Jedro

Predmet obligacijskega razmerja je izpolnitveno ravnanje, ki se ga stranki s pogodbo zavežeta opraviti.

Izrek

Pritožbi tožene stranke se ugodi, izpodbijana sodba sodišča prve stopnje se r a z v e l j a v i in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Stroški pritožbenega postopka so del nadaljnjih pravdnih stroškov.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je tožena stranka dolžna izprazniti sedem stanovanj v K. naselju v P. ter tri stanovanja v K. ulici v P. ter jih prazna od oseb in stvari izročiti tožeči stranki v roku 15-ih dni. Toženi stranki je tudi naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 154.000,00 SIT.

Zoper to sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala njeno spremembo. V pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo predvsem v tem, da je štelo, da je šlo pri stanovanjih, ki so predmet izpraznitve, za običajen zakup, ki naj bi prenehal s potekom časa. Iz sodišču predložene dokumentacije pa izhaja, da je začasni najem posameznega stanovanja le del večjega "krovnega posla", ki sta ga pravdni stranki sklenili v zvezi s stanovanji. Stanovanja, ki so predmet spora, so namreč predmet menjalne pogodbe, ki sta jo stranki sklenili. V vsaki od najemnih pogodb sta namreč stranki izrecno dogovorili, da bo tožeča stranka po izgradnji novega stanovanjskega stolpiča na P. pridobila ustrezno število novih stanovanjskih enot, v obsegu sedanje vrednosti najetih stanovanj. Volji strank sta bili torej usmerjeni v menjavo, ta posel pa sta že realizirali do te mere, da odpoved najema s strani tožeče stranke ni več mogoča. Smisel celotnega posla, ki sta ga sklenili pravdni stranki je v izpolnitvi celotne pogodbe, ne pa v odpovedi začasnega najema, ki je bil le del posla. Zato lahko tožeča stranka zahteva le izpolnitev po vsebini obveznosti, torej za izročena stanovanja, ki so ji bila dana v najem, lahko zahteva izročitev novih stanovanj v stolpiču na Poljanah. Ob pravilni uporabi materialnega prava bi zato sodišče moralo tožbeni zahtevek, kot je postavljen, zavrniti. Sicer pa so stanovanja dobrina, ki je predmet posebnega pravnega urejanja, zato določb Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) o zakupu v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti in je sodišče zmotno uporabilo materialno pravo. Stranki sta v vsaki najemni pogodbi določili, da bo tožena stranka vsako stanovanje, ki je predmet pogodbe, oddala v najem in to ne v kakršenkoli najem, ampak socialnim upravičencem, kot socialno stanovanje. Tožena stranka je ta dogovor izpolnila in so stanovanja zasedena s socialnimi upravičenci, ki so pridobili tudi pravice, ki jim jih daje Stanovanjski zakon (SZ). Pri tem je pomembno, da ne gre za podnajemnike, ampak za najemnike in za namenska stanovanja v smislu 83.čl. SZ. Teh najemnikov tudi ni mogoče enostavno vreči iz stanovanja, kot to nalaga sodba. Zato tožena stranka takih obveznosti, kot ji jo nalaga sodba enostavno ne more izpolniti in za tak zahtevek tudi ni pasivno legitimirana. Taka izpraznitev stanovanj predstavlja celo kazniv poseg zoper najemnika in njegove družinske člane. Dejansko gre za nemožnost izpolnitve, ki sta jo stranki predvideli ali bi jo vsaj lahko predvideli. Tožbeni zahtevek bi zato, ker njegova izpolnitev ni mogoča, bilo potrebno zavrniti. Ključno pa je tudi, da je prav tožeča stranka tudi stranka posameznega najemnega razmerja za vsako stanovanje, ki je predmet pravde. Zato tudi po materialnopravni plati tožena stranka ni pasivno legitimirana za zahtevek, kot je postavljen. Zato je na tožeči stranki, da se odloči, ali bo izvršila dogovor o zamenjavi ali pa ga ne bo in tedaj naj zoper svoje najemnike vloži direktne tožbe. Dejansko stanje je v tem delu nepopolno ugotovljeno, saj ni izkazano, kakšne pogodbe z najemniki so sploh sklenjene. Sodba o ključnih okoliščinah nima razlogov, kar je absolutno bistvena kršitev določb Zakona o pravdnem postopku (ZPP).

V odgovoru na pritožbo je tožeča stranka prerekala navedbe v pritožbi ter poudarjala, da do sklenitve menjalne pogodbe ni prišlo zaradi nekorektnega odnosa tožene stranke, ki ni bila pripravljena menjati stanovanj z upoštevanjem cenitev, kot so bile predlagane s strani tožeče stranke. V 6.čl. sta pogodbeni stranki tudi predvideli situacijo, če do izpolnitve namena medsebojne menjave stanovanj ne bi prišlo. V takem primeru je bilo dogovorjeno, da tožnica vrne toženki vlaganja v stanovanja, ki jih je opravila toženka. Nepravilno pa je tudi toženčevo stališče, da ni legitimiran po tej tožbi. R.S. je namreč najemno pogodbo sklenila s skladom Občine P. ter mu dala dovoljenje, da stanovanja odda v podnajem socialnim upravičencem. V konkretnih najemnih razmerjih ima toženka obligacijsko pravno razmerje le s tožencem. Ta pa je kljub temu, da je najemnik stanovanj za določen čas, stanovanja oddajal socialnim upravičencem za nedoločen čas. Tudi stališče toženca, da sta pravdni stranki sklenili dogovor o menjavi, je nepravilno. Sklenili sta namreč najemne pogodbe z možnostjo, da se izvede menjava stanovanj in obenem predvideli možnost, da do menjave ne bi prišlo.

Pritožba tožene stranke je utemeljena.

Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje je razvidno, da sta pravdni stranki v obravnavanem primeru sklenili 10 pogodb, ki sta jih poimenovali "najemne pogodbe" in ki so vsebinsko vse enake, razlikujejo se le glede stanovanja, ki je predmet pogodbe. Po teh pogodbah se je tožeča stranka zavezala, da daje toženi stranki v najem za dobo enega leta z možnostjo podaljšanja najema v vsaki pogodbi konkretno določeno stanovanje (1.člen pogodbe), ki ga bo tožena stranka oddala v najem v skladu s Pravilnikom o normativih in standardih ter v postopku za uveljavljanje pravice do socialnega stanovanja, socialnim upravičencem (2.člen), da bo neprofitno najemnino podnajemnik plačeval tožeči stranki (3.člen), da bo tožena stranka po pridobitvi gradbenega dovoljenja za gradnjo stolpiča na lokaciji P. sklenila pogodbo, s katero bo tožeča stranka na tej lokaciji pridobila ustrezno število novih stanovanjskih enot, v obsegu sedanje vrednosti najetih stanovanj (7.člen), v primeru, da se pogodba po preteku najemnega razmerja ne podaljša oziroma in se ne izpolni obveznost iz 7.člena pogodbe, pa je tožeča stranka dolžna toženi povrniti vlaganja, ki jih bo ta opravila v najetih stanovanjih (6.člen). Pravdni stranki sta dne 27.11.1997 sklenili anekse k vsem pogodbam s katerimi so bile najemne pogodbe za stanovanja podaljšana za dobo enega leta oziroma do sklenitve menjalne pogodbe. Tožeča stranka je vseh deset stanovanj predala toženi stranki, ta pa jih je oddala v najem socialnim upravičencem. Med strankama so potekali zatem dogovori glede sklenitev menjalne pogodbe. Ker pa so bila razhajanja glede načina cenitve stanovanj in vlaganj tožene stranke v stanovanja tožeče stranke, dogovor o menjavi ni bil dosežen. Razlogi, da ni prišlo do soglasja glede cenitev in v posledici tega do ugotovitve vrednosti stanovanj in sklenitve menjalne pogodbe pa so bili, po ugotovitvah sodišča prve stopnje, na strani tožene stranke. Zato je tožeča stranka dne 21.06.2001 sprejela sklep, da se odpovedujejo najemne pogodbe in aneksi za navedena stanovanja. Toženo stranko pa je z dopisom z dne 26.06.2001 in 03.07.2001 obvestila o odpovedi in jo pozvala, da ji v roku 30-ih dni izroči izpraznjena stanovanja.

Glede na tako dejansko stanje pa je sodišče prve stopnje opredelilo pravno razmerje med strankama kot najemno razmerje po Zakonu o obligacijskih razmerjih, ki je urejeno v 567. in sledečih členih. Menilo je, da v obravnavanem primeru ne gre za najemna razmerja po Stanovanjskem zakonu. To pa zaradi tega, ker je po SZ najemnik, ki sklene najemno pogodbo fizična oseba. Ugotovilo je tudi, da sta stranki čas trajanja pogodbe vezali na sklenitev menjalne pogodbe, v tistem trenutku na bodočo gotovo okoliščino. Do sklenitve menjalne pogodbe pa ni prišlo. Zato je tožeča stranka z dopisom z dne 03.07.2001 odpovedala najemne pogodbe, saj ni bilo doseženo soglasje za sklenitev menjalnih pogodb in je nastopil razvezni razlog, zaradi česar je bilo treba odpovedati pogodbe. Sodišče je tudi ugotovilo, da ni šlo za molče obnovljene najemne pogodbe po 596.čl. ZOR, saj je bilo trajanje najemnega razmerja vezano na sklenitev menjalne pogodbe.Tožeča stranka pa je toženi stranki odpovedala pogodbe in ji dala še odpovedni rok v skladu z 2.odst. 597.čl. ZOR. Ker so menjalne pogodbe prenehale veljati, je imela tožena stranka sporna stanovanja brez pravnega naslova in jih je zato dolžna izročiti tožeči stranki.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da sicer sodišče prve stopnje ni zagrešilo bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere se sklicuje zgolj pavšalno tožena stranka v pritožbi, je pa na ugotovljeno dejansko stanje zmotno uporabilo materialno pravo, zaradi tega pa tudi ni raziskalo, za pravilno odločitev o celotni zadevi, vseh relevantnih dejanskih okoliščin. Zaključki sodišča prve stopnje, ki je razmerje med strankama pravno opredelilo kot zakupno in najemno pogodbo po 567. in sledečih členih ZOR, je tudi po mnenju pritožbenega sodišča preuranjeno. Tudi pritožbeno sodišče namreč smatra, da v obravnavanem primeru ni šlo le za običajen zakup, pač pa je dejansko potrebno razmerje med pravdnima strankama presojati v okviru "celotnega posla", ki sta ga pravdni stranki sklenili v zvezi s stanovanji. V tem kontekstu pa je bila dolžnost sodišča prve stopnje, ugotoviti, kaj so bile bistvene sestavine medsebojnega pogodbenega pravnega razmerja sklenjenega med strankama. Da medsebojno obligacijsko razmerje med strankama nastane, morata stranki določiti predmet tega razmerja. Predmet obligacijskega razmerja pa je izpolnitveno ravnanje, ki se ga stranki s pogodbo zavežeta opraviti. Z določitvijo izpolnitvenega ravnanja stranki določita medsebojne pravice in obveznosti in s tem vse bistvene sestavine medsebojnega pogodbenega razmerja. Ob takih stališčih pravne teorije, bi moralo sodišče prve stopnje pravno razmerje med strankama kvalificirati po izpolnitvenem ravnanju, katerega sta stranki medsebojno dogovorili, ne pa zgolj po nazivu pogodbe, kot je to storilo. V tej smeri pa je po mnenju pritožbenega sodišča ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Dejansko bi moralo sodišče ugotoviti, kaj konkretno je bila vsebina sklenjenih pogodb in v zvezi s tem kaj obveznost ene in kaj druge stranke. Glede na določila 307.čl. ZOR pa je predmet izpolnitve v izvršitvi tistega, kar je vsebina obveznosti, kot to upravičeno izpostavlja pritožba. V tem kontekstu pa se sodišče prve stopnje sploh ni opredelilo do tega, kakšen pomen ima okoliščina, da je tožeča stranka toženo pred vložitvijo tožbe dejansko pozivala na sklenitev menjalnih pogodb. Prav tako pa tudi ni upoštevalo in se opredelilo do tega, da sta stranki v pogodbah sporazumno dogovorili, da tožena stranka ta stanovanja odda v najem (in ne podnajem, kot napačno navaja tožeča stranka) socialnim upravičencem, torej posebno zaščiteni kategoriji v skladu s "Pravilnikom o normativih in standardih ter postopku za uveljavljanje pravice do socialnega stanovanja". Glede na navedeno pa se po mnenju pritožbenega sodišča dejansko postavi vprašanje ali je sodišče prve stopnje v zadostni meri ugotovilo da je v obravnavanem primeru podana podlaga za izpraznitveni zahtevek. Ker pa zaradi takega stališča, sodišče prve stopnje ni raziskalo ostalih okoliščin glede med strankama sklenjenimi pogodbami, je pritožbeno sodišče ob ugoditvi pritožbi tožene stranke izpodbijano sodbo moralo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovno obravnavanje.

Pri ponovnem obravnavanju naj sodišče prve stopnje razišče dejansko stanje v zgoraj navedeni smeri in na podlagi teh ugotovitev zaključi o vrsti in naravi pogodbenega razmerja, ki sta ga stranki sklenili in nato odloči o utemeljenosti tožbenega zahtevka.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu 3.odst. 165.čl. ZPP.