Jedro

Za nelegalno gradnjo gre tudi tedaj, če sicer obstaja gradbeno dovoljenje, vendar pa zgrajeni objekt bistveno (na način, ki ne dopušča uskladitve s pogoji izdanega gradbenega dovoljenja) odstopa od dovoljenega.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za novo odločitev.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo zahtevi družbe A. d.o.o. za vrnitev varščine z dne 3. 9. 2021 in z dne 16. 9. 2022. 2. Proti temu sklepu se pritožuje družba A. d.o.o. po pooblaščeni odvetniški družbi. Navaja, da se sodišče prve stopnje ponovno ni opredelilo do vseh njenih navedb. Obrazložitev je na več mestih protislovna in pomanjkljiva. Sodišče prve stopnje je vedelo, da je v tej zadevi šlo za nelegalno oziroma neskladno gradnjo. Cenilec je v dopolnitvi cenitve jasno navedel, da je objekt nedovoljen. Teh podatkov sodišče prve stopnje ni objavilo (razkrilo v odredbi o prodaji), zato se je kupka s to pravno napako seznanila šele po dražbi. Meni, da obstajajo določeni položaji, ko pride do utemeljenega odstopa od prodaje. Po nasprotni razlagi bi bil obstoječi zakon protiustaven. Pri prodaji na javni dražbi odgovornost za pravne napake (za razliko od stvarnih napak) ni izključena. V obravnavani zadevi je šlo za pravne napake v smislu omejitev javnopravne narave, ki kupki niso bile razkrite. Promet in uporaba tega objekta sta prepovedana. Izvorna napaka sodišča prve stopnje je v tem, da ni objavilo dopolnitve izvedenskega mnenja (cenitve) in prilog (gradbenega dovoljenja). Sodišče prve stopnje je napačno ugotovilo dejansko stanje, zmotno uporabilo materialno pravo in zagrešilo več procesnih kršitev. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Pritožba je utemeljena.

4. V tej izvršilni zadevi je bila 1. 7. 2021 izvedena druga javna dražba zaradi prodaje nepremičnin z ID znakoma 1111 1478/9 in 1111 1478/10. Najugodnejši ponudnik je bil B. B., ki je nastopal v imenu družbe A. d.o.o. ter ponudil kupnino v znesku 124.000,00 EUR. Sodišče prve stopnje je 2. 7. 2021 izdalo sklep o domiku ter določilo rok za plačilo preostanka kupnine v višini 113.000,00 EUR. Družba A. d.o.o. do poteka roka (2. 8. 2021) tega zneska ni poravnala. Predlagala je ustavitev oziroma razveljavitev postopka prodaje, uveljavljala odstop od prodajne pogodbe in zahtevala vrnitev plačane varščine.

5. Ta zahtevek je sodišče prve stopnje zavrnilo. V izpodbijanem sklepu je med drugim povzelo vsebino dopolnitve cenitvenega poročila cenilca Eržena z dne 26. 9. 2019, da je bilo za objekt (nedokončano stanovanjsko stavbo, ki stoji na predmetnih parcelah) sicer izdano gradbeno dovoljenje, vendar izvedena dela odstopajo od izdanega dovoljenja. Iz te dopolnitve oziroma prilog nadalje izhaja, da je bil zahtevek tedanjega investitorja za spremembo gradbenega dovoljenja leta 2008 zavrnjen, postopek za spremembo gradbenega dovoljenja pa leta 2010 ustavljen. Zgrešena je razlaga sodišča prve stopnje, da za nelegalno gradnjo ni moglo vedeti, ker to v cenitvi ni bilo omenjeno, in ker niti iz zemljiške knjige ni bilo razvidno, da bi bila zaznamovana kakršna koli prepoved zaradi črne gradnje. Morebiti je pri tem spregledalo, da gre za nelegalno gradnjo tudi tedaj, če sicer obstaja gradbeno dovoljenje, vendar pa zgrajeni objekt bistveno (na način, ki ne dopušča uskladitve s pogoji izdanega gradbenega dovoljenja) odstopa od dovoljenega. Na ta vidik pritožba utemeljeno opozarja. Prav tako je težko razumeti zaključek izpodbijanega sklepa, da v predmetni zadevi, "upoštevaje cenitveno poročilo in vse njegove dopolnitve ne more biti govora o kakršnikoli črni ali nelegalni dražbi", pa čeprav je imelo sodišče prve stopnje pri besedi "dražba" v mislih "gradnja". Razlogi, s katerimi je utemeljilo svojo odločitev, so nelogični in vsebinsko nepravilni. Na tej podlagi je povsem poenostavljeno zavrnilo vse navedbe kupke, s katerimi je utemeljevala svoj predlog. V tem delu ni vzpostavilo ustreznega dialoga z njenimi argumenti. Materialno pravo je napačno uporabljeno, dejansko stanje je zmotno ugotovljeno, prav tako pa je kršeno načelo enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave. Zaradi tega je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP, v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju, v nadaljevanju ZIZ). V novem postopku naj upošteva gornje napotke, se argumentirano opredeli do pravno relevantnih navedb kupke ter o zadevi ponovno odloči. 6. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na smiselni uporabi tretjega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.