Jedro

Z univerzalno sukcesijo preide posest z vsemi svojimi objektivnimi kvalitetami. Če je namreč prednikova posest zakonita, je taka tudi kvaliteta posesti njegovega univerzalnega sukcesorja. Drugače je z dobrovernostjo oz. nedobrovernostjo posesti. Ker je ta subjektivna kvaliteta odvisna od subjektivnega stališča konkretnega posestnika, se ne prenaša s sukcesijo posesti.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da morajo toženci tožnikom izstaviti zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere bo možno od vl. št. ... k.o. ..., odpisati parcelo št. 322/3 in to parcelo pripisati k vl. št. ...

k.o. ..., kjer so tožniki že vknjiženi kot solastniki. Tožnikom je naložilo, da morajo tožencem povrniti 57.820,50 SIT stroškov postopka.

Zoper to sodbo se iz vseh razlogov pritožujejo tožniki in predlagajo spremembo, podrejeno pa razveljavitev. Zatrjujejo, da tožnica ni bila navzoča pri pogovorih o sklenitvi pogodbe leta 1972. Bila je vseskozi prepričana, da je dvorišče ob njihovi hiši njihovo. Zato se je med pravdo obrnila na prodajalko J. P., da bi ji pojasnila, kako je bilo s prodajo. Ta je postala precej sklerozna in se ni spominjala drugega, kot da je zemljišče ob hiši prodala samo enkrat ter da je tudi le enkrat prejela kupnino. Tožnica je bila vse od leta 1972 v dobri veri, da sta s pokojnim možem zemljiče kupila in do sedaj od njiju še nihče ni zahteval izročitve tega zemljišča. Tožnica se je zato obrnila na sestavljalca pogodbe z dne 23.6.1972, ki je pojasnil, da je prodajalki predočil, da je parcelo že pred leti prodala. Kljub temu pa je ta zatrjevala, da parcele ob hiši ni prodala, saj da je prodala samo zemljišče na drugi strani ceste. Tudi kupec je zatrdil, da je ves čas od vselitve v hišo mirno užival tudi sporno zemljišče in do nakupa najemnino plačeval J. P. Zato je prišlo kasneje tudi do sklenitve kupne pogodbe in izdaje potrdila z dne 23.6.1972. Sestavljalec pogodbe je povedal tudi, da so bile takrat administrativne ovire za prepis kmetijskih zemljišč. Glede na navedeno bi bilo treba sestavljalca pogodbe zaslišati kot pričo. Pritožniki pa predlagajo tudi ogled, saj bi se le tako ugotovilo, da predstavlja parcela št. 322/3 najnujnejše zemljišče, brez katerega je hiša tožnikov neuporabna. Obe zemljišči sta med seboj nujno povezani, tako da morata iz objektivnih razlogov deliti isto pravno usodo. Tudi to potrjuje, da je prodajalka J. P. leta 1967 prodala M. T. samo kmetijsko zemljišče (preko ceste), ne pa tudi spornega zemljišča. Da pogodba iz leta 1967 ni bila natančna, kaže tudi pomota v zapisu površine prodane parcele. Tožniki leta 1976, torej štiri leta po nakupu hiše, gotovo ne bi dokupili parcele št. 324/2, če ne bi bili trdno prepričani, da je sporna parcela njihova. Tožniki tako po svojih pravnih prednikih od leta 1963 dalje uživajo tudi dvorišče, in nikdar jim ni nihče rekel, da ta parcela ne bi bila last J. P. Niti M. T. niti sedanji toženci se niso obnašali kot lastniki, res pa je, da so tožniki vedeli, da je zadevo treba še zemljiškoknjižno uskladiti. Zanimivo je tudi, da se toženci nikoli niso obnašali kot lastniki sporne parcele, saj bi sicer sami kaj ukrenili. Tako pa niso parcele niti uživali, niti niso uveljavljali najemnine, niti niso zahtevali izročitve. Vse to pomeni, da je bila J. P. ob prodaji hiše tudi dejanska lastnica dvorišča, čeprav je bilo le-to formalno vpisano na tožence. To utemeljuje tudi dejstvo, da je M. T. v letu 1967, ko je kupila zemljo od J. P., kmetijsko zemljišče na drugi strani poti takoj prevzela v posest, sporne parcele pa ne.

Kupec J. S. se je tako zanesel na to, da je J. P., ki mu je hišo in dvorišče tudi prodala, tudi dejanska lastnica teh nepremičnin. Sodišče je tudi zmotno uporabilo materialno pravo, saj ni pravilno uporabilo načela zaupanja v zemljiško knjigo. To načelo namreč ni absolutno, saj sicer zakonodajalec ne bi uzakonil priposestvovanja, ki predpostavlja, da je resnični lastnik druga oseba od tiste, ki je vpisana v zemljiški knjigi.

Tožniki oziroma tožnica in njen pokojni mož so bili od 23.6.1972 dalje dobroverni in zakoniti posestniki sporne parcele. Posest so pridobili na podlagi pravnega posla, pogodbe z J. P., čeprav glede sporne parcele ta ni bila sestavljena v predpisani obliki.

Pogodbene stranke so namreč obveznosti iz te pogodbe v celoti izpolnile (tožnica in njen pokojni mož sta plačala kupnino, prodajalka pa jima je izročila nepremičnino v posest). To pa pomeni, da je za priposestvovanje potrebna 10-letna priposestvovalna doba. V izpodbijani sodbi ni jasno navedeno, ali sodišče tožnikom priznava dobro vero ob nakupu parcele.

Nesprejemljivo je namreč stališče sodbe, da naj bi bila dobra vera prenehala vsaj od vložitve tožbe naprej, torej od 20.2.1992. Sicer pa je sodba nepravilno povzela vsebino listine in sicer potrdilo z dne 23.6.1972. Sodba namreč razloguje, da naj bi bilo potrdilo napravljeno zato, ker pogodbene stranke ne bi pred sklenitvijo kupne pogodbe pregledale zemljiškoknjižnih podatkov. Resnica pa je prav nasprotna. Potrdilo je bilo sestavljeno zato, ker so stranke po vpogledu v zemljiško knjigo ugotovile, da prodajalka ni zemljiškoknjižna lastnica, kot dejanska lastnica, za kakršno se je sama štela in so jo tako, glede na dejanske razmere "videli" tudi drugi, pa se je zavezala zadevo urediti na lastne stroške.

Toženci so odgovorili na pritožbo, pri čemer oporekajo pravnim in dejanskim naziranjem pritožbe in predlagajo, naj jo pritožbeno sodišče zavrne kot neutemeljeno in potrdi sodbo prve stopnje.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče sprejema zaključek sodišča prve stopnje, da tožniki niso pridobili lastninske pravice na sporni nepremičnini na podlagi prodajne pogodbe z J. P. Kajti ob sklepanju pogodbe dne 23.6.1972 ta ni bila več lastnica te nepremičnine. S pogodbo z dne 26.12.1967 jo je namreč prodala M. T. (pravni prednici tožencev), ki se je nato 24.1.1968 tudi vknjižila v zemljiški knjigi in s tem postala njena lastnica (pravno pravilo 431. par.

Občega državljanskega zakonika). Način pridobitve lastninske pravice na nepremičnini na podlagi pravnega posla je namreč (zgolj) vknjižba, ne pa tudi izročitev nepremičnine v posest. Tudi če pravna prednica tožencev (in nato toženci sami) sporne parcele ni prevzela v posest, ji (oz. jim) to ni škodovalo pri pridobitvi lastninske pravice z vknjižbo na podlagi pravnega posla. Vse to pomeni, da J. P. dne 23.6.1972 (čeprav posestnica, oz. s perspektive sedanje objektivne koncepcije posesti, posredna posestnica) ni imela več ne možnosti in še manj pravice razpolagati s sporno nepremičnino. Na tožnico in na pravnega prednika drugega ter tretjega tožnika namreč ni mogla prenesti več pravic, kot jih je imela sama. Zato so brez pomena pritožbene trditve, da je bila tožnica v dobri veri, da sta s pokojnim soprogom kupila tudi sporno parcelo ter da ji je prodajalka (s sicer pešajočim spominom) že po vložitvi tožbe zatrdila, da je to parcelo prodala le enkrat. Brez pomena je tudi zatrjevanje, da je sestavljalcu pogodbe z dne 23.6.1972 (ko ji je predočil, da je sporno parcelo že prodala) zagotovila, da je prodala samo zemljišče "na drugi strani ceste" (ter da je zato še lastnica parcele št. 322), kupec pa, da to zemljišče ves čas od vselitve v hišo v miru poseduje in zanjo plačuje najemnino J. P. Zaslišanje sestavljalca pogodbe (kar predlagajo tožniki v pritožbi) je zato nepotrebno.

Enako velja tudi za v pritožbi predlagan ogled sporne pacele.

Kajti četudi sta parcela, na kateri stoji hiša tožnikov, in sporna parcela "med seboj nujno povezani", to ne pomeni, da sta tožnica in pravni prednik drugega in tretjega tožnika s pridobitvijo lastninske pravice na hiši in zemljišču, na katerem ta hiša stoji (parceli št. 61) pridobila tudi lastninsko pravico na sporni parceli. Gre pač za zemljiško parcelo, ki predstavlja stvarnopravno entiteto, torej samostojen stvarnopravni objekt, ki ima svojo, od drugih objektov neodvisno stvaropravno usodo.

Končno je (kar zadeva tisto podlago tožbenega zahtevka, ki jo predstavljajo trditve o pridobitvi sporne parcele s prodajno pogodbo) brez pomena še sklicevanje na nepravilnost podatka v pogodbi z dne 26.12.1967, ki se nanaša na velikost sporne parcele. Pomota v navedbi površine parcele namreč ni okoliščina, ki bi imela za posledico ničnost prodajne pogodbe.

Drugače je z drugo podlago zahtevka. Sodišče se je tu postavilo na stališče, da bi prišlo v poštev le izredno priposestvovanje z 20-letno priposestvovalno dobo (4. odst. 28. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih - v nadaljevanju ZTLR), ki pa se glede na čas pridobitve posesti (23.6.1972) do vložitve tožbe (vsaj od tedaj dalje namreč tožniki niso bili več dobroverni) ni iztekla. Vendar pritožba utemeljeno opozarja, da sta bila tožnica in pravni prednik drugega in tretjega tožnika (ter po njegovi smrti tudi drugi in tretji tožnik) zakonita posestnika ter da bi šlo tedaj za redno priposestvovanje z 10-letno priposestvovalno dobo (2. odst. 28. čl. ZTLR). Ta bi začela teči 1.9.1980, iztekla pa bi 1.9.1990 (glej načelna stališča, objavljena v poročilu o sodni praksi Vrhovnega sodišča SR Slovenije II/84, stran 2). Zakonito posest (v ožjem pomenu besede) definira 1. odst. 72. čl. ZTLR: to je posest, ki temelji na veljavnem pravnem naslovu, ki je potreben za pridobitev lastninske pravice. In tu se pritožniki utemeljeno sklicujejo na prodajno pogodbo med tožnico in pravnim prednikom drugega in tretjega tožnika ter J. P. Tudi sodišče prve stopnje je ugotovilo, da jima je J. P. (poleg parcele št. 61) prodala še sporno parcelo, a s to napako, da ta nepremičnina takrat ni bila več njihova last. A ker predstavlja zakonita posest objektivno (in ne subjektivno) kvaliteto posesti, je (za oceno zakonitosti posesti) irelevantno, ali je bila J. P. (kot takratna posestnica, oz. s perspektive sedanje objektivne koncepcije posesti, posredna posestnica) takrat lastnica sporne parcele, in tudi, ali so bili ona in kupca (tožnica in pravni prednik drugega in tretjega tožnika) dobroverni. S potrdilom z dne 23.6.1972 se je torej J. P. kupcema (tožnici in pravnemu predniku drugega in tretjega tožnika) zavezala, da bo, ko bo to mogoče, na svoje stroške izvedla prepis sporne parcele v zemljiški knjigo. To kaže, da je med strankama obstajal vsaj ustni dogovor tudi o prodaji sporne parcele ter da je bil ta dogovor najbrž realiziran (če kupca ne bi plačala kupnine tudi za sporno nepremičnino, jima prodajalka bržkone ne bi izročila omenjenega potrdila).

Sodišče prve stopnje ni ugotavljalo, ali sta bila tožnica ter pravni prednik drugega in tretjega tožnika (ter po njihovi smrti tudi drugi in tretji tožnik) zakonita posestnika. Če bi bila zakonita posestnika, bi (ob ostalih predpostavkah za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem) priposestvovalna doba iztekla 1.9.1990, torej pred vložitvijo tožbe (20.2.1992), kar je sodišče prve stopnje vzelo kot zadnji trenutek, ko je prenehala dobrovernost. Ker bi bili tožniki takrat že lastniki, jim to ne bi škodovalo. Dejansko stanje je torej nepopolno ugotovljeno. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odst. 370. čl. Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

Napotki za nadaljnje delo so dani v prejšnjih odstavkih. Sicer pa naj sodišče prve stopnje oceni, ali sta bila tožnica ter pravni prednik drugega in tretjega tožnika (kljub morebitni zakoniti posesti) sploh dobroverna posestnika. Kot je rečeno že v prejšnjem razveljavitvenem sklepu, bi se morala kupca prepričati o zemljiškoknjižnem stanju, tem bolj ker sporna parcela sploh ni bila zajeta s pisno pogodbo, marveč je bilo o njej izdano le potrdilo, na katerem je zapisano, da prepis "zaradi zapore prenosa zemljišč" ni mogoč. Najmanj, kar bi moral v taki situaciji storiti vsak povprečno vesten kupovalec nepremičnine, je preveriti stanje v zemljiški knjigi. Glede na načelo javnosti zemljiške knjige, se namreč nihče ne more sklicevati na nepoznavanje zemljiškoknjižnega stanja. Lahko celo rečemo, da velja absolutna dommneva o poznavanju zemljiškoknjižnega stanja. Dobrovernost je tako izključena ne samo, če posestnik ve, da ni lastnik, ali če dvomi v svoje lastništvo, ampak tudi, če bi moral vedeti (ali vsaj podvomiti), da ni lastnik (torej tudi, če pri kupovanju nepremičnine ni ravnal dovolj skrbno - npr. ni se prepričal o zemljiškoknjižnem stanju). V tem kontekstu naj zato sodišče prve stopnje oceni tudi pritožbene navedbe, "da je tožeča stranka vedela, da je zadevo potrebno zemljiškoknjižno uskladiti", ter da je bilo potrdilo z dne 23.6.1972 "sestavljeno zato, ker so stranke po vpogledu zemljiške knjige ugotovile, da prodajalka ni zemljiškoknjižna lastnica, kot dejanska lastnica, za kakršno se je sama štela in so jo tako, glede na dejanske razmere "videli" tudi drugi, pa se je zavezala zadevo urediti na lastne stroške." Drugi in tretji tožnik sta univerzalna posestna sukcesorja pokojnega J. S. To pomeni, da je z (univerzalno) sukcesijo na njiju prešla posest z vsemi svojimi objektivnimi kvalitetami; če je namreč prednikova posest zakonita, je taka tudi kvaliteta posesti njegovega univerzalnega sukcesorja. Drugače je z dobrovernostjo oz. nedobrovernostjo posesti. Ker je ta subjektivna kvaliteta odvisna od subjektivnega stališča konkretnega posestnika, se ne prenaša s sukcesijo posesti. Zato sukcesor tistega, ki je imel posest, a ni bil dobroveren, nima zaprte poti do priposestvovanja. Nedobrovernost tistega, od katerega je sukcesor pridobil posest, namreč ni prešla nanj. Ta bo zato, če je dobroveren, začel priposestvovati od trenutka, ko je pridobil posest. To izraža 5. odst. 28. čl. ZTLR: Dedič postane dobroverni posestnik od trenutka, ko se uvede dedovanje, tudi v primeru, če je bil zapustnik nedobroveren posestnik, dedič pa tega ni vedel in tudi ni mogel vedeti; priposestvovalna doba začne teči od trenutka, ko se uvede dedovanje. To pomeni, da bo moralo sodišče prve stopnje ocenjevati dobrovernost posesti drugega in tretjega tožnika (ki sta dediča pokojnega J. S.) od uvedbe dedovanja po pokojnem J. S. Tu bo pomemben tudi zapuščinski postopek, predvsem sklep o dedovanju. Če namreč z njim ni bila zajeta tudi sporna nepremičnina, bi dediči po pok.

J. S. morali bržkone vsaj podvomiti, da je ta nepremičnina njihova. Zato bo moralo sodišče prve stopnje v dopolnjenem postopku o tem zaslišati dediče pok. J. S., zlasti pa izvesti dokaz z zapuščinskim spisom.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. odst. 166. čl. ZPP.