Jedro

Za zakupnika je posel, ki je podlaga za prenos lastninske pravice, posel, sklenjen med tretjimi osebami, zato je njegov položaj podoben položaju dolžnika pri odstopu terjatve. Šele z obvestilom (naznanitvijo) prenosa lastninske pravice postane zakupniku znana sprememba druge pogodbene stranke. Po prejetem obvestilu mora najemnik svojo obveznost plačila najemnine plačati samo pravemu zakupodajalcu. Ko je najemnik enkrat obveščen o odtujitvi stvari, ki jo ima v zakupu, se mora na obvestilo zanesti in ga spoštovati ter od tega trenutka dalje plačevati najemnino novemu zakupodajalcu.

Izrek

I. Pritožba tožene stranke se zavrne in se v izpodbijanem delu (2. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.

Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni :

1./ v 3. točki izreka tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranka v roku 15 dni plačati še znesek 1.286,11 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo: - od zneska 97.327,39 SIT od 14. 11. 2005 dalje do 31. 12. 2006, - od zneska 406,14 EUR od 1. 1. 2007 dalje do plačila, - od zneska 16.221,23 SIT od 1. 12. 2005 dalje do 31. 12. 2006 - od zneska 16.221,23 SIT od 1. 1. 2006 dalje do 31. 12. 2006 - od zneska 16.221,23 SIT od 1. 2. 2006 dalje do 31. 12. 2006 - od zneska 16.221,23 SIT od 1. 3. 2006 dalje do 31. 12. 2006 - od zneska 16.221,23 SIT od 1. 4. 2006 dalje do 31. 12. 2006 - od zneska 16.221,23 SIT od 1. 5. 2006 dalje do 31. 12. 2006 - od zneska 16.221,23 SIT od 1. 6. 2006 dalje do 31. 12. 2006 - od zneska 16.221,23 SIT od 1. 7. 2006 dalje do 31. 12. 2006 - od zneska 16.221,23 SIT od 1. 8. 2006 dalje do 31. 12. 2006 - od zneska 16.221,23 SIT od 1. 9. 2006 dalje do 31. 12. 2006 - od zneska 16.221,23 SIT od 1. 10. 2006 dalje do 31. 12. 2006 - od zneska 16.221,23 SIT od 1. 12. 2006 dalje do 31. 12. 2006 - od zneska 879,97 EUR SIT od 1. 1. 2007dalje do plačila.

2./ v 5. točki izreka pa tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča druge stopnje povrniti 682,27 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

V preostalem delu se pritožba tožeče stranke zavrne in se v izpodbijanem delu, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 251 EUR pritožbenih stroškov, v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je potem, ko je s sklepom dopustilo spremembi tožbe z dne 19. 11. 2006 in 3. 6. 2008 (točka 1 izreka), s sodbo delno ugodilo tožbenemu zahtevku in toženi stranki naložilo plačilo najemnine v znesku 1.218,42 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznih zneskov do plačila, kot je razvidno iz 2. točke izreka izpodbijane sodbe. Višji tožbeni zahtevek, in sicer za znesek 1.353,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznih zneskov do plačila, kot je to natančneje razvidno iz 3. točke izreka izpodbijane sodbe, je zavrnilo. V preostalem delu je zaradi delnega umika tožbe z dne 3. 6. 2008 in 4. 3. 2009 postopek ustavilo (točka 4 izreka) in tožencu naložilo, da povrne tožnici stroške postopka v znesku 70,45 EUR z obrestmi (točka 5 izreka).

Zoper navedeno odločitev se pritožujeta obe pravdni stranki, tožnica se pritožuje zoper zavrnilni del izpodbijane sodbe (3. točka izreka), toženec pa zoper obsodilni del (2. točka izreka), oba posledično tudi zoper odločitev o stroških postopka (5. točka izreka). Tožnica uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava, toženec pa vse pritožbene razloge. Tožnica predlaga pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožencu naloži se plačilo 1.353,80 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi, toženec pa predlaga spremembo v smeri zavrnitve zahtevka v celoti, oba podrejeno razveljavitev sodbe v izpodbijanem delu. Zahtevata tudi povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

Tožnica v pritožbi nasprotuje stališču sodišča prve stopnje, da je upravičena do plačila najemnine s strani toženke le od decembra 2006, ko je postala lastnica nepremičnine – večstanovanjske stavbe, v kateri se nahaja stanovanje, ki ga zaseda toženec. Meni, da je zmotno izhodišče sodišča prve stopnje, da ji je toženec dolžan plačati najemnino šele od vpisa njene lastninske pravice v zemljiško knjigo. Ne strinja se, da med pravdnima strankama s sklenitvijo prodajne pogodbe dne 30. 3. 2005 ni prišlo do prenosa najemne pogodbe. Tožnica meni, da je upravičena do plačila najemnine tudi za obdobje pred decembrom 2006. Ni odločilno, ali je najemodajalec lastnik nepremičnine. Najem je mogoč tudi na stvari, ki ni najemodajalčeva last. Najemodajalcu, ki zahteva plačilo najemnine, ni treba dokazati, da je lastnik stvari, temveč le, da je dal stvar v najem. Tako tudi Vrhovno sodišče RS, v odločbi III Ips 51/2001 z dne 10. 1. 2002. Po določbi 1. odstavka 587. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) se najemodajalec z najemno pogodbo zavezuje, da bo zakupniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da bo plačal določeno najemnino. Na podlagi tega za obstoj najemnega razmerja ni ključno, da je najemodajalec lastnik predmeta najema, temveč da je najemniku predmet najema dan v najem. Tožnica opozarja, da je s pravnim prednikom R., d. o. o., 30. 3. 2005 sklenila prodajno pogodbo za večstanovanjsko stavbo, ki jo ima od tedaj v posesti. Pravno formalno je res postala lastnica nepremičnine z vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo, vendar pa je v vmesnem času, od sklenitve prodajne pogodbe pa do vknjižbe pravice, bila domnevni lastnik. Prodajna pogodba je bila v celoti realizirana, kupnina je bila plačana in nepremičnina izročena tožnici v posest. Tožnica ima nepremičnino v svoji oblasti od sklenitve pogodbe, zato je upravičena do plačila najemnine tudi za čas pred decembrom 2006. Meni, da se sodišče prve stopnje zmotno sklicuje na 122. člen OZ glede prenosa najemne pogodbe. Tožnica je na podlagi zakonitega prenosa najemne pogodbe postala najemodajalec s trenutkom sklenitve prodajne pogodbe z dne 30. 3. 2005. Od tedaj dalje je toženki zagotavljala rabo v najem vzetega stanovanja. Učinek najemne pogodbe proti najemniku nastopi s trenutkom, ko najemnik izve za prenos pogodbe in ni potrebna njegova privolitev. Toženka je bila najkasneje z vložitvijo tožbe obveščena o prenosu najemne pogodbe na tožnico.

Toženec se ne strinja z razlogi izpodbijane sodbe, da je dolžan plačati zahtevano neprofitno najemnino od decembra 2006 dalje. Meni, da bi moralo sodišče prve stopnje upoštevati, da pred vročitvijo sodbe Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 3622/2007 ni vedel, ali dolguje uporabnino ali neprofitno najemnino. Za čas pred 1. 6. 2008 ni dolžan plačati ničesar. Tožnica mu pred 30. 6. 2008 tudi ni nikoli poslala nobenega računa, niti položnice niti opozorila za plačilo neprofitne najemnine. Ker je bil toženec šele s pisnim opozorilom z dne 27. 5. 2008 seznanjen, da mora plačevati neprofitno najemnino in ne uporabnino, je napačna tudi odločitev o tem, da dolguje zamudne obresti od zneskov najemnin od datumov, razvidnih iz obsodilnega dela izpodbijane sodbe. Toženec pred vročitvijo opozorila ni mogel priti v zamudo s plačilom. Neživljenjsko je tudi, da bi lahko toženec brez sodelovanja tožnice izvedel za višino neprofitne najemnine za predmetno stanovanje pri pooblaščeni organizaciji za vrednotenje stanovanja. Ni bil seznanjen s predpisi, na katere se sklicuje sodišče prve stopnje, poleg tega pa je treba upoštevati dejstvo, da je bila višina neprofitne najemnine določena šele v tem postopku.

Pritožba tožnice je delno utemeljena, pritožba toženca ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče je preizkusilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (v točki 2, 3 in 5 izreka), v okviru uveljavljanih pritožbenih razlogov, pri čemer je po uradni dolžnosti pazilo na bistvene kršitve določb postopka iz 2. odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in na pravilno uporabo materialnega prava.

V obravnavani zadevi tožnica od toženca zahteva plačilo neprofitne najemnine od sklenitve prodajne pogodbe z dne 30. 3. 2005, s katero je od R., d.o.o., kupila nepremičnino – stanovanjsko stavbo, v kateri se nahaja stanovanje, ki ga zaseda toženec na podlagi najemne pogodbe (za nedoločen čas), sklenjene s pravdnim prednikom tožnice. Višina najemnine, ki jo je toženec dolžan plačati tožnici, je bila v postopku nesporna, saj se je toženec z višino neprofitne najemnine v višini 67,69 EUR mesečno strinjal, sporno med pravdnima strankama pa je bilo, od kdaj toženec tožnici dolguje najemnino.

V pritožbi je sporno vprašanje, ali ima tožnica pravico terjati mesečno neprofitno najemnino v višini 67,69 EUR od sklenitve prodajne pogodbe ali od decembra 2006, ko je na podlagi navedene pogodbe z dne 30. 3. 2005 in aneksa k tej pogodbi z dne 28. 11. 2006 vložila zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo svoje lastninske pravice, ali morda šele od 1. 6. 2008, ko je tožnica, namesto plačila uporabnine, zahtevala plačilo neprofitne najemnine.

Sodišče prve stopnje se je postavilo na stališče, da je tožnica vstopila v obstoječe najemno razmerje, ki ga ima toženec iz časa lastništva G., in poznejšimi lastniki, šele decembra 2006 (4. 6. 2006), ko je z vpisom lastninske pravice v zemljiški knjigi postala lastnica stanovanjske stavbe. Takšno stališče je po oceni pritožbenega sodišča materialnopravno zmotno. Sodišče prve stopnje je pri presoji o utemeljenosti zahtevka izhajalo iz določbe 1. odstavka 610. člena OZ, ki določa, da pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca in potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom. Štelo je, da je tožnica vstopila v pravni položaj z najemodajalcem šele s pridobitvijo lastninske pravice, ker je za vstop v obstoječe najemno razmerje pomemben trenutek prenosa lastninske pravice, ki je izenačen z vknjižbo lastninske pravice. Res je, da se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom zahteva vpis v zemljiško knjigo (49. člen Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ), vendar pa v obravnavani zadevi dejstvo, kdaj je tožnica postala lastnik nepremičnine, za odločitev ni pomembno, saj ne gre za stvarnopravni zahtevek, temveč za obligacijskopravni zahtevek. Tožnica od toženca zahteva plačilo najemnine za stanovanje od nakupa stanovanja od pravdnega prednika dalje. Tožnica razpolaga s kupoprodajno pogodbo - s pravnim naslovom, na podlagi katerega je mogoč vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Z njo je pridobila upravičenja, ki se nanašajo na nepremičnino, torej tudi upravičenja, ki izhajajo iz najemne pogodbe. Tožnica je z nakupom nepremičnine pridobila položaj najemodajalca. V trenutku sklenitve kupoprodajne pogodbe, s katero odsvojitelj izjavlja svojo voljo, da se zavezuje prenesti lastninsko pravico, nastopi tudi prenos zakupnega razmerja. S tem pride do spremembe zakupodajalca. Po 2. odstavku 611. člena OZ mora zakupnik (najemnik) od trenutka, ko je obveščen o odtujitvi v zakup dane stvari, plačati zakupnino (najemnino) samo pridobitelju. Ta določba ureja razmerje med zakupnikom in zakupodajalcema v primeru odtujitve stvari, ki je bila že dana v zakup. Določba opozarja na pomen, ki ga ima obvestilo zakupniku, da je prišlo do prenosa pogodbe. Za zakupnika je posel, ki je podlaga za prenos lastninske pravice, posel, sklenjen med tretjimi osebami, zato je njegov položaj podoben položaju dolžnika pri odstopu terjatve (obstoj zakupa ne zahteva privolitve zakupnika, zato ne pride v poštev 122. člen OZ, na katerega se zmotno sklicuje sodišče prve stopnje). Šele z obvestilom (naznanitvijo) prenosa lastninske pravice postane zakupniku znana sprememba druge pogodbene stranke. Po prejetem obvestilu mora najemnik svojo obveznost plačila najemnine plačati samo pravemu zakupodajalcu. Ko je najemnik enkrat obveščen o odtujitvi stvari, ki jo ima v zakupu, se mora na obvestilo zanesti in ga spoštovati ter od tega trenutka dalje plačevati najemnino novemu zakupodajalcu. Od takrat dalje je namreč stopil v razmerje z novim zakupodajalcem Po ugotovitvah sodišča prve stopnje, ki je pravdni stranki ne izpodbijata, je bil toženec o spremembi zakupodajalca seznanjen konec aprila 2005. Direktor tožnice je takrat prišel v stanovanjsko stavbo in takratnim najemnikom rekel, da je hišo kupil in da zahteva njihovo izselitev. S tem je toženca obvestil o spremembi. Od tedaj je nastopila dolžnost toženca, da najemnino za stanovanje, ki ga zaseda, plačuje tožnici (prim. odločbo VSL I Cp 4923/2008).

Na pravilnost odločitve ne vpliva ugovor toženca, da ni vedel, koliko znaša najemnina, ker je bila šele v tem postopku določena. Kot je že pravilno obrazložilo sodišče prve stopnje, gre pri neprofitni najemnini za zakonsko kategorijo, katere parametre in elemente določa zakon. Sodišče prve stopnje je celovito pojasnilo, na podlagi katerih predpisov in kako ter kje bi lahko toženec ugotovil višino neprofitne najemnine (glej stran 8 izpodbijane sodbe). K temu pritožbeno sodišče nima ničesar dodati. Toženec je lahko ugotovil višino svoje obveznosti brez sodelovanja tožnice. Toženec bi lahko ob pomoči pooblaščene organizacije izračunal višino neprofitne najemnine, njeno višino pa bi lahko preveril tudi pri občinskem organu, pristojnem za stanovanjske zadeve. Toženec je imel možnost, da sam ugotovi, koliko je znašala neprofitna najemnina v vtoževanem obdobju. Toženčevo sklicevanje na nepoznavanje predpisov ni utemeljeno, saj v civilnem pravu velja načelo, da nepoznavanje prava stranki škoduje (načelo ignorantia iuris nocet). Čeprav je bila višina neprofitne najemnine določena šele v tem postopku, pa je bila glede na zakonske in podzakonske predpise določljiva. Tudi toženec mora biti skrben pri izpolnjevanju svojih obveznosti in ne le čakati, da ga druga stranka pozove na izpolnitev njegove dolžnosti (1. odstavek 6. člena OZ).

Nesporno je, da toženec za vtoževano obdobje ni plačeval najemnine. Dejstvo, da pred 1. 6. 2008 (ko je tožnica spremenila trditveno podlago in namesto uporabnine zahtevala neprofitno najemnino, ker je bilo s sodbo Okrajnega sodišča v Kranju P 31/2005 z dne 11. 4. 2007, zvezi s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 3622/2007 z dne 2. 4. 2008, ugotovljeno, da je najemna pogodba, ki jo je toženec sklenil s pravnim prednikom tožnice, veljavna) toženec ni vedel ali dolguje uporabnino ali neprofitno najemnino, ne nudi podlage za oprostitev izpolnitve pogodbene obveznosti plačila najemnine. Toženec bi moral od maja 2005 plačevati vsaj odmeno v višini neprofitne najemnine, ki je najnižja možna korist, ki jo lahko nekdo ima od stanovanja (neprofitna najemnina je kot socialna kategorija najnižja najemnina, ki najemodajalcu zagotavlja le pokrivanje osnovnih stroškov). Zahtevek za plačilo najemnine v delu, ki se nanaša na obdobje pred vložitvijo tožbe (od maja do novembra 2005), ki ga je tožnica postavila z vlogo z dne 13. 12. 2006, tudi ni zastaran, ker od maja 2005 do postavitve zahtevka, v katerem je trdila, da gre za najemnino, še ni iztekel triletni zastaralni rok glede na določbo 351. člena OZ.

Ker je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo (ni uporabilo 2. odstavka 611. člena OZ), je bilo treba pritožbi tožnice ugoditi in izpodbijano sodbo v 3. točki izreka spremeniti tako, da je toženec dolžan plačati tožnici še neprofitno najemnino za čas od maja 2005 (od obvestila o novem „lastniku“) do decembra 2006 (5. točka 358. člena ZPP). Sodišče prve stopnje pa je pravilno zavrnilo zahtevek za plačilo najemnine za mesec april 2005, zato je bilo treba v tem delu pritožbo tožnice zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče naložilo tožencu plačati iz naslova najemnine še znesek 1.286,11 EUR (19 mesecev x 67,69 EUR) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 406,14 EUR (oz. 113.584,61), ki predstavlja seštevek neprofitnih najemnin, ki so zapadle pred vložitvijo tožbe (6 x 67,69 EUR), od vložitve tožbe 14. 11. 2005 dalje do plačila (299. člen OZ); od posameznih zneskov neprofitne najemnine za čas od novembra 2005 do vključno novembra 2006 (13 mesecev) pa od prvega dne v mesecu za pretekli mesec, kot je zahtevala tožnica (kar je v skladu z 118. členom SZ-1) in je razvidno iz izreka sodišča sodbe sodišča druge stopnje.

Zaradi spremembe odločitve o glavni stvari se je spremenila tudi odločitev sodišča prve stopnje o stroških postopka (2. odstavek 165. člena ZPP). Tožnica je s tožbenim zahtevkom delno uspela, zato ji mora toženec povrniti ustrezen del potrebnih stroškov postopka (1. odstavek 154. člena ZPP in 1. odstavek 155. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je sledilo s strani sodišča prve stopnje priznanim potrebnim stroškom tožnice in toženca, saj pravdni stranki njegovi odmeri ne nasprotujeta, upoštevajoč pri tem delna umika tožbe. Pravdni stranki od začetka pravde do prvega delnega umika tožbe z dne 3. 6. 2008 nista priglasili pravdnih stroškov.

Za obdobje od prvega do drugega delnega umika, to je od 3. 6. 2008 do 4. 3. 2009 (ko je tožnica namesto 38 X 77,26 = 2.935,88 EUR zahtevala 38 x 67,69 = 2.572,22 EUR) je tožnica, upoštevaje znesek za katerega je tožbo umaknila in končni uspeh po spremembi izpodbijane sodbe (2.504,53 EUR = 1.218,42 + 1.286,11), upravičena do povračila stroškov v višini 85 %, glede na priznane stroške s strani sodišča prve stopnje (v višini 561,82 EUR = 1224 točk po OT) 477,55 EUR. Od drugega delnega umika dalje pa je tožnica glede na uspeh v pravdi upravičena do povračila 97 % stroškov, upoštevajoč priznane stroške pred sodiščem prve stopnje v znesku 178,02 EUR (387,84 točk po OT) torej 172,68 EUR. Skupaj s stroškom sodnih taks za tožbo in sodbo (2 x 57,47 EUR) je tožnica upravičena do povračila 765,17 EUR stroškov postopka.

Toženčevi pravdni stroški, priznani s strani sodišča prve stopnje, pa glede na njegov uspeh znašajo skupaj 82,90 EUR (15 % x 533,73 EUR (1162,8 točk po OT) in 3 % x 94,84 EUR (206,64 točk po OT)). Po medsebojnem pobotu toženec dolguje tožnici 682,27 EUR, ki jih je dolžan povrniti v 15 dneh od prejema sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Glede na vse navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi tožnice delno ugodilo in sodbo v izpodbijanem delu (točki 2 in 5 izreka) spremenilo, kot je razvidno iz izreka. V ostalem delu je pritožbo tožnice in v celoti pritožbo toženca zavrnilo kot neutemeljeni in v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Ker je tožnica s pritožbo v pretežnem delu uspela, je upravičena do povrnitve vseh potrebnih stroškov pritožbenega postopka (3. odstavek 1545. člena ZPP v zvezi s 1. in 2. odstavkom 165. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je tožnici v skladu z določili odvetniške in takse tarife priznalo v pritožbi priglašene stroške v znesku 251 EUR (glede na izpodbijani znesek: 250 točk za sestavo pritožbe, 2 % za materialne stroške in 20 % DDV, upoštevaje vrednost odvetniške točke 0.459 EUR ter takso za pritožbo 111 EUR). Pritožbene stroške ji mora toženec povrniti v roku 15 dni od vročitve te sodbe, po preteku tega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Toženec, ki s pritožbo ni uspel, pa krije sam svoje pritožbene stroške.