Jedro

Med strankama je bilo sklenjeno najemno razmerje za določen čas, to je za čas zaposlitve toženca pri Ministrstvu za obrambo Republike Slovenije. Ker je delovno razmerje prenehalo 22. 9. 2022 se je najemna pogodba iztekla. Zato je utemeljen zaključek sodišča prve stopnje, da toženec stanovanje, ki je v lasti tožnice, uporablja brez pravnega naslova, torej nezakonito.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se v izpodbijani I. in III. točki izreka potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.Tožena stranka sama nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1.Z v uvodu navedeno sodbo je sodišče prve stopnje tožencu naložilo, da izprazni stanovanje številka 62 v X. nadstropju na naslovu ..., z ID ...-1921-62 in stanovanju pripadajočo klet svoji stvari, se iz njega izseli ter ga prostega oseb in svojih stvari izroči tožeči stranki v posest v roku 45 dni od pravnomočnosti sodbe (I. točka izreka). V presežku glede krajšega roka za izpraznitev stanovanja je tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka). Tožencu je še naložilo, da tožeči stranki v roku 15 dni povrne pravdne stroške v znesku 825,00 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude s plačilom (III. točka izreka).

2.Zoper I. in III. točko izreka sodbe se toženec po pooblaščencu pravočasno pritožuje; uveljavlja vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Navaja, da je sodišče napačno ugotovilo, da sta pravdni stranki leta 2018 sklenili dve najemni pogodbi;1 podatki spisa kažejo, da je bila sklenjena le ena, in sicer pogodba z dne 4. 9. 2018. Ta jasno določa, da lahko najemodajalec pogodbo odpove zgolj s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Tožeča stranka tega ni storila, ampak je vložila nesklepčen tožbeni zahtevek, kar pomeni, da odpoved ni bila izvedena na dogovorjen in zakonit način ter je zato brez pravnih učinkov. Sodišče bi moralo upoštevati določila 82. člena Obligacijskega zakonika (OZ), ki zahteva uporabo pogodbenih določil tako, kot se glasijo oziroma bi moralo v primeru dvoma uporabiti določbo 83. člena OZ. Nadalje sta pravdni stranki po prenehanju pogodbe nadaljevali z njenim izvrševanjem, saj je toženec redno plačeval najemnino, ki jo je tožeča stranka sprejemala. To potrjujejo dokazila o plačilih in korespondenca med strankama, iz podatkov spisa pa izhaja tudi, da je toženec za stanovanje poravnal vse obratovalne stroške. Zato tožeča stranka ni izpolnila svojih obveznosti po Stanovanjskem zakonu (SZ-1), saj tožencu ni zagotovila drugega primernega stanovanja, kot to zahteva 106. člen zakona, niti mu ni povrnila vlaganj v stanovanje, kar določa 112. člen istega zakona. Sodišče je neutemeljeno zavrnilo dokaze z zaslišanjem ključnih prič, vključno z njegovim zaslišanjem, in pomembne dokazne predloge, kar je vsebinsko nerazumno in predstavlja kršitev postopka. Nazadnje izpodbija tudi dolžino roka za izpraznitev stanovanja, ki ga je sodišče določilo na 45 dni, kar je glede na njegove potrebe in trenutne razmere na nepremičninskem trgu neustrezno. Meni, da je ustrezen rok najmanj 60 dni. Predlaga, da sodišče druge stopnje sodbo v izpodbijanih delih spremeni, tako da tožbo zavrže oziroma tožbeni zahtevek zavrne s stroškovno posledico za tožečo stranko. Priglaša pritožbene stroške.

3.Na pritožbo pravočasno odgovarja tožeča stranka in predlaga njeno zavrnitev. Navaja, da je sodišče pravilno ugotovilo dejansko stanje in da je bila najemna pogodba sklenjena 8. 10. 2018, datum 4. 9. 2018 pa je pomota, ki ne vpliva na vsebino spora. Pritožbene trditve o potrebni odpovedi pogodbe pri sodišču zavrača, saj 9. člen najemne pogodbe določa, da najem traja le za čas zaposlitve tožene stranke. Ker je bila zakonitost odpovedi delovnega razmerja pravnomočno potrjena, je toženčevo vztrajanje pri veljavnosti pogodbe neutemeljeno. Toženca je večkrat pozvala k izselitvi, s čimer je izrazila jasno voljo, da stanovanje izprazni. Prav tako tožena stranka ni redno plačevala uporabnine, kar je že predmet izvršilnih postopkov. Na poravnalni predlog ni pristala.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Sodišče prve stopnje je dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo, pravilno je uporabilo materialno pravo, zagrešilo pa tudi ni nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka, na katere sodišče druge stopnje pazi uradoma, skladno z določbo drugega odstavka 350. člena ZPP. Razlogi sodišča prve stopnje za ugoditev tožbenemu zahtevku so pravilni in jih sodišče druge stopnje v celoti sprejema.

6.Toženec ne nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje glede vsebine 9. člena najemne pogodbe št. 352/2018-1 z dne 4. 9. 2018 (v nadaljevanju: najemna pogodba), to je, da je bilo za stanovanje, ki ga je dolžan izprazniti, med tožečo stranko kot najemodajalcem in njim kot najemnikom, sklenjeno najemno razmerje za določen čas, to je za čas zaposlitve toženca pri Ministrstvu za obrambo Republike Slovenije.2 Prav tako ne izpodbija, da mu je delovno razmerje prenehalo 22. 9. 2022, kot to izhaja iz ugotovitvenega sklepa Ministrstva za obrambo Republike Slovenije št. 1000-1126/2021-1 z dne 21. 10. 2021, kar potrjuje pravnomočna sodba Delovnega sodišča v Celju Pd 38/2022 z dne 27. 6. 2022 v zvezi s sodbo Višjega delovnega in socialnega sodišča Pdp 629/2022 z dne 28. 3. 2023, s katerima je bil zavrnjen njegov primarni tožbeni zahtevek na ničnost odpovedi delovnega razmerja kot tudi podredni tožbeni zahtevek na nezakonitost odpovedi delovnega razmerja. Ker se je najemna pogodba tako iztekla z 22. 9. 2022, je utemeljen zaključek sodišča prve stopnje, da toženec stanovanje, ki je v lasti tožnice, uporablja brez pravnega naslova, torej nezakonito. Glede toženčevega navajanja, da iz izpodbijane sodbe izhaja, da sta bili sklenjeni dve najemni pogodbi, gre pojasniti, da gre za očitno pisno pomoto, saj gre za napako v zapisu datuma pogodbe, ki na pravilnost odločitve ne vpliva in jo lahko sodišče prve stopnje vsak čas popravi, za kar ima pooblastilo v 328. členu ZPP.

7.Toženec tako neutemeljeno uveljavlja, da bi morala tožeča stranka najemno pogodbo odpovedati z vložitvijo oblikovalne tožbe pri sodišču splošne pristojnosti. Že sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da bi spoštovanje določbe 103. člena SZ-1 s strani tožeče stranke bilo zahtevano v primeru odpovedi najemne pogodbe, ki bi bila sklenjena za nedoločen čas, ne pa - kot v pritožbeno obravnavani zadevi - ko je najemna pogodba prenehala s potekom časa. Zato toženec tudi z nedovoljenim nadgrajevanjem pritožbenih navedb, s katerimi se sklicuje na 10. in 11. člen konkretne najemne pogodbe z zahtevo po ustrezni razlagi predmetnega določila skladno z določbama 82. in 83. člena OZ,3 ne more biti uspešen, saj se ti določili najemne pogodbe uporabljata (zgolj) v primeru (potrebne) odpovedi najemne pogodbe. Ker je najemna pogodba torej prenehala s potekom časa, je nadalje neutemeljeno tudi toženčevo sklicevanje na 106. člen SZ-1 o dolžnosti lastnika stanovanja priskrbeti najemniku drugo primerno stanovanje in njegovo pogojevanje zahtevka za izselitev s povračilom vlaganj po 98. členu SZ-1, saj se citirani določbi uporabljata le v primeru, ko je najemna pogodba odpovedana s strani lastnika.

8.Prav tako toženec na podlagi pritožbeno izpostavljenega dejstva, da se najemna pogodba še naprej izvršuje, ker plačuje najemnino (ki jo tožeča stranka redno sprejema) in obratovalne stroške, ter mu je tožnica dovolila ostati v stanovanju do odločitve Ustavnega sodišča Republike Slovenije, ne more biti uspešen. Toženec namreč v postopku pred sodiščem prve stopnje pisne sklenitve aneksa k najemni pogodbi, ki bi mu omogočil nadaljnje (zakonito) bivanje v stanovanju, niti ni zatrjeval. Kakor je pravilno navedeno v izpodbijani sodbi, mora najemnik, skladno s 95. členom SZ-1, pri najemni pogodbi za določen čas, 30 dni pred njenim iztekom od lastnika pridobiti odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku, razen če najemna pogodba ne določa drugače. Tako je sodišče prve stopnje tudi utemeljeno zavrnilo predlagana dokaza z zaslišanjem priče A. A. in poizvedbe pri B. d. o. o., ki ju je toženec predlagal v zvezi s plačevanjem obveznosti in obratovalnih stroškov. Predlagana dokaza ne bi mogla prispevati k razjasniti odločilnih pravnih okoliščin glede izselitve iz stanovanja, kot je pravilno obrazloženo v izpodbijani sodbi, toženca pa sodišče prve stopnje niti ni moglo zaslišati, saj kljub temu, da je bil pravilno vabljen, na narok ni pristopil in svojega izostanka ni opravičil.4 V pritožbi prvič priloženi poravnalni predlog z dne 14. 12. 2023, ki ga v zvezi z dejstvi, povzetimi v tej točki obrazložitve, prilaga toženec, pa sodišče druge stopnje ob odsotnosti pojasnil, zakaj ga pritožnik ni priložil že med postopkom pred sodiščem prve stopnje - ni upoštevalo, ker gre za pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP).

9.Glede na pojasnjeno je sodišče prve stopnje utemeljeno zaključilo, da toženec uporablja stanovanje brez veljavne najemne pogodbe oziroma da biva v stanovanju nezakonito, v posledici česar je pravilno uporabilo določbo 111. člena SZ-1. Zato je pravilno ugodilo zahtevku po izpraznitvi stanovanja (drugi v zvezi s prvim odstavkom 111. člena SZ-1), povzetemu v 1. točki obrazložitve te odločbe. Po prepričanju sodišča druge stopnje je ustrezno določen tudi 45‑dnevni izselitveni rok, ki začne teči po pravnomočnosti sodbe (četrti odstavek SZ-1). Sodišče druge stopnje v celoti sledi sodišču prve stopnje, da dolžina roka zadošča, ker je toženec že pred vložitvijo tožbe z dne 30. 6. 2023 bil seznanjen, da tožnica zahteva izpraznitev stanovanja. Zato bo v tem roku stanovanje moral izročiti tožeči stranki prosto oseb in stvari, hkrati pa je rok ustrezen za rešitev stanovanjskega problema.

10.Toženec stroškovno odločitev v III. točki izreka izpodbija v zvezi z odločitvijo o glavni stvari, medtem ko glede višine odmerjenih stroškov ne podaja nobenih konkretnih trditev. Sodišče druge stopnje je zato opravilo zgolj preizkus odločitve po uradni dolžnosti, pri čemer ugotavlja, da procesne kršitve niso podane, materialno pravo pa je bilo pravilno uporabljeno; odmerjena višina stroškov je skladna z Odvetniško tarifo.

11.Pritožbene navedbe tako niso utemeljene. Ker tudi uradoma upoštevanih kršitev ni zaslediti, je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijani I. in III. točki izreka potrdilo (353. člen ZPP).

12.Ker toženec s pritožbo ni uspel, sam nosi svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP). O stroških pritožbenega odgovora sodišče druge stopnje ni odločilo, ker jih tožeča stranka ni priglasila (prvi odstavek 163. člena ZPP).

-------------------------------

1Najemno pogodbo št. 352-179/2018-1 v 6. točki (priloga A3) oziroma najemno pogodbo z dne 4. 9. 2018 v 8. točki obrazložitve (priloga A2).

2Trajanje pogodbe je bilo tako opredeljeno in s tem omejeno, negotovo je bilo zgolj, kdaj bo to dejstvo (prenehanje pogodbe o zaposlitvi) nastopilo. Primerjaj sklep Vrhovnega sodišča Republike Slovenije III Ips 22/2022 z dne 11. 7. 2023.

3Gre namreč za pritožbene novote, saj pritožnik ne pojasni, zakaj teh navedb ni podal že pred sodiščem prve stopnje (prvi odstavek 337. člena ZPP).

4Zaslišanje katerih drugih ključnih prič in izvedenih dokazov je sodišče prve stopnje zavrnilo, pritožba ne pojasni, zato se sodišče druge stopnje do tega pritožbenega očitka ne more konkretneje opredeliti.

Zveza

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 95 Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 616

Pridruženi dokumenti

Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.