Jedro

Ob spremembi stanovanjskega zakona, ki je stopila v veljavo dne 7.5.1994, je bila v 2.odst. 156.čl. kategorija stanovanj, kakršno je bilo tožnikovo, precizneje določena. Hkrati je bilo določeno, da mora zagotoviti drugo primerno stanovanje občina. Za odločitev o izpraznitvenem zahtevku iz nasprotne tožbe je bistveno, da stanovanjski zakon dosledno priznava tožniku stanovanjsko zaščito, to je pravico do drugega primernega stanovanja. V zakonu ni podlage za stališče sodišča druge stopnje, da lahko lastnik stanovanja po preteku enega leta od uveljavitve stanovanjskega zakona zahteva brezpogojno izpraznitev stanovanja, ne glede na to, če je tožniku zagotovljeno drugo primerno stanovanje.

Stanovanjski zakon je v prvotnem besedilu 150.čl. določal, da se plačuje neprofitna najemnina za stanovanja, na katerih je bila stanovanjska pravica dodeljena do uveljavitve tega zakona. Omejitve pa da ne veljajo za stanovanja v zasebni lasti. Za tožnika, ki mu je bila na stanovanju v zasebni lasti dodeljena stanovanjska pravica pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona, omenjena zakonska določba najemnine ni dovolj določno opredeljevala. Iz ostalih zakonskih določb ki so nudile takemu imetniku pravice do uporabe stanovanjsko zaščito, je mogoče sklepati na voljo zakonodajalca, da mu zagotavlja za čas uporabe stanovanja (do izselitve) neprofitno najemnino. Spremenjeni 150.čl. stanovanjskega zakona, ki točno določa neprofitno najemnino za tovrstna stanovanja iz 2.odst. 156.čl., je tako pojasnilne narave.

Izrek

I. Reviziji se ugodi in se razveljavi: a/ sodba sodišča druge stopnje glede odločitve o izpraznitvenem zahtevku iz nasprotne tožbe ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču druge stopnje v novo odločanje, b/ sodba sodišča druge stopnje v preostalem delu in sodba sodišča prve stopnje v temu ustreznemu delu ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je na tožbo tožeče stranke V. P. naložilo toženi stranki O. P., da kot lastnica sklene s tožnikom najemno pogodbo za stanovanje v L. z določeno vsebino in sicer za nedoločen čas s profitno najemnino. Kar je tožnik drugače zahteval, je zavrnilo. Ugodilo je tudi tožbenemu zahtevku iz nasprotne tožbe O. P. in naložilo tožniku plačilo najemnine v znesku 318.500,00 SIT s pripadajočimi zamudnimi obrestmi. Višji zahtevek po nasprotni tožbi je zavrnilo. Zavrnilo pa je tudi podrejena zahtevka iz nasprotne tožbe. Glede pravdnih stroškov je izreklo, da nosi vsaka stranka svoje.

Proti sodbi sodišča prve stopnje sta se pritožili obe pravdni stranki. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno. Pritožbi tožene stranke pa je ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je zavrnilo tožnikov tožbeni zahtevek na sklenitev najemne pogodbe, ugodilo pa je še izpraznitvenemu zahtevku iz nasprotne tožbe ter naložilo tožniku, da se v 60 dneh izseli iz stanovanja v L. in ga izroči toženki.

Tožnik V. P. je vložil proti sodbi sodišča druge stopnje revizijo, v kateri uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče sodbo sodišča druge stopnje ustrezno spremeni, podrejeno pa, da sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V obrazložitvi revizije se sklicuje na zakon o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 21/94), iz katerega jasno izhaja, da ima tožnik, ki mu je bilo stanovanje v zasebni lasti dodeljeno z odločbo pred uveljavitvijo zakona o stanovanjskih razmerjih iz leta 1982, popolno stanovanjsko zaščito. Zato ne bi smelo sodišče druge stopnje ugoditi izpraznitvenemu zahtevku iz nasprotne tožbe. Taka odločitev je najmanj preuranjena, ker mora občina zagotoviti tožniku drugo primerno stanovanje, in toženka vodi pred isti sodiščem tudi že ustrezen pravdni postopek. Iz spremenjenega 150.čl. stanovanjskega zakona je razvidno, da je lastnik upravičen zahtevati za tako stanovanje, kot je tožnikovo, od najemnika le neprofitno najemnino.

Revizija je bila vročena toženi stranki, ki je nanjo odgovorila. Navaja, da je prišlo do sprememb stanovanjskega zakona po zadnji glavni obravnavi in da zato uveljavljani revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan. Poudarja, da je po preteku enoletnega roka iz 155.čl. stanovanjskega zakona izpraznitveni tožbeni zahtevek utemeljen. Toženka je upravičena zahtevati od tožnika profitno najemnino, tožnik pa naj zahteva razliko od tistega, ki mu je stanovanje dodelil. Državno tožilstvo Republike Slovenije se o prejeti reviziji ni izjavilo.

Revizija je utemeljena.

Pritrditi je treba reviziji, da je sodišče druge stopnje nepravilno ugodilo zahtevku za izpraznitev stanovanja, ne da bi upoštevalo stanovanjsko zaščito, ki jo tožniku nudi stanovanjski zakon (SZ - Ur.l. RS, št. 18/91 in 21/94). Po ugotovitvah sodišč prve in druge stopnje je bilo tožniku dodeljeno stanovanje z odločbo v letu 1945. Stanovanje je bilo v zasebni lasti in njegova lastnica je sedaj toženka. Po uveljavitvi zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS, št. 35/82) tožnik v tem stanovanju ni bil več imetnik stanovanjske pravice ampak imetnik pravice do uporabe. Tožnikovo pravico do stanovanja je tako pravilno opredelilo sodišče druge stopnje in ne sodišče prve stopnje, ki je nepravilno štelo, da je obdržal ves čas status imetnika stanovanjske pravice. Stanovanjski zakon je za tak primer pravice lastnika stanovanja in imetnika pravice do uporabe posebej uredil. V 155.čl. je bila določena pravica lastnika do vselitve v stanovanje po preteku enega leta od uveljavitve zakona in pravica imetnika pravice do uporabe, do drugega primernega stanovanja, katerega mu je moral zagotoviti tisti, ki mu je stanovanje dodelil oziroma njegov pravni naslednik. Ob spremembi stanovanjskega zakona, ki je stopila v veljavo dne 7.5.1994, je bila v 2.odst. 156.čl. kategorija stanovanj, kakršno je bilo tožnikovo, precizneje določena. Hkrati je bilo določeno, da mora zagotoviti drugo primerno stanovanje občina. Za odločitev o izpraznitvenem zahtevku iz nasprotne tožbe je bistveno, da stanovanjski zakon dosledno priznava tožniku stanovanjsko zaščito, to je pravico do drugega primernega stanovanja. V zakonu ni podlage za stališče sodišča druge stopnje, da lahko lastnik stanovanja po preteku enega leta od uveljavitve stanovanjskega zakona zahteva brezpogojno izpraznitev stanovanja, ne glede na to, če je tožniku zagotovljeno drugo primerno stanovanje. Po podatkih spisa je toženka O. P.- S. vložila tožbo proti Mestu L. in Občini L., da preskrbita tožniku primerno stanovanje, kolikor je ta do njega upravičen (VI P 110/93). Pri takem položaju bi bilo treba pred odločitvijo o izpraznitvenem zahtevku ugotoviti, če je v omenjeni pravdni zadevi že odločeno, in to v izreku sodbe upoštevati. Tožniku ne bi smela biti naložena prisilna izselitev, dokler mu ni preskrbljeno drugo primerno stanovanje.

Ker je sodišče druge stopnje s tem, da je izpraznitvenemu zahtevku ugodilo, zmotno uporabilo materialno pravo, zaradi česar je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, je revizijsko sodišče na tožnikovo revizijo razveljavilo ta del sodbe sodišča druge stopnje in v tem obsegu vrnilo zadevo sodišču druge stopnje v novo odločanje (2.odst. 395.čl. zakona o pravdnem postopku - ZPP).

Med strankama je nadalje sporno vprašanje višine najemnine, ki jo mora plačevati tožnik, dokler zaseda stanovanje. Sodišči prve in druge stopnje sta zavzeli stališče, da je toženka upravičena zahtevati od tožnika profitno najemnino. Temu stališču pa revizijsko sodišče ne more pritrditi. Stanovanjski zakon je v prvotnem besedilu 150.čl. določal, da se plačuje neprofitna najemnina za stanovanja, na katerih je bila stanovanjska pravica dodeljena do uveljavitve tega zakona. Omejitve pa da ne veljajo za stanovanja v zasebni lasti. Za tožnika, ki mu je bila na stanovanju v zasebni lasti dodeljena stanovanjska pravica pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona, omenjena zakonska določba najemnine ni dovolj določno opredeljevala. Iz ostalih zakonskih določb ki so nudile takemu imetniku pravice do uporabe stanovanjsko zaščito, je mogoče sklepati na voljo zakonodajalca, da mu zagotavlja za čas uporabe stanovanja (do izselitve) neprofitno najemnino. Spremenjeni 150.čl. stanovanjskega zakona, ki točno določa neprofitno najemnino za tovrstna stanovanja iz 2.odst. 156.čl., je tako pojasnilne narave, kar je treba pri odločanju upoštevati. Okoliščino, da je tožnik dolžan plačevati neprofitno najemnino, bo treba upoštevati tako pri odločanju o zahtevku iz nasprotne tožbe za plačilo najemnine, kot tudi o tožnikovem zahtevku za sklenitev najemne pogodbe, s katero je treba urediti razmerja med strankama za čas, dokler tožnik stanovanje še zaseda. Ker sta sodišči pri odločanju zmotno uporabili materialno pravo, je revizijsko sodišče sodbo sodišča prve stopnje in še v preostalem delu sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje, da po dopolnitvi postopka o stvari ponovno odloči (2.odst. 395.čl. ZPP).

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na 3.odst. 166.čl. ZPP.