Jedro

Ne drži, da so prodajalci dolžni zagotoviti predmet prodaje, ki je prost bremen. Ravno zaradi svobode urejanja obligacijskih razmerij lahko prodajalci prodajajo tudi zemljišča, ki so obremenjena s hipoteko.

Predlog tožnika, da bi se sklenila pogodba z njim in prodajalci po tem, ko bi prodajalci izbrisali vknjižene hipoteke iz zemljišč, na katerih se nahajajo, ne pomeni sprejema ponudbe prodajalcev, temveč njeno zavrnitev in podajo druge ponudbe, saj je njegova ponudba vsebovala bistveno spremembo predmeta prodaje. Zato sodišče ugotavlja, da posel glede tega pogoja tožnika med tožnikom in prodajalci ni bil sklenjen. Tudi drugi predlog tožnika, da bi se sklenila pogodba z njim in prodajalci le glede zemljišč, na katerih ni vknjižene hipoteke, ne pomeni sprejema ponudbe prodajalcev, temveč njeno zavrnitev in podajo druge ponudbe, saj je njegova ponudba vsebovala bistveno spremembo predmeta prodaje. Zato sodišče ugotavlja, da posel tudi glede tega tožnikovega pogoja med tožnikom in prodajalci ni bil sklenjen.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

III. Zahteva prizadete stranke B. B. za povrnitev stroškov postopka se zavrne.

Obrazložitev

**Uvodno o upravnem postopku**

1. Prvostopenjski organ, Upravna enota Celje (v nadaljevanju organ), je z izpodbijano odločbo odobril pravni posel, sklenjen s sprejemom ponudbe med A. A. kot prodajalko in B. B. kot kupcem za nepremičnine s parc. št. 1304/25, 1304/26, 1304/41, 1304/42, 1304/43, 1311/2, 1311/3, 1311/5, 1311/6, 1311/7, 1304/23-del, 1304/24-del, vse k.o. 0123 A., ter med A. A., D. D., E. E., F. F., G. G. in H. H. kot prodajalci1 ter B. B. kot kupcem za deleže nepremičnin s parc. št. 1304/53-del, 1306/4-del, 1491/1-del, in 1491/2-del, vse k.o. 0123 A. (1. točka izreka)2, obenem pa zavrnil zahtevo za odobritev pravnega posla med navedenimi prodajalci za navedene nepremičnine s C. in C. C. kot kupcema (2. točka izreka) ter družbo I., d.o.o. kot kupko (3. točka izreka). Odločil je še v 4. točki izreka, da posebnih stroškov postopka ni bilo.

2. Odločitev organa je oprta na ugotovitev, da je v postopku odobritve pravnega posla prejela vlogo B. B., I., d.o.o. in skupno vlogo C. in C. C., ki so pravočasno sprejeli ponudbo zgoraj navedenih prodajalcev v predpisanem 30 dnevnem roku od dneva, ko je bila ponudba za prodajo navedenih nepremičnin objavljena na oglasni deski. B. B. je v izjavi o sprejemu ponudbe uveljavljal predkupno pravico pri nakupu kot drug kmet. C. in C. C. sta v izjavi o sprejemu ponudbe uveljavljala predkupno pravico pri nakupu kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, in hkrati kot zakupnik zemljišča, ki je naprodaj. V izjavi o sprejemu ponudbe sta tudi navedla, da sprejemata ponudbo pod naslednjima pogojema, da kmetijska zemljišča, ki so obremenjena s hipoteko, kupita, če se hipoteka izbriše pred podpisom pogodbe, in ker se kmetijska zemljišča ne prodajajo kot celota v primeru, da se hipoteka ne izbriše, sta kupca za kmetijska zemljišča parcelnih številk, ki niso obremenjena s hipoteko. I., d.o.o. v izjavi o sprejemu ponudbe ni uveljavljal predkupne pravice pri nakupu. Organ je s sklepom z dne 31. 5. 2021 navedene vloge za odobritev pravnega posla združil v en postopek.

3. V nadaljevanju je organ ugotovil, kot je razvidno iz potrdila o namenski rabi zemljišča Mestne občine Celje z dne 9. 6. 2021, da so parc. št. 1304/25, 1304/26, 1304/41, 1304/42, 1304/43, 1311/2, 1311/3, 1311/5, 1311/6, in 1311/7, vse k.o. 0123 A., po namenski rabi prostora opredeljene kot območje kmetijskih zemljišč, parc. št. 1304/23, 1304/24, 1304/53, 1306/4, 1491/1 in 1491/2, vse k.o. 0123 A., so po namenski rabi prostora opredeljene del kot stavbno zemljišče, del kot območje kmetijskih zemljišč, parc. št. 1304/57, 1306/1, 1307/1, 1308/1, pa so v celoti opredeljene kot stavbno zemljišče. V skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) je organ ugotovil, da so predmet odobritve tega pravnega posla izključno kmetijska zemljišča, torej parc. št. 1304/25, 1304/26, 1304/41, 1304/42, 1304/43, 1311/2, 1311/3, 1311/5, 1311/6, 1311/7, 1304/23-del, 1304/24-del, 1304/53-del, 1306/4-del, 1491/1-del in 1491/2-del, vse k.o. 0123 A. Iz vpogleda v zemljiško knjigo je organ ugotovil (so)lastniške deleže posameznih prodajalcev na prodajanih nepremičninah, ki sicer med strankami niso sporni, ugotovil pa je tudi, da je na parc. št. 1491/1 in 1491/2, obe k.o. 0123 A., vknjižena hipoteka do najvišjega zneska 95.000,00 EUR na podlagi pogodbe o ustanovitvi maksimalne hipoteke z dne 11. 2. 2021, v zavarovanje dolžniško upniškega razmerja z dne 15. 1. 2021, z veljavnostjo do 31. 5. 2021. V zemljiški knjigi pri navedenih nepremičninah ni zaznambe zakupa, nepremičnine tudi niso opredeljene kot zaščitena kmetija.

4. Organ je v izvedenem posebnem ugotovitvenem postopku opravil 10. 6. 2021 ustno obravnavo, na kateri je bila strankam dana možnost, da uveljavijo oz. zavarujejo svoje pravice in pravne koristi. B. B. je na ustni obravnavi organu predložil zakupno pogodbo z dne 22. 9. 2014, odločbo Upravne enote Celje z dne 29. 6. 2005, na podlagi katere ima priznan status kmeta, grafični prikaz parcel in pisno izjavo, ki jo je na ustni obravnavi tudi prebral. Pooblaščenec prodajalcev G. G., D. D. in E. E. je izjavil, da se zemljišča, ki so bila predmet ponudbe za prodajo, prodajo izključno v celoti in z vsemi v ponudbi navedenimi pogoji in dejstvi ter da glede na navedeno izjave o sprejemu ponudbe, ki sta jo podala C. in C. C., ne sprejemajo. B. B. je na ustni obravnavi organu predložil odločbo Upravne enote Žalec z dne 5. 11. 2019, na podlagi katere ima priznan status kmeta, ter na zapisnik izjavil, da I., d.o.o. pri sprejemu ponudbe ni uveljavljal predkupne pravice in da želi, da se predmetni postopek reši v skladu z zakonodajo. Pooblaščenec I., d.o.o. je podal pisno izjavo direktorja družbe z dne 9. 6. 2021 za izločitev sprejemnikov ponudbe C. in C. C. na podlagi določb 29. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).

5. Na podlagi navedenih podatkov je upravni organ ugotovil, da je B. B. v izjavi o sprejemu ponudbe v celoti sprejel ponudbo prodajalcev in da na podlagi odločbe Upravne enote Žalec z dne 5. 11. 2019 izpolnjuje pogoje za status kmeta. S tem je v postopku odobritve pravnega posla izkazal predkupno pravico pri nakupu kmetijskih zemljišč kot drug kmet na podlagi prvega odstavka 23. člena ZKZ. Ugotovil je še, da je družba I., d.o.o. v izjavi o sprejemu ponudbe v celoti sprejela ponudbo prodajalcev, ni pa uveljavljala in posledično tudi ne izkazala predkupne pravice za nakup predmetnih kmetijskih zemljišč. Glede C. in C. C. je ugotovil, da sta v izjavi o sprejemu ponudbe uveljavljala predkupno pravico pri nakupu kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, in hkrati kot zakupnik zemljišča, ki je naprodaj, vendar sta v izjavi o sprejemu ponudbe tudi navedla, da sprejemata ponudbo pod dvema pogojema, in sicer, da kmetijska zemljišča, ki so obremenjena s hipoteko, kupita, če se hipoteka izbriše pred podpisom pogodbe, in ker se kmetijska zemljišča ne prodajajo kot celota v primeru, da se hipoteka ne izbriše, sta kupca za kmetijska zemljišča parcelnih številk, ki niso obremenjena s hipoteko. Glede na določbe 29. člena OZ je upravni organ pri odločanju zavzel stališče, da sta C. in C. C. z izjavo o sprejemu ponudbe ponudbo prodajalcev zavrnila, podala s tem drugo ponudbo in tako bistveno spremenila podano ponudbo prodajalcev, zato je zanju organ odobritev pravnega posla zavrnil. Ker I., d.o.o. ni predkupni upravičenec za nakup navedenih kmetijskih (delov) zemljišč, je zato organ odobritev pravnega posla tudi zanj zavrnil. Organ pa je posledično odobril pravni posel pri nakupu kmetijskih (delov) zemljišč obravnavanih nepremičnin B. B., skladno s 23. členom ZKZ.

6. Drugostopenjski organ (tožena stranka) je z odločbo z dne 16. 11. 2021 v 1. točki izreka zavrnil pritožbo tožnika. V 2. in 3. točki izreka pa je zavrnil zahtevo tožnika in prodajalke A. A. za povračilo stroškov pritožbenega postopka. Odločitev temelji na ugotovitvi, da je organ s tem, ko je zavrnil odobritev pravnega posla, sklenjenega med tožnikoma in prodajalci, ki se nanaša na predmetna kmetijska zemljišča, hkrati pa odobril pravni posel, sklenjen med prodajalci in uspelim kupcem, ravnal pravilno in zakonito. Ugotavlja, da je tožnik navedbe o manjkajočih podpisih prodajalcev na ponudbi ter o tem, da bi morala biti v ponudbi navedena tudi cena stavbnih zemljišč3, skladno s tretjim odstavkom 238. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) podal prepozno. Poudarja, da lahko stranka v pritožbi navaja nova dejstva in nove dokaze le, če ob tem obrazloži, zakaj jih ni navedla že v postopku na prvi stopnji. Nova dejstva in novi dokazi se lahko upoštevajo kot pritožbeni razlogi le, če so obstajali v času odločanja na prvi stopnji in če jih stranka upravičeno ni mogla predložiti oziroma navesti na obravnavi. Ugotavlja, da iz dokumentov zadeve izhaja, da je bil tožnik najprej že z obvestilom organa o ponudbi za prodajo ter o podanih izjavah o sprejemu ponudbe obveščen o pomembnih dejstvih, ki izhajajo iz ponudbe za prodajo, nadalje pa je bil tekom ugotovitvenega postopka seznanjen z vsem ugotovljenim, med drugim tudi z vsebino ponudbe in njeno celotno vsebino ter je imel ob morebitnih dvomih v pravilnost dokumentov tudi možnost zaprositi za vpogled v spis, pri čemer iz dokumentov zadeve ne izhaja, da je imel tožnik na samo ponudbo pripombe, ki bi se ujemale z njegovimi pritožbenimi navedbami (o domnevni formalni nepopolnosti ponudbe, nadalje o tem, da cena za posamezna, tudi stavbna zemljišča ni bila posebej postavljena, da ni bilo navedeno, da se nepremičnine prodajajo kot celota), ampak jih prvič navaja v svoji pritožbi. Ugotavlja, da tožnik ne obrazloži, zakaj novih dejstev, ki so obstajala že med postopkom na prvi stopnji, ni navedel že v postopku na prvi stopnji in je tako v svojih navedbah v tem delu prekludiran ter jih pritožbeni organ ne more upoštevati. Nadalje še ugotavlja, da je tožnik pri sprejemu želel spremeniti ponudbo v delu, ko se vsa zemljišča prodajajo kot celota, na prodajo po posameznih zemljiščih in je želel sprejeti ponudbo pod svojimi pogoji, torej spremenjeno. Sprejemnik ponudbe nima možnosti spreminjati ponudbe, ampak mora sprejeti ponudbo takšno, kot je. Da je temu tako in da pomeni tovrstno ravnanje zavrnitev ponudbe, izhaja tudi sodbe UPRS, opr. št. I U 2362/2018-15 z dne 29. 8. 2019. Ker je bistvena sestavina ponudbe skladno z drugim odstavkom 20. člena ZKZ tudi predmet ponudbe (podatki o nepremičnini in posebni, dovoljeni pogoji prodaje, med katere spada tudi pogoj prodati zemljišča po skupni, enotni ceni, kar je bilo v predmetni ponudbi jasno izraženo), je mogoče šteti, da je želel tožnik s svojim pogojnim sprejemom ponudbe bistveno spremeniti ponudbo v njenem predmetu, torej namesto paketne prodaje v prodajo po posameznih zemljiščih. Tako ni mogoče šteti, da je sprejel predmetno ponudbo v celoti in v bistvenih sestavinah ter tako v konkretni zadevi ni mogoče šteti, da je bilo podano soglasje volj, ki je bistveno za to, da je zavezovalni pravni posel (tudi če pod odložnim pogojem odobritve) sklenjen. Tožnik navaja tudi, da je v sprejemu ponudbe zgolj zahteval, da prodajalci kupcu zagotovijo bremen prost prenos lastninske pravice na nepremičninah, ki so bile predmet ponudbe, in da uredijo oziroma izbrišejo hipoteko, navaja, da vknjižba oziroma izbris hipoteke v zemljiški knjigi pri nepremičninah ni bistvena sestavina prodajnega posla. Pripominja, da je zavezovalni pravni posel v zvezi s prodajo nepremičnine vsakokrat sklenjen z objavo ponudbe in njenim sprejemom, ki ponudbe v bistvenem ne spreminja, kar pa za konkretno zadevo ni moč ugotoviti. Preverjanje posebnih prodajnih pogojev (npr. obstoj hipoteke kot stvarne pravice na nepremičnini) in s tem vprašanje realiziranja te oz. (ne)popolnost realizacije posebnega prodajnega pogoja ni v pristojnosti organa, ki vodi postopek sprejema ponudbe in nadalje upravni postopek odobritve konkretnega pravnega posla. Pogodbenik, ki se ne strinja z načinom izpolnitve pogodbenih obveznosti, ki izhajajo iz sklenjenega pravnega posla, te uveljavlja v civilnem postopku pred pristojnim rednim sodiščem v skladu z določbami OZ. Po ZKZ je izjava o sprejemu ponudbe pravilno podana in veljavna, če se v bistvenih elementih sklada s ponudbo, tako da se z vsebino, kot izhaja iz ponudbe in izjave o sprejemu ponudbe, lahko sklene pogodba za nakup kmetijskega zemljišča (tako tudi Upravno sodišče RS v sodbi, opr. št. IV U 23/2014 z dne 11.3. 2015). V konkretni zadevi pa je tožnik sprejem ponudbe v svoji izjavi o sprejemu pogojeval, med drugim s tem, da se v primeru, ko se hipoteka ne bo brisala, sklene pravni posel po posameznih nepremičninah in zato ni mogoče ugotoviti, da je prišlo do nespornega ujemanja ponudbe in izjave za sprejem v bistvenih sestavinah in s tem tudi ni prišlo do sklenitve pravnega posla med prodajalci ter tožnikom. Pritožbeni organ tako ugotavlja, da je organ s tem, ko je skladno z določbami 29. člena OZ menil, da je tožnik z izjavo o sprejemu ponudbe ponudbo prodajalcev zavrnil, podal s tem drugo ponudbo in tako bistveno spremenil podano ponudbo prodajalcev, ravnal pravilno in na zakonu utemeljeno.

**Povzetek bistvenih navedb strank v upravnem sporu**

7. Tožnik vlaga tožbo zoper navedeno odločitev in v njej ter v popravi tožbe z dne 25. 2. 2022 glede prekluzije navaja, da je v pritožbi zgolj opozoril na kršitev organa, ki bi po uradni dolžnosti moral preveriti, ali vloga (ponudba) vsebuje vse bistvene sestavine, med katere spada tudi podpis s strani vseh prodajalcev oz. njihovih pooblaščencev. Zato ne gre za nov dokaz ali novo dejstvo, pač pa za opozorilo na postopkovno kršitev določb upravnega postopka, s čimer tožnik ni bil prekludiran. Dejstvo je, da sporne ponudbe niso podpisali vsi prodajalci oz. njihovi pooblaščenci, zato bi organ moral ponudbo zavreči oz. stranke pozvati na dopolnitev ponudbe. Ustreznost pooblastilnega razmerja med prodajalci in pooblaščenci bi moral presojati organ po uradni dolžnosti, prav tako pa tudi ustreznost podpisov vseh prodajalcev oz. njihovih pooblaščencev. Prodajalci v ponudbi tudi niso posebej navedli cene za stavbna zemljišča, temveč se je cena nanašala na vsa zemljišča skupaj v višini 56.820,00 EUR, pri čemer pa iz ponudbe ne izhaja, da se prodajajo vse nepremičnine kot celota ter da gre za t.i. "paketno prodajo", kar pa je v nasprotju z določili ZKZ in vsebino ponudbe. Prodajalci v svoji ponudbi niso navedli cene za stavbna ali delno stavbna zemljišča niti v ponudbi ni navedeno, da se vse nepremičnine, ki so predmet ponudbe, prodajajo kot celota, zato je že njihova ponudba pomanjkljiva in bi moral organ prve stopnje prodajalce pozvati na ustrezno dopolnitev ponudbe, zaradi česar bi bilo potrebno ta postopek razveljaviti že iz tega razloga.

8. V nadaljevanju tožnik navaja še, da je zgolj zahteval, da prodajalci izbrišejo hipoteko, ki je vknjižena na parc. št. 1304/53, 1306/4, 1491/1 in 1491/2, vse k.o. 0123 A., pri čemer ta ni bistvena sestavina prodajnega posla in izbris hipoteke predstavlja "pravno napako", ki jo bo treba rešiti, ker je znesek vknjižene maksimalne hipoteke (95.000,00 EUR) v konkretni zadevi skoraj enkrat višji kot znesek kupnine (56.820,00 EUR). Poleg tega je bila hipoteka pri nekaterih prodajanih nepremičninah vknjižena zgolj 11 dni pred objavo ponudbe na oglasni deski. Meni, da gre za fiktiven pravni posel, ki je bil sklenjen izključno z namenom izigravanja kogentnih določb ZKZ. Organ bi moral v okviru posebnega ugotovitvenega postopka ugotavljati okoliščine vknjižbe hipoteke in razjasniti, ali gre za navidezni pravni posel, ki je povezan tudi z ostalima ponudnikoma B. B. in podjetjem I., d.o.o., in sicer zaradi zagotovitve optimalne gospodarske, socialne in ekološke funkcije zemljišč. Opozarja, da bi moralo priti do odobritve pravnega posla s tožnikom, saj je ponudbo za prodajo nepremičnin sprejel v celoti v vseh bistvenih sestavinah prodajne pogodbe, po ZKZ pa je tožnik prvi predkupni upravičenec. Sklicuje se na 29. člen OZ. Meni, da tako iz specialnih določb ZKZ (drugi odstavek 20. člena), kot tudi iz splošnih določb OZ izhaja, da so bistvene sestavine prodajne pogodbe: - podatki o prodajalcu; - podatki o kmetijskem zemljišču (predmet pogodbe); - cena. Zadnji odstavek 19. člena ZKZ določa, da se pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ne odobri, če niso izpolnjeni pogoji iz 19. člena ZKZ, če promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom in če ni upoštevan vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ. Zatrjuje, da je podal popolno, pravilno in pravočasno izjavo o sprejemu ponudbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine prodajne pogodbe (predmet, ceno in rok plačila). Vknjižba hipoteke nedvomno ne predstavlja prodajnega pogoja ali celo bistvene sestavine prodajne pogodbe, hipoteka ne pomeni dopolnitve ali spremembe, ki bi štela za bistveno spremembo ponudbe, prav tako pa prodajalci niso takoj ugovarjali pogojema tožnika, zaradi česar je izjavo o sprejemu ponudbe tožnika treba šteti za sklenitev pogodbe, ki bi jo bilo treba odobriti. Hipoteka predstavlja zavarovanje upnika in mu daje pravico do poplačila terjatve iz zastavljene nepremičnine, če dolžnik terjatve ne bi poravnal ob dospelosti, kar pa lahko v pretežni meri vpliva tudi na pravice kupca, katerega cilj je pridobiti lastninsko pravico na nepremičninah bremen prosto. To so nenazadnje prodajalci kupcu dolžni zagotoviti, zato postavljena pogoja ne moreta biti sporna in sta povsem legitimna. Pripominja pa še, da se ta pogoj glede izbrisa hipoteke nanaša zgolj na nepremičnine, ki so obremenjene s hipoteko (št. 1304/53, 1306/4, 1491/1, 1491/2, vse k.o. 0123 A.), na ostale nepremičnine iz ponudbe pa ne, zato bi bilo treba odobriti pravni posel med tožnikom in prodajalci za ostale nepremičnine, ki niso bile obremenjene s hipoteko (parc. št. 1304/25, 1304/26, 1304/41, 1304/42, 1304/43, 1311/2, 1311/3, 1311/5, 1311/6, 1311/7, vse k.o. 0123 A.), saj se nepremičnine niso prodajale kot celota (to namreč iz ponudbe nikjer ne izhaja). Odobritev pravnega posla bi tako glede na vrstni red predkupnih upravičencev moral pridobiti tožnik. Predlaga, da sodišče tožbi ugodi, odpravi 1. in 2. točko izreka izpodbijane odločbe ter odobri pravni posel med tožnikom in prodajalci in ne odobri pravni posel med prodajalci in B. B., podrejeno se po odpravi navedenih točk izreka izpodbijane odločbe zadeva vrne organu oz. pritožbenemu organu v novo odločanje. Priglaša tudi stroške postopka.

9. Tožena stranka v odgovoru na tožbo predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne. Navaja, da je organ ugotovil, da je tožnik pri sprejemu želel spremeniti ponudbo v delu, kjer se vsa zemljišča prodajajo po enotni ceni, torej kot celota, na prodajo po posameznih zemljiščih, in je želel sprejeti ponudbo pod svojimi pogoji, torej spremenjeno. Skladno s tem, ker je bistvena sestavina ponudbe skladno z drugim odstavkom 20. člena ZKZ tudi predmet ponudbe (podatki o nepremičnini in posebni, dovoljeni pogoji prodaje, med katere spada tudi pogoj prodati zemljišča po skupni, enotni ceni, kar je bilo v predmetni ponudbi jasno izraženo), je mogoče šteti, da je želel s svojim pogojnim sprejemom ponudbe bistveno spremeniti ponudbo v njenem predmetu, torej namesto paketne prodaje v prodajo po posameznih zemljiščih. Tako ni mogoče šteti, da sta sprejeli predmetno ponudbo v celoti in ni mogoče šteti, da je bilo podano soglasje volj, ki je bistveno za to, da je zavezovalni pravni posel (tudi če pod odložnim pogojem odobritve) sklenjen. V postopku je bilo nadalje ugotovljeno tudi, da je bil z obvestilom organa o ponudbi za prodajo ter o podanih izjavah o sprejemu ponudbe tožnik obveščen o pomembnih dejstvih, ki izhajajo iz ponudbe za prodajo, nadalje pa je bil tekom ugotovitvenega postopka seznanjen z vsem ugotovljenim, med drugim tudi z vsebino ponudbe in njeno celotno vsebino, ter je imel ob morebitnih dvomih v pravilnost dokumentov tudi možnost zaprositi za vpogled v spis, pri čemer iz dokumentov zadeve ne izhaja, da je imel tožnik na samo ponudbo pripombe, ki bi se ujemale s pritožbenimi in tožbenimi navedbami (o domnevni formalni nepopolnosti ponudbe, nadalje o tem, da cena za posamezna, tudi stavbna zemljišča ni bila posebej postavljena, da ni bilo navedeno, da se nepremičnine prodajajo kot celota), ampak so prvič navajane v pritožbi. Prav tako ni obrazložil, zakaj novih dejstev, ki so obstajala že med postopkom na prvi stopnji, ni navedel že v postopku na prvi stopnji in je bil tako v svojih navedbah v tem delu prekludiran ter jih tožena stranka v pritožbenem postopku skladno z 238. členom ZUP ni mogla upoštevati.

10. Sodišče je o vloženi tožbi obvestilo tudi prizadete stranke, A. A., I., d.o.o., G. G., E. E., D. D., F. F., B. B., H. H. 11. Odgovor na tožbo je podal le B. B., in sicer se pridružuje navedbam tožene stranke. Navaja, da je tožnik prekludiran glede očitka, ki ga je navedel šele v pritožbi, in sicer, da ponudba prodajalcev nepremičnin ni bila ustrezno podpisana s strani vseh prodajalcev oz. njihovih pooblaščencev, čeprav je ta očitek imel možnost podati že med postopkom na prvi stopnji, prav tako ni obrazložil, zakaj tega dejstva, ki je obstajalo že med postopkom na prvi stopnji, ni podal že med postopkom na prvi stopnji. Sklicuje se tudi na 20. člen ZUS-1. Glede tega navaja, da je tožnik v postopku pred izdajo upravnega akta prve stopnje imel možnost navajati ta dejstva, a jih ni. Meni tudi, da je tožnik (upoštevajoč 29. člen OZ) s tem, ko je v izjavo o sprejemu ponudbe postavil pogoja o nakupu kmetijskih zemljišč, s tem da se hipoteka izbriše oz. zgolj o nakupu tistih kmetijskih zemljišč, ki nimajo vpisane hipoteke, bistveno spremenil ponudbo in s tem posledično zavrnil prvotno ponudbo. Tožnik je ponudbo prodajalcev zavrnil in sam dal drugo ponudbo prodajalcem, to pa pomeni, da tožnik objavljene ponudbe prodajalcev ni sprejel. Pogoj izbrisa hipoteke se ne more šteti za nebistveno spremembo ponudbe. Dejstvo obremenjenosti nepremičnine, ki je predmet ponudbe, s hipoteko, predstavlja njeno lastnost, saj gre za stvarno pravico. Zato je sprejem ponudbe s pogojem izbrisa hipoteke sprejem ponudbe za drugačno stvar, kot je bila ponujena v prodajo, zato ni mogoče govoriti o nebistveni spremembi ponudbe (tretji odstavek 29. člena OZ). Da se nepremičnine, ki so bile predmet ponudbe za prodajo, prodajajo izključno kot celota in z vsemi v ponudbi navedenimi pogoji in dejstvi (torej vključno s hipoteko) je na ustni obravnavi v postopku pred organom prve stopnje izrecno poudaril tudi pooblaščenec prodajalcev ter izrecno zavrnil drugačno ponudbo tožnika. Postopek sprejema ponudbe vodi organ, aktivno postopanje ponudnikov po oddaji ponudbe v postopku pa ni več niti predvideno niti mogoče, zato ponudniki oz. prodajalci drugačnih pogojev od tistih, ki so jih navedli v ponudbi, niti ne morejo sprejeti. Sprejemnik ponudbe nima možnosti spreminjati ponudbe, ampak mora sprejeti ponudbo takšno, kot je. Zato tožnik ni sprejel ponudbe takšne, kot je bila objavljena 24. 2. 2021. Jo je pa takšno v celoti sprejel B. B. Navaja še, da so neutemeljene in izmišljene trditve tožnika, da so prodajalci s tem, ko so le 11 dni pred objavo ponudbe vknjižili hipoteko na parc. št. 1304/53, 1306/4, 1491/1, 1491/2, vse k.o. 0123 A., hoteli izigrati tožnika in gre po njegovem mnenju za fiktiven pravni posel, sklenjen z namenom izigravanja kogentnih določb ZKZ. ZKZ določa okvir presoje organa, v katerega ne sodi preiskava razlogov, zakaj je solastniški delež, ki je ponujen v prodajo, obremenjen s hipoteko. Iz ponudbe prodajalcev izhaja, da je bila ponudba za prodajo dana za enotno ceno, torej kot celota in ne po posameznih zemljiščih. Zato delna odobritev pravnega posla, za katero se zavzema tožnik, ni možna. Ker tožnik ni sprejel ponudbe z dne 24. 2. 2021 v celoti in v bistvenih sestavinah, ni bilo podano soglasje volj in posledično zavezovalni pravni posel ni bil sklenjen. Organ je pravilno ugotovil, da B. B. izpolnjuje pogoje za status kmeta. S tem je v postopku odobritve pravnega posla izkazal predkupno pravico pri nakupu kmetijskih zemljišč na podlagi prvega odstavka 23. člena ZKZ. Predlaga, da se tožba zavrne in priglaša stroške postopka.

12. Pooblaščenka prizadete stranke A. A. je v vlogi z dne 13. 4. 2022 sodišče obvestila, da je A. A. 23. 2. 2022 umrla in o tem predložila potrdilo o smrti navedene (C2)4. Navedla je še dedinji po umrli, in sicer J. J., ki ji je odpovedala pooblastilo, in K. K. in predlagala, da sodišče prekine postopek in pozove dedinji, da ga prevzameta.

13. Ker je imela navedena umrla prizadeta stranka v postopku pooblaščenca - odvetnika, umrla pa je po začetku postopka, sodišče postopka skladno s prvim odstavkom 100. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 22. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) ni prekinilo. Sodišče mora namreč med postopkom ves čas po uradni dolžnosti paziti, ali je tisti, ki nastopa kot stranka, lahko pravdna stranka in ali je pravdno sposoben (80. člen ZPP, ki se v upravnem sporu uporablja na podlagi prvega odstavka 22. člena ZUS-1, kolikor ZUS-1 ne določa drugače). Smrt stranke ima za posledico konec njene pravne sposobnosti in s tem konec sposobnosti biti stranka v sodnem postopku. Sodišče ugotavlja, da se sicer postopek vodi glede izpodbijanja odobritve pravnega posla, v katerem je bila eden od prodajalcev tudi A. A., sodišče pa glede predmeta odločanja ugotavlja, da gre za odločanje o pravici, ki lahko preide na pravne naslednike. Dedinji umrle A. A. sta J. J. in K. K. Vendar pa se skladno s 100. členom ZPP v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1 v zadevi, kadar je stranka umrla, pa je v postopku imela pooblaščenca, postopek ne prekine. Od smrti dalje pooblaščenec namreč zastopa dediče, dokler mu dediči pooblastila ne prekličejo. Dediči vstopijo na mesto umrle stranke s trenutkom njene smrti po samem zakonu. Tako sta dedinji umrle A. A., J. J. in K. K., kot dedinji umrle prodajalke zadevnih zemljišč prizadeta stranka in sta postopek po samem zakonu prevzeli v stanju, v katerem je bil v času smrti zapustnice. Sodišču pa je K. K. sporočila tudi svojega novega pooblaščenca, enako tudi J. J., ki je nato pooblastilo pooblaščencu tudi preklicala.

**K I. točki izreka**

14. Tožba ni utemeljena.

15. Po presoji sodišča je izpodbijani upravni akt pravilen in na zakonu utemeljen iz razlogov, ki so navedeni v prvostopenjski odločbi in se sodišče nanje v tej sodbi sklicuje (drugi odstavek 71. člena ZUS-1), k tožbenim navedbam pa še dodaja:

16. Pogoje in postopek prodaje kmetijskih zemljišč določa ZKZ kot specialni predpis. Posebnosti prometa s kmetijskimi zemljišči ureja ta zakon v III. poglavju (od 17. do 25. člena ZKZ). Te posebnosti so zlasti: postopek prodaje preko ponudbe, ki mora biti objavljena na način, predpisan v 20. členu ZKZ, postopek sprejema ponudbe za prodajo, določen v 21. členu ZKZ, ter postopek odobritve pravnega posla, določen v 22. členu ZKZ, v katerem pa je treba upoštevati posebnosti prometa z zaščitenimi kmetijami (18. člen ZKZ), pogoje za odobritev oziroma neodobritev pravnega posla oziroma za izdajo potrdila, da odobritev ni potrebna (19. člen ZKZ), ter vrstni red predkupnih upravičencev (23. člen ZKZ). S temi določbami, ki določajo omejitve v zvezi s prometom kmetijskih zemljišč, zakonodajalec uresničuje v drugem odstavku 71. člena Ustave Republike Slovenije (v nadaljevanju Ustava) določeno posebno varstvo kmetijskih zemljišč. Z zakonom določena omejitev pri razpolaganju s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami je namreč namenjena usmerjanju prometa s kmetijskimi zemljišči tako, da ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije, saj se na ta način zagotavlja socialna, ekološka in gospodarska funkcija lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih (67. člen Ustave). Zato je promet s kmetijskimi zemljišči omejen in mogoč le v skladu s pravili, ki jih določa zakon.5

17. V obravnavani zadevi izpodbijana odločitev temelji na nesporni ugotovitvi, da je bila ponudba za prodajo zemljišč objavljena na oglasni deski UE Celje in da so vsi sprejemniki (tako tožnik kot B. B. in I., d.o.o., Celje) ponudbo sprejeli v roku, torej so bili izpolnjeni pogoji za nadaljnje odločanje upravnega organa v postopku odobritve pravnega posla. Med strankama tudi ni sporno, da je tožnik kmet mejaš in zakupnik zemljišča, ki je naprodaj, B. B. pa je drug kmet glede na prodajane nepremičnine (in da predkupne pravice v postopku I., d.o.o., ni uveljavljal). Med strankami pa je sporno, ali je ponudba prodajalcev sploh veljavna (zaradi ne/podpisov prodajalčevih pooblaščencev na ponudbi) in ali so se vse nepremičnine prodajale kot celota, tj. v paketu, ali posamično - niso pa navedene cene (delno) stavbnih zemljišč, ki se prodajajo (v zvezi s čimer vse tožena stranka ugovarja prekluzijo) ter ali tožnikova zahteva po izbrisu hipoteke določenih nepremičnin oz. pogoj, da se sklene pogodba le za nepremičnine, ki nimajo vknjižene hipoteke, predstavlja bistveno spremembo ponudbe in s tem zavrnitev prvotne ponudbe ali ne (in s tem posledično, ali je bil pravilno odobren posel s B. B. kot kupcem in ne s tožnikom, ki je imel boljši vrstni red predkupne pravice kot B. B. glede prodajanih nepremičnin).

Glede prekluzije

18. Tožnik ne prereka ugotovitve organa in tožene stranke o tem, da je bilo v upravnem postopku ugotovljeno, da je bil tožnik z obvestilom organa o ponudbi za prodajo ter o podanih izjavah o sprejemu ponudbe obveščen o pomembnih dejstvih, ki izhajajo iz ponudbe za prodajo, nadalje pa je bil tekom ugotovitvenega postopka seznanjen z vsem ugotovljenim, med drugim tudi z vsebino ponudbe in njeno celotno vsebino6, ter da je imel ob morebitnih dvomih v pravilnost dokumentov tudi možnost zaprositi za vpogled v spis, pri čemer iz dokumentov zadeve ne izhaja, da bi imel tožnik na samo ponudbo pripombe, ki bi se ujemale s pritožbenimi in tožbenimi navedbami (o domnevni formalni nepopolnosti ponudbe, nadalje o tem, da cena za posamezna, tudi stavbna zemljišča ni bila posebej postavljena, da ni bilo navedeno, da se nepremičnine prodajajo kot celota), ampak so prvič navajane v pritožbi; prav tako ne prereka ugotovitev organa, da ni obrazložil, zakaj novih dejstev, ki so obstajala že med postopkom na prvi stopnji, ni navedel že v postopku na prvi stopnji, zato vsem tem navedbam sodišče kot priznanim sledi skladno z drugim odstavkom 214. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1. 19. Skladno s tretjim odstavkom 238. členom ZUP lahko pritožnik v tožbi navaja nova dejstva ali nove dokaze, vendar mora obrazložiti, zakaj jih ni navedel že v postopku na prvi stopnji. Nova dejstva in novi dokazi se lahko upoštevajo kot pritožbeni razlogi le, če so obstajali v času odločanja na prvi stopnji in če jih stranka upravičeno ni mogla predložiti oz. navesti na obravnavi. Zato sodišče ugotavlja, da je organ ravnal pravilno, ko navedenih tožnikovih očitkov o nepopolnosti ponudbe skladno z 238. členom ZUP ni mogel upoštevati, saj jih je tožnik prvič navedel šele v pritožbi, brez pojasnila, zakaj tega prej ni mogel storiti, četudi so ta dejstva obstajala že v času upravnega postopka, v katerem je tožnik sodeloval. 20. Sodišče še pripominja glede tožnikove navedbe, da ne gre za prekluzijo, temveč za upravno kršitev postopka, na katero bi organ moral paziti po uradni dolžnosti, da je organ vezan pri odločitvi na trditve strank (prvi odstavek 140. člena ZUP; pri čemer je nesporno, da tožnik o zatrjevani nepopolnosti ponudbe ni podal pripomb v upravnem postopku na prvi stopnji), in nadalje, da pazi po uradni dolžnosti pritožbeni organ na bistvene kršitve postopka na prvi stopnji (drugi odstavek 247. člena ZUP), pri čemer so te po 237. členu ZUP med drugim tudi, če osebi, ki bi morala biti udeležena kot stranka v postopku, ta možnost ni bila dana, ali če stranki ni bila dana možnost, da se izjavi o dejstvih in okoliščinah, pomembnih za izdajo odločbe oz. če stranke v skladu z zakonom ni zastopal zakoniti zastopnik oz. če pooblaščenec ni imel ustreznega pooblastila. Vse to pa bi lahko pritožbeni organ presojal (tudi po uradni dolžnosti), če bi tožnik pravočasno v upravnem postopku na prvi stopnji zatrjeval dejstva, iz katerih bi take kršitve lahko izhajale. Ta je tožnik navedel šele v pritožbi in torej prepozno glede na 238. člen ZUP.

21. Sodišče pa sicer pripominja, da četudi bi lahko bila ponudba nepodpisana s strani pooblaščencev vseh prodajalcev (pa iz same ponudbe A4 oz. A8 sicer to ni razvidno, saj so navedeni na ponudbi trije pooblaščenci prodajalcev, na črti za podpis prodajalca ponudbe pa je tudi več podpisov), pa so na ustni obravnavi 10. 6. 2021 sodelovali vsi trije pooblaščenci prodajalcev, od katerih nihče ni ugovarjal navedeni ponudbi o prodaji (in četudi bi je ne podali, pa navedeno ni izkazano, bi s tem sicer konkludentno naknadno odobrili podano ponudbo), poleg tega je pooblaščenec treh prodajalcev, L. L., izrecno zavrnil sprejem ponudbe tožnika, hkrati pa izrecno poudaril, da se zemljišča prodajajo izključno v celoti in z vsemi v ponudbi navedenimi pogoji in dejstvi, ob navedenih okoliščinah pa organ ni imel niti razlogov, da bi ugotavljal, da ponudbe niso podali vsi prodajalci oz. da bi ugotavljal, da ne gre za paketno prodajo in da ni navedene cene (delno)/stavbnih zemljišč.

22. Sodišče tudi sicer pripominja, da je organ ravnal pravilno, ko je glede ponudbe prodajalcev, ki je zajemala poleg kmetijskih in delno kmetijskih in delno stavbnih zemljišč tudi stavbna zemljišča, štel, da jih prodajalci prodajajo kot celoto, tj. kot paketno ponudbo, kar je logično, saj so za prodajane nepremičnine določili skupno ceno, kar je jasno razvidno iz ponudbe A4 oz. A8, poleg tega pa, kot pravilno zatrjuje pritožbeni organ, je v ugotovitvenem postopku (na naroku) pooblaščenec treh prodajalcev, L. L., izrecno poudaril, da se zemljišča prodajajo izključno v celoti in z vsemi v ponudbi navedenimi pogoji in dejstvi.

23. Sodišče ugotavlja, da so te navedbe o nepopolnosti ponudbe tudi nedovoljena tožbena novota. Tožnik je namreč zgoraj navedene očitke ponovil tudi v tožbi. Po tretjem odstavku 20. člena ZUS-1 stranke v upravnem sporu ne smejo navajati dejstev in predlagati dokazov, če so imele možnost navajati ta dejstva in predlagati dokaze v postopku pred izdajo akta. Po 52. členu ZUS-1 lahko tožnik v tožbi navaja nova dejstva in dokaze, vendar mora obrazložiti, zakaj jih ni navedel že v postopku izdaje izpodbijanega akta. Nova dejstva in dokazi se lahko upoštevajo le, če so obstajali v času odločanja na prvi stopnji postopka izdaje upravnega akta in če jih stranka upravičeno ni mogla predložiti oz. navesti v postopku izdaje upravnega akta. Kot že navedeno, tožnik ni pojasnil, zakaj tega v upravnem postopku ni mogel storiti, sodišče pa posledično skladno s tretjim odstavkom 20. člena ZUS-1 in 52. člena ZUS-1 navedenega ni moglo obravnavati.

Glede sprejema ponudbe tožnika

24. Kot že navedeno, med strankami ni razhajanj, da ima sicer tožnik boljši vrstni red prednostnega upravičenca po prvem odstavku 23. člena ZKZ (kmet mejaš in zakupnik zadevnih nepremičnin) kot uspeli kupec B. B. (drug kmet). Med strankami pa je sporno, ali je sprejem ponudbe prodajalcev na strani tožnika dejansko pomenil sprejem ponudbe (ker postavljeni pogoji niso pomenili bistvene spremembe ponudbe) in je bila odobritev posla B. B. posledično nepravilna in nezakonita ali pa je s postavitvijo svojih pogojev tožnik zavrnil ponudbo prodajalcev ter podal novo, bistveno spremenjeno ponudbo, (zaradi česar je odobritev posla B. B., ki je v celoti sprejel ponudbo prodajalcev, posledično pravilna in zakonita). Tožnik je namreč sprejel ponudbo, vendar pod pogojema, da: 1. kupi (tudi) kmetijska zemljišča, ki so obremenjena s hipoteko, če se hipoteka izbriše pred podpisom pogodbe, in 2. če se hipoteka ne izbriše (in ker se kmetijska zemljišča ne prodajajo kot celota), kupi kmetijska zemljišča, ki niso obremenjena s hipoteko.

25. Kot že navedeno, promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami ureja ZKZ v določbah od 17. do 25. člena. Ponudba je urejena v 20. členu (obvezna objava, obvezna vsebina, rok za sprejem ponudbe), sprejem ponudbe v 21. členu (pisna izjava o sprejemu ponudbe, pravni učinek sprejema ponudbe). Po navedenih določbah ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo predložiti upravni enoti, ki jo mora na predpisan način objaviti; rok za sprejem ponudbe je 30 dni od dneva objave; ponudba pa obvezno vsebuje: podatke o prodajalcu, podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina) in ceno, lahko pa vsebuje tudi morebitne druge prodajne pogoje (20. člen ZKZ). Vendar pravna ureditev ponudbe (za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije) v teh določbah ni popolna ter jo je potrebno pri uporabi dopolniti z ureditvijo v OZ kot splošnem predpisu, ki ureja sklepanje pogodb. Za obravnavano zadevo je relevanten še 29. člen OZ o ureditvi sprejema ponudbe s predlogom, naj se spremeni.

26. Tako iz 29. člena OZ izhaja, da se šteje, da je naslovnik ponudbo zavrnil in sam dal drugo ponudbo svojemu prejšnjemu ponudniku, če odgovor na ponudbo izraža sprejem, hkrati pa predlaga, naj se v nečem spremeni ali dopolni (prvi odstavek 29. člena OZ). Vendar pa odgovor na ponudbo, ki izraža sprejem, toda vsebuje dopolnitve ali spremembe, ki bistveno ne spreminjajo ponudbe, pomeni sprejem, razen če ponudnik takoj ugovarja. Če ne ravna tako, se pogodba sklene v skladu z vsebino ponudbe s spremembami, ki so navedene v izjavi o sprejemu (drugi odstavek 29. člena OZ). Če pa se dopolnitve ali spremembe nanašajo na ceno, plačilo, kakovost ali količino blaga, kraj in čas dobave, obseg odgovornosti ene stranke v primerjavi z drugo ali na reševanje sporov, se šteje, da bistveno spreminjajo ponudbo (tretji odstavek 29. člena OZ).

_Glede prvega tožnikovega pogoja_

27. Tožnik zatrjuje, da hipoteka ni bistvena sestavina prodajnega posla in da izbris hipoteke predstavlja "pravno napako", ki jo bo treba rešiti. Smatra tudi, da gre pri vknjižbi hipoteke za fiktiven pravni posel, ki je bil sklenjen izključno z namenom izigravanja kogentnih določb ZKZ. Organ bi moral v okviru posebnega ugotovitvenega postopka ugotavljati okoliščine vknjižbe hipoteke in razjasniti, ali gre za navidezni pravni posel. Meni, da vknjižba hipoteke ne predstavlja prodajnega pogoja ali celo bistvene sestavine prodajne pogodbe, hipoteka ne pomeni dopolnitve ali spremembe, ki bi štela za bistveno spremembo ponudbe, prav tako pa prodajalci niso takoj ugovarjali pogojema tožnika, zaradi česar je izjavo o sprejemu ponudbe tožnika treba šteti za sklenitev pogodbe, ki bi jo bilo treba odobriti. Navaja še, da je cilj kupca pridobiti lastninsko pravico na nepremičninah bremen prosto. To so prodajalci kupcu dolžni zagotoviti.

28. Hipoteka skladno s 138. členom Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) predstavlja stvarno (zastavno) pravico na nepremičnini (pri čemer se skladno s 128. členom SPZ zavarovana terjatev veže na zemljišče, na katerem je hipoteka vknjižena, in ne na zastavnega dolžnika) in jo je zaradi navedenega kot breme zemljišča po oceni sodišča šteti za lastnost zemljišča oz. podatek o predmetu prodaje.

29. Sodišče ugotavlja, da ne drži, da so prodajalci dolžni zagotoviti predmet prodaje, ki je prost bremen. Ravno zaradi svobode urejanja obligacijskih razmerij lahko prodajalci prodajajo tudi zemljišča, ki so obremenjena s hipoteko, o čemer so v konkretni zadevi obvestili tudi morebitne kupce v svoji ponudbi. Tako ne gre za "pravno napako", kot je navajal tožnik, ki jo je treba rešiti, temveč za predmet pogodbe, ki se prodaja obremenjen s hipoteko, na strani kupca pa je, ali bo takšno obremenjeno zemljišče tudi kupil. Tožnik očitno tega ne bi rad storil, vendar pa njegove ponudbe, da bi se hipoteke izbrisale iz obremenjenih nepremičnin, ni moč šteti za nebistveno spremembo prvotne ponudbe prodajalcev.

30. Tako razlago in uporabo določb prvega in tretjega odstavka 29. člena OZ narekujeta tudi določbi drugega odstavka 20. člena ZKZ, po kateri podatki o predmetu prodajne pogodbe (v konkretni zadevi vknjižena hipoteka na določenih nepremičninah) štejejo za obvezno vsebino ponudbe, in tretjega odstavka 21. člena ZKZ, po kateri je pravni posel sklenjen, ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe (pod odložnim pogojem odobritve pravnega posla), saj je na podlagi teh določb pravni posel sklenjen (le) ob prekrivanju volj pogodbenih strank tudi glede predmeta pogodbe, ki je obvezna in s tem bistvena sestavina ponudbe, in v čemer ureditev v ZKZ v celoti sledi splošni ureditvi sklenitve pogodbe v OZ. Po 15. členu je namreč pogodba sklenjena, ko se stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah.

31. Posledično sodišče ugotavlja, da prvi predlog tožnika, da bi se sklenila pogodba z njim in prodajalci po tem, ko bi prodajalci izbrisali vknjižene hipoteke iz zemljišč, na katerih se nahajajo, ne pomeni sprejema ponudbe prodajalcev, temveč njeno zavrnitev in podajo druge ponudbe, saj je njegova ponudba vsebovala bistveno spremembo predmeta prodaje. Zato sodišče ugotavlja, da posel glede tega pogoja tožnika med tožnikom in prodajalci ni bil sklenjen.

32. Sodišče še pripominja glede tožnikovega zatrjevanja o fiktivnosti vknjižbe hipoteke, da trditve o domnevni fiktivnosti vknjižbe hipoteke zaradi oviranja nakupa s strani tožnika presegajo okvir presoje, ki ga mora pri prometu s kmetijskimi zemljišči po 17. - 25. členu ZKZ opraviti upravni organ. Kot je že pojasnil pritožbeni organ in kar sodišče ocenjuje kot pravilno, presoja popolnosti posebnega prodajnega pogoja (vknjižbe hipoteke) ni v pristojnosti organa, ki vodi postopek sprejema ponudbe in nadalje upravni postopek odobritve konkretnega pravnega posla. Pogodbenik, ki se ne strinja z načinom izpolnitve pogodbenih obveznosti, ki izhajajo iz sklenjenega pravnega posla (konkretno vknjiženimi hipotekami na določenih v prodajo ponujanih zemljiščih), te uveljavlja v civilnem postopku pred pristojnim rednim sodiščem v skladu z določbami OZ.

_Glede drugega tožnikovega pogoja_

33. Tožnik je za primer, če se hipoteke ne bi izbrisale iz zemljišč, predlagal, da kupi le nepremičnine, kjer hipoteka ni vknjižena. Vendar pa so prodajalci v ponudbi navedli, da prodajajo nepremičnine za skupno ceno in s tem po oceni organa (ki ga sodišče smatra kot pravilno, kot že navedeno) ponudili zemljišča v nakup po "paketni prodaji".

34. Pogoj ponudbe, da se zemljišča prodajajo izključno skupaj, ni v nasprotju z ZKZ oz. njegovim namenom. Tožnik pa je ponudbo sprejel le za zemljišča, ki nimajo vknjižene hipoteke, ne pa za vse nepremičnine iz ponudbe, to pa po oceni sodišča pomeni bistveno spremembo ponudbe in posledično njeno zavrnitev.7

35. Tudi v tem delu tako razlago in uporabo določb prvega in tretjega odstavka 29. člena OZ narekujeta tudi določbi drugega odstavka 20. člena ZKZ, po kateri podatki o predmetu prodajne pogodbe (v konkretni zadevi paketna prodaja zemljišč za skupno ceno, kar vključuje zemljišča, na katerih je vknjižena hipoteka) štejejo za obvezno vsebino ponudbe, in tretjega odstavka 21. člena ZKZ, po kateri je pravni posel sklenjen, ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe (pod odložnim pogojem odobritve pravnega posla), saj je na podlagi teh določb pravni posel sklenjen (le) ob prekrivanju volj pogodbenih strank tudi glede predmeta pogodbe, ki je obvezna in s tem bistvena sestavina ponudbe, in v čemer ureditev v ZKZ v celoti sledi splošni ureditvi sklenitve pogodbe v OZ. Po 15. členu je namreč pogodba sklenjena, ko se stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah.

36. Posledično sodišče ugotavlja, da tudi drugi predlog tožnika, da bi se sklenila pogodba z njim in prodajalci le glede zemljišč, na katerih ni vknjižene hipoteke, ne pomeni sprejema ponudbe prodajalcev, temveč njeno zavrnitev in podajo druge ponudbe, saj je njegova ponudba vsebovala bistveno spremembo predmeta prodaje. Zato sodišče ugotavlja, da posel tudi glede tega pogoja tožnika med tožnikom in prodajalci ni bil sklenjen.

**Sklepno**

37. Sodišče pritrjuje ugotovitvi organa, da je B. B. je kot "drug kmet" prednostni upravičenec po prvem odstavku 23. členu ZKZ glede na preostalega sprejemnika ponudbe I., d.o.o., Celje (ki predkupne pravice v postopku ni uveljavljal). Glede tožnika pa sodišče šteje, da tožnik podane ponudbe prodajalcev ni sprejel, temveč jo je s postavljanjem novih pogojev zavrnil in ponudil novo, bistveno spremenjeno ponudbo, v skladu z 29. členom OZ in 20. členom ZKZ. Zato organ pravilno tožnika ni obravnaval pri ugotavljanju vrstnega reda predkupnih upravičencev. Posledično je organ v zvezi z v celoti sprejeto ponudbo B. B. pravilno odobril pravni posel med njim in prodajalci ter posledično pravilno zavrnil odobritev posla med prodajalci in tožnikom (ter med prodajalci in I., d.o.o.), saj lahko organ na podlagi 22. člena ZKZ odobri le en pravni posel glede prometa s kmetijskimi zemljišči. 38. Ker je sodišče tako presodilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen, da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena, tožbeni ugovori pa neutemeljeni, je tožbo zavrnilo kot neutemeljeno, na podlagi določbe prvega odstavka 63. člena ZUS-1. 39. Sodišče je v navedeni zadevi odločilo na nejavni seji brez glavne obravnave, saj je ocenilo, da dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo upravnega akta, med strankami ni sporno (prvi odstavek 59. člena ZUS-1). V obravnavani zadevi nobena od strank izvedbe glavne obravnave tudi sicer ni predlagala, med strankami pa pravno relevantno dejansko stanje ni sporno (kot je razvidno iz 17., 18. in 24. točke obrazložitve), med njimi je sporna le pravna presoja, ali je organ pravilno odobril pravni posel B. B., čeprav je imel tožnik boljši vrstni red predkupnega upravičenca po 23. členu ZKZ, vendar pa je sprejetje ponudbe pogojeval s svojimi pogoji.

**K II. točki izreka**

40. Izrek o stroških temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1. Če sodišče tožbo zavrne, trpi namreč vsaka stranka svoje stroške postopka.

**K III. točki izreka**

41. Sodišče ni ugodilo zahtevi prizadete stranke B. B. za povrnitev stroškov postopka, ki se sicer obravnava na podlagi prvega odstavka 155. člena ZPP.8 Ta določa, da se stranki povrnejo le potrebni stroški. Ti pa so po mnenju sodišča potrebni, če so v vlogi navedbe, pomembne za razjasnitev zadeve oz. ki vplivajo na odločitev sodišča. Po presoji sodišča pa prizadeta stranka v odgovoru na tožbo takih navedb ni podala, saj se je prizadeta stranka sklicevala na podana pravna stališča tožene stranke, sodišče se je tako lahko odločilo že na podlagi upravnega spisa ter navedb strank in torej prizadeta stranka ni bistveno prispevala k razjasnitvi zadeve oziroma vplivala na odločitev sodišča ter ji zato niso nastali potrebni stroški v smislu prvega odstavka 155. člena ZPP.

1 Ti so 24. 2. 2021 na UE Celje podali ponudbo za prodajo zadevnih nepremičnin, pri čemer je njihova skupna cena znašala 56.820,00 EUR. Rok za sprejem ponudbe je potekel 26. 3. 2021. 2 Na ponudbi za prodajo navedenih nepremičnin so prodajalci pod rubriko "Drugi prodajni pogoji (deleži...)" navedli, da se pri parc. št. 1304/53, k.o. 0123 A., prodajajo deleži: F. F. 253/11580, E. E. 759/15440, D. D. 253/77200, A. A. 253/3860, G. G. 4807/28950 in H. H. 253/11580; pri parc. št. 1306/4, k.o. 0123 A., se prodajajo deleži: F. F. 2/237, E. E. 3/158, D. D. 1/790, A. A. 2/79, G. G. 76/1185 in H. H. 2/237; pri parc. št. 1491/1, k.o. 0123 A., se prodajajo deleži: F. F. 1694/53055, E. E. 847/11790, D. D. 847/176850, A. A. 1694/17685, G. G. 64372/265275 in H. H. 1694/53055; pri parc. št. 1491/2, k.o. 0123 A., se prodajajo deleži: F. F. 673/13795, E. E. 6057/55180, D. D. 2019/275900, A. A. 2019/13795, G. G. 25574/68975 in H. H. 673/13795, ter da je na vseh ostalih parcelah, ki so predmet prodaje, delež A. A. 1/1 in da je del parcel obremenjen s hipoteko. Na ponudbi so prodajalci navedli tudi, da je plačilo celotne kupnine v roku 8 dni po pravnomočnosti odločbe upravne enote o odobritvi pravnega posla bistvena sestavina pogodbe. 3 Tožnik je namreč v pritožbi prvič navajal, da iz ponudbe ne izhaja, da sta ponudbo podpisali tudi pooblaščeni odvetnici, pač pa je iz ponudbe razviden zgolj en podpis, zato bi organ moral ponudbo zavreči oz. stranke pozvati na dopolnitev ponudbe. Prav tako prodajalci v ponudbi niso posebej navedli cene za stavbna zemljišča, temveč se je cena nanašala na vsa zemljišča skupaj v višini 56.820,00 EUR, v ponudbi niso navedli cene niti za delno stavbna zemljišča niti v ponudbi ni navedeno, da se vse nepremičnine, ki so predmet ponudbe, prodajajo kot celota, zato je že njihova ponudba pomanjkljiva in bi moral organ prodajalce pozvati na ustrezno dopolnitev ponudbe. 4 Sicer v španščini, vendar sodnica poročevalka ta jezik razume, prav tako pa je pooblaščenec J. J. predložil sodni prevod tega dokumenta v slovenščino (priloga F2). 5 Tako Vrhovno sodišče RS v sodbi X Ips 143/2013 z dne 24. 9. 2014, 8. točka obrazložitve. 6 Sodišče pripominja, da iz zapisnika o ustni obravnavi z dne 10. 6. 2021 v upravnem spisu izhaja, da je uradna oseba med drugim izrecno navedla, da je bila ponudba podana s strani šestih prodajalcev, povzeti pa so bili tudi prodajni pogoji prodajalcev, vključno z navedbo hipoteke na delu parcel, ter da se zadevne nepremičnine prodajajo za skupno ceno 56.820,00 EUR. 7 Tako odločba Upravnega sodišča RS opr. št. I U 268/2011 z dne 21. 2. 2012. 8 Glej sklep Vrhovnega sodišča RS opr. št. I Up 191/2015 z dne 1. 10. 2015.