Jedro

SZ je v razmerju do ZPN specialni predpis. Spor zaradi ničnosti pogodb, v katerih tožnik ni bil pogodbena stranka, - je mogoče reševati tako iz procesnopravnih kot materialnopravnih izhodišč. Posebno pri ugotovitvenih tožbah, ko je ugotovitveni zahtevek postavljen samostojno brez oblikovalnega ali dajatvenega, je potrebno najpreje dognati, ali je na tožnikovi strani podana pravna korist od vložitve tožbe (drugi odstavek 187. člena ZPP) oziroma ali je tožnik zainteresirana oseba (prvi odstavek 109. člena ZOR).

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sodbo in sklepom ugotovilo, da je kupna pogodba, ki so jo toženci sklenili med sabo nična v delu, ki se nanaša na prodajo zemljišča s parc. št... vl. št... k.o... v izmeri 740 m2, kot neutemeljen je zavrnilo zahtevek v delu, v katerem je tožnik zahteval od prvih dveh toženk sklenitev aneksa h kupni pogodbi glede zemljišča, v preostalem delu, s katerim je zahteval ugotovitev ničnosti kupoprodajnih pogodb za eno od pritličnih stanovanj in garaž, pa je tožbo zavrglo.

Sodišče druge stopnje je na pritožbo drugega in tretjega toženca razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje v delu, s katerim je bilo odločeno o ničnosti kupoprodajne pogodbe glede zemljišča, pritožbo tožnika pa je v celoti zavrnilo.

Zoper sodbo in sklep sodišča druge stopnje je tožnik vložil revizijo in njeno dopolnitev, pri čemer je uveljavljal vse revizijske razloge iz prvega odstavka 385. člena ZPP in predlagal, da naj se izpodbijana odločba spremeni in ugodi njegovim zahtevkom ali pa naj se ta razveljavi. V reviziji izvaja, da je zavrženje njegove tožbe pravno zmotno, ker ima pravni interes na ugotovitvi, da sta kupoprodajni pogodbi nični glede prodaje spornega spodnjega stanovanja in dveh garaž. Če bi bila ta nepremičnina prodana na prostem trgu, bi lahko sodeloval pri nakupu in si razširil svoje premajhne stanovanjske prostore. Sporna nepremičnina je bila neutemeljeno prodana tretjemu tožencu, ki ni bil imetnik stanovanjske pravice na pritličnem stanovanju in ki je kot imetnik stanovanjske pravice že odkupil stanovanje v prvem nadstropju. Zaradi sporne prodaje je Mestna občina M. gotovo tudi oškodovana na razliki glede kupnine. Zmotno pa je uporabljeno tudi materialno pravo v delu, s katerim je bilo ugodeno pritožbama drugega in tretjega toženca, v posledici česar je bila razveljavljena prvostopna sodba v ugodilnem delu.

Na revizijo toženci niso odgovorili, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o reviziji ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena zakona o pravdnem postopku, naprej ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Sodišči nižjih stopenj sta ugotovili, da sta prvi dve toženki kot lastnici stanovanjske hiše v K., K., stoječi na parc. št... k.o.. in v kateri je eno stanovanje v prvem nadstropju, dve manjši pa v pritličju, v prizidku pa garaža, prodali tretjemu tožencu po določbah 117. člena stanovanjskega zakona (naprej SZ) stanovanje v prvem nadstropju in eno v pritličju ter garažo, vse s 60% popustom ter tudi celotno stavbno parcelo v izmeri 740 m2, tožniku prav tako po določbah 117. člena SZ pa eno stanovanje v pritličju kot imetniku stanovanjske pravice. Sodišče prve stopnje je ocenilo, da je med toženci sklenjena kupoprodajna pogodba nična le v delu, ki se nanaša na prodajo stavbne parcele, saj sama parcela ni mogla biti v samostojnem pravnem prometu, ker sodi k stavbi in pripada solastninska pravica na njej vsem lastnikom stavbe ter je zato v tem delu ugodilo tožnikovemu tožbenemu zahtevku. V skladu s tako odločitvijo je zavrnilo tožnikov zahtevek, da sta prvi dve toženki dolžni skleniti z njim dodatno pogodbo glede zemljišča. Zavrglo pa je tožbo v delu, ki se je nanašal na zahtevek za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe glede pritličnega stanovanja in garaže, kar je bilo prodano tretjemu tožencu. Menilo je, da tožnik nima pravnega interesa za ničnostno oziroma ugotovitveno tožbo, ker na spornem pritličnem stanovanju ni bil imetnik stanovanjske pravice in tudi ne na garaži in ker je promet s temi nepremičninami prost, ne more prisiliti toženk, da mu te nepremičnine prodata. Tudi po presoji sodišča druge stopnje tožnik ni izkazal temeljne procesne predpostavke za ugotovitveno tožbo glede prodaje spornega pritličnega stanovanja in garaže ter je zato tožnikovo pritožbo zoper ta del sklepa sodišča prve stopnje zavrnilo. Razveljavilo pa je sodbo sodišča prve stopnje v delu, s katerim je to ugotovilo ničnost kupnoprodajne pogodbe glede stavbne parcele, ki predstavlja v celoti funkcionalno zemljišče. Ker je bilo ugotovljeno, da je celotna parcelna št... določena kot funkcionalna, ki zato deli po sili zakona (12. člen SZ) usodo pravnega prometa s stavbo na njej, odločitev o ničnosti pogodbe v delu, ki se nanaša na celotno parcelo, pa je bila razveljavljena, ta ne more biti predmet revizijskega preizkusa (to so lahko le pravnomočne odločbe - prvi odstavek 382. in 400. člena ZPP). V zvezi z odločitvijo o zavrnitvi zahtevka za sklenitev aneksa o nakupu zemljišča revizijsko sodišče ni ugotovilo uradoma upoštevne kršitve, medtem ko revizija v tej smeri ni bila obrazložena.

Glede na ostala revizijska izvajanja ostaja tako še preizkus pravilnosti sklepov sodišč druge in prve stopnje o zavrženju dela tožbe, s katerim je bil postavljen zahtevek za ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe, katere predmet je bilo eno pritlično stanovanje in garaža v prizidku iste stavbe. V postopkih na nižjih stopnjah je bilo ugotovljeno, da tožnik ni imel stanovanjske pravice na spornem pritličnem stanovanju in na garaži (kar je oboje odkupil tretji toženec) in da tudi garaža ne spada med skupne prostore obravnavane večstanovanjske hiše. Zato sta zaključili, da tožnik ni izkazal temeljne procesne predpostavke za ugotovitveno (ničnostno) tožbo iz 187. člena ZPP, zaradi česar je bilo treba tožbo v tem delu zavreči. Po presoji revizijskega sodišča je bila odločitev sodišč nižjih stopenj o tem delu spora pravilna. Namreč tožnikova tožbena trditvena podlaga - tako dejanska kot pravna - izhaja iz stališča, da je obravnavani del kupoprodajne pogodbe ničen, ker naj bi bila pogodba sklenjena v nasprotju z določili zakona o prometu z nepremičninami (Ur. list SRS, št. 19/76 in 42/86, naprej ZPN), posebej določilom 8. člena, ki predpisuje javno dražbo, če družbenopravna oseba proda nepremičnino fizični osebi. Vendar pa določila navedenega zakona v primeru razpolaganja s stanovanji ne pridejo v poštev. Zakonodajalec je zaradi posebne narave in namena stanovanjskega premoženja promet s stanovanji posebej uredil že pred uveljavitvijo SZ (zakon o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lastnini - Ur. list SRS, št. 38/86 in 46/88), nato pa s sprejemom SZ določil posebno obliko lastninjenja tega dela družbenih sredstev tako, da je z zakonom izvirno vzpostavil lastninsko pravico pravnih oseb, ki so imele prej na družbenih stanovanjih in stanovanjskih hišah pravico uporabe (111. do 114. člen SZ) in spremenjenemu lastninskemu konceptu tega premoženja ustrezno uredil prost promet (16. člen SZ). SZ je tako v razmerju do ZPN (ki pa je po določilu 56. člena zakona o stavbnih zemljiščih - Ur. list RS, št. 44/97, medtem prenehal veljati) specialni predpis. V zvezi s prostim prometom stanovanj in stanovanjskih hiš je opozoriti zgolj na to, da je bil ta promet omejen le s pravicami tistih, ki so bili ob uveljavitvi SZ imetniki stanovanjske pravice (za kakršen primer pa ne gre v tej zadevi).

Sporni del kupoprodajnih pogodb tako ne bi mogel biti ničen iz razloga, ker prodaja ni bila izvedena na javni dražbi. V tožnikovi tožbi uveljavljena podlaga pa ne navaja kakšnih drugih dejstev, ki bi glede na določbo 103. člena zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) morda utemeljevala ničnostno tožbo. Ničnostna tožba je tudi ugotovitvena. To pa pomeni, da je mogoče spor zaradi ničnosti pogodb, v katerih tožnik ni bil pogodbena stranka, reševati tako iz procesnopravnih kot materialnopravnih izhodišč. Posebno pri ugotovitvenih tožbah, ko je ugotovitveni zahtevek postavljen samostojno brez oblikovalnega ali dajatvenega, je potrebno najpreje dognati, ali je na tožnikovi strani podana pravna korist od vložitve tožbe (drugi odstavek 187. člena ZPP) oziroma ali je tožnik zainteresirana oseba (prvi odstavek 109. člena ZOR). Tako po enem kot po drugem določilu se terja interes, ki je pravno utemeljen, kar pomeni, da mora tožnik izkazati, da bi mu uspeh v takšni pravdi odprl možnost, da v nadaljnjem postopku uveljavi kakšno svojo pravico ali korist, ki mu jo zagotavlja zakon. Namreč ugotovitev ničnosti ne sme biti sama sebi namen (to bi bilo v nasprotju z načelom pravne varnosti). Revizijsko sodišče v tej zadevi sprejema zaključek sodišč nižjih stopenj, da tožnik v obravnavanem delu spora ni izkazal procesne predpostavke za ugotovitveno tožbo iz 187. člena ZPP. Namreč ni izkazal nobene pravne podlage (v določbah stanovanjskega zakona ali v kakšnih drugih predpisih), na podlagi katerih bi lahko dosegel od prvih dveh toženk, da mu prodata sporni del nepremičnine.

Odločitev sodišč nižjih stopenj o zavrženju tožbe z zahtevkom, da se ugotovi ničnost prodajne pogodbe glede pritličnega stanovanja in garaže, je zato pravno pravilna.

V skladu z zgoraj navedenimi razlogi je revizijsko sodišče zavrnilo tožnikovo revizijo kot neutemeljeno (393. člen in četrti odstavek 400. člena ZPP).