Jedro

Pravno zmotno je prvostopenjsko stališče, da podzemna garaža, kljub temu da je v naravi funkcionalno zaključena stavba, ni samostojen objekt in da kot taka ne more biti predmet samostojnega upravljanja, kot pravilno poudarja pritožnica. Takega prvostopenjskega stališča ne potrjuje ne spodaj povzeti prvi odstavek 48. člena SZ-1, ne prvi odstavek 118. člena SPZ.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

**Kratek povzetek trditvene podlage pravdnih strank**

1. Tožnica med drugim navaja, da je upravnica podzemnih parkirnih mest, garažnih boksov in skladišč v A., ki ležijo pod stanovanjskimi objekti B. 6, 8, 10 in 12, C. 3, 5, 7, 9, 11, 13, D. 3, 5, 7 in 9 ter E. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 v prvi in drugi kleti in na drugih parcelah pod omenjenimi objekti. Toženka pa je lastnica posameznih garažnih boksov ID dela stavbe 000-7801-30, -31, -32, -33, -34, 000-7808-27, -28, -29 in -30, ki se nahajajo v teh podzemnih delih stavb. V tej pravdi tožnica od toženke zahteva plačilo stroškov, razvidnih iz več razdelilnikov, izdanih od 13. 11. 2018 do 12. 12. 2019, na podlagi Pogodbe o upravljanju št. 1/08-2008 z dne 1. 4. 2008 (A2).

2. Toženka se tožbenemu zahtevku upira (med drugim tudi) z navedbami, da obratovalne stroške, stroške upravljanja in vzdrževanja plačuje upravniku S., d. d., na podlagi pogodb št. 109/B o opravljanju storitev upravljanja večstanovanjske hiše z dne 8. 5. 2001 in št. 114/B z istega dne. Trdi tudi, da avtomobilov na njej lastnih parkirnih mestih ne parkira, da ne koristi dovozov in dovoznih poti in da ne dostopa v garažo skozi dvižna vrata.

**Izpodbijana sodba**

3. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka) in tožnico obvezalo, da toženki povrne njene pravdne stroške v znesku 726,98 EUR s pripadki (II. točka izreka). Ugotovilo je, da so garažni boksi del zemljiških parcel, na katerih sta vpisani dve večstanovanjski stavbi in sicer ID znak stavba 000-7801 in ID znak stavba 000-7808. Ugotovilo je tudi, da je bila Pogodba o upravljanju (A2) sklenjena z etažnimi lastniki, katerih idealni delež predstavlja več kot 50 % solastniških deležev. Tožbeni zahtevek pa je zavrnilo ob sklicevanju na prvi odstavek 48. člena SZ-11 in na prvi odstavek 118. člena SPZ2 rekoč, da _se lahko pogodba o upravljanju stavbe sklene zgolj za celotno stavbo, in ne za del te_, češ da to izhaja tudi iz sklepa VSL II Cp 314/2019. Zavzelo je stališče, _da podzemna garaža ni samostojna stavba kljub temu, da je v naravi funkcionalno zaključena celota, ampak je del večstanovanjskih stavb, ki jih upravlja S., d. d. Zato tožnica ne more biti upravnik za garažne bokse, katerih lastnik je toženka. Tožnica bi lahko upravljala skupne dele etažnih lastnikov le na podlagi pooblastila etažnih lastnikov po določilih mandatne pogodbe (766. člen OZ) in ne kot upravnik stavbe, za upravljanje skupnih delov pa jo morajo pooblastiti vsi etažni lastniki kot solastniki in ne zgolj etažni lastniki, katerih večina predstavlja več kot 50 % idealnih deležev._ **Pritožba tožnice**

4. Proti tej sodbi se je tožnica pravočasno pritožila. Uveljavljala je pritožbena razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlagala je spremembo izpodbijane sodbe njej v prid ter povrnitev svojih stroškov pritožbenega postopka.

5. Na vročeno pritožbo toženka ni odgovorila.

**K odločitvi o pritožbi**

6. Pritožba je utemeljena. Na odločilne pritožbene navedbe je odgovorjeno v nadaljevanju.

7. Pravno zmotno je prvostopenjsko stališče, da podzemna garaža, kljub temu da je _v naravi funkcionalno zaključena stavba_, ni samostojen objekt in da kot taka ne more biti predmet samostojnega upravljanja, kot pravilno poudarja pritožnica. Takega prvostopenjskega stališča ne potrjuje ne spodaj povzeti prvi odstavek 48. člena SZ-1, ne prvi odstavek 118. člena SPZ, pa tudi sklep Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 314/2019 z dne 12. 7. 2019, na katerega se v prid pravilnosti svojega stališča sklicuje sodišče prve stopnje. Iz samega jedra tega sklepa izrecno izhaja, da _je podzemna garaža samostojna stavba v etažni lastnini._ Smiselno enako stališče je zavzeto tudi v odločbah VSL II Cp 1937/2019 z dne 3. 4. 2020 (na katero se sklicuje pritožnica) in II Cpg 85/2021 z dne 14. 5. 2021. _O neizčrpani trditveni podlagi_

8. Zaradi zmotnega materialno pravnega izhodišča se sodišče prve stopnje ni opredelilo do odločilnih navedb tožnice, da upravlja celotno podzemno garažo s parkirnimi mesti, boksi, skladišči in njihovimi skupnimi deli, kot so vhod v to podzemno garažo in dovozne poti po tej garaži, da s svojim delom omogoča, da delujejo dvižna vhodna vrata, razsvetljava, požarna varnost, čiščenje, da to počenja na podlagi veljavne pogodbe o upravljanju, da je toženka vse do oktobra 2018 razdelilnike tožnici plačevala, da je tožnica upravnik podzemne garaže že od leta 1993, da je toženka zaradi neplačevanja neupravičeno obogatena, na kar vse pritožnica opozarja v pritožbi.

9. Zaradi zmotnega materialno pravnega izhodišča sodišča prve stopnje je torej dejansko stanje ostalo povsem nerazčiščeno. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 458. člena ZPP).

10. Sodba, s katero je končan spor v postopku v sporih majhne vrednosti, se namreč sme izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena tega zakona in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Ne glede to pa pritožbeno sodišče prvostopenjsko sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, če ugotovi, da je zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. V novem sojenju ne velja določba drugega odstavka 362. člena tega zakona.

_Napotki za nadaljnje sojenje_

11. V novi sodbi bo moralo sodišče prve stopnje najprej natančno in popolno povzeti vse odločilne navedbe pravdnih strank...torej tiste, ki bi utegnile vplivati na takšno ali drugačno odločitev in to na tak način, da bo že povzetek trditvene podlage obeh pravdnih strank popolnoma jasen, razumljiv, pravilen, zanesljiv ter preverljiv. Nato pa bo moralo po izvedenem dokaznem postopku na vse odločilne navedbe argumentirano odgovoriti. Če bo v novem sojenju štelo za pravno pomemben ugovor toženke, da do boksov v podzemnih garažah sploh ne dostopa, bo moralo v zvezi s tem zaslišati predlagane priče. Če pa bo menilo, da to ni pomembno, pa bo moralo navesti jasne pravne razloge, zakaj ne. Zavzeti bo moralo tudi stališče do navedb tožnice, kaj zaračunava S., d. d., ter kaj izhaja iz razdelilnikov S., d. d., in kaj iz razdelilnikov tožnice. Opredeliti se bo moralo tudi do navedb, da je toženka tožnici poravnala razdelilnike vse dotlej, ko je S., d. d., začela obračunavati rezervni sklad za garažne bokse, kar naj bi se zgodilo 10 let po začetku uporabe objekta.

12. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je oprta na določilo tretjega odstavka 165. člena ZPP.

1 Prvi odstavek 48. člena SZ-1: Če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika. 2 Prvi odstavek 118. člena SPZ: Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika.