Jedro

Nalog za izpraznitev poslovnih prostorov lahko ostane v veljavi le, če se potrdijo z 28. členom ZPSPP predpisane predpostavke. Med drugim mora biti ugotovljeno, da je bil toženec ob izdaji izpraznitvenega naloga res v zamudi s plačilom najemnine.

Izrek

Reviziji se ugodi ter se ob nadaljnji ugoditvi pritožbi toženca razveljavita sodbi sodišč druge in prve stopnje tudi v 1. točki izreka (da ostane v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, opr. št. Pl 22/98 z dne 12.11.1999) in zadeva vrača sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Odločba o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izrekom pod točko 1. odločilo, da ostane v celoti v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, opr. št. Pl 22/98 z dne 12.11.1999, z odločitvijo pod točko 2. je odločilo, da ostane v veljavi tudi sklep o izvršbi pod opr. št. I 98/2404 z dne 03.09.1998 (po katerem je bil toženec dolžan plačati najemnino za začetne mesece najema), v točki 3. pa je naložilo tožencu, da mora tožnici plačati še nadaljnjo najemnino do vključno oktobra 1999. Sodišče druge stopnje je zavrnilo toženčevo pritožbo v delu, ki se je nanašal na nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, v preostalem delu, ki se je nanašal na obveznost plačila najemnine, pa je toženčevi pritožbi ugodilo in ta del sodbe sodišča prve stopnje razveljavilo.

Zoper pravnomočni del sodbe sodišča druge stopnje (ki se nanaša na izpraznitveni nalog), je toženec vložil revizijo iz razlogov bistvene kršitve določb pravdnega postopka (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP) in zmotne uporabe materialnega prava ter predlagal, da se razveljavi tudi odločitev, ki se nanaša na izpraznitev poslovnih prostorov. V reviziji trdi, če bi tožnica priznala vlaganja v višini 92.787,97 DEM v poslovne prostore in obračunala najemnino po 8-10 DEM za m2, potem zaostanka najemnine sploh ne bi bilo. Toženec bi moral začeti s plačevanjem najemnine po šestih mesecih od izročitve poslovnih prostorov (to je 14.08.1992). Razlika med priznanimi vlaganji in uveljavljenimi predstavlja najemnino za pet nadaljnjih mesecev. Od teh okolnosti pa je odvisna tudi ugotovitev o višini najemnine in o zamudi s plačevanjem najemnine. To pa predstavlja predhodno vprašanje, od katerega je odvisna odločitev o tem, ali je toženec kot najemnik lokala dolžan le tega izprazniti. Pritožbeno sodišče je tudi zmotno uporabilo materialno pravo. Še pred njegovim odločanjem je stopila v veljavo novela Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. RS, št. 32/2000), po kateri lahko znaša najemnina le 7 DEM za 1 m2 in v takšni višini tožnica sedaj tudi zaračunava najemnino tožencu. Najemodajalec pa mora po navedeni noveli povrniti tudi vse investicije pred 31.12.1993. Dalje je bila med strankama sklenjena poravnava po določbah 306. do 309. člena ZPP. Namreč toženčevo ponudbo je tožnica sprejela s sklepom 01.07.1999 in je zato ta po določilu 39. člena ZOR veljavno sklenjena.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in tožnici, ki je v odgovoru nanjo predlagala zavrnitev revizije (tretji odstavek 375. člena Zakona o pravdnem postopku, naprej ZPP).

Revizija je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je 02.11.1998 izdalo nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, s katerim je bilo tožencu naloženo, da mora poslovne prostore izprazniti v 15 dneh. Izpraznitveni nalog je izdalo, ker toženec tudi po prejemu opomina v dveh mesecih ni poravnal dolgovane najemnine. Sodišče prve stopnje je nato izdalo še sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine, s katerim je bilo tožencu naloženo, da mora plačati tožnici 3,331.855 SIT najemnine. Toženec je zoper izpraznitveni nalog in sklep o izvršbi ugovarjal, nakar je sodišče prve stopnje zadevi združilo in po izvedenem postopku, v katerem je tožnica vložila tožbo za plačilo še nadaljnje zapadle najemnine, odločilo, da ostane nalog za izpraznitev poslovnih prostorov v veljavi (1. točka), da ostane v veljavi tudi sklep o izvršbi (zaradi plačila 3,331.855 SIT najemnine), s 3. točko izreka pa je odločilo, da mora toženec plačati tožnici še nadaljnjo zapadlo najemnino. Sodišče druge stopnje je na toženčevo pritožbo v celoti razveljavilo odločitev, ki se je nanašala na tožničino denarno terjatev (tako po sklepu o izvršbi kot po zahtevku o plačilu nadaljnje najemnine), zavrnilo pa je toženčevo pritožbo v delu, ki se je nanašala na izpraznitveni nalog. Sodišče druge stopnje je odločitev, da se razveljavi celoten izrek, s katerim je bilo tožencu naloženo, da mora plačati najemnino (po sklepu o izvršbi in po tožbi), pojasnilo z ugotovitvijo, da ta obveznost ni točno ugotovljena, ker ni bila ugotovljena površina poslovnih prostorov. Zavrnitev pritožbe v delu, ki se je nanašala na izpraznitev poslovnih prostorov, pa je med drugim utemeljilo z naslednjimi razlogi "Že preprost izračun pokaže, da tudi, v kolikor bi sodišče sledilo trditvam toženca..., bi ob stanju nasprotne terjatve, po izračunu tožene stranke v višini 92.787,97 DEM iz naslova vlaganj, toženec moral pričeti s plačevanjem najemnine najkasneje konec leta 1998, česar pa ni storil. Ker pa v pretežnem delu ugovori toženca glede višine najemnine ter obsega vlaganj, ki se po dogovoru pobotajo z najemnino v skladu s pogodbenimi določili, ne drži, kot bo obrazloženo v nadaljevanju, je še toliko bolj res, da toženec svojih s pogodbo prevzetih obveznosti ni izpolnil in je odločitev prvostopnega sodišča v tem delu materialnopravno pravilna." Navedeni razlogi sodišča druge stopnje po prepričanju revizijskega sodišča ne utemeljujejo sporne odločitve (o zavrnitvi pritožbe zoper izpraznitveni nalog). Namreč nalog za izpraznitev poslovnih prostorov lahko ostane v veljavi le, če se potrdijo z 28. členom Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) predpisane predpostavke. Sodišče prve stopnje je toženčevo zamudo s plačilom najemnine izkazalo z razlogi sodbe, ki so se nanašali na odločitev o toženčevem dolgu iz naslova neplačevanja najemnine.

Sodišče druge stopnje pa je to odločitev (o plačilu najemnine) v celoti razveljavilo. S tem pa je pustilo odprto vprašanje toženčevega dolga do tožnice iz naslova plačevanja najemnine (ker teh okoliščin ni ugotovilo niti kot predhodno vprašanje). Dalje pa je očitno prezrlo, da je začetek toženčeve zamude s plačevanjem najemnine izračunan na podlagi pobota investicij z najemnino za 52 mesecev, ki pa je bila (s strani tožnice) očitno izračunana tako, kot ostala, to je z zaračunavanjem sporne površine (najemnina se je določala po m2). Čim pa je površina manjša od tiste, na podlagi katere se je najemnina izračunavala, vpliva to lahko tudi na število mesecev, za katere je najemnina pobotana s toženčevimi investicijami (ki jih ne bo več le 52, ampak lahko več). Tako je po razveljavitvi odločitve o velikosti toženčevega dolga do tožnice iz naslova najemnine ostalo povsem odprto vprašanje ali oziroma od kdaj je bil toženec v zamudi s plačilom najemnine in s tem tudi, ali je lahko izdani nalog za izpraznitev poslovnih prostorov ostal v veljavi (kar je mogel ostati le v primeru, če bi se potrdilo, da je bil toženec ob izdaji izpraznitvenega naloga res v zamudi s plačilom najemnine). Revizijsko sodišče ugotavlja, da je sodišče druge stopnje zaradi ugotovljenih okolnosti pravno zmotno odločilo o spornem delu zahtevka. Pravno zmotno zato, ker (po razveljavitvi dajatvenega zahtevka, toženčeva zamuda s plačilom najemnine pa ni bila ugotovljena niti kot predhodno vprašanje) ni bila ugotovljena predpostavka o tem, da je toženec dolgoval tožnici najemnino v postopku izdaje izpraznitvenega naloga. Na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP je zato revizijsko sodišče moralo ugoditi toženčevi reviziji in na podlagi njegove pritožbe razveljaviti sodbi sodišč druge in prve stopnje tudi v delu, ki se je nanašala na odločitev o izpraznitvenem nalogu ter v tem obsegu vrniti zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

V nadaljnjem postopku bo moralo sodišče prve stopnje odločati ponovno tudi o tem, ali so podane predpostavke, da ostane izpodbijani izpraznitveni nalog v veljavi. Ta del presoje bo odvisen od ugotovitve, ali je bil toženec v zamudi s plačilom najemnine v času, ki je predstavljal podlago za izdajo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov z dne 02.11.1998. Ker sta bili sodbi sodišč nižjih stopenj v celoti razveljavljeni, se revizijskemu sodišču ni bilo potrebno ukvarjati s tistimi revizijskimi razlogi, ki niso bili podlaga za njegovo odločitev.

Vendar v zvezi z materialnopravnimi izvajanji, ki zadevajo novelo ZPSPP (Ur. l. RS, št. 32/2000) pripominja, da pritožbeno sodišče določil navedene novele ni moglo kršiti, ker so bila v pritožbenem postopku upoštevna tista materialnopravna določila, ki so veljala na dan zaključka postopka na prvi stopnji (torej tedaj obstoječe pravno stanje). Omenjena novela je bila namreč sprejeta že po izdaji sodbe sodišča prve stopnje (začela je veljati 21.04.2000, medtem ko je bila sodba sodišča prve stopnje izdana 07.02.2000). K izvajanjem o poravnavi pa je pripomniti, da tudi za sodne poravnave (ki niso le procesno dejanje) veljajo pravila o obligacijskopravnih razmerjih (ker predstavljajo tudi civilnopravno pogodbo). Kolikor bodo zadevna izvajanja aktualna tudi v ponovljenem postopku, bo veljalo pri ocenjevanju veljavnosti ponudbe za poravnavo in o sprejemu le-te, upoštevati procesnopravno in materialnopravno podlago, pri čemer ni izključena obstojnost zgolj materialnopravne narave pogodbe.

Ker je bila odločitev sodišč nižjih stopenj razveljavljena tudi v preostalem delu, je revizijsko sodišče pridržalo odločitev o revizijskih stroških končni odločbi (tretji odstavek 165. člena ZPP).