Jedro

Za rekonstrukcijo strehe in izdelavo "frčad" potrebuje investitor v hiši, ki je v solasti več lastnikov, soglasje vseh solastnikov, da je izpolnjen pogoj iz 36. člena ZGO. Upravni organ v postopku za izdajo gradbenega dovoljenja ni dolžan pridobivati soglasij solastnikov, ampak mora investitor zahtevi za izdajo tega dovoljenja ta soglasja priložiti oziroma priložiti odločbo sodišča, ki v nepravdnem postopku odloči o tem na podlagi 15. člena ZTLR.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje na podlagi 1. odstavka 59. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS) zavrnilo tožnikovo tožbo proti odločbi tožene stranke z dne 22.8.2002. Z njo je bila zavrnjena njegova pritožba proti odločbi Upravne enote Škofja Loka z dne 9.9.1999, s katero je bilo odločeno, da se zavrne njegova zahteva za izdajo gradbenega dovoljenja za rekonstrukcijo zahodnega dela podstrešja obstoječe stanovanjsko - poslovne zgradbe v ... Dovoljenje naj bi obsegalo obrtniško - inštalacijsko prenovo obstoječih stanovanjskih prostorov in izdelavo frčad na strehi, vse na objektu zgrajenem na parc. št... k.o...

Sodišče prve stopnje je v razlogih izpodbijane sodbe navedlo, da je odločalo na podlagi dejanskega stanja, ki je bilo ugotovljeno v upravnem postopku. Tožnik je zahteval izdajo gradbenega dovoljenja med drugim tudi za izdelavo frčad na strehi, to pa pomeni, da bi z nameravanimi deli posegel v streho in njene konstrukcijske elemente, kar je razvidno tudi iz predloženega projekta. S tem bi posegel v skupne dele in naprave večstanovanjske hiše, ki je v etažni lastnini, kar posledično tudi pomeni, da je bil dolžan k zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja v skladu s 3. odstavkom 31. člena Stanovanjskega zakona predložiti soglasja vseh etažnih lastnikov, saj nameravan gradbeni poseg presega upravljanje objekta, kar je pravilno ugotovila tudi tožena stranka in pred njo organ prve stopnje. Po določbi 36. člena ZGO (ki je veljal v času odločanja v upravnem postopku), je dolžan investitor zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja predložiti dokaz, da ima pravico rekonstruirati objekt. Tega pa ni predložil, saj podatki v upravnih spisih izkazujejo, da nekateri izmed etažnih lastnikov nasprotujejo rekonstrukciji zahodnega dela podstrešja, kjer je tožnik nameraval izvajati gradbena dela. Iz določbe 4. odstavka 15. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, ki se je uporabljal v času odločanja o zadevi, izhaja, da tožniku sam zakon nalaga pridobitev soglasja vseh solastnikov pred posegom v skupne dele in naprave. Ker tožnik tega soglasja zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja ni predložil, je tožena stranka pravilno potrdila odločitev prvostopnega organa, ki je zahtevo zavrnil. Sodišče prve stopnje je o zadevi odločilo brez glavne obravnave, na podlagi dejanskega stanja, ugotovljenega v upravnem postopku (1. odstavek 51. in 1. odstavek 59. člena ZUS). S tem v zvezi je pojasnilo, da je odločalo le o pravilnosti uporabe materialnega predpisa in o vprašanju, ali je streho šteti za skupni del zgradbe ali ne. Tega vprašanja pa ni bilo potrebno obravnavati na glavni obravnavi, saj gre za razlago predpisov, ki je v pristojnosti sodišča. Tožnik v pritožbi izpodbija prvostopno sodbo iz vseh pritožbenih razlogov iz 72. člena ZUS. Sklicuje se na vse navedbe v tožbi in navaja, da zahodni del podstrešja, kjer je nameraval izvesti gradnjo, ni bil nikoli del skupnih delov in naprav stanovanjske hiše in da so bili v tem delu podstrešja vedno bivalni prostori, ki so bili izvzeti iz skupnega dela podstrešja in tako za obnovo tega dela ni potrebno nikakršno soglasje drugih lastnikov stanovanjske hiše, saj ne gre za obnovo skupnih delov in naprav stanovanjske hiše. Sodišče je bistveno kršilo določbe 4. odstavka 72. člena ZUS, ker ni opravilo glavne obravnave, saj ni bilo pogojev za odločanje na podlagi dejanskega stanja, ki je bilo ugotovljeno v upravnem postopku. Prvostopni upravni organ namreč v ponovljenem postopku ni upošteval napotkov pritožbenega organa, v skladu s katerim bi za pridobitev manjkajočih soglasij moral ponovno zaprositi za podajo soglasij. Ker tega ni storil upravni organ, bi moralo to pomanjkljivost popraviti sodišče in je zato opustitev glavne obravnave nedvomno vplivala na zakonitost in pravilnost sodbe.

Za pridobitev gradbenega dovoljenja v skladu z določbami 31. člena Stanovanjskega zakona soglasje vseh solastnikov ni potrebno, ampak le soglasje solastnikov, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše. Iz dokumentacije v spisu je razvidno, da je večina solastnikov dala soglasje. Če bi sodišče menilo, da bi bilo potrebno ugotoviti, koliko vrednosti hiše to obsega, bi moralo to ugotavljati. Spregledalo je tudi določbe zadnjega odstavka 31. člena Stanovanjskega zakona, ki določa, da v primeru, ko se solastniki ne sporazumejo, posel pa je nujen zaradi vzdrževanja stanovanjske hiše (nujnost posla izhaja iz odločbe MOP, Inšpektorata RS za okolje in prostor, inšpekcije za graditev, Enota Kranj), o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku. Zato bi moralo prvostopno sodišče v skladu s 46. členom ZUS ugotoviti to kot predhodno vprašanje, česar pa ni storilo in tako v postopku niso bile ugotovljene vse pravno odločilne okoliščine in je to vplivalo tudi na pravilnost odločitve.

Odločitev prvostopnega sodišča o potrebnosti soglasja vseh solastnikov, je pogojevana z zmotnim materialnopravnim naziranjem in ni zadostna za pravilno odločitev. Tožeča stranka opozarja, da bi v primeru potrebnosti soglasja vseh solastnikov, sodišče ne imelo podlage za zavrnitev tožbe, ker je v skladu s sodno prakso, v primeru nujnega posla, pa je za odločitev potrebno uporabiti pravila o poslovodstvu brez naročila. Ker so bila navedena dela nujna in neodložljiva, saj bi sicer nastala škoda, ni bilo podlage za zavrnitev zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja za obnovo zahodnega dela podstrešja, tudi če je prvostopno sodišče štelo, da je eden izmed solastnikov, ki ni dal soglasja, to prepovedal. Prepovedi ni mogoče upoštevati, če je ta zoper dobre običaje, če je posel nujen in koristen in če zakon prepovedi ne dopušča. Tožnik predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvostopnemu sodišču v ponovno sojenje.

Pritožbeni odgovor ni bil vložen.

Pritožba ni utemeljena.

Po presoji pritožbenega sodišča je odločitev sodišča prve stopnje pravilna in temelji na zakoniti pravni in dejanski podlagi.

Bistvena kršitev postopka zaradi opustitve glavne obravnave po presoji pritožbenega sodišča ni podana, saj je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da so bila odločilna dejstva, ki so pomembna za odločitev, pravilno in popolno ugotovljena v upravnem postopku. Glede opustitve glavne obravnave je sodišče navedlo pravilne in prepričljive razloge in se z njimi pritožbeno sodišče v celoti strinja. Očitana bistvena kršitev postopka zato ni podana.

Nosilni razlog, iz katerega tožnik v pritožbi izpodbija prvostopno sodbo, je njegovo stališče, da za predvidena gradbena dela ne potrebuje soglasja vseh solastnikov hiše in da poseg, ki ga je nameraval izvesti, in za katerega je zaprosil za izdajo gradbenega dovoljenja, ne pomeni posega v skupne dele in naprave hiše, ki je v solasti več lastnikov. Pomanjkanje soglasja solastnikov po njegovem zato ni moglo biti podlaga za zavrnitev zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja.

To stališče po presoji pritožbenega sodišča ni pravilno. Izhajati je treba iz naslednjih dejstev: da je hiša v solasti več solastnikov, da soglasja k predvideni gradnji in rekonstrukciji niso dali vsi solastniki in nameravana rekonstrukcija strehe z izvedbo frčad v njej, kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, pomeni poseg v skupne dele in naprave. Po določbah 2. odstavka 8. člena Stanovanjskega zakona (SZ), ki je veljal v času odločanja v upravnem postopku, spada med skupne dele in naprave, kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, med drugim tudi streha in njeni konstrukcijski elementi. Nobene podlage namreč ni za tožnikovo stališče, da je tudi streha, ki je nad podstrešnimi prostori, za katere trdi, da so v njegovi izključni lasti, prav tako v njegovi izključni lasti, ne pa v solasti vseh solastnikov hiše. Nameravani poseg tudi po presoji pritožbenega sodišča zahteva izpolnitev pogoja iz 1. alinee 1. odstavka 36. člena ZGO, to je izkaz, da ima investitor pravico objekt rekonstruirati. Zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja bi moral tožnik predložiti ustrezen dokument oziroma dokaz in ni naloga upravnega organa, da pridobiva v postopku soglasja solastnikov ali izvaja kakršnekoli druge aktivnosti v tej smeri. Vloga mora biti popolna in mora vsebovati vse tiste priloge, ki so po zakonu potrebne, da jo je mogoče ugodno rešiti. V času odločanja je veljal Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR), ki v 15. členu ureja razmerja med solastniki glede upravljanja skupne stvari. Ali je glede na solastniška razmerja soglasje solastnikov za gradnjo potrebno ali ne, ne odloča upravni organ. Tožnik bi moral zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja soglasja priložiti. Če pa je menil, da soglasje ni potrebno, pa bi moral to izkazati z odločitvijo sodišča, ki bi v nepravdnem postopku pod pogoji iz 1. in 2. odstavka 31. člena SZ (nujnost posla za redno vzdrževanje stanovanjske hiše), nadomestil tako soglasje. Pridobivanje soglasja solastnikov oziroma nadomestitev soglasja z ustrezno odločbo sodišča po 15. členu ZTLR, glede na navedeno zakonsko ureditev, ni upravna stvar in tudi ne stvar upravnega sodišča, ki v upravnem sporu presoja zakonitost upravnega akta. Ni utemeljen očitek v pritožbi, da bi moralo sodišče prve stopnje kot predhodno vprašanje rešiti vprašanje soglasja solastnikov v zvezi z nameravano rekonstrukcijo solastne stavbe. Predložitev dokaza o pravici do rekonstrukcije objekta je eden od pogojev, da se začne postopek za izdajo gradbenega dovoljenja. Če stranka tega dokaza ne predloži, mora upravni organ zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja zavrniti, ker ni izpolnjen pogoj iz 36. člena ZGO.

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče zavrnilo neutemeljeno pritožbo in potrdilo izpodbijano sodbo (73. člen ZUS).