Jedro

Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini se zahteva vpis v zemljiško knjigo (konstitutiven vpis), vendar pa je toženka že z nakupom poslovnega prostora prevzela vse pravice in obveznosti, ki jih imajo etažni lastniki, saj mora vsak etažni lastnik plačevati stroške upravljanja in druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se zavrne tožbeni zahtevek, po katerem je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati 588,73 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih, v tožbenem zahtevku navedenih, zneskov (1. točka izreka). Prav tako je odločilo, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki v roku 8 dni od vročitve prepisa te sodbe plačati njene pravdne stroške v znesku 117,00 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po preteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje do plačila (2. točka izreka).

2. Zoper izpodbijano sodbo je zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava vložila pritožbo tožnica in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, oziroma podrejeno izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

3.Pritožba je bila vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V predmetni zadevi tožnica kot upravnik od toženke kot lastnika poslovnega prostora v poslovno trgovskem centru T. na naslovu Ulica, zahteva plačilo stroškov upravljanja, tekočega vzdrževanja, investicijskega vzdrževanja, obratovanja in drugih stroškov v skladu s Pogodbo o opravljanju poslov upravnika (priloga A2) v obdobju od oktobra 2009 do oktobra 2010. 6. Pritožbeno sodišče najprej pojasnjuje, da gre v obravnavanem primeru za spor majhne vrednosti, v katerem so pritožbeni razlogi omejeni. Sodba, izdana v takem postopku, se sme na pritožbeni stopnji izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 339. člena ZPP ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava (1. odstavek 458. člena ZPP).

7. Po 1. odstavku 49. člena SZ-1 je določitev upravnika posel rednega upravljanja, pri čemer je za posel v zvezi z rednim upravljanjem po 25. členu SZ-1 potrebno soglasje lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Upoštevajoč dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožnica ni izkazala, da so pogodbo o upravljanju podpisali etažni lastniki, ki imajo skupaj več kot 50% solastniški delež, ki ne more biti predmet pritožbenega preizkusa, je tako zaključek sodišča prve stopnje o neveljavni sklenitvi pogodbe o upravljanju pravilen.

8. Kljub temu pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je pogodbo podpisalo zgolj 13 solastnikov, pri čemer ob podpisih ni podatkov o njihovih solastniških deležih, priložen dokument Predlog stanovanj in poslovnih prostorov z dne 16.5.1996 (prilogi A4-A5) pa ne izkazuje stanja na dan podpisa pogodbe in je kot tak nerelevanten. Tožnica v pritožbi navaja, da je v postopku predlagala izvedbo dokaza z izvedencem ustrezne stroke, ki pa ga je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo. Pritožbeno sodišče poudarja, da je bil slednji dokazni predlog povsem nesubstanciran, tožnica je namreč šele v pritožbi (torej prepozno) navedla, da bi izvedenec pregledal stavbo, jo izmeril in podal mnenje, ali je pogodbo podpisalo zadostno število solastnikov z ustreznimi solastniškimi deleži. Poleg tega je sodišče prve stopnje z zavrnitvijo tega dokaza storilo kvečjemu relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ki se v pritožbeni fazi v postopkih v sporu majhne vrednosti ne more uveljavljati, takšen dokaz pa je tudi sicer ekonomsko vprašljiv in predvsem neustrezen, saj tožnica z izvedencem ne more dokazati, da je bila pogodba o upravljanju veljavno sklenjena in da zavezuje tudi toženko kot pravno naslednico podpisnika iz leta 1996. Zaključek sodišča prve stopnje o neveljavnosti pogodbe o upravljanju se tako izkaže kot pravilen. Posledično se pritožbenemu sodišču niti ne bi bilo treba ukvarjati z dejstvom, ali je sedanja tožnica pravna naslednica družbe R., z.o.o., ki je sklenila pogodbo o upravljanju in bila z dnem 27.2.1997 pripojena k tožnici, ali je treba uporabiti 24. člen pogodbe, ki pravi, da pogodba o upravljanju velja zgolj, dokler je družba R., z.o.o, določena za upravnika. Kljub temu pritožbeno sodišče pojasnjuje, da po 6. odstavku 580. člena ZGD-1 prevzemna družba (tožnica) kot univerzalni pravni naslednik vstopi v vsa pravna razmerja, katerih subjekt je bila prevzeta družba (R., d.o.o.). Ker pa pogodba izrecno veže svojo veljavnost na točno določenega upravnika (R., z.o.o.) in v tem smislu univerzalno pravno nasledstvo ni absolutno, tudi iz tega razloga ni mogoče zaključiti, da je aktivna legitimacija tožnice kot upravnika v konkretnem sporu podana.

9. Po mnenju pritožbenega sodišča pa je sodišče prve stopnje nepravilno zaključilo, da ni podana pasivna legitimacija toženke. Med strankama je nesporno, da je toženka lastnica poslovnega prostora na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 7.9.2004 (priloga A119), pri čemer pa kot lastnica ni vpisana v zemljiško knjigo (priloga B9). Po 40. členu in 1. odstavku 49. člena SPZ se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini zahteva vpis v zemljiško knjigo (konstitutiven vpis). Ne glede na to pa je toženka že z nakupom poslovnega prostora prevzela vse pravice in obveznosti, ki jih imajo etažni lastniki (tako tudi VSL sodba II Cp 3791/2009 in VSL sodba II Cp 961/2012 z dne 16.1.2013, v katerih je zavzeto drugačno stališče kot v VSL sodbi I Cp 1301/2009, na katero se sklicuje toženka v postopku). Vsak etažni lastnik mora plačevati stroške upravljanja in druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe (1. odstavek 30. člena SZ-1); v skladu s 1. odstavkom 17. člena SZ-1 pa mora vsak etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice. Ta obveznost torej ni odvisna od vknjižbe lastninske pravice, zatorej tožnica za plačilo vtoževanih stroškov upravičeno terja dejanskega lastnika poslovnega prostora – toženko.

10. Kljub temu pa se pritožbeno sodišče strinja tudi z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da tožnica ni izkazala, da je dobaviteljem res plačala za vtoževane storitve iz lastnih sredstev, pri čemer se tožnica v tem smislu neupravičeno sklicuje na sodbo presenečenja. Glede na to, da je toženka ves čas postopka ugovarjala neveljavnosti pogodbe o upravljanju, prav tako pa je celo sama tožnica kot možno pravno podlago navedla pravila o neupravičeni obogatitvi, bi morala tožnica pričakovati, da bo sodišče utemeljenost zahtevka presojalo tudi na nepogodbeni podlagi, pri čemer je toženka tudi izrecno izpostavila, da tožnica dokazil o plačilu ni predložila. Tožnica je imela torej možnost, da dokaže, da je dejansko plačala terjane stroške, njeno sklicevanje v pritožbi, da bi bila predložitev tako obsežne dokumentacije nemogoča, v ta namen pa bi morala angažirati celo izvedenca ekonomske stroke, ki bi podal mnenje, ali so bili vsi računi plačani iz sredstev tožnice, in pojasnil povezave med dokumenti, pa v tej fazi prepozno (1. odstavek 337. člena ZPP) in neutemeljeno. Zaključek sodišča prve stopnje, da tako ni izkazan niti temelj za stroške upravljanja (pogodba o upravljanju) niti za ostale stroške (neupravičena obogatitev), je torej pravilen.

11. Glede na navedeno pritožbeno sodišče zaključuje, da uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani in da je odločitev sodišča prve stopnje materialnopravno pravilna, prav tako pa v postopku na prvi stopnji ni prišlo do bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. V skladu s 5. odstavkom 458. člena ZPP je o predmetni zadevi odločala sodnica posameznica.