Jedro

Pogodba vsebuje laični izraz "prekinitev" zakupne pogodbe, ki ga ZOR ne pozna. Sodišči sta to pogodbeno določilo razlagali v skladu z drugim odstavkom 99. člena ZOR, po katerem se pri razlagi spornih določil ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava. Izhajali sta iz ugotovitve, da je bil namen dogovora pogodbenikov plačilo zakupnine zaradi obnove poškodovanih površin, torej po tem, ko zakupnik predmet zakupa neha uporabljati, ne glede na to, na čigavi strani je razlog prenehanja zakupa. Glede na ugotovljeni skupni namen pogodbenikov, interpretacija nejasnega določila v korist druge pogodbene stranke (100. člen ZOR) ne pride v poštev.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je toženi stranki naložilo plačilo zapadlih neplačanih obrokov zakupnine po 518 DEM v tolarski protivrednosti za čas od 1.11.1994 do 30.4.1998 (skupaj 1,930.425,30 SIT) in pripadajoče zakonske zamudne obresti od mesečnih zneskov od vsakega 10. dne v mesecu. Odločilo je tudi o pravdnih stroških. Tako je odločilo zato, ker toženec ni plačeval zakupnine v času od novembra 1994 do novembra 1997, dolžan pa je plačati zakupnino še za nadaljnjih šest mesecev, to je do aprila 1998. Sodišče druge stopnje je pritožbo toženca zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Toženec je v zakup vzeto stvar uporabljal in jo koristil, zato je dolžan plačati zakupnino. Zakupnina v višini 7.000 DEM je bila določena letno, kot način plačila pa je bilo dogovorjeno, da se ta plačuje mesečno. Višina zakupnine ni bila sporna, število neplačanih obrokov pa je bilo pravilno ugotovljeno. Jasno je bil določen tudi namen plačila šestih obrokov po prenehanju pogodbenega razmerja zaradi obnove poškodovanih površin.

Proti pravnomočni sodbi sodišča druge stopnje vlaga revizijo toženec. Uveljavlja revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka in predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi, izpodbijani sodbi razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje oziroma sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Navaja, da v drugostopenjski sodbi niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih, to je o jasni in nedvoumni višini zakupnine in številu neplačanih obrokov zakupnine. Beseda "oziroma" pomeni "ali". Torej je bil toženec tisti, ki bi se lahko odločil, ali bo zakupnino plačeval letno ali mesečno. Sodišče bi moglo skleniti le, da je zakupnina določena nejasno in dvoumno. Zato tožnik, če mu je toženec sploh kaj dolžan plačati, neutemeljeno vtožuje zamudne obresti, saj iz zakupne pogodbe ni razvidno, kdaj zakupnina zapade v plačilo. Pritožbeno sodišče bi moralo besedi "jasno" in "nedvoumno" obrazložiti, saj ti iz pogodbe ne izhajata. Zaradi navedenega sta sodišči zmotno uporabili materialno pravo. Ker je zakupno pogodbo sestavil tožnik, bi morali nejasnost v skladu s 100. členom ZOR presojati v korist toženca. Sodišče druge stopnje je povzelo besedilo pogodbe, iz katerega izhaja, da je dolžan zakupodajalec plačevati zakup še šest mesecev po prekinitvi zakupne pogodbe, nato pa obrazložilo, da je zakup dolžan plačevati še šest mesecev po prenehanju zakupne pogodbe. Ali je takšna dolžnost določena za primer prekinitve ali prenehanja zakupne pogodbe, je odločilno dejstvo. Razlogi sodbe sodišča druge stopnje o odločilnih dejstvih so torej med seboj v nasprotju.

Pritožbeno sodišče je tako kršilo 14. točko drugega odstavka 339. člena ZPP. Nejasnost določila o plačilu zakupnine po prekinitvi pogodbe bi bilo treba razlagati v korist toženca. Sodišči sta materialno pravo zmotno uporabili, ker sta določilo 4. točke pogodbe presojali v nasprotju s 100. členom ZOR, torej v korist tožnika.

Poleg tega je odločitev sodišča prve stopnje, ko je dovolilo spremembo tožbe kljub nasprotovanju toženca, v nasprotju s 185. členom ZPP. Sodišči sta se sklicevali na razloge, ki jih v ZPP ni najti. Glede na njuno obrazložitev bi bila sprememba tožbe vedno dovoljena. Spremembe ne bi smeli dovoliti, ker to ni smotrno za dokončno ureditev razmerja med strankama, saj med njima teče še pravda za povrnitev vlaganj. Sodišče prve stopnje je storilo bistveno kršitev prvega odstavka 185. člena ZPP s tem, ko je dopustilo spremembo tožbe, sodišče druge stopnje pa je zavrnilo to v pritožbi uveljavljano kršitev, ki je vplivala na pravilnost in zakonitost sodb. Priglaša stroške.

Revizija je bila vročena tožniku, ki nanjo ni odgovoril, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen Zakona o pravdnem postopku, Ur.l. RS št. 26/99, 2/2004; ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Pravdni stranki sta dne 29.3.1991 sklenili pogodbo o zakupu tožnikovih nepremičnin. Višina zakupnine je bila določena na 7.000 DEM letno in v aprilu 1993 znižana na 6.214,84 DEM letno. Dogovorjeno je bilo, da se plačuje mesečno, in sicer do vsakega 10. dne v mesecu, ter da je zakupnik dolžan plačevati zakup še naslednjih šest mesecev po prekinitvi pogodbe zaradi obnove poškodovanih površin. Če pogodba preneha po krivdi zakupnika pred dogovorjenim rokom, se vrednost sredstev zakupojemalca, vloženih v posodobitev posestva, oceni in izplača. V zakup vzeto nepremičnino je toženec uporabljal tako, da je imel na njej oboro in v njej čredo jelenov. Zakupnine od novembra 1994 dalje ni plačeval. Tožnik mu je 30.1.1995 odpovedal zakupno razmerje. Toženec je oboro izpraznil 31.10.1997 in zaradi izplačila vrednosti investicij v tožnikovo posestvo zoper tožnika vložil tožbo pod opr. št. P 1179/95 pred Okrožnim sodiščem v Celju.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da toženec ni plačal obrokov zakupnine v času od 1.11.1994 do 30.4.1998 v višini 6.214,84 DEM letno oziroma v skupni višini 1,930.425,30 SIT. V sodbi sodišča prve stopnje so torej navedeni razlogi o višini zakupnine in številu neplačanih obrokov. Pritožbeno sodišče je tako ugotovljenemu dejanskemu stanju pritrdilo. Zatrjevana kršitev, da v drugostopenjski sodbi niso navedeni razlogi o teh odločilnih dejstvih, torej ni podana. Sicer pa vidi revident postopkovno kršitev v zvezi z načinom plačila zakupnine in v uporabi besed "jasno in nedvoumno", pri čemer naj bi bil ta način, po njegovem mnenju, določen nejasno in dvoumno. Pritožbeno sodišče je povzelo 3. točko zakupne pogodbe in navedlo, da je bila zakupnina določena v višini 7.000 DEM letno, poleg tega pa je bil dogovorjen način njenega plačila tako, da se razdeli na mesece ter se plačuje za nazaj do vsakega vsakega 10. dne v mesecu. Tako je logično obrazložilo vsebino tega dogovora, ki tudi ni v neskladju z načeli obligacijskega prava. Ker dogovor glede višine in načina plačila zakupnine ni nejasen, njegova razlaga v smislu 100. člena ZOR ne pride v poštev. Procesna kršitev torej v tem delu ni podana, nižji sodišči pa sta tudi materialno pravo pravilno uporabili.

Bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP naj bi sodišče druge stopnje zagrešilo tudi s tem, ko je štelo, da je toženec dolžan plačevati zakupnino še šest mesecev po prenehanju zakupne pogodbe, saj naj bi bilo to dogovorjeno le za primer prekinitve zakupne pogodbe. Zaradi navedenega naj bi sodišči tudi materialno pravo zmotno uporabili. V 6. oddelku XI. poglavja (595. do 599. člen) vsebuje ZOR določbe o prenehanju zakupa, do katerega lahko pride s potekom določenega časa, z odpovedjo ali z uničenjem v zakup vzete stvari. Poleg tega določa v 2. oddelku istega poglavja primere, ko lahko zakupnik pogodbo predčasno razdre (npr. prvi odstavek 578. člena ZOR), v 3. oddelku pa primere, ko jo lahko zakupodajalec predčasno odpove iz razlogov na strani zakupnika. Med temi razlogi je tudi neplačilo zakupnine po prvem odstavku 584. člena, kar je bil razlog za odpoved v tej zadevi obravnavane zakupne pogodbe. Pogodba torej vsebuje laični izraz "prekinitev" zakupne pogodbe, ki ga ZOR ne pozna. Sodišči sta to pogodbeno določilo razlagali v skladu z drugim odstavkom 99. člena ZOR, po katerem se pri razlagi spornih določil ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava. Izhajali sta iz ugotovitve, da je bil namen dogovora pogodbenikov plačilo zakupnine zaradi obnove poškodovanih površin, torej po tem, ko zakupnik predmet zakupa neha uporabljati, ne glede na to, na čigavi strani je razlog prenehanja zakupa. Glede na ugotovljeni skupni namen pogodbenikov, interpretacija nejasnega določila v korist druge pogodbene stranke (100. člen ZOR) ne pride v poštev in zato sodišči materialnega prava nista zmotno uporabili. Razlogi sodbe tudi niso med seboj v nasprotju, pač pa se toženec ne strinja z ugotovljeno pogodbeno voljo pravdnih strank, kar pa ne more biti predmet revizijskega preizkusa (tretji odstavek 370.člena ZOR).

Nadaljnja procesna kršitev naj bi bila podana ker je sodišče prve stopnje dovolilo spremembo tožbe. Tudi v tem delu revizija ni utemeljena. Za spremembo tožbe gre, kadar zaradi spremembe posameznih elementov spremenjena tožba ni več istovetna s prvotno (184. člen ZPP). Tožnik lahko spremeni tožbo le do konca glavne obravnave, pri čemer je zakon dopustnost spremembe sicer vezal na privolitev toženca, vendar pa lahko sodišče kljub njegovemu upiranju dovoli spremembo, če misli, da bi bilo to smotrno za dokončno ureditev razmerja med strankama (prvi odstavek 185. člena ZPP). Vodilo, ki je odločilno za presojo, ali naj sodišče spremembo tožbe dopusti, je načelo ekonomičnosti, ki je eno od temeljnih načel pravdnega postopka (prvi odstavek 11. člena ZPP). Toženec je ugovarjal zadnji spremembi tožbe, s katero tožnik zahteva še plačilo zakonskih zamudnih obresti od zapadlosti vsakomesečnega obroka zakupnine in ne več le od vložitve tožbe dalje. Ker se dokazni postopek zato ni podaljšal, je bila odločitev sodišča v skladu z načelom ekonomičnosti. Dopustitev objektivne spremembe tožbe je bila smotrna, saj je pripomogla k dokončni ureditvi predmeta, o katerem teče ta spor, torej o plačilu zakupnine. Okoliščina, da toženec uveljavlja svojo terjatev do tožnika v drugem postopku (iz naslova povrnitve investicijskih vlaganj), pa na odločitev o dopustitvi spremembe tožbe v tem sporu ne more vplivati ne glede na to, da oba zahtevka izvirata iz istega pogodbenega razmerja med strankama.

Sodišči sta materialno pravo v tej zadevi pravilno uporabili. Z zakupno pogodbo se zakupodajalec zavezuje, da bo zakupniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino (prvi odstavek 567. člena ZOR). Ob dejanskih ugotovitvah nižjih sodišč, da je toženec tožnikovo nepremičnino uporabljal ter da dogovorjene zakupnine ni plačeval od novembra 1994 do novembra 1997, ko je nepremičnino prenehal uporabljati, prav tako pa ni plačal dogovorjenih zneskov za nadaljnjih šest mesecev, je bila odločitev nižjih sodišč tudi materialnopravno pravilna. Ker je zakupnina zapadla v plačilo mesečno, je pravilen sklep nižjih sodišč, da je toženec dolžan plačati zakonske zamudne obresti od zapadlosti vsakega neplačanega obroka zakupnine (prvi odstavek 277. člena ZOR).

Neutemeljeno revizijo je bilo zato treba zavrniti po določbi 378. člena ZPP. Odločitev o revizijskih stroških toženca je zajeta v zavrnilnem izreku odločbe (prvi odstavek 165. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP).