Jedro

Toženka ni izpolnila vseh svojih pogodbenih obveznosti, zato je dolžna tožnici kot pogodbi zvesti stranki plačati znesek dvojne are.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati 30.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2. 5. 2014 dalje do plačila (I. točka izreka) in da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v višini 3.547,20 EUR v roku 15 dni od vročitve sodbe sodišča prve stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka (v nadaljevanju: toženka) iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga, da sodišče druge stopnje sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne oziroma podredno, da izpodbijano sodbo razveljavi. Navaja, da je odločitev sodišča kontradiktorna, brez vsebinskih in materialnih zaključkov, protispisna in materialnopravno zmotna. Meni, da je bilo sodišče subjektivno naklonjeno tožeči stranki (v nadaljevanju: tožnici). To je razvidno iz prepisov zvočnih posnetkov. Nasprotuje zavrnitvi neizvedenih dokazov. Le če bi sodišče izvedlo vse predlagane dokaze, bi lahko popolno ugotovilo dejansko stanje. Sodišče bi nujno moralo pridobiti izpis dohodnih in odhodnih SMS sporočil med strankama in B. J. od 1. 2. 2014 do 1. 6. 2014, ki ni prepozen dokazni predlog, saj je bil predlagan že v pripravljalni vlogi z dne 2. 9. 2015. Poleg tega bi moralo zaslišati tudi ostale predlagane priče. Po navodilu sodišča druge stopnje bi se moralo v ponovnem sojenju izreči o dejstvu, ali je bila tožnica s poplačilom dolga dejansko seznanjena. V nasprotju sta si ugotovitvi sodišča, da se je toženka osebno zelo angažirala za izdajo sklepa o ustavitvi postopka izvršbe in da je sporni pogodbeni pogoj razumela tako, da je treba vložiti predlog za izbris hipoteke. Zadnji dan ni vsega urejala zato, ker je napačno razumela pogodbo, ampak zato, ker do 30. 4. 2014 ni prejela sklepa o ustavitvi izvršbe. Do takrat ni niti pomislila, da bi bil to lahko razlog za neizpolnitev pogodbenih pogojev, saj je tožnica vedela, da je bil dolg že poplačan. Sodišče ni ocenilo izpovedi toženke. Napačen je zaključek sodišča, da se toženka, če bi menila, da sporočilo tožnici o poplačilu dolga zadošča za izpolnitev pogoja, ne bi angažirala za izdajo sklepa o ustavitvi izvršbe. Osebna angažiranost kaže na izredno skrbno ravnanje toženke, da bi bilo storjeno vse, da se hipoteka izbriše. Zapisa v pogodbi ni razumela tako kot sodišče, saj ni imela vpliva na izbris hipoteke. Iz konteksta je vzeta toženkina navedba, da ji B. J. ne bi smel naprtiti obveznosti glede izbrisa hipoteke in da je mislila, da bo B. J. uredil vse, kar je bilo potrebno. Ob tem opozarja na pojasnilo B. J. glede vsebine spornega pogodbenega določila. Priča, ki je sestavljala pogodbo, se je zavedala, da je v domeni toženke le plačilo obveznosti upniku in ne izbris hipoteke, ki ga sodišče naredi po uradni dolžnosti. Poudarja, da je vse tri pogodbene obveznosti - plačilo dolga in izposlovanje sklepa o ustavitvi izvršilnega postopka, plačilo davčnih obveznosti ter overitev podpisa na prodajni pogodbi - izpolnila pravočasno do 30. 4. 2014, medtem ko tožnica svojih ni. Sodišče neutemeljeno ni upoštevalo okoliščin, zaradi katerih je toženka svoje obveznosti izpolnila šele zadnji dan roka. Sodišče bi moralo izvesti dokaz s poizvedbami pri ODT o vloženih kazenskih ovadbah zoper B. J. Dejstvo, da je bilo skrbno načrtovano, kako jo prevarati, je namreč relevantno za odločitev. Iz istega razloga bi sodišče moralo zaslišati M. M. Sodišče napačno meni, da ni pomembno, da sta stranki proslavljali zaključen posel in toženkin odhod v ZDA. Zato ni pravilna zavrnitev zaslišanja C. C. Toženki se poraja dvom o namernih napačnih zapisih sodišča glede datuma izpolnitve dolga, zneska kupnine in procenta dolga v primerjavi s kupnino. Če se sodišču poraja dvom, da je toženka izpolnila svoje obveznosti 30. 4. 2014, bi moralo izvesti neprekludirane dokaze (priča D. K.), da bi se prepričalo o verodostojnosti strank. Sodišče ni sledilo navodilu sodišča druge stopnje, da naj se po po ponovni oceni izvedenih dokazov opredeli do vseh pravno odločilnih dejstev. Odločitev sodišča, da je za neizpolnitev pogodbe odgovorna toženka, ni podkrepljena z dokazno oceno. Grajanja vredna je opredelitev sodišča do toženkinega dopisa z dne 9. 6. 2014. Izvedba izbrisa hipoteke ali kakšno drugačno razumevanje pogoja je irelevantno za predmetni postopek, ker je toženka navedeni pogoj izpolnila s plačilom terjatve upniku in izposlovanjem sklepa o ustavitvi izvršbe. S tem se je namreč hipoteka na predmetu prodaje lahko izbrisala po uradni dolžnosti. Na več mestih poudarja, da je izbris hipoteke v domeni sodišča in da nanj ni imela vpliva. Nerelevantna je ugotovitev sodišča, kdaj je bil predlog za izbris hipoteke dejansko vložen. Opozarja, da tožnica v ponovnem postopku ni zanikala, da je bila seznanjena s plačilom dolga upnika toženke v februarju 2014, kar sodišču neutemeljeno ni bistven podatek. Napačna je gramatikalna razlaga pogodbenega določila. Sodišče se neutemeljeno ni ukvarjalo z dejstvom, da tožnica 30. 4. 2014 ni sodelovala s toženko in je bila nedostopna za pojasnjevanje nastale situacije. Za sodišče neutemeljeno ni pomembno, da bi obravnavalo pomen toženkinega odhoda v ZDA ter njegovo odpoved. Sodišče je ugotovilo toženkino angažiranost dne 30. 4. 2014, nato pa je kljub dokazom, da je izpolnila vse zaveze, odločilo, da bi morala vložiti še predlog za izbris hipoteke. Nekritično ni obravnavalo nobenih drugih okoliščin, kljub ponujenim dokazom. Tožnica sploh ni izrazila volje za nakup stanovanja po dogovorjeni ceni. Sodišču je logično, da se tožnica ni odzvala na telefon in ga ne zmoti dejstvo, da je dopis tožnice z dne 30. 4. 2014 poslan iz ... Sodišču ne povzroča pomislekov niti to, da se je tožnica takoj po plačilu are s hčerko in vnukinjo prijavila na naslovu predmeta prodaje. Ugotovitvi sodišča, da bi se od vsakega skrbnega človeka v situaciji, ko so se med pogodbenima strankama skrhali odnosi, pričakovalo, da bi bil še bolj pozoren na pravočasno in pravilno izpolnitev svoje pogodbene obveznosti in da se toženka zagotovo ne bi osebno angažirala za izdajo sklepa o ustavitvi izvršbe, če bi menila, da poplačilo dolga dejansko zadostuje za izpolnitev pogodbenega pogoja, sta si v nasprotju. Toženka je bila glede izpolnitve svojih obveznosti nadpovprečno skrbna in je storila več kot čisto vse. Ker je izpolnila svoje obveznosti, je odveč navedba sodišča, da ni pogodbeno določene obveznosti tožnice, da bi s toženko hodila okrog zadnji dan. Poleg tega je toženka tožnico prosila le, naj bo ključni dan dosegljiva. Utemeljeno je pričakovanje, da bi bila tudi tožnica pripravljena sodelovati. Ključno vprašanje je, zakaj se tožnica ni odzvala na vabilo k notarju. Meni, da ugotovljene okoliščine kažejo, da toženka ta dan ni bila v Ljubljani, ker z nepremičninskim posrednikom nista pričakovala, da bo toženka izpolnila obveznosti. Sodišče v ponovljenem sojenju nerazumljivo skonstruira nov pogodbeni pogoj, da bi toženka morala vložiti predlog za izbris hipoteke, čeprav je prvič presodilo, da je ključno, da tožnica ni bila pisno obveščena o plačilu dolga. Ta zaključek je nevzdržen in v nasprotju z materialnim pravom. Tožnica je kljub obvestilu o razdrtju pogodbe dne 8. 5. 2014 predznamovala lastninsko pravico na sporni nepremičnini, vzrok za to ni jasen. Povzema zaključke sodišča glede njenega razmišljanja o konstruktih in namenu, da bi jo tožnica in B. J. prevarala ter citira svoje pomembne navedbe, do katerih se sodišče po njenem mnenju neutemeljeno ni opredelilo. Prepričana je, da tožnica ni imela namena kupiti njenega stanovanja, sicer bi se prepričala, da so izpolnjeni vsi pogodbeni pogoji.

3. Tožnica na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Višje sodišče je v predmetni zadevi enkrat že odločalo. Z odločbo II Cp z dne 26. 10. 2016 je odločitev sodišča prve stopnje (delno) razveljavilo in zadevo vrnilo slednjemu v ponovno odločanje glede plačila 30.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2. 5. 2014 do plačila1, in sicer z navodilom, da sodišče prve stopnje za odločitev o tem, katera stranka je bila pogodbi zvesta stranka, v zvezi s pogodbenim pogojem glede vložitve predloga za izbris hipoteke, ob ponovni oceni izvedenih dokazov, ugotovi pogodbeno voljo pravdnih strank in ali je bila ta izpolnjena.

6. Uvodoma gre kot neutemeljen zavrniti pritožbeni očitek, da bi se moralo sodišče prve stopnje v ponovljenem postopku izreči o dejstvu, ali je bila tožnica dejansko seznanjena s poplačilom dolga, na podlagi katerega je bila vpisana hipoteka pri nepremičnini, ki je bila predmet kupoprodajne pogodbe. Kot navedeno zgoraj, je bila naloga sodišča prve stopnje raziskati, kakšna je bila dejanska pogodbena volja strank glede pogoja za plačilo drugega dela kupnine, zapisanega z besedami "da prodajalka v določenem roku predlaga izbris hipoteke, vknjižene pri sporni nepremičnini". Zgolj v primeru ugotovitve, da sta se stranki dogovorili, da bo navedeni pogoj izpolnjen z obvestilom toženke tožnici o poplačilu dolga, zaradi katerega je bila vknjižena hipoteka, bi se sodišče prve stopnje moralo opredeliti do izpostavljene okoliščine. Temu pa, kot bo podrobneje pojasnjeno v nadaljevanju, ni bilo tako.

7. Sodišče prve stopnje je v ponovljenem postopku zaključilo, da je bila tožnica pogodbi zvesta stranka, zaradi česar ji je toženka na podlagi določila 65. člena OZ dolžna plačati znesek dvojne are. Po presoji sodišča prve stopnje namreč toženka ni izpolnila vseh v pogodbi določenih obveznosti, ki predstavljajo pogoj za plačilo drugega dela kupnine s strani tožnice. Sodišče prve stopnje je sicer ugotovilo, da je toženka dne 30. 4. 2014 izpolnila pogoja, ki se nanašata na odmero davka in podpis pogodbe, vendar pa pogoj, ki se nanaša na izbris hipoteke, po prepričanju sodišča prve stopnje ni bil izpolnjen. V zvezi s pogodbenim določilom, da je eden izmed pogojev za plačilo drugega dela kupnine, da mora prodajalka (toženka) predlagati izbris hipoteke, vknjižene pri nepremičnini, ki je predmet pogodbe, je sodišče prve stopnje skladno z zgoraj povzetimi navodili sodišča druge stopnje ugotavljalo pogodbeno voljo strank. Na podlagi izvedenih dokazov je ugotovilo, da je bila ta takšna, da mora biti predlog za izbris hipoteke2 tudi dejansko že vložen in da torej obvestilo toženke tožnici o poplačilu dolga in izdaja sklepa o ustavitvi postopka izvršbe ne zadoščata.

8. Po oceni sodišča druge stopnje je sodišče prve stopnje popolno in pravilno ugotovilo dejansko stanje. Dokazna ocena sodišča prve stopnje v zvezi z zastavljenim vprašanjem je celovita, logična ter podprta s prepričljivimi argumenti, zato jo sodišče druge stopnje v celoti sprejema kot pravilno. Pritožbeni očitki, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do vseh pravno odločilnih dejstev ter da so (nekateri) zaključki sodišča prve stopnje3 sami s seboj v nasprotju, niso utemeljeni.

9. Glede na pritožbene navedbe sodišče druge stopnje podrobneje pojasnjuje, da se strinja s sklepanjem sodišča prve stopnje, da ravnanje toženke, ko je zadnji dan za izpolnitev pogodbenih obveznosti izposlovala še sklep o ustavitvi izvršbe (čeprav je dolg plačala že kmalu po sklenitvi pogodbe plačala), kaže, da pogodbeni stranki navedenega pogoja nista razumeli tako, kot je med zaslišanjem izpovedal B. J., ki je pogodbo sestavil ter posledično, da je tudi toženka sporni pogoj razumela tako, da je dejansko treba vložiti predlog za izbris hipoteke. Ob tem ne gre pozabiti, da je relevantna volja pogodbenih strank, B. J. pa je bil zgolj sestavljavec pogodbe in ne njena stranka, zato njegovo razumevanje pogodbenega določila ni odločilno. B. J. namreč ni izpovedal, da bi pogodbeni stranki seznanil s tem, da je bil obravnavani pogoj narobe zapisan in da je bilo mišljeno, da bi toženka morala plačati svoje obveznosti do zastavnega upnika ter mu predložiti dokazila o tem, slednji pa bi predlagal ustavitev izvršilnega postopka in izbris zastavne pravice. Ker torej povzeta izpoved orisuje zgolj pričino predstavo o vsebini spornega pogoja, ni pa iz povzete izpovedi razvidno, da sta bili o takšnem namenu seznanjeni tudi pravdni stranki, so vsi pritožbeni ugovori, s katerimi skuša toženka doseči upoštevanje povzetih besed priče za drugačno odločitev, neutemeljeni.

10. Že zato, ker so besede toženke, da ji B. J. ne bi smel naprtiti obveznosti glede izbrisa hipoteke in da je mislila, da bo B. J. uredil vse, kar je bilo potrebno za izbris hipoteke, le en izmed argumentov za stališče, da je bila pogodbena volja strank, da bo sporni pogodbeni pogoj izpolnjen šele z dejansko vložitvijo predloga za izbris hipoteke, toženka ne more uspeti le z zavzemanjem, da so te besede iztrgane iz konteksta in zato ni pravilna odločitev sodišča prve stopnje. Pa tudi sicer sodišče druge stopnje ocenjuje, da je sodišče prve stopnje povzete navedbe ob že zgoraj opisanih okoliščinah, dopisu z dne 9. 6. 2014 ter predvsem ob izpovedi tožnice, katero je sodišče prve stopnje utemeljeno sprejelo kot prepričljivo in logično, pravilno vključilo v dokazno oceno.

11. Glede na navedeno so tako neutemeljene pritožbene navedbe, da je toženka izpolnila sporni pogoj s plačilom terjatve upnika in izposlovanjem sklepa o ustavitvi izvršbe. Drži, da po zakonskih določbah hipoteko zemljiškoknjižno sodišče izbriše po uradni dolžnosti4 in da to ni v domeni stranke postopka (v konkretnem primeru toženke). Vendar sklepanje toženke, da (že) iz slednjega izhaja, da volja pogodbenih strank ni mogla imeti vsebine, kot jo je ugotovilo sodišče prve stopnje, ni pravilno. Toženka ob tem argumentu namreč pozablja, da je tudi izdajo sklepa o ustavitvi izvršilnega postopka dosegla z urgencami po pospešitvi postopka in ne na podlagi zakonsko določenih pristojnosti oziroma pravic. Že zato navedeni argument ne vzdrži presoje.

12. Ob tem gre zgolj pripomniti še, da bi toženka s posredovanjem pri sodišču lahko dosegla izdajo sklepa o ustavitvi postopka, kot podlage za nadaljnje obvestilo zemljiškoknjižnemu sodišču, že pred skrajnim rokom in bi na takšen način posledično dosegla tudi pravočasno izpolnitev pogoja.

13. Ni utemeljen niti pritožbeni ugovor, da se sodišče prve stopnje neutemeljeno ni ukvarjalo s tem, ali je tožnica izpolnila pogodbene pogoje. Ker je v pogodbi navedeno, da je pogoj za plačilo drugega dela kupnine izpolnitev obveznosti s strani toženke in ker je sodišče ugotovilo, da toženka teh ni izpolnila v celoti, se sodišču prve stopnje posledično z obveznostjo tožnice do plačila preostalega dela kupnine ni bilo treba ukvarjati.

14. Glede na ugotovljeno voljo pogodbenic oziroma vsebino spornega pogodbenega določila, ni relevantno, kot je to pravilno navedlo sodišče prve stopnje, toženkino opozarjanje, da tožnica v ponovljenem postopku ni zanikala, da je bila seznanjena s plačilom dolga upnika toženke v februarju 2014. 15. Prav tako ne drži toženkino obširno razlogovanje, da sodišče prve stopnje neutemeljeno ni upoštevalo okoliščin, zaradi katerih je toženka svoje obveznosti izpolnjevala šele zadnji dan roka. Krivdo za slednje toženka namreč pripisuje nepremičninskemu zastopniku. Vse s tem povezane navedbe so za odločitev v konkretnem postopku brezpredmetne in se sodišče prve stopnje zato pravilno ni spuščalo v njihovo raziskovanje. Odnosi pravdnih strank z nepremičninskim posrednikom B. J. in njegovo morebitno goljufivo ravnanje so stvar drugega postopka, kar je pravilno pojasnilo tudi že sodišče prve stopnje. Iz istih razlogov je neutemeljeno tudi s tem povezano toženkino vztrajanje, da bi sodišče prve stopnje moralo izvesti dokaz s poizvedbami pri ODT o vloženih kazenskih ovadbah zoper B. J. in zaslišati M. M. Na sprejeto odločitev nima vpliva niti dejstvo, ali sta stranki proslavljali uspešno zaključen posel in toženkin odhod v ZDA oziroma vse okoliščine, povezane s toženkinim potovanjem, pritožbene navedbe v nasprotni smeri pa niso utemeljene, prav tako pa tudi ne pritožbeno zavzemanje glede zaslišanja priče C. C. Kot nepomembne za odločitev v konkretnem primeru je potrebno zavrniti še obsežne toženkine trditve o tem, da tožnica 30. 4. 2014 ni sodelovala s toženko (in vzrokih za to), o tem, iz kje je tožnica dne 30. 4. 2014 poslala dopis, o tem, da se je tožnica na predmetni nepremičnini skupaj s hčerko in vnukinjo prijavila že po plačilu prvega obroka kupnine ter o tem, da je tožnica dne 8. 5. 2014 predznamovala lastninsko pravico na sporni nepremičnini.

16. Sodišče druge stopnje toženki ne pritrjuje niti v zavzemanju glede neutemeljenosti zavrnitve drugih neizvedenih dokazov. Toženka tako neutemeljeno navaja, da bi sodišče prve stopnje moralo pridobiti izpis SMS, glede razlogov za slednje pa se sodišče druge stopnje v izogib ponavljanju v tem delu sklicuje na obrazložitev svoje sodbe in sklepa II Cp 1496/2016 z dne 26. 10. 2016 (gl. tč. 11). Isto velja glede dokaznega predloga po zaslišanju priče D. K. (gl. tč. 12 navedene odločbe). Zakaj toženka potrebo po zaslišanju navedene priče povezuje z dejstvom, da se sodišču prve stopnje poraja dvom v to, ali je toženka 30. 4. 2014 izpolnila svoje obveznosti, pa ostaja nejasno, saj kaj takšnega iz izpodbijane sodbe ne izhaja.

17. Neutemeljeno je tudi toženkino sklicevanje na dejstvo, da je sodišče narobe napisalo nekatere podatke (npr. letnico v datumu izpolnitve dolga, znesek kupnine in procent dolga v primerjavi s kupnino). Po prepričanju sodišča druge stopnje gre za nenamerne pravopisne pomote. Sodišče druge stopnje ne vidi, kako bi to lahko vplivalo na pravilnost sprejete odločitve, pri čemer tega ni pojasnila niti toženka.

18. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe o (ne)pristranskosti sodišča. Kljub temu, da toženka sicer navaja, da je navedeno razvidno iz prepisov zvočnih posnetkov (s tem pa se sodišče druge stopnje ne strinja), slednji ugovor ostaja na ravni pavšalnih trditev, s katerimi toženka ne more uspeti.

19. Zaradi navedenih razlogov in ker sodišče druge stopnje ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP) je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

20. Toženka, ki v pritožbenem postopku ni uspela, nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka (154. člen ZPP v zvezi s 165. členom ZPP).

1 Gre za zahtevek za vrnitev dvojne are na podlagi 65. člena Obligacijskega zakonika, OZ. 2 Kot izhaja iz relevantne zakonske ureditve, dejansko ne gre za predlog, ampak za obvestilo izvršilnega sodišča zemljiškoknjižnemu, da je bila izvršba zaradi umika predloga za izvršbo ustavljena in izvršilna dejanja razveljavljena, temu pa mu mora biti priložen sklep, ki je podlaga za izbris (gl. 90. člen Zakona o zemljiški knjigi, ZZK-1). Zemljiškoknjižno sodišče na podlagi takšnega obvestila izvršilnega sodišča nato po uradni dolžnosti dovoli izbris zaznambe izvršbe in hkrati tudi izbris hipoteke, ki je bila vknjižena v zvezi z zaznambo izvršbe. Kljub pojasnjenemu sodišče druge stopnje v izogib zapletanju v nadaljevanju v zvezi z navedenimi termini sledi (napačni) opredelitvi, ki je bila uporabljena v dosedanjem postopku, saj to ne vpliva na pravilnost sprejetih zaključkov. 3 V zvezi s tem toženka izrecno navaja, da so medsebojno nasprotujoče sledeče ugotovitve sodišča prve stopnje: da se je toženka osebno zelo angažirala za izdajo sklepa o ustavitvi postopka izvršbe in da je sporni pogodbeni pogoj razumela tako, da je potrebno vložiti predlog za izbris hipoteke; da bi se od vsakega skrbnega človeka v situaciji, ko so se med pogodbeni strankami skrhali odnosi, pričakovalo, da bi bil še toliko bolj pozoren na pravočasno in pravilno izpolnitev svoje pogodbene obveznosti in da se toženka zagotovo ne bi osebno angažirala za izdajo sklepa o ustavitvi izvršbe, če bi menila, da poplačilo dolga dejansko zadostuje za izpolnitev pogodbenega pogoj. 4 V skladu s tretjim odstavkom 90. člena ZZK-1 zemljiškoknjižno sodišče, če dovoli izbris zaznambe izvršbe, hkrati po uradni dolžnosti dovoli tudi izbris hipoteke.