Jedro

Zmotno je pritožbeno stališče, da nastane obvestilna dolžnost prejšnjega lastnika šele, ko so izpolnjeni v ZZK-1 določeni pogoji in da besedilo "od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo" nalaga prejšnjemu lastniku predložitev dokumenta, ki je temelj za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Besedilo 17. člena SZ-1, na katerega se sklicuje pritožba, se namreč nanaša le na časovni vidik obvestilne dolžnosti in lastniku ne nalaga predložitve dokumenta, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišče prve stopnje v II. točki izreka spremeni tako, da se glasi: "Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki njene pravdne stroške v znesku 26,52 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po poteku paricijskega roka do plačila".

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem, nespremenjenem delu potrdi.

III. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 213937/2013 z dne 8. 1. 2014 razveljavilo v 1. in 3. odstavku izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Tožnici je naložilo plačilo pravdnih stroškov toženke v višini 432,96 EUR v roku 8 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po poteku 15 dnevnega roka do plačila (II. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo je zaradi napačne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka vložila pritožbo tožnica in predlagala, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno sojenje prvostopenjskemu sodišču oziroma podredno, da jo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. V tem gospodarskem sporu gre za spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Sodba, s katero je končan spor v postopkih v sporu majhne vrednosti, se sme izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. Tožnica je zahtevala plačilo računov za opravljene storitve upravljanja, zavarovalne premije in storitve na področju vzdrževanja v obdobju od septembra 2012 do oktobra 2013 v skupni višini 283,47 EUR. V obravnavanem sporu je bila sporna pasivna legitimacija toženke oziroma obveščenost upravnice o novem lastniku skladno s 17. členom Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), po katerem mora etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice in mu predložiti tudi kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku, upravnik pa mora o tem obvestiti geodetsko upravo.

7. Pritožbeno sodišče uvodoma pojasnjuje, da so neutemeljeni pritožbeni očitki kršitve 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, češ da ni mogoče preizkusiti, zakaj so bile trditve pravdnih strank povzete, ker se sodišče do njih ni opredelilo. Pritožba namreč ne navede, katerih relevantnih trditev pravdnih strank prvostopenjsko sodišče ni povzelo, niti ne konkretizira pritožbenega očitka o predrugačenju navedb toženke. Po uradni dolžnosti je pritožbeno sodišče preverilo in ugotovilo, da so navedbe o odločilnih dejstvih pravilno in zadostno (čeprav skromno) povzete, pritožba pa konkretnih očitkov, ki bi tej ugotovitvi nasprotovali, ne vsebuje. Katere relevantne navedbe so bile predrugačene oziroma izpuščene, pritožba namreč ne pojasni. V kolikor pritožnica meni, da bi se prvostopenjsko sodišče moralo opredeliti do odločbe prvostopenjskega sodišča v zadevi VIII Pg 653/2012, velja pripomniti, da se obravnavana zadeva nanaša na drugačno situacijo. V zadevi, na katero se sklicuje pritožnica, namreč ni bila sporna razlaga 17. člena SZ-1, temveč se je spor nanašal na subsidiarno odgovornost lastnika za obratovalne stroške, za katere določilo tretjega odstavka 30. člena SZ-1 ne velja.(1)

8. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, na katera je pritožbeno sodišče vezano in iz nespornih dejstev, izhaja, da: 1. je bila tožnica upravnica večstanovanjske stavbe na naslovu X, 2. je bila toženka vpisana v zemljiški knjigi kot lastnica stanovanja v navedeni stavbi do 22. 1. 2014, 3. je toženka s prodajno pogodbo 14. 11. 1995 prodala stanovanje kupki, ki se je vpisala v zemljiško knjigo 22. 1. 2014, 4. ker je kupka prišla v zamudo s plačilom, se je s sklenitvijo izvensodne poravnalne pogodbe 25. 9. 2008 (priloga B1) zavezala poravnati preostanek kupnine, 5., iz 4. člena poravnalne pogodbe izhaja, da je bila nepremičnina izročena v posest kupki, ki je bila od 10. 10. 1995 dejanska lastnica - lastniški posestnik stanovanja,(2) 5. je bila tožnica s prejemom odgovora na tožbo v pravdni zadevi, opr. št. I P 5112/2010 dne 14. 5. 2010 obveščena o izvensodni poravnalni pogodbi med toženko in kupko in 6. izvensodna poravnalna pogodba ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila.

9. Po 17. členu SZ-1 mora etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika obvestiti o spremembi lastninske pravice. V dokaz mora predložiti kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku. Zakon na to obvestilo veže posledico iz tretjega odstavka 30. člena SZ-1, in sicer da etažni lastnik po tem, ko je upravnika obvestil o spremembi lastninske pravice, ne odgovarja za stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe.(3)

10. Tudi po presoji pritožbenega sodišča 17. člen SZ-1 ne zahteva predložitve notarsko overjene kupoprodajne pogodbe oziroma pogodbe, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, kar nenazadnje potrjuje tudi sodna praksa (glej VSL sodba I Cpg 1101/2012 z dne 2. 12. 2013 in VSK sodba Cpg 218/2015). Besedni zapis 17. člena SZ-1 jasno poudarja, da se zahteva zgolj kopija dokumenta, iz katerega so razvidni relevantni podatki (o spremembi lastništva in novem lastniku) in prejšnjemu lastniku ne nalaga predložitve dokumenta, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo. Ker je zakonsko besedilo jasno, je neutemeljeno pritožbeno naziranje, da bi sodišče prve stopnje moralo podrobneje obrazložiti razlago 17. člena SZ-1. Jezikovna razlaga je prva stopnja, s katero se določi možni besedni pomen pravnega pravila in hkrati stopnja, ki določa zunanjo mejo, ki je razlagalec ne sme prestopiti.(4) V tem primeru to pomeni, da je zakonodajalec jezikovni okvir 17. člena SZ-1 omejil na predložitev "kopije dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku". Namenska razlaga lahko pri tem določa le pomen jezikovnih znakov glede na namen, ki ga ima pravno določilo(5) in ne more spreminjati oziroma širiti zunanje meje zakonske določbe(6) - razširjati pomena določila tako, da bi se prejšnjemu lastniku naložilo predložitev notarsko overjene kupoprodajne pogodbe. Posledično so pritožbene navedbe o namenu zakonodajalca za odločitev pravno nepomembne. Tudi sicer pritožbeno sodišče ocenjuje, da namen zakonodajalca ni bil, da bi upravnik ob prejemu obvestila prejšnjega lastnika o spremembi lastništva presojal, ali so izpolnjeni pogoji za vpis pridobitelja v zemljiško knjigo, temveč je bil smisel določbe v tem, da se pogodbeni stranki sporazumeta o tem, kdo je novi lastnik in z obvestilom upravnika o spremembi lastninske pravice v skladu s 17. členom SZ-1, dosežeta, da za stroške odgovarja dejanski lastnik stanovanja, kar je bila v obravnavanem primeru (že od prodajne pogodbe leta 1995) A. A. 11. To pomeni, da je bila upravnica o spremembi lastništva ustrezno obveščena z obvestilom o izvensodni poravnalni pogodbi med toženko in kupko. Za pravilnost obvestitve o spremembi lastništva ni odločilen datum, ko je tožnica izvedela za notarsko overjeno zemljiškoknjižno dovolilo. Zmotno je namreč pritožbeno stališče, da nastane obvestilna dolžnost prejšnjega lastnika šele, ko so izpolnjeni v ZZK-1 določeni pogoji in da besedilo "od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo" nalaga prejšnjemu lastniku predložitev dokumenta, ki je temelj za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Besedilo 17. člena SZ-1, na katerega se sklicuje pritožba, se namreč nanaša le na časovni vidik obvestilne dolžnosti(7) in lastniku ne nalaga predložitve dokumenta, ki vsebuje pogoje za vknjižbo.

12. Prvostopenjsko sodišče se je tudi natančno opredelilo do dokumenta, s katerim je bila tožnica obveščena o spremembi lastništva in o novem lastniku. Presodilo je namreč, da je bila tožnica z izvensodno poravnalno pogodbo seznanjena z okoliščino, da je toženka 14. 11. 1995 sklenila prodajno pogodbo z A.A. za stanovanje, katerega stroške tožnica vtožuje v tem sporu. Dejstvu, da je bila tožnica o spremembi lastništva obveščena slednja ni nasprotovala, temveč se je tekom postopka pred sodiščem prve stopnje sklicevala zgolj na to, da izvensodna poravnalna pogodba ne izpolnjuje pogojev po določilu 17. člena SZ-1, ker listina ni sposobna za vpis v zemljiško knjigo oziroma da obvestilna dolžnost toženke ni bila izpolnjena, ker je bila listina neustrezna. Pritožbene navedbe, da je bila z odgovorom na tožbo (B2) seznanjena le z izvensodno poravnalno pogodbo (in ne s prodajno pogodbo) so zato nedopustne pritožbene novote (337. člen ZPP). Prav tako pa so navedeni očitki neutemeljeni, saj iz poravnalne pogodbe izhaja, da sta pogodbeni stranki sklenili prodajno pogodbo 14. 11. 1995. Prvostopenjsko sodišče je kupoprodajno pogodbo iz leta 1995 obravnavalo kot podlago za spremembo lastništva, medtem ko je izvensodno poravnalno pogodbo štelo zgolj kot dokument, s katerim je bila tožnica obveščena o spremembi lastništva in o novem lastniku in ne kot podlago za prenos lastništva. Pritožbeni očitek 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, češ da je sodišče v nasprotju z listinami v spisu in navedbami pravdnih strank skonstruiralo svojo odločitev, je posledično neutemeljen.

13. Glede na navedeno je prvostopenjsko sodišče pravilno zaključilo, da toženka kot prejšnja lastnica ni pasivno legitimirano za plačilo vtoževanih računov, ker je s predložitvijo izvensodne poravnalne pogodbe v odgovoru na tožbo dne 14. 5. 2010 izpolnila obvestilno dolžnost iz 17. člena SZ-1. Od tega dne toženka ni več pasivno legitimirana za plačilo stroškov, ki jih je dolžan plačati etažni lastnik (tretji odstavek 30. člena SZ-1), zato je prvostopenjsko sodišče tožbeni zahtevek utemeljeno zavrnilo.

14. Pritožba pa utemeljeno nasprotuje stroškovnemu sklepu prvostopenjskega sodišča. Neresnične so sicer pritožbene trditve, da odmerjenih stroškov ni mogoče preizkusiti, saj so bili stroški odmerjeni v skladu s priglašenim stroškovnikom toženke v prvi pripravljalni vlogi in ugovoru (list. št. 39 in 10). Držijo pa pritožbene navedbe, da je prvostopenjsko sodišče v izreku izpodbijane sodbe pomotoma zapisalo, da tožnica toženki dolguje 432,96 EUR stroškov, čeprav je v obrazložitvi le-te odmerilo na skupni znesek 38,76 EUR. Pritožbeno sodišče je v okviru uradnega preizkusa stroškovne odločitve ugotovilo tudi, da je sodišče pri odmeri stroškov zmotno uporabilo materialno pravo, ko je toženki priznalo nagrado za ugovor zoper sklep o izvršbi. Le-ta se namreč všteje v nagrado za postopek na prvi stopnji, če le ta poteka kot nadaljevanje postopka izvršbe na podlagi verodostojne listine (glej tar. št. 3100). Ker je torej sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo pri odmeri stroškov, je pritožbeno sodišče v tem delu izpodbijano sodbo spremenilo tako, kot izhaja iz izreka tega sklepa (3. točka 365. člena ZPP), in sicer je toženki priznalo nagrado za postopek v višini 22,10 EUR (tar. št. 3100) in stroške v višini 4,42 EUR (20% nagrade po tar. št. 6002), kar skupaj znaša 26,52 EUR. Tožnica mora odmerjene stroške plačati v roku 15 dni, sicer je dolžna plačati še zakonske zamudne obresti, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje do plačila. Paricijski rok, po poteku katerega je dolžna tožnica plačati tudi zakonske zamudne obresti (299. in 378. člen OZ), znaša v sporih majhne vrednosti sicer 8 dni (četrti odstavek 458. člena ZPP). Ker pa je prvostopenjsko sodišče v izreku izpodbijane sodbe tek obresti vezalo na petnajstdnevni rok, pritožbeno sodišče izpodbijane sodbe v tem delu ni spreminjalo, saj bi bila določitev 8 dnevnega paricijskega roka v izreku sodbe tožnici v škodo (359. člen ZPP; prepoved reformatio in peius).

15. V preostalem delu pritožbeni razlogi niso podani in tudi ne razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbeno sodišče pritožbo tožnice v preostalem delu zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

16. Glede na dejstvo, da je bil uspeh tožnice v pritožbenem postopku neznaten (le v delu, ki se nanaša na stroškovni sklep prvostopenjskega sodišča(8)), je pritožbeno sodišče skladno z določbo prvega odstavka 165. člena ZPP v povezavi z določbo 154. člena ZPP odločilo, da tožnica sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Op. št. (1): Navedeno določilo se nanaša na stroške iz prvega odstavka 30. člena SZ-1, in sicer na plačilo stroškov upravljanja in drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, razen stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja. Iz obrazložitve sodbe, na katere se sklicuje pritožnica ne izhaja, da je pri obvestilni dolžnosti iz 17. člena SZ-1 potrebno predložiti dokument, ki vsebuje pogoje za izvedbo vknjižbe, temveč govori zgolj o tem, da je nastopila subsidiarna odgovornost tožene stranke za obratovalne stroške, ker tožeča stranka ni mogla uspeti z izvršbo, saj se tretji odstavek 168. člena ZIZ uporabi le, kadar obstaja za vknjižbo primerna formalna popolna listina.

Op. št. (2): Trditve toženke, da je bilo z izvensodno poravnalno pogodbo ugotovljeno, da je lastnica in posestnica nepremičnine od 10. 10. 1995 (glej tudi 4. člen izvensodne poravnalne pogodbe, priloga B1), je kupka zgolj pavšalno prerekala in navedla, da toženka ni izkazala navedb, da je kupka stanovanje uporabljala kot dejanska lastnica, niti to ni znano tožnici, ki je vezana na načelo javnosti zemljiške knjige (list. št. 44, točka 6). Ker je toženka dejstvo, da je kupka dejanska lastnica zanikala neobrazloženo, brez navajanja razlogov, se dejansko lastništvo kupke šteje za priznano (drugi odstavek 214. člena ZPP). Da toženka ni bila dejanska lastnica pa izhaja tudi iz dopolnitve tožbe, kjer je tožnica navedla, da je toženka stanovanje oddajala v najem (list. št. 27).

Op. št. (3): razen stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe.

Op. št. (4): M. Pavčnik, Teorija prava, GV Založba, 2011, str. 369. Op. št. (5): ibid. Op. št. (6): če v pravnem besedilu ni opore, kako naj ga razumemo, ne moremo govoriti o razlagi zakona. Razlagalec mora iskati merila za namen pravnega pravila v samem pravnem besedilu. ibid. str. 398. Op. št. (7): obvestilna dolžnost nastane takoj, ko lastnik prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, najkasneje pa v 30 dneh po pridobiteljevi pridobitvi pravice predlagati vpis v zemljiško knjigo.

Op. št. (8): okoliščina, da je prvostopenjsko sodišče v izreku izpodbijane sodbe nepravilno zapisalo višino pravdnih stroškov predstavlja naključje, ki se je primerilo tožnici (prvi odstavek 156. člena ZPP).