Jedro

Za odpoved najemnega razmerja je odločilno dejstvo, da toženka od marca leta 2012 do avgusta 2015 najemnine ni plačevala redno in v celoti ter da jo je tožeča stranka pred vložitvijo tožbe na to opozorila in določila rok za plačilo dolga (4. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1). Tožeča stranka je toženo pred vložitvijo tožbe pisno opozorila na kršitev najemne pogodbe, ki je v neplačevanju najemnine, in določila 15-dnevni rok za odpravo odpovednega razloga.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka sama.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da se najemna pogodba št. 3772/2011, sklenjena med pravdnima strankama 25. 11. 2011, za dvosobno stanovanje št. 70, v drugem nadstropju večstanovanjske stavbe, na naslovu R., odpove (II.), da je toženka dolžna izprazniti stanovanje v 90 dneh od pravnomočnosti sodbe ter ga praznega oseb in stvari izročiti tožeči stranki (III.), da je tožena stranka dolžna plačati zapadlo najemnino v skupnem znesku 2.627,58 EUR s pripadki (IV.). Na koncu je stroške postopka v višini 365,00 EUR naložilo v plačilo toženi stranki (V.).

2. Odločitev sodišča po odvetniku izpodbija tožena stranka. V obrazložitvi navaja, da pogoji za izdajo zamudne sodbe niso bili izpolnjeni, ker tožba toženi stranki ni bila pravilno vročena v odgovor. Tožena stranka o prispeli pošiljki ni prejela nobenega obvestila. Ker sodišče ni pojasnilo, katera dejstva je štelo za pravno odločilna in na katere materialne določbe je oprlo svojo odločitev, odločitve sodišča ni mogoče preveriti. Tožba je nesklepčna, saj tožeča stranka sama navaja, da je tožena stranka najemnino plačevala, vendar delno. Tudi materialnopravni pogoj za odpoved najemne pogodbe ni izpolnjen.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Očitek o nepravilnem vročanju tožbe v odgovor ni utemeljen. Po (neuspelem) poskusu osebnega vročanja dne 15. 10. 2015 (140. člen ZPP) je bilo v skladu s tretjim odstavkom 142. člena ZPP pritožnici puščeno obvestilo, da lahko pisanje dvigne v 15 dneh. Ker tega v postavljenem roku ni storila, se je v skladu s četrtim odstavkom 142. člena ZPP vročitev štela za opravljeno. Pisanje je bilo predlagateljici puščeno v hišnem predalčniku. Navedeno je označeno na potrdilu o vročitvi, na katerem je tudi podpis vročevalca.

6. Obvestilo sodišču o opravljeni vročitvi je dokaz o prejemu sodne pošiljke in ima vse elemente javne listine, zato dokazuje resničnost tistega, kar je v njem potrjeno. Ta dokaz bi bilo sicer mogoče ovreči z določno in z dokazi podprto trditvijo o razlogih za njeno neverodostojnost, s posplošenim zanikanjem prejema sodne pošiljke, brez dokazov, pa verodostojnosti tistega, kar je v javni listini zapisano, ni mogoče omajati.

7. Ker pritožnica sodnega pisanja ni dvignila, je bila z iztekom 15-dnevnega roka 30. 10. 2015 fikcija vročitve opravljena. Zato je odgovor na tožbo, ki ga je tožena vložila 2. 11. 2015, prepozen. Ker tudi ne gre za zahtevek, s katerim stranke ne morejo razpolagati, se je sodišče v nadaljevanju obrazložitve ukvarjalo z vprašanjem, ali utemeljenost tožbenega zahtevka izhaja iz dejstev, ki so navedena v tožbi.

8. Tožbena navedba, da je tožbeni zahtevek nesklepčen, ni utemeljena. Razlog za odpoved pogodbe iz krivdnih razlogov je podan, ker tožena stranka tudi subvencionirane, znižane najemnine, ni redno plačevala.

9. Za odpoved najemnega razmerja je odločilno dejstvo, da toženka od marca leta 2012 do avgusta 2015 najemnine ni plačevala redno in v celoti ter da jo je tožeča stranka pred vložitvijo tožbe na to opozorila in določila rok za plačilo dolga (4. točka prvega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakonika – v nadaljevanju SZ). Tožeča stranka je toženo pred vložitvijo tožbe pisno opozorila na kršitev najemne pogodbe (A33), ki je v neplačevanju najemnine, in določila 15-dnevni rok za odpravo odpovednega razloga. Ker toženka dolga ni poravnala, so bili izpolnjeni pogoji, da je tožeča stranka toženi odpovedala najemno pogodbo in zahtevala, da ji sporno stanovanje praznega oseb in stvari izroči (tretji odstavek 103. člena SZ-1).

10. Sodišče prve stopnje je pravilno povzelo določilo 103. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), ki določa, da lahko lastnik stanovanja najemno pogodbo odpove med drugim tudi iz krivdnega razloga neplačevanja najemnine, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v roku, ki ga določa najemna pogodba, oziroma v 60 dneh od prejema računa, če rok s pogodbo ni določen (4. točka). Tretji odstavek navedenega člena nadalje določa, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, da krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni.

11. Sodišče prve stopnje je ugotovilo vsa pravno relevantna dejstva, torej da tožeča stranka ni plačevala pogodbeno dogovorjene najemnine od marca 2012 do avgusta 2015, da je na dan 31. 8. 2015 iz naslova neplačane neprofitne najemnine dolgovala še 2.627,58 EUR, da je bila z opominom opozorjena, naj odpravi kršitev najemne pogodbe v roku 15 dni, in na posledice v primeru, da dolga ne bo poravnala.

12. Glede višine vtoževane in prisojene neplačane najemnine tožena stranka pritožbenih navedb ne podaja, sodišče druge stopnje pa ugotavlja, da je v okviru preizkusa po uradni dolžnosti sodišče prve stopnje tudi v tem delu materialno pravo pravilno uporabilo.

13. Sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev določb, na katere pazi po uradni dolžnosti, zato je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (363. člen ZPP).

14. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi svoje stroške pritožbenega postopka sama (165. in 154. člen ZPP), medtem ko tožeča stranka stroškov za odgovor na pritožbo ni priglasila.