženo stranko kot etažnega lastnika, ki bo prav tako postal solastnik funkcionalnega zemljišča. Etažni lastniki ki nastopajo na strani tožeče stranke namreč delujejo v interesu vseh (vsakokratnih) lastnikov posameznih etažnih delov poslovno - stanovanjskih stavb št. **16 in **17, obe k. o. ...

10.Prav tako se sodišče druge stopnje pridružuje zaključku sodišča prve stopnje, da sporne nepremičnine parc. št. 1326/7, 1326/8, 1326/9, 1326/10, 1326/11, 1326/12 in 1326/13, vse k.o. ... predstavljajo funkcionalno zemljišče k zgoraj navedenima poslovno - stanovanjskima stavbama št. **16 (na parc. št. 1333/5, k.o. ...) in št. **17 (na parc. št. 1326/3, k.o. ...), katerega solastniki so etažni lastniki posameznih delov (stanovanj in poslovnih prostorov) v obeh stavbah in dodaja, da obravnavani pritožbi neutemeljeno grajata, da bi moralo sodišče prve stopnje kot materialnopravno podlago tožbenega zahtevka oziroma izpodbijane odločitve uporabiti določila ZVEtL o določitvi pripadajočega zemljišča k stavbi. Sodna praksa1 je namreč zavzela enotno stališče, da postopek po ZVEtL zgolj dopolnjuje druge oblike sodnega varstva in ne spreminja temeljnih postulatov civilnega prava. Izbira načina pravnega varstva tako ostaja tožeči stranki, sodišče pa ga nudi upoštevajoč materialno pravo in ustrezne procesne predpise izbranega postopka, zato so vse pritožbene navedbe v tej smeri neutemeljene2.

11.Sodišče prve stopnje je izpodbijano sodbo tako pravilno oprlo na določbe 190. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1) v zvezi z 2. členom Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju: ZLNDL), iz katerih izhaja, da med skupne dele večstanovanjske stavbe spadajo tudi zemljišča, na katerih so imeli na dan uveljavitve ZLNDL pravico uporabe etažni lastniki, ne glede na to, ali so bila ta zemljišča določena kot funkcionalno zemljišče ali ne. Takšno zemljišče je v solastnini etažnih lastnikov. Če v zemljiški knjigi pravica uporabe ni vpisana v korist etažnih lastnikov, se pravica uporabe na dan uveljavitve ZLNDL ugotavlja na podlagi dokumentov in pravnih aktov, na podlagi katerih je potekala gradnja večstanovanjske stavbe (prvi in tretji odstavek 190. člena SZ-1).

12.Ključno vprašanje v predmetnem sporu je torej, ali so imeli etažni lastniki na dan uveljavitve ZLNDL pravico uporabe na spornih nepremičninah in ali so bile slednje v dokumentih in pravnih aktih, na podlagi katerih je potekala gradnja predmetnih poslovno - stanovanjskih stavb, določene kot funkcionalna zemljišča ali ne.

13.V tej zvezi sodišče druge stopnje ugotavlja, da je pritožbeno nesporno, da sta bili predmetni stavbi zgrajeni leta 1967 (stavba št. **16, k.o. ...) in 1969 (stavba št. **17, k.o. ...), pri čemer v naravi predstavljata funkcionalno celoto, poslovno - stanovanjski objekt z imenom "...", katerega investitor je bilo tedanje Podjetje J. Prav tako je pritožbeno nesporno, da so vse sporne nepremičnine pred parcelacijama z dne 17. 7. 2012 in z dne 15. 2. 2018 predstavljale enotno nepremičnino parc. št. 1326/1, k.o. ... (v izmeri 1435 m²), ki v naravi predstavljala dvorišče in pločnik pred I, pri čemer etažni lastniki stanovanj in poslovnih prostorov nikoli niso bili vpisani kot zemljiškoknjižni (so)lastniki navedene nepremičnine. Slednja se je na podlagi s strani prvo tožene stranke izvedene parcelacije z dne 17. 7. 2012 razdelila na nepremičnini parc. št. 1326/5, k.o. ... (ki ni predmet tega pravdnega postopka) in parc. št. 1326/6, k.o. ..., ki se je nato na podlagi parcelacije z dne 15. 2. 2018 razdelila še na sedaj obravnavane nepremičnine parc. št. 1326/7, 1326/8, 1326/9, 1326/10, 1326/11, 1326/12 in 1326/13, vse k.o. ...

14.Sodišče druge stopnje se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da so etažni lastniki s sklenitvijo kupoprodajnih pogodb za stanovanja v družbeni lastnini pridobili tudi pravico uporabe na spornih nepremičninah oziroma na tedanji nepremični parc. št. 1326/1, k.o. ..., kot to izhaja iz kupoprodajne pogodbe med K. K. in Podjetjem J. z dne 26. 12. 1969 (priloga spisa A11). Iz II. člena navedene pogodbe namreč nedvomno izhaja, da ima kupec pravico do trajne souporabe vseh skupnih prostorov ter naprav, med drugim tudi dvorišča in zemljišča na katerem stoji objekt, vse v skladu z Zakonom o lastnini na delih stavb. Smiselno enako izhaja tudi iz III. člena citirane pogodbe, kjer je določeno, da se kupcu prizna tudi pravica koriščenja na dvorišču, vrtu in zemljišču na katerem stoji stavba, vse v smislu določb 6. člena Zakona o prometu z zemljišči in stavbami. Smiselno enako izhaja tudi iz VIII. člena kupoprodajne pogodbe št. 1/67 z dne 21. 6. 1967 (priloga spisa A12); I. člena kupoprodajne pogodbe z dne 1. 7. 1969 (priloga spisa A13); VIII. člena kupoprodajne pogodbe z dne 30. 6. 1967 (priloga spisa A16) in drugih v spis predloženih kupoprodajnih pogodb sklenjenih v tem času.

15.Ob tem sodišče druge stopnje še dodaja, da sta v času prodaje stanovanj oziroma poslovnih prostorov pridobitev pravic na nepremičninah urejala tudi Zakon o prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: ZPN) in Zakon o pravicah na delih stavb (v nadaljevanju: ZPDS). Na njuni podlagi so imeli lastniki stavbe oziroma njenih posameznih delov skupno trajno pravico uporabe na zemljišču, na katerem je stavba stala, in zemljišču, ki je potrebno za njeno redno rabo (7. člen ZPN in 6. člen ZPDS). Ta pravica se je prenašala skupaj s pravico na stavbi oziroma njenem posameznem delu po samem zakonu (drugi odstavek 7. člena ZPDS, 7. člen ZPN in kasneje 12. člen Zakona o temeljnih lastninsko pravnih razmerjih (ZTLR)). Pridobitev in prenos torej ni bil pogojen z obstojem pogodbenih določil, zemljiškoknjižnim dovolilom ter odmero funkcionalnega zemljišča. O tem si je enotna tudi sodna praksa.

16.Prav tako sodišče druge stopnje potrjuje zaključek sodišča prve stopnje, da so bile sporne nepremičnine v dokumentih in pravnih aktih, na podlagi katerih je potekala gradnja predmetnih poslovno - stanovanjskih stavb, določene kot funkcionalna zemljišča. Slednje namreč skladno izhaja iz:

-izvedenskega mnenja sodnega izvedenca za geodezijo L. L. z dne 6. 10. 2015,

-izvedenskega mnenja sodne izvedenke za urbanizem B. B. z dne 15. 2. 2017 in njegove pisne dopolnitve z dne 20. 11. 2017,

-lokacijskega dovoljenja Skupščine M., št. 351-1134/1967-4 z dne 18. 11. 1967 (priloga spisa A18),

-gradbenega dovoljenja Skupščine M., št. 351-211/68-4 z dne 20. 3. 1968 (priloga spisa A19) in

-izpovedbe prič D. D., E. E. in F. F.

17.Iz izvedenskega mnenja sodnega izvedenca za geodezijo L. L. jasno izhaja, da so bile sporne nepremičnine (oziroma po prvi parcelaciji z dne 17. 7. 2012 nepremičnina parc. št. 1326/6, k.o. ...) v času gradnje potrebne kot zemljišče za rabo stavb, kar izhaja tudi iz zgoraj navedenih kupoprodajnih pogodb, iz katerih je razvidno, da so bile z nakupom stanovanja (oziroma poslovnega prostora) hkrati pridobljene tudi pravice do uporabe zemljišča, na katerem zgradba stoji in do uporabe dvorišča, na katerega so bili orientirani vhodi v zgradbo. Imenovani izvedenec je še pojasnil, da se dvorišča, glede na opredelitev vrste rabe zemljišča v katastru, uvrščajo med zemljišča ob stavbi oziroma med stavbami in so namenjena dejavnosti v zvezi z funkcijo stavbe in njenim vzdrževanjem, ne glede na površino. Upoštevajoč navedeno in dejstvo, da obravnavani pritožbi ne izpodbijata zaključkov citiranega izvedenskega mnenja, se sodišče druge stopnje pridružuje stališču sodišča prve stopnje, da sporne nepremičnine predstavljajo funkcionalno zemljišče predmetnih poslovno - stanovanjskih stavb, kar potrjujejo tudi nadaljnji izvedeni dokazi.

18.Namreč tudi iz izvedenskega mnenja sodne izvedenke za urbanizem B. B. namreč izhaja, da se na zahodni strani nepremičnine parc. št. 1326/6, k.o. ... (po parcelaciji z dne 15. 2. 2018 nepremičnine parc. št. 1326/7, 1326/8, 1326/9, 1326/10, 1326/11, 1326/12 in 1326/13, vse k.o. ...) nahajajo vhodi v poslovni del stavbe, vhodi v stanovanjski del stavbe, dovozne poti za trgovske lokale, prostor za zabojnike z odpadki in parkirna mesta, zaradi česar navedena nepremičnina nedvomno predstavlja prostor potreben za vzdrževanje predmetnih stavb. Takšna zunanja ureditev po mnenju izvedenke obstaja že vse od izgradnje predmetnih stavb, zato slednja zaključuje, da so sporne nepremičnine predstavljale del zemljišča, ki je bilo namenjeno za izgradnjo predmetnih stavb in da niso bile namenjene splošni javni rabi, kot to neutemeljeno navajata pritožbi. Navedeno potrjuje tudi dejstvo, da sporne nepremičnine v uradnih evidencah niso bile zavedene kot splošno javno dobro, temveč so imele koristnika, česar pritožbi ne izpodbijata.

19.Vhodi v stavbi so urejeni tudi na vzhodni strani, torej z ceste oziroma s pločnika, kot to izhaja že iz lokacijskega dovoljenja z dne 18. 11. 1967 in kot to potrjuje sodna izvedenka, ki posledično prav tako zaključuje, da je tudi ta del spornih nepremičnin (parc. št. 1326/11, 1326/12 in 1326/13, vse k.o. ...) že v času izgradnje predstavljal del zemljišča namenjena gradnji predmetnih stavb.

20.Tudi za sporne nepremičnine, ki se nahajo na severni strani predmetnih stavb je izvedenka zaključila, da predstavljajo del pripadajočega zemljišča k stavbama, z izjemo ozkega pasu med predmetnima stavbama in objektom na naslovu ..., kar pa je sodišče prve stopnje prepričljivo zavrnilo in obširno pojasnilo zakaj meni, da tudi navedeni del spornih nepremičnin predstavlja del funkcionalnega zemljišča predmetnih stavb, česar pritožbi vsebinsko in argumentirano ne izpodbijata.

21.Sprejetega stališča tako ne more ovreči niti dejstvo, da se je imenovana izvedenka v izvedenskem mnenju sklicevala tudi na urbanistične standarde in normative iz leta 1979 in leta 1991, ki so določali število nujnih parkirnih mest glede na število stanovanj in poslovnih prostorov, saj slednji za določitev funkcionalnega zemljišča po tretjem odstavku 190. člena SZ-1 niso bistveni. Potrebno je namreč upoštevati zgolj dokumente in pravne akte na podlagi katerih je potekala gradnja večstanovanjske stavbe, konkretno torej lokacijskega dovoljenja z dne 18. 11. 1967 in gradbenega dovoljenja z dne 20. 3. 1968. Smiselno enako velja za dejstvo, da predvidena zunanja ureditev ni bila v celoti izvedena, saj stavba na naslovu ..., ni bila porušena in še danes stoji, prav tako okolica ni bila urejena z zelenicami, kot je bilo to predvideno v lokacijskem in gradbenem dovoljenju, ampak je bila sprva gramozirana, nato asfaltirana, zgrajena ni bila niti podzemna garaža predvidena z zazidalnim načrtom med O. ulico, P. ulico in R. ulico, kar vse pa na odločitev v zadevi nima bistvenega vpliva.

22.Citirani izvedenski mnenji sta jasni, določni, popolni, strokovni in skladni, sodna izvedenka za urbanizem pa je na vse pripombe in pomisleke tožene stranke odgovorila v pisni dopolnitvi izvedenskega mnenja z dne 20. 11. 2017, zato je sodišče prve stopnje predlog prvo in tretje tožene stranke po pritegnitvi novega izvedenca urbanistične stroke utemeljeno zavrnilo. Namreč zgolj nezadovoljstvo pravdne stranke z izvedenskim mnenjem oziroma njegovo dopolnitvijo ni zadosten in tehten razlog pritegnitev novega izvedenca, kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje (drugi in tretji odstavek 254. člena ZPP). Ponovitev dokazovanja s postavitvijo novega izvedenca ustrezne stroke pride v poštev le, kadar sodišče (ne pa morda katera od strank) oceni, da je izvedenčev izvid nejasen, nepopoln ali v nasprotju sam s seboj ali z raziskanimi okoliščinami in se te pomanjkljivosti ne dajo odpraviti z novim zaslišanjem (drugi odstavek 254. člena ZPP). Postavitev drugega izvedenca je mogoča tudi, če so v mnenju nasprotja ali pomanjkljivosti, ali če nastane utemeljen dvom o pravilnosti danega mnenja, pa se te pomanjkljivosti ali dvom ne dajo odpraviti z novim zaslišanjem (tretji odstavek 254. člena ZPP), za kar pa v danem primeru ne gre. V tej zadevi je namreč sodišče prve stopnje, po pridobitvi pisnega izvedeniškega mnenja in na podlagi pripomb toženih strank, izvedenko pozvalo k dopolnitvi izvedenskega mnenja. Na ta način je tudi po mnenju sodišča druge stopnje poskrbelo za razjasnitev v pripombah problematiziranih vprašanj, tudi tistih, ki jih prvo in tretje tožena stranka izpostavljata v pritožbah.

23.V tej zvezi sodišče druge stopnje še dodaja, da je sodišče prve stopnje kot prepozen utemeljeno zavrnilo tudi dokazni predlog prvo in tretje tožene stranke po vpogledu v izvedensko mnenje dr. A. A., saj je bilo slednje predloženo šele po prvem naroku za glavno obravnavo z dne 18. 11. 2014, toženi stranki pa nista zatrjevali in izkazali, da ga brez svoje krivde nista mogli pravočasno predložiti (286. člen ZPP). Iz podatkov spisa namreč izhaja, da je prvo tožena stranka pisno izvedensko mnenje dr. A. A. kot dokaz predlagala šele v pripravljalni vlogi z dne 3. 2. 2016, pri tem pa tega prepoznega dokaznega predloga ni z ničemer opravičila. Prav tako je sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo dokazni predlog prvo in tretje tožene stranke po soočenju med sodno izvedenko B. B. in pričo dr. A. A., saj je imenovana izvedenka pri izdelavi izvedenskega mnenja upoštevala tudi navedbe iz izvedenskega mnenja dr. A. A., kot to izhaja iz 2. strani izvedenskega mnenja z dne 15. 2. 2017, pri čemer je v pisni dopolnitvi izvedenskega mnenja z dne 20. 11. 2017 tudi izrecno pojasnila, da se s slednjim ne strinja. Ob tem sodišče druge stopnje v luči pritožbene graje pojasnjuje še, da iz izvedenskega mnenja dr. A. A. ne izhaja, da se ne strinja z zaključki imenovane izvedenke, kot to neutemeljeno navajata pritožbi, saj je slednji svoje izvedensko mnenje z dne 29. 2. 2016 podal še preden je bila sodna izvedenka s sklepom sodišča prve stopnje, opr. št. P 358/2013 z dne 28. 11. 2016, sploh postavljena za izvedenko in tako že po teku stvari ni mogel nasprotovati njenim ugotovitvam. Soočenje imenovane izvedenke in priče dr. A. A. tako ni bilo potrebno, saj so že izvedeni dokazi sodišču prve stopnje nudili zadostno podlago za ugotovitev odločilnih dejstev (213. člen ZPP). Sodišče prve stopnje tako ni zagrešilo s pritožbama očitanih absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in ni kršilo ustavno zagotovljenih pravic prvo in tretje tožene stranke do pravdnega varstva, kot to neutemeljeno izpostavljata pritožbi.

24.Na tem mestu sodišče druge stopnje dodaja še, da so zaključke obeh sodnih izvedencev potrdile tudi prepričljive izpovedbe prič D. D. (direktor G. d.d. v obdobju od leta 1976 do leta 2000), E. E. (direktor Podjetja J. v obdobju od leta 1966 do leta 1974) in F. F. (zaposlen v podjetju G. d.d. v obdobju od leta 1966 do leta 2002), ki so skladno izpovedali, da so tako lastniki poslovnih prostorov kot stanovalci imeli pravico uporabe na spornih nepremičninah in sicer v nerazdeljenem delu, saj se ni nikoli govorilo "to je naše, to pa njihovo". Sporne nepremičnine so namreč uporabljali tako uslužbenci trgovin, kot kupci in stanovalci, dvorišče pa je služilo tudi za dostavo blaga in kot parkirišče, tako da so se po izpovedbi priče E. E., ki je bil tedaj direktor investitorja gradnje predmetnih poslovno - stanovanjskih stavb, sporne nepremičnine štele kot funkcionalno zemljišče za potrebe lastnikov stanovanj in poslovnih prostorov. Da je temu tako potrjuje tudi izpovedba drugo tožeče stranke S. S., ki je izpovedal, da so stanovalci sami in na lastne stroške uredili parkirišče tako, da so ga asfaltirali in nato okoli leta 2000 postavili še stebričke in zapornico (rampo), pri čemer je vsak lastnik stanovanja in poslovnega prostora prejel svoj daljinec. Glede na navedeno so neutemeljene tozadevne pritožbene navedbe prvo in tretje tožene stranke, da lastniki stanovanj niso soprispevali k stroškom vzdrževanja in urejanja spornih nepremičnin.

25.Glede na do sedaj navedeno sodišče druge stopnje pritrjuje tudi zaključku sodišča prve stopnje, da je prvo tožena stranka pri nakupu spornih nepremičnin vedela za dejansko stanje v naravi in se zato ne more sklicevati na načelo zaupanja v zemljiško knjigo, saj je pri ogledu spornih nepremičnin videla, da so na dvorišču parkirani avtomobili, da je parkirišče ograjeno s stebrički in zaprto z zapornico, da se na spornih nepremičninah nahajajo vhodi v poslovno - stanovanjski stavbi, itd., zaradi česar je imela razlog za dvom v pravilnost v zemljiški knjigi publiciranega pravnega stanja spornih nepremičnin, kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje.

26.Nenazadnje sodišče druge stopnje kot neutemeljene zavrača še pritožbene navedbe prvo in tretje tožene stranke o pomanjkanju pravnega interesa tožeče stranke za vložitev ugotovitvene tožbe o ničnosti kupoprodajne pogodbe z dne 3. 4. 2012.

27.Kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje je Vrhovno sodišče RS v podobnih primerih že zavzelo enotno stališče, da imajo etažni lastniki pravni interes za uveljavljanje ničnosti pogodb o prodaji tistih zemljišč, na katerih so imeli pravico uporabe, in ker ta pravica ni bila vknjižena v zemljiški knjigi, na podlagi ZLNDL ni prišlo do vpisa njihove lastninske pravice.

28.Pri presoji pravnega interesa tožeče stranke za tovrstno ugotovitveno tožbo je namreč treba izhajati iz pridobljenih pravic v prejšnjem družbenoekonomskem sistemu, tranzicije teh pravic v nov sistem stvarnega prava in stanja (ne)urejenosti zemljiškoknjižnih pravic z dejanskimi, ob relativiziranem pomenu načela zaupanja v zemljiško knjigo v primerih tranzicije in nevarnosti nadaljnjih pogodbenih razpolaganj, pri tem pa je treba tožeči stranki priznati pravni interes za ugotovitveno tožbo, saj bi v nasprotnem primeru lahko prišlo do nastanka večje premoženjske škode, hujših socialnih posledic, pa tudi ogrožanja pravne varnosti na nepremičninskem trgu in družbenem življenju nasploh.

29.Pravnomočna odločitev v tej zadevi bo namreč učinkovala tudi v morebitnih drugih sporih iz tega razmerja in bo tožeči stranki nedvomno nudila bistveno ugodnejši položaj v postopkih urejanja (so)lastništva spornih nepremičnin. Trditve prvo in tretje tožene stranke o tem, da pravni interes ni konkretno izkazan in da tožeča stranka z ugotovitvijo ničnosti ne pridobi prav nič, ne v pravnem in ne v dejanskem smislu, so zato neutemeljene. Ker mora tožeča stranka pravni interes, kot procesno predpostavko ugotovitvene tožbe, glede na pravno teorijo ter ustaljeno sodno prakso izkazati le v primeru, ko je v tožbi postavljen samostojen ugotovitveni zahtevek, v predmetni pravdi pa je tožeča stranka zahtevek na ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe z dne 3. 4. 2012 dejansko vezala na ugotovitev funkcionalnega zemljišča k predmetnima poslovno - stanovanjskima stavbama, je irelevantno za odločitev dejstvo, da tožeča stranka teh zahtevkov ni kombinirala še z zahtevkom za izbris in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja.

30.Upoštevajoč navedeno in dejstvo, da je sodišče druge stopnje potrdilo odločitev sodišča prve stopnje, da sporne nepremičnine predstavljajo funkcionalno zemljišče predmetnih stavb, na katerem je tožeča stranka z dnem uveljavitve ZLNDL pridobila solastninsko pravico (190. člen SZ-1 v zvezi z 2. členom ZLNDL), je potrebno zaključiti, da je kupoprodajna pogodba z dne 3. 4. 2012 nična, saj so pogodbene stranke razpolagale z nedopustnim predmetom (35. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju: OZ).

31.V tej zvezi sodišče druge stopnje pojasnjuje še, da že točka II. izreka izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje zadostuje za vknjižbo solastninske pravice etažnih lastnikov na spornih nepremičninah kot funkcionalnem zemljišču predmetnih stavb (prvi odstavek 190. člena SZ-1 v zvezi z 3. točko prvega odstavka 40. člena in prvim odstavkom 150. člena ZZK-1), saj gre za originarni način pridobitve lastninske pravice s pravnomočno sodbo odločbo, s katero je sodišče ugotovilo obstoj pravice, katere vknjižba se predlaga, sodna odločba na podlagi katere lahko tožeča stranka zahteva vpis v zemljiško knjigo pa tudi učinkuje proti osebi, v korist katere je pravica vknjižena, to je zoper prvo toženo stranko.

32.Nazadnje sodišče druge stopnje odgovarja še na pritožbene navedbe prvo tožene stranke v smeri, da je sodišče prve stopnje kršilo načelo objektivnosti in pojasnjuje, da napotek sodišča prve stopnje tožeči stranki glede zaznambe spora ne vpliva na pravilnost in zakonitost izpodbijane odločitve, zato ni podana s pritožbo očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Za odločitev v zadevi pa so tudi irelevantne pritožbene navedbe tretje tožene stranke v smeri, da sta imeli drugo in tretje tožena stranka pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe z dne 14. 4. 2009 sestanek z etažnimi lastniki, saj navedena pogodba ni predmet tega pravdnega postopka.

33.Prvo in tretje tožena stranka stroškovno odločitev sodišča prve stopnje izpodbijata zgolj v posledici pritožbe zoper glavno stvar, pri tem pa svojih pritožb v tem delu vsebinsko ne utemeljita, zato ju je sodišče druge stopnje po tem, ko tudi uradni preizkus ni pokazal kršitev, v tem delu prav tako zavrnilo kot neutemeljeni.

34.Glede na vse obrazloženo je sodišče druge stopnje pritožbi prvo in tretje tožene stranke v celoti zavrnilo kot neutemeljeni in potrdilo izpodbijani del sodbe sodišča prve stopnje (353. člen ZPP), pri tem pa se je opredelilo samo do tistih pritožbenih navedb, ki so bistvenega pomena za razsojo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

35.Prvo in tretje tožena stranka s pritožbama nista uspeli, zato sta dolžni sami kriti vsaka svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Navedbe tožeče stranke v odgovoru na pritožbi prvo in tretje tožene stranke niso v ničemer prispevale k rešitvi zadeve na pritožbeni stopnji, zato je tožeča stranka dolžna sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 155. člena ZPP).

-------------------------------

1Tako tudi sodba Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 13/2012 z dne 14. 6. 2012 in sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 1839/2014 z dne 3. 9. 2014.

2Iz Poročevalca Državnega zbora št. 20/2008 izhaja, da je bil temeljni cilj ZVEtL zagotovitev sistemskih možnosti za uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem pri stavbah z več posameznimi deli v do sedaj nerazrešenih primerih, s tem pa zagotoviti pravno varnost in notranjo konsistentnost pravnega reda na področju prometa z nepremičninami. Glede na obstoječo zakonodajo, ki izhaja iz idealizirane predstave o dejanskem stanju na trgu nepremičnin, se po oceni predlagatelja zakona uskladitve neskladij ni dalo doseči na drug bolj učinkovit način. Da se je izognil nepotrebnim zastojem v postopku, se je obseg morebitnih spornih vprašanj v postopku zmanjšal le na najpomembnejša, standard presoje omejil z ustreznimi zakonskimi domnevami, sodišču pa naložila razmeroma široka oficiozna pooblastila glede pridobivanja aktov o določitvi funkcionalnih zemljišč ali gradbenih parcel ter podatkov o opredelitvi teh zemljišč v prostorskih aktih. Zato se morda zdi, da je nepravdni postopek po ZVEtL za dosego vpisa skupne lastnine primernejši in enostavnejši. Vendar to ne izključuje varstva (skupne) lastninske pravice v pravdnem postopku, v katerem mora tožeča stranka v skladu z v tem postopku prevladujočima načeloma dispozitivnosti in razpravnim načelom sama zbrati relevantno procesno gradivo, utemeljenost v tožbi uveljavljanega zahtevka pa dokazati z dokaznim standardom, kot velja za pravdni postopek (op. št. (5) v sodbi Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 13/2012 z dne 14. 6. 2012).

3Tako tudi sodba in sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 520/2016 z dne 27. 7. 2016 in v njej navedena sodna praksa Vrhovnega sodišča RS: II Ips 259/2008, II Ips 724/2008, II Ips 262/2009, II Ips 364/2009, II Ips 785/2009 (in z njo povezano odločbo Ustavnega sodišča Up-1381/08), II Ips 420/2011 in druge.

4Ta pojem je najprej opredelil Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Ur. l. SRS, št. 18/84 in nadalj.), ki je v tretjem odstavku 46. člena funkcionalno zemljišče opredelil kot stavbno zemljišče, potrebno za njegovo redno rabo, kasneje pa je Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 18/91-I, v nadaljevanju SZ/91) funcionalno zemljišče opredelil kot tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno redni rabi stanovanjske hiše in brez katerega ne more funkcionirati, kot so na primer dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro, počitek ipd., skupno funkcionalno zemljišče pa kot funkcionalno zemljišče, kadar služi večim stanovanjskim hišam neposredno ali posredno in ne sodi med dobrine v splošni rabi. Takrat veljavni zakon je v tretjem odstavku 12. člena določal, da ima etažni lastnik tudi na funkcionalnem zemljišču solastniški delež, ki je sorazmeren vrednosti njegovega stanovanja glede na skupno vrednost etažne lastnine v celi hiši. Sedaj veljavni Stanovanjski zakon in Stvarnopravni zakonik funkcionalnega zemljišča ne omenjata.

5Pred pravdo in s sodelovanjem le ene stranke pridobljeno izvedensko mnenje procesno gledano ni dokaz niti kot izvedensko mnenje niti kot listina. Upošteva se lahko le kot del strankinih navedb (sodba Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 780/2006 z dne 26. 2. 2009).

6Tako sodba in sklep Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 3/2010 z dne 3. 6. 2010; sodba Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 132/2017 z dne 28. 9. 2017; sklep Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 262/2009 z dne 9. 11. 2009.

7Tako tudi sodba Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 132/2017 z dne 28. 9. 2017.

8Primerjaj sodba Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 132/2017 z dne 28. 9. 2017.

9Primerjaj sodbo in sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 520/2016 z dne 27. 7. 2016.

Zveza:

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 190, 190/1, 190/3 Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (1997) - ZLNDL - člen 2 Zakon o prometu z nepremičninami (1976) - ZPN - člen 7 Zakon o pravicah na delih stavb (1976) - ZPDS - člen 6, 7, 7/2 Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (1980) - ZTLR - člen 12 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 254, 254/2, 254/3 Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 35 Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1 - člen 150, 150/1

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.