Jedro

Ne drži, da je upnik v predlogu za izvršbo (ki je bil nenazadnje vložen na predpisanem obrazcu) zatrjeval, da mu dolžnik nepremičnine ni izročil. Takšne navedbe upnik v predlogu za izvršbo ni nikjer podal. V tem delu je podana protispisnost. Dožnikova vloga ni bila prepozna, saj je upnik šele v odgovoru na dolžnikov ugovor podal dejstva v zvezi z neizročivijo nepremičnine oziroma nepravilno izročitvijo le-te, t.j., katerih listin mu naj vse dolžnik ob primopredaji ne bi izročil oziroma so bile te listine nepopolne (torej trditve, na katere je opiral predlog za izvršbo). Na odgovor na upnikov odgovor na ugovor je dolžnik tako imel pravico odgovoriti.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi, sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za nov sklep.

Obrazložitev

1.Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da se ugovor dolžnika zoper sklep o izvršbi I 87/2024 z dne 19. 4. 2024 zavrne (I. točka izreka sklepa) in da bo stroških ugovornega postopka odločeno s posebnim sklepom (II. točka izreka sklepa).

2.Zoper sklep se po pooblaščencu pravočasno pritožuje dolžnik. Navaja, da je sodišče napačno uporabilo materialno pravo že pri uporabi določila 20.a člena ZIZ, saj terjatev, ki izhaja iz notarskega zapisa, še ni zapadla. Sodišče je napačno uporabilo materialno pravo tudi z vidika materialnega prava, ki sta ga med seboj vzpostavili stranki s sklenitvijo Kupoprodajne pogodbe za stanovanje ALT z dne 23. 3. 2023, sklenjeni v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, opr. št. SV 523/2023 notarja A. A. V pogodbi (8. člen) je bil resnično kot skrajni rok za predajo nepremičnine naveden 31. 7. 2023, vendar pod pogojem, da je kupec izpolnil svoje obveznosti v skladu s Kupoprodajno pogodbo in splošnimi pogoji prodaje, kamor nedvomno spada tudi plačilo kupnine. Upnik ni niti zatrjeval izpolnjenosti tega pogoja, niti ga ni izpolnil, saj celotne kupnine po Kupoprodajni pogodbi ni plačal do dne 16. 2. 2024. Glede na navedeno je torej očitno, da pogoji za predajo nepremičnine v skladu s Kupoprodajno pogodbo na dan 31. 7. 2023 še niso bili izpolnjeni. Sodišče je prezrlo navedeni pogoj, to je izpolnitev pogodbenih obveznosti s strani kupca. Da je sodišče napačno uporabilo 8. člen Kupoprodajne pogodbe (notarskega zapisa), jasno izhaja iz 7. člena obrazložitve izpodbijanega sklepa. Sodišče je v izpodbijanem sklepu napačno ugotovilo, da je upnik v predlogu za izvršbo navedel, da mu dolžnik nepremičnine ni izročil, s čimer bi naj zatrjeval negativno dejstvo. Takšne navedbe v predlogu za izvršbo ni. Upnik je v točki 1. predloga sklepa zgolj navedel, da mu je dolžnik dolžan v osmih dneh od prejema tega sklepa plačati znesek v višini 54.093,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po preteku osemdnevnega roka za izpolnitev dalje do plačila. V točki 2. predloga sklepa pa je upnik navedel, da mu je dolžnik dolžan plačati za vsak dan dodatne zamude z izročitvijo nepremične katastrska občina X stavba 1 del stavbe 2 (ID ...) od vključno 16. 4. 2024 dalje do dneva izročitve predmetne nepremičnine znesek v višini 208,05 EUR. Tudi sicer pa terjatev ni zapadla, saj upnik ni izpolnil svojih obveznosti po Kupoprodajni pogodbi, kot je to jasno navedeno v 8. členu notarskega zapisa. Neutemeljen je zahtevek upnika po plačilu pogodbene kazni za obdobje od dne 31. 7. 2023 do dne vložitve predloga za izvršbo, to je dne 16. 4. 2024, saj zaradi neizpolnitve pogodbenih obveznosti s strani upnika, terjatev ni zapadla zgolj s potekom roka 31. 7. 2023. Kupec, to je upnik v konkretnem primeru, vse do dne 16. 2. 2024 ni plačal celotne kupnine, kar pomeni, da se v skladu s kogentno določbo 6. člena ZVKSES, šteje, da prodajalec, dolžnik v konkretnem primeru, ni v zamudi z izročitvijo nepremičnine kupcu. Dolžnik nikakor ni bil v zamudi do 16. 4. 2024, saj je, kar je med strankama nesporno, stanovanje izročil že dne 24. 7. 2023, dne 9. 11. 2023 pridobil uporabno dovoljenje in dne 6. 12. 2023 upnika še enkrat obvestil, da ima vse potrebno za predajo stanovanja ter ga ob tem pozval na plačilo kupnine, ki pa je upnik ni poravnal vse do dne 16. 2. 2024. V 17. členu ZVKSES je določena pogodbena kazen za zamudo z izročitvijo nepremičnine, ki sta jo upnik in dolžnik povzela v kupoprodajno pogodbo, in sicer je v prvem odstavku 17. člena ZVKSES določeno, da če prodajalec zamudi z izročitvijo nepremičnine, je kupec upravičen zahtevati plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude. V konkretnem primeru pa prodajalec ni zamudil z izročitvijo nepremičnine in je zato upnik povsem neupravičeno vložil predlog za izvršbo. Pogodbena kazen je v ZVKSES določena za primer nepravočasnosti izpolnitve, in ne za primer nepravilnosti izpolnitve (sodba Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1079/2013 z dne 30. 10. 2013). V konkretnem primeru je bila izpolnitev s strani upnika pravočasna, stanovanje je bilo predano upniku. Nadalje je obrazložitvi Sodbe Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1079/2013 z dne 30. 10. 2013 jasno obrazloženo: "umeščenost določbe o pogodbeni kazni (17. člen ZVKSES) za določbo o roku za izročitev nepremičnine (16. člen zakona), vendar pred določbo o načinu izročitve (18. člen ZVKSES) po presoji pritožbenega sodišča še dodatno potrjuje argumentacijo, po kateri je pogodbena kazen v zakonu določena za primer nepravočasnosti izpolnitve, in ne za primer nepravilnosti izpolnitve." Upnik sam navaja, da mu je bilo stanovanje izročeno dne 24. 7. 2023, kar je pred rokom 31. 7. 2023, ki je bil določen v 8. členu Kupoprodajne pogodbe. Nadalje tudi upnik v razpredelnici v točki 8. Odgovora na ugovor navaja, da so bile izpolnjene zahteve po ZVKSES. Zgolj upnikovo prepričanje, da predaja ni bila pravilna, pa ne more biti dovolj, da bi lahko zahteval plačilo pogodbene kazni, kar je storil z vložitvijo predloga za izvršbo. Primopredaja je bila izvedena v skladu z zapisnikom, upniku so bili predani vsi ključi, certifikati, garancije, izjave, navodila. Navedenih listin pa za skupne dele ni, ker skupnih delov ni. Priglaša pritožbene stroške.

3.Upnik je odgovoril na pritožbo po pooblaščencu, ji nasprotoval in priglasil stroške odgovora na pritožbo.

4.Pritožba je utemeljena.

5.V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje zoper dolžnika dovolilo izvršbo na podlagi izvršilnega naslova - neposredno izvršljivega notarskega zapisa notarja A. A. opr. št. SV 523/2023 z dne 23. 3. 2023. V njem sta se stranki med drugim dogovorili, da se prodajalec (dolžnik) zaveže izročiti nepremičnino kupcu najkasneje v 15. dneh od dneva, ko prodajalec kupca pozove k plačilu preostanka obroka kupnine in mu sporoči, da so izpolnjeni pogoji za primopredajo nepremičnine (8. člen kupoprodajne pogodbe v notarskem zapisu). Skrajni rok za prodajo nepremičnine po tej pogodbi je 31. 7. 2023, vse pod pogojem, da je kupec izpolnil svoje obveznosti v skladu s to pogodbo in splošnimi pogoji prodaje. Dogovorila sta se tudi, da če prodajalec zamudi z izročitvijo nepremičnine in za zamudo odgovarja, lahko kupec zahteva plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude. Upnik v tej zadevi torej terja plačilo pogodbene kazni, ki je odvisna od pogoja neizročitve nepremičnine, v primeru, ko sta nastanek in zapadlost obveznosti dolžnika iz neposredno izvršljivega notarskega zapisa vezani na nastop negativnega dejstva, pa upnik ni dolžan v izvršilnem postopku dokazovati izvršljivosti terjatve na način iz prvega in drugega odstavka 26. člena ZIZ, temveč zadošča, da zatrjuje, da je takšno negativno dejstvo nastopilo (prim. VSL Sklep I Ip 463/2023).

6.Zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES) določa pravila o prodaji stanovanj in enostanovanjskih stavb, med drugim, da je kupec upravičen zahtevati plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude (17. člen ZVKSES). Rok za izročitev nepremičnine je urejen v 16. členu ZVKSES. Skladno s četrtim odstavkom navedenega člena je izročitev nepremičnine pravočasna: 1. če je prodajalec do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni pogodbi, izpolnil vse pogoje iz prvega odstavka tega člena, torej tudi pridobil uporabno dovoljenje, in 2. če je prodajalec kupcu najkasneje v nadaljnjih petnajstih dneh omogočil, da prevzame nepremičnino.

7.Iz razlogov izpodbijanega sklepa v bistvenem izhaja, da so določbe celotnega 2. poglavja ZVKSES zaradi zaščite kupcev nepremičnin kogentne narave (četrti odstavek 4. člena ZVKSES). Vrhovno sodišče RS je že zavzelo jasno stališče v sodbi in sklepu II Ips 7/2021 z dne 3. 3. 2021, in sicer da tretji odstavek 16. člena ZVKSES določa, da prodajalec izpolni to svojo obveznost: 1. ko pridobi uporabno dovoljenje, 2. ko je nepremičnina zgrajena z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi (6. člen), in 3. ko je prodajalec z upravnikom sklenil pogodbo o opravljanju upravniških storitev po Stanovanjskem zakonu in je upravnik prevzel skupne dele stavbe, če je prodajalec po 21. členu istega zakona dolžan določiti upravnika. Nadalje je zavzelo stališče, da prvi odstavek 18. člena ZVKSES pojasnjuje, da prodajalec izroči nepremičnino kupcu tako, da mu: 1. omogoči posest nepremičnine, 2. izroči kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in 3. izroči drugo dokumentacijo (etažni načrt tega posameznega dela, predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedenih del). Na podlagi navedenega je Vrhovno sodišče RS sklenilo, da morajo vse te predpostavke biti izpolnjene do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu, določenem v prodajni pogodbi (1. točka četrtega odstavka 16. člena ZVKSES). Poudarilo je, da je zakonodajalec pojem izročitve nepremičnine po ZVKSES zelo konkretizirano ovsebinil. Povezal ga je z več pravnimi dejanji prodajalca, ne zgolj s prenosom posesti. Ta tvori zgolj eno dejanje v celotnem sklopu izpolnitvenega ravnanja. Na koncu je Vrhovno sodišče RS strnilo, da je bila s tem, ko sta kupca prevzela posest, uresničena zgolj ena izmed prvin izročitve nepremičnine. S prevzemom posesti zato ni prišlo do prevzema nepremičnine v smislu 19. člena ZVKSES. Dejstvo, da sta kupca prevzela posest oziroma da je nista odklonila, tako za presojo zamude prodajalca ni bilo odločilno. Upoštevaje navedeno bi torej dolžnik, ki zatrjuje pravočasno izpolnitev obveznosti izročitve nepremičnine, moral v ugovoru zatrjevati in predložiti dokaze, da je do izteka roka za izročitev nepremičnine upniku 1. omogočil posest nepremičnine, 2. izročil kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in 3. izročil drugo dokumentacijo (etažni načrt tega posameznega dela, predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedenih del). Dolžnikove trditve torej kriterija obrazloženega ugovora po stališču sodišča prve stopnje niso dosegle, pomanjkljive oziroma neustrezne trditvene podlage pa z izvajanjem dokazov (tj. z vpogledom v predložene listine) ni mogoče nadomestiti. Kljub temu pa sodišče prve stopnje dodaja, da niti iz listin, priloženih k ugovoru, ne izhaja, da bi dolžnik opravil vsa dejanja, zahtevana za izročitev nepremičnine. Celo nasprotno, iz Primopredajnega zapisnika z dne 24. 7. 2023 izrecno izhaja, da s strani investitorja (dolžnika) ostanejo odprte pogodbene obveznosti, med drugim pridobitev uporabnega dovoljenja in posredovanje kopije upniku. Iz zapisnika pa tudi ni razvidno, da bi bili upniku izročeni predpisani certifikati, garancijski listi in izjave o skladnosti za opremo in naprav, kot tudi ne etažni načrt posameznega dela stavbe. Glede navedb dolžnika v vlogi z dne 19. 6. 2024 (da so bili upniku predani vsi ključi, certifikati, garancije, izjave, navodila) pa sodišče poudarja, da so bile podane prepozno, saj so bile podane po izteku roka za vložitev ugovora.

8.Višje sodišče uvodoma sicer ne pritrjuje smiselnim pritožbenim navedbam, da je v konkretnem primeru za pravočasno izpolnitev zadostovala fizična primopredaja stanovanja. Stališči iz (starejših) sodb Višjega sodišča v Ljubljani sta bili preseženi primeroma s sodbo VSRS, ki jo je v svojih razlogih citiralo sodišče prve stopnje. Prav tako ne drži, da bi upnik v predlogu za izvršbo moral zatrjevati, da je v celoti izpolnil svojo obveznost, saj naj bi šele takrat dolžnik bil dolžan nepremičnino izročiti. Skladno s petim odstavkom 19. člena ZVKSES se namreč šteje, da je kupec z dnem, ki ga je prodajalec v pozivu kupcu določil za prevzem, prevzel nepremičnino tudi, če prodajalec in kupec ne opravita izročitve in prevzema po prvem in drugem odstavku tega člena, če prodajalec odkloni izročitev nepremičnine, ker kupec hkrati z izročitvijo in prevzemom nepremičnine ni pripravljen plačati neplačanega dela kupnine, zmanjšane za morebitni zadržani del kupnine po drugem, tretjem oziroma četrtem odstavku 15. člena tega zakona. Skladno s šestim odstavkom 16. člena ZVKSES se tudi šteje, da prodajalec ni v zamudi z izročitvijo nepremičnine kupcu, če odkloni izročitev nepremičnine zato, ker kupec še ni plačal celotne kupnine. Gre torej za obveznost hkratne izpolnitve, pri čemer je posledica neplačila preostanka kupnine v korist prodajalca, tj. dolžnika, upnik pa ni dolžan zatrjevati in dokazovati dejstev v svojo škodo.

9.Dalje višje sodišče pojasnjuje, da tudi ni odločilno, če je dolžnik ob primopredaji stanovanja oz. do roka za izročitev upniku izročil tudi uporabno dovoljenje. Skladno s petim odstavkom 16. člen ZVKSES se namreč šteje, da prodajalec ni v zamudi zaradi razlogov, za katere odgovarja, če prodajalec najkasneje en mesec pred iztekom roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni pogodbi, pri pristojnem upravnem organu vloži popolno zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja, in če upravni organ do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu ne odloči o zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja, temveč o tej zahtevi odloči kasneje (izda uporabno dovoljenje). Da dolžnik ne bi storil niti navedenega, upnik ni zatrjeval.

10.Višje sodišče pa pritrjuje pritožbenim navedbam, da ne drži, da je upnik v predlogu za izvršbo (ki je bil nenazadnje vložen na predpisanem obrazcu) zatrjeval, da mu dolžnik nepremičnine ni izročil. Takšne navedbe upnik v predlogu za izvršbo ni nikjer podal. V tem delu je podana protispisnost (absolutna bistvena kršitev pravil postopka po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Hkrati s takšno pritožbeno trditvijo dolžnik smiselno uveljavlja tudi kršitev pravice do izjave s tem, ko je sodišče prve stopnje ocenilo, da je dolžnikova vloga z dne 19. 6. 2024, v kateri je zatrjeval, da je upniku ob primopredaji, opravljeni pred skrajnim rokom za izročitev nepremičnine 24. 7. 2024, izročil ključe, certifikate, garancije, izjave in navodila, (za kar je predlagal upoštevni dokaz z zaslišanjem, saj ni nujno, da bi za dokazanost teh dejstev izročitev navedenih listin morala izhajati iz primopredajnega zapisnika) prepozna. Navedena vloga namreč ni bila prepozna, saj je upnik šele v odgovoru na dolžnikov ugovor podal dejstva v zvezi z neizročivijo nepremičnine oziroma nepravilno izročitvijo le-te, t.j., katerih listin mu naj vse dolžnik ob primopredaji ne bi izročil oziroma so bile te listine nepopolne (torej trditve, na katere je opiral predlog za izvršbo, prim. prvi odstavek 58. člena ZIZ). Na odgovor na upnikov odgovor na ugovor je dolžnik tako imel pravico odgovoriti, s tem, ko sodišče prve stopnje dolžnikove vloge ni upoštevalo, pa je zagrešilo tudi absolutno bistveno kršitev pravil postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

11.Po pojasnjenem je višje sodišče utemeljeni pritožbi ugodilo, sklep pa razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). V novem postopku bo sodišče prve stopnje moralo upoštevati in obravnavati tudi vlogo dolžnika z dne 19. 6. 2024 in izvesti dokaz z zaslišanjem dolžnika ter upoštevati v tem sklepu navedena materialnopravna izhodišča.

12.Odločitev o stroških pritožbenega postopka je višje sodišče skladno s tretjim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pridržalo za nov sklep.

Zveza:

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ - člen 57, 57/1, 58, 58/3

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.