Jedro

Pri povrnitvi vlaganj gre za zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve. To pomeni, da mora tožena stranka tožeči vrniti tisto, za kar je bila obogatena, to je, kolikor je bil objekt na dan primopredaje zaradi vlaganj vreden več, kot če teh vlaganj ni bilo. Ob opisanem izhodišču računovodski standardi nimajo nobene neposredne zveze z dejanskim povečanjem vrednosti, zato je izvedenec pravilno izhajal iz fizičnega zastaranja.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je Okrožno sodišče v Kopru (I) ugotovilo, da obstaja terjatev tožeče stranke do tožene iz naslova najemnin oziroma uporabnin v višini glavnice in obresti, ki na dan 15.2.2015 znaša skupaj 35.287,75 EUR, (II) da na isti dan obstoji terjatev tožene stranke do tožeče v višini 27.040 EUR (ne pa tudi višja), (III) pobotalo obe terjatvi do višine 27.040 EUR, (IV) naložilo toženi stranki v plačilo znesek 8.247,75 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi, (V) zavrnilo višji tožbeni zahtevek in razveljavilo sklep o izvršbi VL 177688/2013 ter (VI) odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka. Iz razlogov sodbe izhaja, da je tožena stranka v obdobju od oktobra 2008 do 14.2.2015 uporabljala poslovne prostore in stanovanjski del v objektu v P., da za uporabo stanovanjskih prostorov ni imela pravne podlage, imela pa jo je za uporabo poslovnih prostorov, za kar je dolžna plačevati najemnino, da sta zastarala zahtevka iz naslova uporabnine za stanovanje, zapadla 16.9.2008 in 16.10.2008, da so zastarali zahtevki iz naslova najemnine za poslovni prostor, zapadli pred 12.11.2010 ter da je tožena stranka v poslovni del objekta opravila koristna vlaganja, ki doslej še niso bila pobotana z najemninami in niso bila amortizirana, v znesku 27.040 EUR.

Zoper sodbo se pritožujeta obe stranki.

Tožeča stranka se pritožuje zoper odločitev v točkah V in VI. Meni, da ni nobene podlage za razlikovanje zastaralnih rokov za stanovanjski in poslovni del. Tudi za slednjega je treba uporabiti pravila o neupravičeni obogatitvi, saj v času po 28.10.2001 najemna pogodba za poslovni del ni obstajala. Velja namreč enako kot za stanovanjski del: najemnina ni bila določena niti dogovorjena, toženec ni plačal niti najmanjšega nadomestila, kljub temu pa je poslovni prostor uporabljal. Sodišče je v sodbi postavilo protispisno trditev, da naj bi tožeča stranka dala soglasje k tistim vlaganjem, ki so bila ugotovljena v postopku Pg 162/2007. Tožeča stranka je namreč trdila, da ni dala soglasja za pobotavanje vlaganj s terjatvami iz naslova najemnin. Poleg tega je trditev, da naj bi dala soglasja k vlaganjem, ugotovljenim v postopku Pg 162/2007 tudi nejasna, saj so bila v tistem postopku ugotovljena zelo različna vlaganja. Sodišče pri odločanju o vlaganjih ni uporabilo določb najemne pogodbe (napačna uporaba materialnega prava), po katerih v času trajanja najemne pogodbe najemnik ne sme preurejati poslovnega prostora brez predhodne pisne privolitve najemodajalca. Toženec je predložil veljavna soglasja le z dni 23.5.1990 in 20.9.1993. V nadaljevanju pritožnica našteva vlaganja, za katera je obstajalo predhodno soglasje in tista, za katera soglasja ni bilo. Soglasje je bilo dano le za vlaganja v vrednosti 15.587,62 EUR, zato bi bil pobot utemeljen le do te višine. Naslednja napaka pa je v uporabi amortizacijske stopnje. Sodišče je glede tega napačno sledilo izvedencu, saj stopanja 1 % pomeni, da naj bi se vlaganja amortizirala v 100 letih, kar pa glede na naravo vlaganj in dejstvo, da gre za vlaganja v gostinske lokale, ne vzdrži. V Sloveniji ni gostinskega lokala, ki bi normalno deloval 100 let brez kakršnihkoli vlaganj. Že intenzivnost toženčevih vlaganj kaže, da so ta vedno potrebna. Po Zakonu o davku na dohodek pravnih oseb je določena najnižja amortizacijska stopnja 3 % za gradbene objekte, za dele gradbenih objektov pa 6 %. Povsem nepredstavljivo je, da bi bile strojne in elektro instalacije, oprema in talna keramika v uporabi 100 let, saj to ne drži niti za stanovanjsko uporabo. V zvezi s tem tožeča stranka očita tudi kršitev postopka, ker sodišče ni imenovalo drugega izvedenca, ko je izvedelo, da je izvedenec P. ključni ogled opravil le v navzočnosti tožene stranke, ki je tako lahko nanj primerno vplivala.

V odgovoru na pritožbo je tožena stranka pritrdila razlogom sodišča in predlagala zavrnitev pritožbe.

Tožena stranka se pritožuje zoper sodbo v delu, v katerem ni uspela. V zvezi z najemnino za poslovni prostor tožena stranka meni, da tožeča stranka nima pravice do predsodnih obresti, po ustaljeni sodni praksi namreč najemnina šteje za terjatev v smislu tretjega odstavka 279. člena ZOR. Tožena stranka je ves čas vztrajala, da je tožba glede uporabnine za stanovanje nesklepčna, saj tožeča stranka ni postavila trditve, da bi kdajkoli zahtevala izpraznitev stanovanja ali da bi ji tožena stranka preprečevala vstop, uporabo ali uživanje stanovanja na viciozen način. Zgolj zahteva po plačilu uporabnine še ne zadostuje za njeno uveljavljanje. Napačen je zaključek sodišča, da naj bi bil del koristnih stroškov v višini 3.222,56 EUR že pobotan. Kaj takega namreč iz spisa Pg 162/2007 ne izhaja. Glede na zgoraj povedano je nepravilna tudi odločitev v ostalih točkah izreka.

V odgovoru na pritožbo je tožeča stranka pritrdila napadenim razlogom sodišča in predlagala zavrnitev pritožbe.

Pritožbi nista utemeljeni.

Glede pritožbe tožeče stranke: Sodišče prve stopnje je kot nesporno ugotovilo, da je tožena stranka odpoved najemne pogodbe podala šele 5.2.2014. To pa pomeni, da je pogodba za poslovni prostor v času od oktobra 2008 do februarja 2014 še vedno veljala in to ne glede na to, da višina najemnine v pogodbi ni bila določena, saj Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) kot pogoj za veljavnost najemne pogodbe določa zgolj pisno obliko. Če je tako, je pravna podlaga obstajala (tako je očitno štela tudi tožena stranka, sicer ne bi odpovedala pogodbe šele v letu 2014) in o neupravičeni obogatitvi ni mogoče govoriti. Sodišče prve stopnje je zato pravilno uporabilo zastaralne roke, ki veljajo za gospodarske pogodbe, to je 3 leta.

Svojo odločitev o višini vlaganj je sodišče prve stopnje oprlo na izvedensko mnenje, na katerega je sicer imela tožeča stranka precej pripomb, vendar je tudi po mnenju pritožbenega sodišča izvedenec nanje ustrezno odgovoril. Pri povrnitvi vlaganj gre za zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve. To pomeni, da mora tožena stranka tožeči vrniti tisto, za kar je bila obogatena, to je, kolikor je bil objekt na dan primopredaje zaradi vlaganj vreden več, kot če teh vlaganj ni bilo. Ob opisanem izhodišču računovodski standardi nimajo nobene neposredne zveze z dejanskim povečanjem vrednosti, zato je izvedenec pravilno izhajal iz fizičnega zastaranja. Nenazadnje so vlaganja do zadnjega služila poslovni dejavnosti toženca, zato ni mogoče govoriti, da nimajo nobene vrednosti (tudi če bi bila sicer računovodsko amortizirana). Sodišče prve stopnje je povzelo izvedenčeva pojasnila, da se lastniki gostinskih objektov iz ekonomskih razlogov sicer lahko odločajo za vlaganja, preden so ta dejansko amortizirana, vendar to ne vpliva na običajno zastaranje. Izvedenec je tudi pojasnil, zakaj se je odločil za enotno stopnjo zastaranja. Glede na več kot 25 letno sodelovanje in večkratne investicije (pa tudi dejstvo, da se je objekt uporabljal z vsemi vlaganji skupaj) namreč ni smotrno upoštevati vsake posamezne izboljšave. Večji del vlaganj predstavljajo vlaganja v kamniti objekt, ki ima življenjsko dobo daljšo od 100 let.. Tožeča stranka zato zgolj s ponavljanjem svojih trditev o krajših zastaralnih rokih za instalacije (ki, kot rečeno, predstavljajo manjši del vlaganj) ne more zbuditi dvoma v izvedensko mnenje. Izvedenec je zadnji ogled res opravil samo v navzočnosti tožene stranke, vendar tožeča stranka ničesar ne očita glede ugotovljenih vlaganj, uporaba amortizacijske stopnje pa ni stvar ogleda, zato to ne more biti razlog za imenovanje novega izvedenca.

Trditve, da tožnik za vlaganja ni imel soglasja, je tožena stranka prvič postavila šele v pritožbi, torej glede na določbo 337. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) prepozno, saj ni pojasnila, zakaj tega ugovora ni podala že prej. Nasprotno, tožeča stranka se je strinjala z uporabo izvedenskega mnenja iz zadeve Pg 162/2007 in na izvedensko mnenje glede seštevka vrednosti vlaganj pred upoštevanjem amortizacije ni imela nobenih pripomb. V zvezi s tem tudi ne drži očitek protispisnosti in nerazumljivosti. Pravdne stranke so ves čas postopka vedele, katera vlaganja so predmet izvedenskega mnenja in s tem pobota. Tudi sicer pa je izvedenec upošteval zgolj koristna vlaganja (in ne vseh).

Glede pritožbe tožene stranke: Trditve o uporabi 279. člena ZOR (dejansko bi šlo kvečjemu za določbo 381. člena OZ) niso razumljive. Sodišče prve stopnje je za potrebe pobota izračunalo obresti od zapadlosti vsake najemnine, oziroma uporabnine, do dne pobota, kar je glede na dejstvo, da je pri poslovnih prostorih šlo za veljavno najemno pogodbo, pri neupravičeni obogatitvi pa je ostala neprerekana ugotovitev, da je bil toženec nedobroveren, pravilno. V zvezi z določbo 287. člena OZ pa so se najprej pobotale obresti in šele nato glavnica. Glede na to, da je bila tožena stranka obsojena na plačilo 8.247,75 EUR, glavnica iz naslova neplačanih najemnin in uporabnin pa je znašala skoraj 29.000 EUR, je pravilna tudi odločitev, da mora tožena stranka plačati od zneska 8.247,75 EUR tudi zamudne obresti (saj očitno ne gre za obrestovanje obresti).

Iz spisa nikjer ni razvidno, da bi tožena stranka trdila, da je tožba iz naslova uporabnine za stanovanje nesklepčna, ker naj tožeča stranka nikoli ne bi zahtevala izpraznitve ali ker naj bi preprečevala uporabo. Nasprotno, to vprašanje nikoli ni bilo sporno, zato gre za nedopustno pritožbeno novoto, ki je pritožbeno sodišče ne sme upoštevati.

Prav tako ne drži, da naj ne bi bilo razvidno, da je bil del vlaganj v višini 3.222,56 EUR že pobotan. To izhaja iz točke 19 sodbe v zadevi Pg 162/2007. Glede izreka: Pritožbeno sodišče je sodbo preverilo še glede kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Ker jih ni našlo, je na podlagi povedanega obe pritožbi kot neutemeljeni zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

Nobena od strank v pritožbenem postopku ni uspela, zato nosi vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.