Jedro

Povračilo investicijskih vlaganj v najem vzeto stvar lahko najemnik uveljavlja šele po tem, ko izgubi posest, torej takrat, ko izroči predmet najema (poslovno stavbo) najemodajalcu. Pred tem namreč ne pride do prehoda koristi, kar je temeljna predpostavka vsakega zahtevka iz naslova neopravičene pridobitve. Izboljšave v najem vzete stvari predstavljajo za lastnika - najemodajalca okoriščenje šele od trenutka, ko jih valorizira z višjo najemnino, ali pa od trenutka, ko mu najemnik vrne predmet najema.

Izrek

V delu, s katerim tožnik izpodbija sodbo o stvarnopravnih zahtevkih (za ugotovitev solastninske pravice in za izročitev zemljiškoknjižne listine), se revizija zavrže. Sicer (v delu, s katerim izpodbija sodbo o podrejenem zahtevku) se revizija zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarna zahtevka za ugotovitev tožnikove solastninske pravice (42 %) na nepremičnini, ki je vpisana pod vl. št. 184 k.o... ter zahtevek za izročitev zemljiškoknjižne listine. Zavrnilo je tudi podrejen zahtevek za povrnitev investicijskih vlaganj v znesku 17.855.097 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe. Tožnika je zavezalo, da mora toženi stranki povrniti 662.875 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe.

Pritožbeno sodišče je zavrnilo tožnikovo pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. V razlogih je navedlo, da sta se stranki dogovorili, da nosi breme investicijskega vzdrževanja tožnik, ter da so nove investicije možne le sporazumno in na podlagi pisnega dogovora. Ker takega dogovora (soglasja tožene stranke) ni bilo, tožnik ni upravičen do povrnitve investicij.

Zoper to sodbo je tožnik vložil revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava.

Meni, da je sodišče prezrlo dejstvo, da pogodbeni stranki sporazumno določata najemnino. Tožnik je pogodbeno določilo glede investicijskih vlaganj razumel tako, da tisto, kar vloži v poslovni prostor, sicer pripade najemodajalcu, vendar pa bi se vlaganja, ki predstavljajo investicijsko vzdrževanje, upoštevala (korigirala) pri sporazumu o višini najemnine. Čeprav je tožena stranka nerazumno dvigala najemnino, je bil tožnik (glede na slabo stanje poslovne stavbe) vseskozi prisiljen vlagati nova sredstva. Tožena stranka je tudi dobro vedela, da je gostinski lokal uporaben le, če izpolnjuje sanitarne in tehnične pogoje. Te je sprva izpolnjeval, kasneje pa so se standardi spremenili in tožnik je moral opraviti določene investicije. Ta vlaganja so bila v soglasju s toženo stranko, saj bi sicer prenehalo najemno razmerje. Sodišči sta to prezrli in glede tega nista dopustili predlaganih dokazov.

Sodišči tudi nista upoštevali, da je predmet najema stanovanjska stavba, kar izhaja iz zemljiške knjige. Zato bi bilo treba uporabiti Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/2002 - SPZ), ki v 48. členu določa, da če nekdo s soglasjem lastnika nepremičnine postavi, prizida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini ne pridobi lastninske pravice, lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za kar je ta obogaten. Tožnik, ki je k poslovni stavbi zgradil veliko teraso ter prizidal kuhinjo, je zato upravičen do povrnitve teh investicij. Z večjimi deli je tožena stranka tudi soglašala. Podrejen zahtevek je tako vsekakor utemeljen, tožnik pa glede tega zahtevka tudi ni prekludiran, saj ima nepremičnino še vedno v posesti (kar je tudi v skladu z 48. členom SPZ). Stališče pritožbenega sodišča glede pomena razveljavitve Zakona o dopolnitvah zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list RS, št. 32/2000) je ireleventno.

Tudi če tega zakona (ki je bil v veljavi v času izdaje sodbe sodišča prve stopnje) ni več, to ne more biti v tožnikovo škodo. Revident še meni, da je stališče pritožbenega sodišča o tem, da sodišče lahko zavrne dokaze, za katere meni, da niso pravno odločilni, v nasprotju z 8. členom Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 26/99 in nasl. - ZPP).

Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

V delu, ki se nanaša na stvarnopravna zahtevka, revizija ni dovoljena, sicer (glede podrejenega zahtevka) pa je neutemeljena.

O zavrženju revizije: Tožnik je zoper toženo stranko uveljavljal več zahtevkov: primarna (za ugotovitev solastninske pravice in za izročitev zemljiškoknjižne listine) in podrejenega (za plačilo 17.855.097 SIT). Medtem ko se primarna zahtevka opirata na isto dejansko in pravno podlago, je podlaga podrejenega zahtevka specifična. Za razliko od primarnih ni stvarnopravni, pač pa obligacijski, zaradi česar bi se vrednost spornega predmeta za primarna zahtevka določala po njunem seštevku (prvi odstavek 41. člena ZPP), vrednost podrejenega pa samostojno (drugi odstavek 41. člena ZPP). Primarnima zahtevkoma tako ni mogoče pripisati vrednosti podrejenega zahtevka, kar pomeni, da si ob izostanku navedbe vrednosti spornega predmeta za ta zahtevka tožnik ni zagotovil pravice do revizije zoper del sodbe, s katerim je odločeno o teh (primarnih) zahtevkih (op1). Revizijsko sodišče je zato revizijo v tem delu zavrglo (377. člen ZPP).

O zavrnitvi revizije: Ko gre za najemnikova vlaganja v poslovno stavbo oziroma poslovni prostor, je treba ločevati vlaganja, s katerimi najemnik tako uredi poslovni prostor, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, od vlaganj, ki presegajo ta popravila in stroške vzdrževanja. Prva so urejena z dispozitivnimi določbami 14. do 17. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88 - ZPSPP), povračila za druga pa je mogoče zahtevati na podlagi pogodbe (če je bilo pogodbeno razmerje urejeno tudi glede vlaganj), ali pa na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi oziroma poslovodstvu brez naročila. Vlaganja, ki jih je imel najemnik zato, da je poslovni prostor mogoče uporabiti za pogodbeno dogovorjen namen, in vlaganja, s katerimi se poslovni prostor v takem stanju vzdržuje, gredo po določbah 14. do 17. člena ZPSPP v breme najemodajalca. Če je dal najemodajalcu za ureditev ali popravilo poslovnega prostora primeren rok, pa najemodajalec prostora ni uredil oziroma popravil, ima najemnik pravico do povračila stroškov za ureditev ali popravilo stavbe (17. člen ZPSPP). Za ta vlaganja je mogoče zahtevati povračilo stroškov že med trajanjem najemnega razmerja. Vendar se v skladu s svobodo urejanja obligacijskih razmerij stranki lahko dogovorita tudi drugače (10. člen Zakona o obligacijskih razmerjih - Uradni list SFRJ, št. 29/78 in nasl. in 14. člen ZPSPP): npr. tako, da gre investicijsko vzdrževanje v breme najemnika, najemnina pa je zato temu primerno nižja.

Tako je bilo tudi v konkretnem primeru. Sodišče prve stopnje je namreč ugotovilo, da sta se stranki v najemni pogodbi dogovorili, "da investicijsko vzdrževanje v najem vzetih osnovnih sredstev vrši najemnik na svoj račun" (to ugotovitev je ponovilo tudi pritožbeno sodišče). Glede na tak dogovor strank in glede na ugotovitev, da najemnina ni bila visoka (revizijsko sodišče je na to vezano - prim. tretji odstavek 370. člena ZPP), tožnik zato ni upravičen do povračila za investicijsko vzdrževanje (obnova sanitarij, pleskanje).

Drugače je s pravico do povračila vlaganj, ki presegajo investicijsko vzdrževanje (adaptacija zgornjih prostorov in podaljšanje strehe na zahodni strani). Če ni drugače dogovorjeno, je po utrjenem stališču sodne prakse te zahtevke mogoče uveljavljati šele po tem, ko najemnik izgubi posest, torej takrat, ko izroči poslovno stavbo najemodajalcu (op2). Pred tem namreč ne pride do prehoda koristi, kar je temeljna predpostavka vsakega zahtevka iz naslova neupravičene pridobitve (210. člen in nasl. ZOR). Izboljšave v najem vzete stvari predstavljajo za lastnika - najemodajalca okoriščenje šele od trenutka, ko jih valorizira z višjo najemnino (tožnik ni zatrjeval, da bi bila najemnina višja zaradi tega, ker se je zaradi njegovih vlaganj povečala vrednost poslovnega prostora - ugotovljeno je celo, da najemnina za navedeno kvadraturo ni bila visoka), ali pa od trenutka, ko mu najemnik vrne predmet najema. Brez najemodajalčevega soglasja namreč ne sme spreminjati najete stvari,(op3) kar pomeni, da so vse izboljšave opravljene na riziko najemnika. Če se do vrnitve v najem vzete stvari izničijo, amortizirajo, ali kako drugače propadejo, lastnik - najemodajalec ne bo obogaten.

Ker tožnik ni zatrjeval, da bi poslovni prostor izročil toženi stranki (v reviziji celo zatrjuje, da "... ima nepremičnino še vedno v posesti ..." /prim. 2. odstavek na 4. strani revizije/), in tudi ne, da bi bilo dogovorjeno, da ima pravico do povračila investicij pred njegovo vrnitvijo, glede obogatitvenega zahtevka ni zmogel niti trditvenega bremena. Njegova tožba je zato nesklepčna. Ko je tako, je odveč tudi razpravljanje o drugih vidikih spora (ki jih načenja revident - npr. da ne gre za poslovno, pač pa za stanovanjsko stavbo, da SPZ predvideva obogatitveni zahtevek za vlaganje v tujo nepremičnino, da razveljavitev Zakona o dopolnitvah ZPSPP ne more biti v njegovo škodo). Ker tudi ni podana zatrjevana bistvena kršitev določb pravdnega postopka (pritožbeno sodišče je pravilno pojasnilo, da sodišče lahko zavrne tiste dokaze, ki glede na sprejeto materialnopravno izhodišče niso pravno odločilni), je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

Opomba 1: Prim. pravno mnenje občne seje VS RS z dne 16.12.1993, Poročilo VS RS 2/93, str. 12. Opomba 2: Prim. 22. točko obrazložitve odločbe US RS, št. U-I-108/01 z dne 7.11.2002. Opomba 3: V konkretnem primeru je bilo to posebej dogovorjeno (tako pritožbeno sodišče v 5. odstavku na 3. strani izpodbijane sodbe: "Za investicijska vzdrževanja sta stranki dogovorili, da jih nosi tožeča stranka sama, nove investicije pa so možne le sporazumno in na podlagi pisnega dogovora (določba 9. člena najemne pogodbe)"), za izboljšave, s katerimi je tožena stranka soglašala, pa sta se stranki dogovorili, da "vse kar tožnik adaptira, vgradi, na novo postavi in v zvezi z ureditvijo vrta, vse z dnem vgraditve postane last tožene stranke" (prim. 2. odstavek na 5. strani sodbe sodišča prve stopnje).