Jedro

Sprememba ključa delitve stroškov, ki odstopa od zakonsko predvidenega, predstavlja neposreden poseg v lastninska upravičenja etažnih lastnikov (konkretno v pravico vsakega posameznega etažnega lastnika, da odloča o načinu in posledično višini obremenitve svoje nepremičnine) in zato posel izrednega upravljanja za katerega se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov).

Tudi v sporih majhne vrednosti je sprememba tožbe dovoljena vse do konca glavne obravnave. V takem primeru ima tožeča stranka pravico navajati nova dejstva in predlagati dodatne dokaze. Vendar pa navedeno velja le v primeru, če tožeča stranka spremeni istovetnost zahtevka, poveča obstoječi zahtevek ali uveljavlja drugi zahtevek poleg obstoječega.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo razsodilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 208170/2012 z dne 28. 12. 2012, v zvezi s sodbo in sklepom Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. II Cpg 829/2014 z dne 19. 11. 2014, razveljavi tudi v preostalem delu I. točke izreka za znesek 681,17 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 12. 2012, in v III. točki izreka v celoti, ter tožbeni zahtevek tudi v tem delu zavrnilo (I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da mora toženi stranki v roku 8 dni povrniti njene stroške postopka v višini 213,97 EUR, z obrestmi v primeru zamude (II. točka izreka).

2. Zoper takšno sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi primarnem oziroma vsaj podrednemu tožbenemu zahtevku, oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi ter pošlje zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, vse s stroškovno posledico. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V tem gospodarskem sporu gre za spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Sodba, s katero je končan spor v postopkih v sporu majhne vrednosti, se sme izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. Pritožbeno sodišče uvodoma pritrjuje pritožnici, da je v nasprotju s predloženimi dokazi ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožeča stranka Pogodbe o delitvi stroškov med etažnimi lastniki poslovne stavbe X., ni predložila. Pritožbeno sodišče po vpogledu v spis ugotavlja, da se citirana pogodba nahaja med listinskimi dokazi pod zaporedno številko A 228, nanjo pa se je tožeča stranka izrecno sklicevala v pripravljalni vlogi z dne 3. 6. 2013. Kljub temu in kot bo pojasnjeno v nadaljevanju navedeno ni vplivalo na pravilnost odločitve sodišča prve stopnje.

7. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da Pogodba o delitvi stroškov ni bila sprejeta s soglasjem vseh etažnih lastnikov oziroma solastnikov (gre za neprerekano trditev tožene stranke), zato je odločilo, da v njej določen ključ delitve stroškov obratovanja in vzdrževanja, na osnovi katerega je tožeča stranka izračunala višino tožbenega zahtevka, ni veljaven. Določitev ključa delitve stroškov namreč po oceni sodišča prve stopnje predstavlja del pogodbe o medsebojnih razmerjih in s tem posel izrednega upravljanja, za veljavnost katerega je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Tožeča stranka v pritožbi meni ravno nasprotno, in sicer da pogodba o medsebojnih razmerjih skladno z določbo tretjega odstavka 67. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) predstavlja posel rednega upravljanja, za takšne posle pa zadošča že soglasje etažnih lastnikov, katerih idealni deleži predstavljajo več kot polovico njene vrednosti.

8. Glede na povzeta nasprotujoča si stališča sodišča prve stopnje in tožeče stranke je pritožbeno sodišče kot pravnoodločilno vprašanje presojalo, ali je pogodba o delitvi stroškov, ki po svoji vsebini sestavlja pogodbo o medsebojnih razmerjih (prim. prvo alinejo prvega odstavka 116. člena SPZ), posel redne ali izredne uprave in v zvezi s tem kakšna večina se zahteva za njeno veljavnost. 9. SPZ, ki se kot relevanten predpis uporablja za upravljanje poslovnih stavb, izrecnih določb glede kvoruma, ki je potreben za veljavno sprejetje pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij ne vsebuje. Razlog za takšno pravno praznino je po oceni pritožbenega sodišča v tem, da je pogodba o medsebojnih razmerjih (lahko) sestavljena iz različnih vsebin. Za sklepčnost pri odločanju bo tako predvsem pomembno, katero od vsebin zajema odločanje, in ne na splošno, da gre za pogodbo o medsebojnih razmerjih(1). Pri tem lahko že predpisane vsebine pogodbe o medsebojnih razmerjih iz 116. člena SPZ v osnovi razdelimo na dva vsebinska sklopa: v prvo skupino spadajo določbe pri katerih gre za konkretizacijo splošnih pravic in dolžnosti etažnih lastnikov na njihovih posameznih in skupnih delih, v drugo skupino pa spadajo določbe, ki odstopajo od zakonske predvidene ureditve in bolj ali manj spreminjajo lastninska upravičenja, kot si jih je zamislil zakonodajalec, vsled česar je pravnopolitično utemeljeno, da ima vsak od etažnih lastnikov načeloma pravico veta.

10. 115. člen SPZ določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. V kolikor želijo etažni lastniki drugače opredeliti stroške in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, morajo to dogovoriti v pogodbi o medsebojnih razmerjih (prva alineja prvega odstavka 116. člena SPZ).

11. V obravnavanem primeru je večina etažnih lastnikov s Pogodbo o delitvi stroškov dogovorila drugačen ključ delitve stroškov, kot ga je predvidel zakonodajalec v 115. členu SPZ. Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da tako določen ključ delitve stroškov ni veljaven. Sprememba ključa delitve stroškov, ki odstopa od zakonsko predvidenega, namreč predstavlja neposreden poseg v lastninska upravičenja etažnih lastnikov (konkretno v pravico vsakega posameznega etažnega lastnika, da odloča o načinu in posledično višini obremenitve svoje nepremičnine) in zato posel izrednega upravljanja za katerega se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov(2). Takšno stališče potrjuje tudi pravna teorija (ki je šla še korak dlje in pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij že samo po sebi šteje za posel izrednega upravljanja(3)), sodna praksa (glej sodbo VSL II Cp 2837/2012 z dne 21. 5. 2013)(4), skladno pa je tudi z osnovnim načelom, da solastniki o vprašanjih upravljanja odločajo soglasno in da je večinsko odločanje izjema(5).

12. Posledično je brez pravnega učinka določilo 21. člena sporne pogodbe, v katerem je določeno, da Pogodba o delitvi stroškov postane veljavna, ko jo podpiše toliko lastnikov, da njihov delež predstavlja več kot polovico kvadrature poslovne stavbe, brez upoštevanja skupnih prostorov. Velja sicer, da etažni lastniki s pogodbo o medsebojnih razmerjih lahko „derogirajo“ osnovno delitev na posle rednega in izrednega upravljanja, kot tudi pravilo o odločanju z nadpolovično večino ali soglasno. Vendar pa morajo takšno odločitev (v konkretnem primeru, da se bo dogovor o delitvi stroškov sprejemal z navadno večino) etažni lastniki sprejeti soglasno (v nasprotnem primeru bi bila popolnoma izigrana razmejitev med posli redne in izredne uprave), česa takega pa tožeča stranka ni zatrjevala, še manj dokazala.

13. Sodna praksa na katero se sklicuje pritožnica ne obravnava relevantnega pravnega vprašanja (sodba VSL Cpg 196/2014 obravnava avtorski spor, sodba VSL Cpg 389/2014 pa se nanaša na oprostitev oziroma odlog plačila sodne takse), tudi sicer pa pritožbeno sodišče sodne prakse, ki bi določitev delitve stroškov obravnavala kot posel rednega upravljanja, ni našlo.

14. Glede vprašanja dopustnosti spremembe tožbe pritožbeno sodišče pritrjuje stališču pritožnice, da je tudi v sporih majhne vrednosti sprememba tožbe dovoljena vse do konca glavne obravnave in da ima v takšnem primeru tožeča stranka pravico navajati nova dejstva in predlagati dodatne dokaze. Vendar pa navedeno velja le v primeru, če tožeča stranka spremeni istovetnost zahtevka, poveča obstoječi zahtevek ali uveljavlja drugi zahtevek poleg obstoječega (drugi odstavek 184. člen ZPP).

15. Tožeča stranka v pritožbi zatrjuje, da podredni zahtevek, ki ga je postavila v vlogi z dne 19. 1. 2015, v skladu z drugim odstavkom 184. člena ZPP predstavlja spremembo tožbe, vendar neutemeljeno. Pri vprašanju eventualne kumulacije je namreč vselej potrebno upoštevati istovetnost zahtevkov: če sta zahtevka ista, gre le za en zahtevek in nikakršna kumluacija, niti eventualna, ni mogoča(6). Prav tak (istoveten) zahtevek pa je zahtevek, ki ga je tožeča stranka postavila kot podrejenega, saj z njim tožeča stranka de facto zahteva isto vsoto denarja na podlagi bistveno enakega dejanskega stanja(7). Ko je tako (torej ko tožeča stranka najprej zahteva določen denarni znesek za povračilo stroškov na pogodbeni podlagi, podrejeno, za primer neveljavnosti pogodbe, pa zahtevo povračilo istega denarja na zakonski podlagi), pa je teorija enotnega mnenja, da (čeprav so dejstva, ki so relevantna za odločanje o utemeljenosti tožbenega zahtevka na pogodbeni oziroma zakonski podlagi, ne pokrivajo povsem) gre vendarle le za en historični dogodek in s tem za eno dejansko podlago, zato pomeni sklicevanje na drugo vrsto pravne podlage samo spremembo pravne kvalifikacije zahtevka, ki pa ni sprememba tožbe (prim. tretji odstavek 184. člena ZPP)(8).

16. Odločitev sodišča prve stopnje(9), ki je presodilo, da vloga tožeče stranke z dne 19. 1. 2015 ne pomeni spremembe tožbe, je glede na navedeno pravilna (četudi iz deloma drugačnih razlogov(10)). Ker je bil torej podredno postavljen tožbeni zahtevek zgolj navidezen, sodišče prve stopnje, kljub zavrnitvi „primarnega“ zahtevka, o „podrednemu“ zahtevku pravno utemeljeno ni odločalo.

17. Skladno z obrazloženim pritožbeno sodišče zaključuje, da uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani, prav tako ne razlogi, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Pritožbo tožeče stranke je zato kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

18. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, mora sama kriti svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Odgovor na pritožbo ni v ničemer prispeval k odločitvi pritožbenega sodišča, zato stroškovno ni bil potreben (155. člen ZPP). Posledično mora tudi tožena stranka sama kriti stroške, ki so ji z njim nastali.

19. V skladu s petim odstavkom 458. člena ZPP je o predmetni zadevi odločala sodnica posameznica.

Op. št. (1): Povedano drugače: če pogodba o medsebojnih razmerjih vsebuje na primer dogovor o lastninski pravici, o vprašanjih uporabe posameznih in skupnih delov, o izrednem upravljanju, bo za sprejem takšne odločitve potrebno soglasje vseh. Za vsebino pogodbe, ki ureja vprašanja rednega upravljanja, kamor na primer spada določitev upravnika, pa bo zadoščalo že soglasje večine (prim. V. Rijavec, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 558).

Op. št. (2): Sprejem nasprotnega stališča bi lahko kaj hitro vodil v situacijo, ko bi eventualni večinski etažni lastnik poslovne stavbe povsem legitimno izglasoval zase najugodnejšo delitev stroškov na skupnih delih (npr. po enoti), s tem pa neposredno povečal obremenitev vseh ostalih (manjšinskih) etažnih lastnikov, ki bi bili zaradi tako določenega ključa delitve primorani v plačevanje praviloma bistveno višjih stroškov obratovanja in vzdrževanja.

Op. št. (3): Glej npr. Jože Ilc, Pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov, revija Odvetnik, 2003, št. 21, str. 14 , kjer avtor navaja, da je „pogodba o medsebojnih razmerjih nedvomno posel, ki presega okvir rednega upravljanja, za kar je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov“ oziroma članek mag. Janeza Tekavca, Pogodba o ureditvi razmerij med lastniki stanovanj, Pravna praksa, 2004, št. 11, str. 11, kjer avtor navaja, da mora biti „dogovor o delitvi stroškov sklenjen v obliki pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, kar pomeni, da mora vsebovati vse pogodbene elemente, predvsem pa morajo takšno pogodbo skleniti vsi lastniki in solastniki etažnih enot“ oziroma kot navaja isti avtor v članku Upravljanje in ureditev medsebojnih razmerij v etažno razdeljenih stavbah, Pravna praksa, 2004, št. 1, str. 12-14 je „za sklenitev pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerjih potrebno pridobiti soglasje vseh solastnikov poslovne stavbe“.

Op. št. (4): Citirana odločba potrjuje, da predstavlja določitev ključa delitve stroškov obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe posel izrednega upravljanja. Ali nek posel predstavlja posel redne ali izredne uprave pa se (ob izostanku izrecne zakonske določbe) presoja glede na naravo/vsebino posla in ne po kriteriju ali gre za večstanovanjsko ali poslovno stavbo, zato ni utemeljeno stališče pritožnice, da citirana odločba (četudi se nanaša na večstanovanjsko stavbo) za obravnavano zadevo ni uporabljiva.

Op. št. (5): Glej dr. Matjaž Tratnik, Upravljanje večstanovanjskih stavb – razmejitev med posli redne in izredne uprave, Podjetje in delo, 2006, št. 6-7, str. 1177-1186, kjer avtor poudarja, da večinsko odločanje pomeni omejite solastninske pravice etažnih lastnikov oziroma solastnikov, zato je treba možnost večinskega odločanja razlagati restriktivno. Pomeni, da je treba obravnavani poseg v dvomu šteti za posel, ki presega redno upravljanje, za katerega se zahteva soglasje vseh solastnikov oziroma etažnih lastnikov.

Op. št. (6): Prim. A. Galič, Pravdni postopek: zakon s komentarjem, 2. knjiga, GV Založba, 2006, str. 171 (v nadaljevanju Komentar).

Op .št. (7): Tožeča stranka je v vlogi „Sprememba tožbe“ z dne 19. 1. 2015 zahtevala povrnitev istih stroškov, ki so za isto stavbo nastali v istem vtoževanem obdobju, le da tokrat (v obliki podrednega tožbenega zahtevka) na podlagi 115. člena SPZ.

Op. št. (8): Prim. Komentar, str. 199. Op. št. (9): ki v skladu z ustavnim načelom neodvisnosti sodstva ni vezano na prakso nižjih sodišč, četudi v vsebinsko podobnih zadevah, na katere opozarja pritožnica.

Op. št. (10): Sodišče prve stopnje je spremembo tožbe zavrnilo predvsem iz razloga, ker je tožeča stranka v okviru podrednega zahtevka uveljavljala le zmanjšani zahtevek.