Jedro

Pri odmeri nadomestila iz drugega odstavka 72. člena ZDen, ko se korist ugotavlja s pomočjo tržnih najemnin, to pomeni, da se vrednost tržnih najemnin ugotavlja po razmerah oziroma cenah, kakršne so v času sojenja (to je odločitve na prvi stopnji oziroma izdelave izvedeniškega mnenja). Enako kot tega ni mogoče enačiti z višino najemnine v času od uveljavitve ZDen do pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji in njeno valorizacijo na čas sojenja (kar je Vrhovno sodišče že presojalo), tega ni mogoče enačiti niti z višino najemnine v času ob zaključku prvega sojenja, ko so bile razmere na nepremičninskem trgu za tožnike najbolj ugodne. Čas sojenja v konkretni zadevi je čas (zadnjega) zaključka postopka na prvi stopnji. Sodišče prve stopnje je to tudi pravilno upoštevalo. Sam potek časa in dejstvo, da so se cene najema po zaključku prvega sojenja znižale, zato na odločitev ne moreta vplivati.

Izrek

Pritožbama se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni - v točki II izreka tako, da je tožena stranka dolžna plačati tožečim strankam poleg že prisojenega zneska 319.539,00 EUR s pripadki (točka I izreka sodbe) še znesek 33.638,00 EUR in sicer od tega zneska A. A. in B. B. 15.137,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2006 dalje do plačila, dedičem pokojnega C. C., to je Č. Č., D. D. in E. E., znesek 7.568,55 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2006 dalje do plačila, F. F. znesek 7.568,55 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2006 dalje do plačila in dedičem pok. G. G. 3.363,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2006 dalje do plačila; - in v točki III tako, da se ta glasi: „Tožeče stranke so dolžne toženi stranki povrniti 10.920,60 EUR stroškov postopka v roku 15 dni od prejema odločbe pritožbenega sodišča, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje do plačila.“ V ostalem se pritožbi zavrneta in se v izpodbijanih, a nespremenjenih delih potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v zadevi odločalo tretjič. Ugotovilo je, da bi se vrnjena nepremičnina, ob upoštevanju stanja ob uveljavitvi Zakona o denacionalizaciji (v nadaljevanju ZDen), brez posodobitve lahko oddajala samo kot skladiščni in razstavni prostor. Fiktivna najemnina za tak prostor bi, ob upoštevanju razmer v času zadnjega odločanja, znašala 6,85 EUR/m2, za celo nepremičnino s površino 351,14 m2 torej 2.406,00 EUR/mesečno, za obdobje 168 mesecev (od 8. 12. 1991 do 8. 12. 2005) pa 404.208,00 EUR. Od tega zneska je sodišče prve stopnje odštelo (fiktivne) stroške, ki bi jih tožniki imeli z oddajanjem v najem in sicer strošek NUZS (33.638,00 EUR), strošek neizkoriščenosti v višini 6 % zbrane najemnine (24.252,00 EUR), strošek neizterljivosti v višini 2% zbrane najemnine (8.084,00 EUR) in stroške vzdrževanja, ki jih je krila toženka, in sicer v višini 0,40 % vrednosti nepremičnine (18.695,00 EUR). Ni pa odštelo stroškov tekočega vzdrževanja in upravljanja v višini 0,40 % vrednosti nepremičnine (18.695,00 EUR). Tako ugotovljeno izgubljeno korist v skupni višini 319.539,00 EUR je s sodbo naložilo v plačilo toženki tako, da je dolžna plačati A. A. in B. B. 143.792,55 EUR s pripadki, dedičem pokojnega C. C. znesek 71.896,275 EUR s pripadki, F. F. 71.896,275 EUR s pripadki in dedičem G. G. 31.953,90 EUR s pripadki (točka I izreka). V ostalem (to je za znesek 267.869,00 EUR s pripadki) je tožbeni zahtevek zavrnilo (točka II izreka). Odločilo je še, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka (točka III izreka).

2. Zoper takšno odločitev se pritožujeta obe pravdni stranki.

3. Tožeča stranka (v nadaljevanju tožniki) vlagajo pritožbo zoper točko II in III izreka sodbe. Uveljavljajo vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlagajo spremembo izpodbijanega dela odločitve tako, da bo tožbenemu zahtevku ugodeno tudi v preostalem delu, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve v nov postopek. Priglašajo pritožbene stroške.

Trdijo, da je sodišče s tem, ko je ugotovilo, da gre za skladiščne prostore, zmotno ugotovilo dejansko stanje. Gre za dejanski zaključek višjega sodišča, ki ga je sodišče prve stopnje povzelo. Ker je višje sodišče to dejstvo ugotovilo brez oprave obravnave, je kršilo pravico stranke do pritožbe. Takšna ugotovitev je v nasprotju z mnenjem izvedenca, ki je prostore ves čas štel za poslovni prostor. Res bi bilo treba prostore nekoliko preurediti, a to se lahko šteje kot redno vzdrževanje. Ob prvem sojenju je bilo dejstvo, da gre za poslovne prostore, pravnomočno ugotovljeno. Vrhovno sodišče v to okoliščino ni posegalo. Opozarjajo še, da je takšno stanje nepremičnine posledica nevzdrževanja. Tožnikom je bila vrnjena obrabljena nepremičnina, ki je bila in je ena najlepših stavb v Ljubljani in predstavlja kulturni spomenik.

Sodišče prve stopnje je nepravilno zavrnilo dokazni predlog tožnikov v ponovljenem postopku, saj do odločitve Vrhovnega sodišča ni bilo jasno, da je treba upoštevati stanje prostorov ob uveljavitvi ZDen. Ob prvem sojenju je bilo odločilno stanje prostorov ob njihovi vrnitvi, v ponovljenem sojenju stanje ob uveljavitvi ZDen, ob zadnjem sojenju pa to, ali gre za skladišče ali poslovni prostor. Sodišču v zvezi s tem očita kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP in 22. člena Ustave.

Vztrajajo pri tem, da bi moralo sodišče pri ugotavljanju višine nadomestila upoštevati višino najemnin v času zaključka prvega sojenja. Takrat so bile razmere na nepremičninskem trgu drugačne in najemnine veliko višje. Zaradi poteka postopka so tožniki na slabšem. V sodni praksi uveljavljen način izračuna višine nadomestila je zato izgubil svoj namen, da se nadomestilo zvišuje. Namen 72. člena ZDen, da upravičenci prejmejo korist, ki bi jo dosegli, če bi nepremičnino sami uporabljali, bi bil dosežen le z upoštevanjem cen na dan zaključka prvega sojenja. Ta dan je namreč časovno bližje času vrnitve nepremičnine. Sodišče tudi ni upoštevalo, da je toženka višino najemnine v višini 17,01 EUR priznala. Mnenja izvedenca o nižji najemnini zato ne bi smelo upoštevati.

Ne sprejemajo mnenja izvedenca v delu, ko njegov izračun bistveno odstopa od izračuna v letu 2009. V svojem mnenju ni upošteval, da je bilo stanje v decembru 2006 slabše kot stanje v letu 1991. Sam je potrdil, da je bil prostor dobro opremljen z javno in individualno komunalno opremo, da je kvaliteta gradnje in končnih materialov solidna, a tega pri višini najemnine ni finančno upošteval. Prostor ne bi dosegel le povprečne vrednosti, ampak bi glede na lokacijo in kvaliteto gradnje dosegel veliko višjo vrednost najemnine. Izvedenec tudi ni pojasnil drastičnega znižanja najemnine od konca leta 2006 do danes in se ni opredelil do izračuna tožnikov. V pripombah na mnenje so opozorili tudi na javne objave toženke, ki kažejo, da je za nepremičnine slabše kvalitete na slabši lokaciji tržila vsaj 16 EUR/m2. Glede na to, da je prostor ves čas uporabljala toženka in je znano, kaj se je s prostorom dogajalo, bi moralo sodišče ugotoviti, koliko bi tožniki pridobili od nje, če bi ji prostor oddajali za njeno dejavnost. Stališče, da izračun koristi temelji na hipotetični najemnini, ker toženka prostora ni oddajala, je zato zmotno. Vprašanje hipotetičnosti najemnine in odbitkov je po mnenju tožnikov brezpredmetno.

Glede hipotetičnih stroškov, ki so bili upoštevani, toženka ni zmogla trditvenega bremena. Tudi sicer bi moralo sodišče upoštevati konkretne okoliščine v zvezi z nepremičnino. Fiktivnih stroškov tako ni mogoče odbiti, če ti stroški toženki niso nastali. Stroškov vzdrževanja toženka ni imela. Vsa obnovitvena dela bodo morali izvesti tožniki. Ker je nevzdrževanje vplivalo na višino najemnine, bo nadomestilo tožnikom dvakrat zmanjšano. V zvezi s plačilom NUSZ so tožniki opozorili na odločbo II Ips 853/2009, v kateri je bilo zavzeto stališče, da se NUSZ ne sme odbiti. Do tega se sodišče prve stopnje ni opredelilo in je s tem storilo kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Ker je toženka prostor sama uporabljala in je oseba javnega prava, za plačilo tudi ni bila zavezana. V kolikor bi odbitek priznali, bi se toženka, ki tega stroška ni imela, še dodatno okoristila. Ker je prostore ves čas uporabljala toženka, ne bi smel biti upoštevan odbitek za neizkoriščenost. Ker so bili prostori v uporabi toženke in bi se najemnina plačevala iz javnih sredstev, enako velja tudi za upoštevanje odbitka zaradi neizterljivosti, saj tveganja za plačilo ne bi bilo.

Napačna je tudi odločitev o stroških postopka. Uspeh tožnikov bo zaradi utemeljenih pritožbenih navedb višji. Upoštevati je treba tudi to, da na tožeči strani nastopa več strank in da so tožniki zalagali stroške za izvedence.

4. Toženka vlaga pritožbo zoper točko I in točko III izreka sodbe. Tudi ona uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu ZPP. Predlaga spremembo izpodbijanega dela odločitve tako, da bo zahtevek v celoti zavrnjen, podrejeno pa prisojeni znesek znižan na 146.230,00 EUR, oziroma njeno razveljavitev in vrnitev zadeve v nov postopek. Priglaša pritožbene stroške.

Ne strinja se s tem, da bi bilo za vrnjeno nepremičnino mogoče doseči najemnino v višini 6,85 EUR. Povprečna najemnina bi znašala največ 4,00 EUR/m2. Izvedenec se o tej pripombi ni ustrezno izjavil. Gre le za njegovo mnenje, ki se ga ne da ustrezno preizkusiti. O tem tudi sodišče ni navedlo jasnih in substanciranih razlogov in je s tem storilo kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

Sodišče bi moralo pri izračunu koristi upoštevati odbitek iz naslova tekočih stroškov in upravljanja. Povzema stališče izvedenca o tem vprašanju (ob zaslišanju dne 17. 2. 2015), ki ga tudi v kasnejši pisni in ustni dopolnitvi ni spremenil. Zakaj sodišče prve stopnje od ugotovljene najemnine, drugače kot izvedenec, ni odštelo tekočih stroškov in upravljanja, v sodbi ni obrazloženo. Pojasnilo, da gre za strošek, ki ga po zakonu plača najemnik, ne zadošča. Ker gre za odločilno dejstvo, je podana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Ta odbitek bi moral biti upoštevan. Ob upoštevanju nižje najemnine in tega odbitka bi bil zahtevek utemeljen za največ 146.230,00 EUR.

Napačna je tudi stroškovna odločitev. Meni, da bi moralo sodišče pri odločanju upoštevati pravilo non reformatio in peius, uspeh strank v postopku in dejstvo, da sta bila vsaj dva izvedenca v postopku nepotrebna oziroma postavljena zaradi ravnanja tožnikov in da je sama opravila vsaj eno procesno dejanje več (vložitev revizije). Odločitev, da stranki nosita vsaka svoje stroške je zato nepravilna. Opozarja še na to, da je sodišče prve stopnje, kljub znižanju uspeha tožnikov s 45 % na 25 %, o stroških že trikrat odločilo enako in odločitev tudi obrazložilo enako. Uspeh v višini 75 % zadošča za to, da sodišče toženki prisodi vsaj del stroškov.

5. Pravdni stranki na pritožbi druga druge nista odgovorili.

6. Pritožbi sta delno utemeljeni.

7. V sodni praksi je ustaljeno stališče, da upravičenec na podlagi drugega odstavka 72. člena ZDen lahko uveljavlja korist, ki bi jo sam dosegel, če bi v naravi vrnjeno nepremičnino lahko uporabljal oziroma upravljal, pa je glede na sprejeto zakonsko rešitev ob sami uveljavitvi ZDen še ni mogel(1). Za ugotavljanje višine nadomestila za izgubo koristi je možnih več metod, njena izbira pa je odvisna od narave nepremičnine in okoliščin posameznega primera. Sodna praksa se večinsko opira na ugotavljanje koristi s pomočjo najemnine, ki se zmanjša za stroške upravljanja, ki bi bremenili upravičenca in stroške vzdrževanja, ki jih je kril zavezanec. Pri tem gre lahko bodisi za hipotetično najemnino, ki bi jo upravičenec ob normalnem teku stvari dosegel z oddajanjem v najem, bodisi za najemnino, ki jo je bil upravičen prejemati zavezanec na podlagi obstoječih najemnih razmerij, ki jih je sam sklenil s tretjimi za relevantno obdobje.(2) V konkretnem primeru so tožniki v tožbi (glej drugi odstavek točke IV) sami izbrali metodo hipotetične najemnine, s to metodo pa je soglašala tudi toženka. Tožniki tudi v nadaljnjem teku postopka pred sodiščem prve stopnje uporabi te metode s strani izvedencev in sodišča niso nasprotovali. Kot je pritožbeno sodišče pojasnilo že v sklepu I Cp 2104/2015 z dne 21. 10. 2015, je imela v konkretnem primeru toženka celotno obdobje nepremičnino v posesti. Ker je ni oddajala v najem in od nje ni pridobivala najemnine, je za ugotovitev odmene po 72. členu ZDen ta metoda ustrezna.(3) Tožniki v pritožbi, ko nasprotujejo uporabi metode z izračunom hipotetične najemnine, ne ponudijo podlage, da bi pritožbeno sodišče to stališče spremenilo. Ob sklicevanju na odločbo VS RS 172/2011 tako spregledajo, da je v tej zadevi zavezanka nepremičnino oddajala v najem in je podlago za izračun koristi, ob izostanku trditev, da upravičenec najemnine v takšni višini ne bi mogel doseči, lahko predstavljala konkretno dogovorjena najemnina. V konkretni zadevi pa, saj toženka prostorov ni oddajala, to ni mogoče. Po mnenju pritožbenega sodišča koristi tudi ni mogoče izračunavati tako, da bi se upoštevala korist, ki jo je toženka pridobila z brezplačno uporabo (ker ji ni bilo treba plačevati najemnine). Pri zahtevku po 72. členu ZDen namreč ne gre za obogatitveni zahtevek. Ta določba ne nalaga obogatenemu vrnitev koristi, ki jo je neupravičeno dosegel, ampak vrnitev koristi, ki bi jo dosegel denacionalizacijski upravičenec, če bi imel nepremičnino po uveljavitvi ZDen v uporabi in upravljanju.(4) Da je bila konkretna nepremičnina v spornem obdobju v uporabi toženke in da je slednja nedvomno imela določeno korist zaradi brezplačne uporabe, zato ne more biti relevantno. Nerelevantno je zato tudi vprašanje višine te obogatitve(5). Brez podlage pa je tudi sklepanje, da bi tožniki prostore v spornem obdobju oddali v najem ravno toženki. Zgolj zato, ker jih je imela do vrnitve v brezplačni uporabi, še ni mogoče sklepati, da bi jih bila pripravljena vzeti tudi v najem.

8. V tej zadevi je že Vrhovno sodišče v sklepu II Ips 21/2011 z dne 5. 12. 2013 pojasnilo, da gre pri metodi, ki jo je sodišče uporabilo, za ugotavljanje v preteklosti nastale terjatve, ki se šele z odločitvijo sodišča odrazi v denarju (nečista denarna terjatev). Zato se ugotavlja po razmerah v času sojenja. Enako je pred tem odločilo tudi v zadevi II Ips 218/97 in II Ips 40/2000. Pri odmeri nadomestila iz drugega odstavka 72. člena ZDen, ko se korist ugotavlja s pomočjo tržnih najemnin, to pomeni, da se vrednost tržnih najemnin ugotavlja po razmerah oziroma cenah, kakršne so v času sojenja (to je odločitve na prvi stopnji oziroma izdelave izvedeniškega mnenja). Enako kot tega ni mogoče enačiti z višino najemnine v času od uveljavitve ZDen do pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji in njeno valorizacijo na čas sojenja (kar je Vrhovno sodišče že presojalo), tega ni mogoče enačiti niti z višino najemnine v času ob zaključku prvega sojenja, ko so bile razmere na nepremičninskem trgu za tožnike najbolj ugodne. Čas sojenja v konkretni zadevi je čas (zadnjega) zaključka postopka na prvi stopnji. Sodišče prve stopnje je to tudi pravilno upoštevalo. Sam potek časa in dejstvo, da so se cene najema po zaključku prvega sojenja znižale, zato na odločitev ne moreta vplivati. Kot je pritožbeno sodišče poudarilo že v svoji prejšnji odločbi, gre pri takšnem izračunu za metodo, ki je lastna takšnim terjatvam, ne pa za način izračuna, katerega bistvo naj bi bilo v konstantnem zviševanju najemnine. Enako bi veljalo tudi, če bi cene (v škodo toženke kot zavezanke) narasle. Tudi v tem primeru ne bi bilo relevantno kateri izračun je bližje obdobju za katerega se korist izračunava. V kolikor bi bilo drugače, Vrhovno sodišče ne bi razveljavilo prve odločitve v tej zadevi, pri kateri je sodišče prve stopnje ravno to upoštevalo(6). Na presojo, po katerih cenah se ugotavlja višina koristi, tudi ne more vplivati v ZPP predpisana prekluzija glede navajanja novih dejstev in dokazov. Strankina (ne)aktivnost na razmere, ki vladajo na nepremičninskem trgu, ne more vplivati. Podlage za to, da bi sodišče višino hipotetične najemnine presojalo po razmerah ob zaključku prvega sojenja, kar bi bilo za tožnike ugodnejše, zato po presoji pritožbenega sodišča ni.

9. Sodišče prve stopnje je višino koristi ugotavljalo z upoštevanjem stanja prostorov ob uveljavitvi ZDen (pri čemer je to stanje omogočalo le oddajo nepremičnine za skladiščni ali razstavni prostor).

Takšnemu pristopu tožniki v pritožbi nasprotujejo, čeprav so se zanj sami zavzemali.(7) Menijo, da izvedenec ne bi smel izhajati iz slabega stanja nepremičnine, saj je za to stanje odgovorna toženka, ki v prostorih ni izvajala nobenih večjih vzdrževalnih del. Takšnemu stališču ni mogoče slediti. ZDen daje v 72. členu denacionalizacijskemu upravičencu, ki mu je bila nepremičnina vrnjena, upravičenje za nazaj, a le do trenutka, ko je stopil v veljavo ZDen. Ravnanje toženke pred tem zato ne more vplivati na presojo. Tudi sicer nemožnost oddajanja prostorov za pisarniško dejavnost ni mogoče pripisati dejstvu, da je toženka prostore le minimalno vzdrževala, ampak dejstvu, da vanje ni vlagala in jih za takšno dejavnost ni ustrezno posodobila. To pa ji ne more biti v škodo. Pri presoji višine koristi je zato treba izhajati iz situacije, kot je obstajala v času uveljavitve ZDen(8) in upoštevati takratno stanje vrnjene nepremičnine, v zvezi s tem pa nato ugotoviti, kakšna raba nepremičnine je bila mogoča. Pritožbeno sodišče soglaša z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da bi tožniki ob upoštevanju tega stanja nepremičnino lahko oddali le kot razstavne ali skladiščne prostore. To namreč izhaja iz mnenja izvedenca G., ki ga je sodišče v relevantnih delih povzelo v razlogih sodbe. Izvedenec je tako menil, da gre za poslovne prostore, ki pa jih v stanju ob vrnitvi (14. 2. 2006), brez njihove posodobitve in prenove, na trgu oddajanja nepremičnin za pisarniško oziroma podobno dejavnost ne bi bilo mogoče oddajati(9). Ker je sodišče prve stopnje na podlagi mnenja istega izvedenca ugotovilo (in takšna ugotovitev s pritožbama ni izpodbijana), da stanje nepremičnine v letu 1991 in v letu 2006 ni bilo bistveno drugačno (prišlo naj bi le do sprememb zaradi zastaranja nepremičnine zaradi same rabe, ki pa so zanemarljive), je že na tej podlagi mogoč zaključek, da prostori tudi v letu 1991, ne da bi jih tožniki predhodno posodobili in prenovili, za pisarniško ali podobno dejavnost niso bili primerni. To je izvedenec potrdil tudi ob zaslišanju na naroku 10. 3. 2016 (list. št. 573), ko je pojasnil, da prostori (brez posodobitev) ne dosegajo standarda, ki bi omogočal njihovo oddajanje za pisarniško dejavnost. Res je, da je izvedenec pri izračunu najemnine prostore štel kot primerne za pisarniško dejavnost, a le zato, ker je (zmotno) menil, da lahko zanemari njihovo dejansko stanje. Ker je to vprašanje, ki ni v pristojnosti izvedenca ampak sodišča, pritožniki z opozarjanjem na ta del izvedeniškega mnenja ne morejo biti uspešni. Tudi ne drži, da bi bilo treba v prostorih, da bi jih lahko oddali za pisarniško dejavnost, opraviti le dela, ki spadajo na nivo vzdrževanja. To namreč iz mnenja izvedenca ne izhaja(10). Pritožbeno sodišče pa ob tem dodaja, da tožniki v teku postopka tudi sicer niso trdili, da bi (in v kakšnem obsegu) prostore pred oddajo obnovili(11).

Dokazov o stanju vrnjenih prostorov v času uveljavitve ZDen (fotografije, posnete pred tem), ki so jih tožniki predložili šele z vlogo dne 25. 2. 2016, sodišče prve stopnje pravilno ni upoštevalo in s tem tudi ni storilo kršitve po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, kršilo pa ni niti pravice tožnikov iz 22. člena Ustave RS. Med pravdnimi strankami je bilo namreč ves čas postopka sporno, ali je stanje prostorov omogočalo, da bi tožniki le-te oddajali kot pisarniške prostore (takšen najem je pri izračunu odmene upošteval H.H., priloga A19(12)) ali pa le kot depo oziroma skladišče (primerjaj trditve toženke v odgovoru na tožbo z dne 16. 6. 2006, list. št. 10 in v pripravljalni vlogi z dne 21. 9. 2007, list. št. 26). Res je sicer, da je šlo pri tem sprva za spor ob upoštevanju stanja prostorov ob vrnitvi (14. 2. 2006), a so na to, da je relevantno stanje ob uveljavitvi ZDen, opozorili prav tožniki (že) v pripravljalni vlogi z dne 19. 3. 2014 (list. št. 433). Kljub takšnemu stališču pa dokazov, da je bilo stanje v letu 1991 drugačno kot v letu 2006, niso predlagali. Tega niso storili niti po prejemu mnenja izvedenca oziroma njegovi dopolnitvi (na naroku dne 17. 2. 2015, list. št. 484), ko je postalo jasno, da stanje prostorov v letu 1991 ni bilo bistveno drugačno od stanja v letu 2006. Prostori v letu 2006 so bili slabši le zaradi poteka časa. O tem, da tožniki brez svoje krivde dokazov niso mogli predložiti prej, zato ni mogoče govoriti.

10. Ker je pritožbeno sodišče s svojo odločbo I Cp 2104/2015 z dne 21. 10. 2015 sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo(13), sodišče prve stopnje pa je v sporu ponovno odločilo, so imeli tožniki možnost s (sedaj obravnavano) pritožbo izpodbijati vse dejanske ugotovitve, na katere je oprta odločitev. To velja tudi za ugotovitev, za kakšen namen bi bilo mogoče vrnjeno nepremičnino uporabljati. Tožnikom zato pravica do pritožbe ni bila kršena. Dodati velja, da so jo tudi izkoristili.

11. Sodišče prve stopnje je na podlagi mnenja izvedenca ugotovilo, da bi fiktivna najemnina, ob upoštevanju stanja vrnjenih prostorov v času uveljavitve ZDen ter cen v času (zadnjega) odločanja, znašala 6,80 EUR/m2. Pritožbeno sodišče v pravilnost te ugotovitve nima pomislekov in se v izogib ponavljanju sklicuje na razloge, ki jih je o tem navedlo že sodišče prve stopnje. V nadaljevanju odgovarja le še na posamezne pritožbene očitke.

Toženka je na naroku 17. 6. 2014 (list. št. 447) res izjavila, da soglaša z ugotovitvijo izvedenca glede višine najemnine (17,01 EUR), vendar je to izjavo treba povezati z njenimi ostalimi navedbami. Ves čas je namreč vztrajala, da je treba tak znesek najemnine zaradi stanja prostorov znižati za 60 %, torej na 6, 80 EUR(14), oporekala pa je tudi valorizaciji, sklicujoč se pri tem na stališče VS RS v odločbi II Ips 21/2011 z dne 5. 12. 2013 (list. št. 403). To izhaja iz njenih navedb na naroku in vloge z dne 15. 7. 2014. O tem, da je priznala, da znaša najemnina za prostore (brez upoštevanja možnih izboljšav) 17,01 EUR/m2, zato ni mogoče govoriti. Da je temu res tako, kaže že dejstvo, da se tožniki s to višino niso strinjali. Ker je višina najemnine ostala sporna, jo je sodišče prve stopnje zato moralo ugotavljati z izvedencem.

Ker je izvedenec pri ugotavljanju višine najemnine izhajal iz stanja prostorov v letu 1991, je očitek, da ni upošteval, da je bilo stanje v decembru 2006 slabše, nelogičen in nanj niti ni mogoče odgovoriti. Pri višini najemnine je poleg pomanjkljivosti nepremičnine (dostopnost, lega v nadstropju, stopnja opremljenosti prostorov z inštalacijami, kvaliteta vzdrževanja objekta kot celote) upošteval tudi dobro opremljenost prostorov z javno in individualno komunalno opremo, solidno kvaliteto gradnje in končnih materialov. Prepričljivo je pojasnil tudi padec najemnin v času od prve cenitve (december 2009) do danes in se opredelil do javnih objav toženke za zbiranje ponudb za oddajo poslovnih prostorov (glej zapisnik o zaslišanju izvedenca z dne 17. 2. 2015, list. št. 487 in razloge v točki 16 in 17 sodbe)(15). Drugačne pritožbene trditve so zato brez podlage v podatkih spisa.

Ni mogoče pritrditi niti očitkom toženke, ki meni, da je ugotovljena najemnina previsoka, saj po njenem vedenju povprečna najemnina za take prostore znaša največ 4,00 EUR. Pritožbeno sodišče ne soglaša s tem, da izvedenec na takšno pripombo ni zadovoljivo odgovoril. Res je pojasnil le to, da gre pri najemnini v višini 4,00 EUR za najnižjo postavko za zaprte skladiščne prostore, kar ne gre enačiti z lastnostmi konkretnih prostorov, vendar pa je pojasnilo ustrezno kvaliteti pripombe. Toženka je namreč ni z ničemer konkretizirala, ampak se je sklicevala le na svoja „predvidevanja“. Ob zaslišanju izvedenca tudi ni zahtevala dodatnih pojasnil. Sodišče prve stopnje je zato v tem pogledu izvedencu utemeljeno sledilo. Kot je navedlo, ni imelo nobenega razloga, da bi ravnalo drugače. Razlogi, ki jih je o tem navedlo v sodbi, za pritožbeni preizkus zadoščajo in je očitek o kršitvi po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP neutemeljen.

12. Trditvena podlaga strank je tudi po presoji pritožbenega sodišča zadoščala za presojo, kakšne stroške bi imeli tožniki, če bi prostore sami oddajali v najem in kakšne stroške je imela z vzdrževanjem toženka kot zavezanka. Kot je opozorilo že sodišče prve stopnje v točki 10 sodbe, so že tožniki v tožbi navedli, da je treba njihovo korist izračunati tako, da se najemnina, ki bi jo lahko iztržili, zmanjša za davščine ter stroške upravljanja in vzdrževanja, toženka pa se je s tem strinjala. V takšni situaciji in ob upoštevanju, da so tožniki šele v prvem ponovljenem sojenju odbitkom začeli nasprotovati, pa okoliščina, da toženka sicer zatrjevanih stroškov (to je stroškov davščin, stroškov upravljanja in vzdrževanja ter drugih stroškov) ni bolj natančno opredelila, ne more pomeniti podlage, da bi sodišče odklonilo njihovo vsebinsko presojo. V zvezi s tem sodišče prve stopnje tudi ni storilo kršitve po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Spremenjenih trditev tožnikov glede odbijanja stroškov namreč ni spregledalo in se je do njih opredelilo. Ali je stališče, ki ga je zavzelo, tudi pravilno, pa je za presojo, ali je podana procesna kršitev, nerelevantno.

13. Tudi uporabljena metoda izračuna teh stroškov je pravilna. Vrhovno sodišče je v odločbi II Ips 283/2012(16) pojasnilo, da upoštevanja hipotetičnih stroškov, ki bi nastali upravičencu zaradi lastninske pravice na nepremičnini, kot metode ugotavljanja stroškov, ni mogoče vnaprej izključiti. Pritožbeno sodišče se s tem strinja, saj ne vidi razloga, zakaj ta metoda v primeru izračuna hipotetične najemnine ne bi bila ustrezna.

14. Sodišče prve stopnje je pri izračunu koristi pravilno upoštevalo strošek vzdrževanja v višini 0,4 % vrednosti nepremičnine. Izvedenec je pojasnil, da v praksi ta strošek dosega 2%, v konkretnem primeru pa je upošteval le 0,4 %. Toženka je v spornem obdobju nepremičnino kljub vsemu minimalno vzdrževala zato, da je dejavnost v njej sploh lahko opravljala. Gre za manjša popravila in kontrole stanja nepremičnine. Res je sicer, da je bilo po ugotovitvi sodišča prve stopnje stanje nepremičnine v času ob uveljavitvi ZDen boljše kot v času, ko so bili prostori vrnjeni tožnikom, a ne bistveno. Kot je pojasnil izvedenec, gre za poslabšanje zaradi poteka časa. To pa pritožbenemu sodišču samo po sebi ne vzbuja dvoma, da je toženka sicer manjša nujna popravila, ki so bila potrebna za to, da je bilo prostore sploh mogoče uporabljati, izvajala in s tem imela stroške. Ne gre torej za strošek obnovitvenih del, ki jih bodo morali izvesti tožniki (saj jih toženka ni), zato je pritožbeni očitek tožnikov, da je sodišče odbilo tisto, kar bodo financirali sami, neutemeljen.

15. Neutemeljeno se tožniki v pritožbi sklicujejo na dejstvo, da so bili prostori, saj jih je zasedala toženka, celotno obdobje zasedeni in odbitek zaradi neizkoriščenosti zato ne bi smel biti upoštevan. Predmet ugotavljanja namreč ni korist, ki jo je dosegla zavezanka za vrnitev (tožena stranka), ampak korist, za katero so prikrajšani (bi jo dosegli) tožniki. Brez podlage je sklepanje, da bi tudi v primeru, če bi tožniki prostore oddali toženki, ta prostore kontinuirano zasedala(17). Iz istega razloga je sodišče prve stopnje pravilno upoštevalo tudi odbitek iz naslova neizterljivosti.

16. Pri tekočih stroških in stroških upravljanja gre, kot je izvedenec pojasnil ob zaslišanju dne 17. 2. 2015 (list. št. 488), za stroške upravnika in stroške obratovanja skupnih delov stavbe (na primer elektrika v skupnih delih, čiščenje skupnih prostorov in podobno). Te stroške, kot je pravilno obrazložilo sodišče prve stopnje, po zakonu, če ni drugačnega dogovora, res nosi najemnik. Gre za 19. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP)(18), ki v razmerju med najemodajalcem in najemnikom stroške uporabe skupnih naprav in skupnih storitev v stavbi, nalaga najemniku. Res je sicer, da sodišče pri sklicevanju na zakonsko podlago le te ni izrecno navedlo, vendar pa ta pomanjkljivost (ki sicer predstavlja kršitev četrtega odstavka 324. člena ZPP), ni onemogočila pritožbenega preizkusa. Zato do kršitve po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ni prišlo. Ker gre pri vprašanju (ne)upoštevanja tega odbitka za uporabo materialnega prava, je stališče, ki ga je v zvezi s tem zavzel izvedenec in ga toženka povzema v pritožbi, za odločitev nerelevantno.

17. Tožniki pa v pritožbi utemeljeno opozarjajo, da je sodišče prve stopnje pri izračunu koristi nepravilno odštelo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (v nadaljevanju NUSZ). Zakon o stavbnih zemljiščih (v nadaljevanju ZSZ)(19) namreč v 62. členu določa, da mora nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča plačati neposredni uporabnik zemljišča oziroma stavbe ali dela stavbe (imetnik pravice razpolaganja oziroma lastnik, najemnik stanovanja oziroma poslovnega prostora, imetnik stanovanjske pravice). V konkretnem primeru, če bi tožniki nepremičnino oddali v najem, bi bil neposredni uporabnik najemnik in bi bil zato on zavezan za plačilo NUSZ.

18. Glede na vse obrazloženo, je pritožba tožnikov glede glavne stvari delno utemeljena, pritožba toženke pa neutemeljena. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi tožnikov delno ugodilo in na podlagi pete alineje 358. člena ZPP sodbo sodišča prve stopnje v zavrnilnem delu spremenilo tako, da je zahtevku tožnikov ugodilo še za znesek 33.638,00 EUR s pripadki kot to izhaja iz izreka te odločbe. V preostalem delu je pritožbo tožnikov in pritožbo toženke (zoper odločitev o glavni stvari) zavrnilo in sodbo v izpodbijanih, a nespremenjenih delih na podlagi 353. člena ZPP potrdilo.

19. Po drugem odstavku 154. člena ZPP lahko sodišče, če stranka deloma zmaga v pravdi, glede na doseženi uspeh odloči, da krije vsaka stranka svoje stroške, ali pa ob upoštevanju vseh okoliščin primera naloži eni stranki, da povrne drugi stranki ustrezen del stroškov. Glede na to, da so tožniki v postopku (tudi z upoštevanjem spremembe po tej odločbi) uspeli (le) s 27 % svojega zahtevka, uspeh toženke pa znaša 73 %, pritožbeno sodišče soglaša s toženko, da odločitev, da stranki krijeta vsaka svoje stroške, ni pravilna. Takšna odločitev ne upošteva, da je dolžnost povrnitve pravdnih stroškov tudi ob (le) delnem uspehu v postopku v prvi vrsti odvisna od uspeha v pravdi. Pritožbeno sodišče je zato ob tem, ko je zaradi spremembe odločbe sodišča prve stopnje, na podlagi drugega odstavka 165. člena ZPP, odločilo o stroških vsega postopka(20), uporabilo metodo, ki temelji na proporcialnem merilu s pobotanjem. Upoštevalo je torej v odstotkih ovrednoten uspeh strank in jima sorazmerno temu uspehu priznalo tudi pravico do povračila stroškov, nato pa po medsebojnem pobotanju razliko naložilo v plačilo tožnikom. V takšnem obsegu je tudi ugodilo toženkini pritožbi. Ker so bile v dosedanjem postopku vse stroškovne odločitve razveljavljene in se o stroških (ponovno) odloča s to odločbo, ni nobene podlage za sklicevanje toženke na predhodne odločitve in prepoved reformationis in peius.

Ker se je postopek v tej zadevi na prvi stopnji začel pred uveljavitvijo Zakona o odvetniški tarifi(21), je pritožbeno sodišče odvetniške stroške odmerilo ob upoštevanju do tedaj veljavne Odvetniške tarife(22) in vrednosti točke 0,459 EUR.

Tožečim strankam je skupno priznalo 48.473 točk, kar znese 22.249,10 EUR, 22 % DDV v višini 4.894,80 EUR, stroške taks v višini 4.869,72 EUR in stroške izvedencev v višini 2.689,60 EUR, skupaj torej 34.703,22 EUR. Glede na uspeh v postopku so upravičeni do povračila 9.369,87 EUR. Katere od priglašenih stroškov jim je priznalo in v kakšni višini, je razvidno iz stroškovnikov oziroma vlog v spisu. Ob tem pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je tožnikom za vloge, ki sta jih v začetni fazi postopka vložila oba pooblaščenca skupaj, priznalo le eno nagrado. Upoštevalo je tudi, da je stranka dolžna stroške opredeljeno zahtevati (prvi in drugi odstavek 163. člena ZPP) in jim zato ni moglo priznati stroškov pritožbe (sestava in plačana taksa), ki so jo dne 15. 4. 2010 vložili tretji do peti tožnik, povračila takse za pritožbo z dne 17. 4. 2015 in pritožbo z dne 3. 5. 2016 ter stroškov za delo izvedencev v prvem in drugem ponovljenem sojenju. Povračila teh stroškov namreč tožniki niso zahtevali. Priznalo pa jim je vse ostale (priglašene) stroške izvedencev, saj gre za potrebni pravdni strošek (155. člen ZPP). Ker je o tem, da je potrebna postavitev več izvedencev odločilo sodišče, o „krivdno“ povzročenih stroških ni mogoče govoriti.

Toženki je pritožbeno sodišče priznalo skupno 49.636 točk, kar znese 22.782,92 EUR in 22% DDV v višini 5.012,24 EUR, skupaj 27.795,16 EUR. Glede na uspeh v postopku je toženka upravičena do povračila 20.290,47 EUR. Tudi glede toženke je natančnejša odmera razvidna iz vlog v katerih je stroške priglašala.

Po medsebojnem pobotanju je pritožbeno sodišče odločilo, da so tožniki dolžni povrniti toženki 10.920,60 EUR v roku petnajstih dni od prejema te odločbe. V primeru zamude s plačilom bodo tožniki dolžni plačati tudi zakonske zamudne obresti od poteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje do plačila.

Op. št. (1): Primerjaj odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 218/97, II Ips 241/98, II Ips 40/2000, II Ips 412/2001, II Ips 1/2004, II Ips 592/2006, II Ips 313/2009, II Ips 348/2010, II Ips 283/2012, II Ips 138/2013 in druge.

Op. št. (2): Odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 172/2011, II Ips 354/2011 in II Ips 313/2009. Op. št. (3): Primerjaj II Ips 283/2012. Op. št. (4): II Ips 218/97, II Ips 40/2000, II Ips 592/2006, II Ips 348/2010 in številne druge.

Op. št. (5): II Ips 501/2006, II Ips 10/2008. Op. št. (6): Ob prvem odločanju je sodišče upoštevalo vrednost najemnin v obdobju od uveljavitve ZDen do vrnitve nepremičnine.

Op. št. (7): Glej navedbe v pripravljalni vlogi z dne 19. 3. 2014, list. št. 434, in vlogo z dne 27. 6. 2014, list. št. 446. Op. št. (8): Primerjaj odločbo VSL II Cp 2892/2012 in VS RS II Ips 98/2015. Op. št. (9): Da so prostori primerni le za razstavno galerijo, atelje, arhiv ali skladišče, sta menila tudi izvedenca A. in Z. (glej v točki 12 sodbe povzete ugotovitve).

Op. št. (10): Ob zaslišanju 17. 2. 2015 in 10. 3. 2016 je izvedenec povedal, da bi bilo treba, poleg osnovnih obnovitvenih del (slikopleskarska dela, obnova talnih oblog), urediti tudi inštalacije (elektriko, internet, optika), sanitarne prostore in ogrevanje.

Op. št. (11): Tudi v primeru takšnih trditev, pa bi bilo potrebno od ugotovljene hipotetične najemnine stroške z obnovitvenimi deli odšteti.

Op. št. (12): To mnenje, ki mu je toženka nasprotovala, se šteje za del trditvene podlage tožnikov.

Op. št. (13): V tej odločbi pritožbeno sodišče ni ugotavljalo dejstev, pač pa je sodišče prve stopnje opozorilo le na pomanjkljive in deloma nasprotujoče si razloge, kar je onemogočalo preizkus pravilnosti odločitve. V ponovljenem postopku je sodišče prve stopnje to kršitev odpravilo.

Op. št. (14): Za 60% znižano najemnino (torej znesek 6,80 EUR/m2), ki ga je nato revaloriziralo, je v prvi sodbi z dne 4. 3. 2010 upoštevalo tudi sodišče prve stopnje.

Op. št. (15): V zvezi z javnimi objavami je izvedenec pojasnil, da gre za oddajo manjših lokalov, ki so namenjeni trgovinski dejavnosti z neživili, praviloma na nivoju terena. S konkretnimi prostori jih zato ni mogoče primerjati.

Op. št. (16): Tudi v tej zadevi je bila korist izračunana s pomočjo hipotetične najemnine, saj je imel celotno sporno obdobje nepremičnino v posesti denacionalizacijski zavezanec sam – ni je oddajal v najem in od nje ni pridobival najemnine.

Op. št. (17): Primerjaj tudi odločbo VSL I Cp 1726/2015. Op. št. (18): 19. člen ZPSPP določa: „Če v pogodbi ni drugače določeno, mora plačevati najemnik najemnino mesečno vnaprej, in sicer najkasneje do petega dne v mesecu, ter povračilo za stroške uporabe skupnih naprav in skupne storitve v stavbi.“ Op. št. (19): UL SRS, št. 18/1984 z nadaljnjimi spremembami.

Op. št.(20): Pritožbeno sodišče je v tem okviru odločilo tako o stroških postopka pred sodiščem prve stopnje kot o revizijskih in pritožbenih stroških.

Op. št. (21): UL RS, št. 67/08, 35/09. Op. št. (22): UL RS, št. 67/2003 z nadaljnjimi spremembami (glej 20. člen Odvetniške tarife, ki je stopila v veljavo 10. 1. 2015)