Jedro

Pogodba o opravljanju storitev upravljanja ni akt, s katerim je bil upravnik imenovan, ampak podlago za imenovanje predstavlja sklep etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev, ki je sprejet s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju JSS MOL) odločil, da se po dokončnosti te odločbe tožnik izbriše iz registra upravnikov stavb pri JSS MOL kot upravnik večstanovanjske stavbe …, in nato družba A. d.o.o., vpiše v register upravnikov stavb pri JSS MOL kot upravnik večstanovanjske stavbe … (ID 1732-380), po Pogodbi o opravljanju upravniških storitev št. 74-2012/US, sklenjeni 4. 10. 2012 (1. točka izreka). Odločil je še, da v postopku izdaje te odločbe niso nastali stroški (2. točka izreka). Iz obrazložitve izhaja, da je družba A. d.o.o. z vlogo 5. 10. 2012 in dopolnitvijo vloge 26. 10. 2012 predlagala vpis v register upravnikov stavb za večstanovanjsko stavbo …. Vlogi je priložila: Pogodbo o opravljanju upravniških storitev št. 74-2012/US, sklenjeno 4. 10. 2012 med etažnimi lastniki te stavbe in družbo A. d.o.o. kot upravnikom; kopijo sklepa z dne 3. 4. 2012 o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev skupaj s podpisano listo; kopijo poizvednice; kopijo povratnice; kopijo Pogodbe št. 122/M o opravljanju storitev upravljanja stanovanjske hiše. V nadaljevanju prvostopenjski organ citira določbe 2., 48., 53. , 161. in 167. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) ter 5. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (v nadaljevanju Pravilnik). Upravni organ je v postopku ugotovil, da so izpolnjeni pogoji za izbris tožnika iz registra upravnikov stavb pri JSS MOL za večstanovanjsko stavbo …. Hkrati ugotavlja, da so izpolnjeni pogoji za vpis družbe A. d.o.o., v register upravnikov stavb kot upravnika večstanovanjske stavbe …. Ta družba je bila s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki so jo 4. 10. 2012 z njo sklenili etažni lastniki posameznih delov, katerih solastniški delež predstavlja več kot polovico etažne lastnine večstanovanjske stavbe, določena za upravnika. Sklep etažnih lastnikov o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev, skupaj s podpisano listo, je bil vročen tožniku 9. 4. 201. Pogodbeni odpovedni rok je šest mesecev, pogodbene obveznosti med strankama pa prenehajo z iztekom kvartala, v katerem se odpovedni rok izteče. Prvostopenjski organ tako ugotavlja, da so pogodbene obveznosti prenehale 31. 12. 2012, zato so izpolnjeni pogoji za izbris tožnika iz registra upravnikov stavb pri JSS MOL za večstanovanjsko stavbo …. Pojasnjuje še, da je izbris in vpis upravnika v register upravnikov stavb zgolj deklaratorne narave in ne vpliva na veljavnost pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Prav tako se v upravnem postopku ne presoja načina odpovedi dotedanjemu upravniku in njene pravilnosti, ker je to predmet sodnega postopka, kar izhaja tudi iz sodne prakse.

Ministrstvo za infrastrukturo in prostor je kot pritožbeni organ tožnikovo pritožbo zavrnilo. Ugotavlja, da je izpodbijana odločba pravilna, tožnikove ugovore pa zavrača kot neutemeljene. Prvostopenjski organ je v izpodbijani odločbi tudi pravilno pojasnil, da upravni organ v postopku vpisa upravnika v register ne presoja veljavnosti pogodbe ali njene odpovedi. Po mnenju pritožbenega organa na drugačno odločitev o zadevi tudi ne vpliva navedba tožnika o sklenitvi Pogodbe št. 144/M o opravljanju storitev upravljanja skupnih prostorov, delov in naprav stavbe na naslovu …, z dne 24. 1. 2013, saj se presoja dejansko in pravno stanje po času vodenja postopka in odločanja.

Tožnik v tožbi izpodbija navedeno odločitev. Sklicuje se na pogodbo št. 144/M z dne 24. 1. 2013, ki jo je sklenil z etažnimi lastniki stavbe …. Upravni organ ni presojal niti tega ali je njena vsebina skladna s stanovanjsko zakonodajo. Iz 14. člena omenjene pogodbe pa izhaja, da so etažni lastniki stavbe …, sprejeli odločitev o prenehanju vseh pogodb in izjav volje, ki so jo podali po 1. 4. 2012. S tem je na znanje dana tudi odpoved družbi A. d.o.o., ki ni niti en dan opravljala upravniških poslov za navedene etažne lastnike. Tožnik meni, da je napačno stališče obeh upravnih organov, da prvostopenjski upravni organ ne presoja nepravilnosti pogodbe o opravljanju storitev upravljanja oziroma njene vsebine odpovedi. Če je vpis v register upravnikov zgolj evidenčne narave, vzpostavljen na podlagi pogodbene volje etažnih lastnikov, katerih delež predstavlja več kot polovico vrednosti po solastniških deležnih, in upravnika, pa tožnik meni, da bi moral prvostopenjski organ tožnika vpisati v register upravnikov stavb za stavbo …, že na podlagi predložene pogodbe št. 144/M z dne 24. 1. 2013. Upravni organ bi moral preveriti vsaj formalno plat tožnikovega sporočila družbi A. d.o.o. z dne 28. 1. 2013 ter 14. člen navedene pogodbe, v kateri je izražena jasna in nepogojna volja etažnih lastnikov, da niso več v zavezi z družbo A. d.o.o. ter bi jo lahko presodil kot nepreklicen odstop oz. odpoved upravniku še pred izvrševanjem upravniških poslov.

Tožnik nadalje navaja, da je 28. 1. 2013 prvostopenjskemu organu predlagal, da ga vpiše v register upravnikov za stavbo …, na podlagi predloženih listin, tudi pogodbe z dne 24. 1. 2013. Prvostopenjski organ bi moral preizkusiti vse predložene listine in na podlagi določb Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) v primeru, da bi ugotovil, da je tožnikova vloga pomanjkljiva, tožnika pozvati na dopolnitev vloge. Tožnik takega poziva ni prejel. Tožnik je prepričan, da je 28. 1. 2013 storil vse kar je treba, da je bila družba A. d.o.o. obveščena o tem, da je tožnik 24. 1. 2013 sklenil pogodbo št. 144/M z lastniki posameznih delov stavbe …. Slednji so z navedeno pogodbo preklicali vse prej sklenjene pogodbe, tudi pogodbo z družbo A. d.o.o.. Zato je tožnik predlagal, da ga prvostopenjski organ vpiše kot upravnika navedene stavbe, saj je 24. 1. 2013 izpolnil pogoj za vpis v register upravnikov, najmanj pa s prvim dnem naslednjega meseca, to je 1. 2. 2013. Podredno pa meni, da se je navedeni rok iztekel s 30. 4. 2013, ko bi se sicer iztekel tudi tri mesečni odpovedni rok družbi A. d.o.o., oziroma najmanj s prvim dnem naslednjega meseca, to je 1. 5. 2013. Tožnik navaja, da je prvostopenjski organ z izpodbijano odločbo vzpostavil stanje, da posle upravljanja dejansko izvršuje tožnik kot dosedanji upravnik, ki pa se na podlagi izpodbijane odločbe izbriše iz registra upravnikov. Predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi.

Tožena stranka je sodišču posredovala upravne spise, na tožbo pa ni odgovorila.

Družba A. d.o.o. kot stranka z interesom po odvetnici B.B. prereka tožnikove tožbene navedbe. Meni, da je neutemeljeno tožnikovo nestrinjanje s stališčem, da pri vpisu novega upravnika v register upravnikov prvostopenjski upravni organ ne presoja pogodb in da je vpis v register upravnikov zgolj evidenčne narave. V predmetni zadevi tožnik tudi ne zatrjuje nobenih formalnih ali materialnih napak pri sprejemanju sklepa o odpovedi pogodbe o upravljanju s tožnikom niti ne pri sklepanju nove pogodbe s stranko z interesom. Zato je sklicevanje, da upravni organ ni presojal pravilnosti veljavno sklenjenega pravnega posla, še dodatno neutemeljeno. Tožnik se tudi neutemeljeno sklicuje na pogodbo o upravljanju z dne 24. 1. 2013, s katero naj bi etažni lastniki tudi preklicali vse predhodno sklenjene pogodbe, torej tudi pogodbo, sklenjeno s stranko z interesom. Nove pogodbe o upravljanju ni mogoče skleniti, dokler prejšnja pogodba ni odpovedana. Poleg tega zakon za odpoved pogodbe določa postopek, ki v konkretnem primeru ni bil izveden. Na to kažejo tudi tožnikove navedbe, da naj bi bila pogodba o upravljanju stranki z interesom odpovedana kar s sklenitvijo nove pogodbe s tožnikom. Upravni organ je bil dolžan izdati odločbo po stanju na dan vložitve vloge, to je 5. 10. 2012 in dopolnitve 26. 10. 2012. Takrat pa pogodbe o upravljanju z dne 24. 1. 2013, na katero se sklicuje tožnik, še ni bilo. Predlaga, da sodišče tožbo zavrne, tožniku pa naloži, da stranki z interesom povrne stroške postopka.

Tožnik vztraja pri svojih tožbenih navedbah.

Tožba ni utemeljena.

Izpodbijana odločba je po presoji sodišča pravilna in zakonita. Sodišče se strinja z razlogi, ki jih navajata upravna organa in se nanje v izogib nepotrebnemu ponavljanju v celoti sklicuje (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1). V zvezi s tožbenimi navedbami in ugovori pa dodaja: Predmet presoje v konkretnem primeru je odločba prvostopenjskega organa, da se tožnik izbriše iz registra upravnikov stavb kot upravnik večstanovanjske stavbe …, in nato družba A. d.o.o. vpiše kot upravnik omenjene stavbe, po pogodbi o opravljanju upravniških storitev, sklenjeni, 4. 10. 2012. Tožnik navedeni odločbi nasprotuje in se sklicuje na pogodbo, ki jo je z lastniki omenjene večstanovanjske stavbe sklenil 24. 1. 2013. Iz SZ-1 izhaja, da se upravnika vpiše v register upravnikov na podlagi pogodbe o upravljanju za določen večstanovanjski objekt. S samo pogodbo o upravljanju namreč upravnik izkazuje upravičenost za vpis v poseben register (prvi in drugi odstavek 167. člena SZ-1 v zvezi s prvim odstavkom 161. člena SZ-1). Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpiše upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika (drugi odstavek 53. člena ZS-1). Za sprejem sklepa o določitvi upravnika je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (prvi odstavek 25. v zvezi 49. členom SZ-1). Iz citiranih določb, ki pomenijo pravno podlago za imenovanje upravnika, izhaja, da pogodba o opravljanju storitev upravljanja ni akt, s katerim je bil upravnik imenovan, ampak podlago za imenovanje predstavlja sklep etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev, ki je sprejet s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov (tako tudi sklep I Cp 758/2010).

Tako je upravni organ pred vpisom upravnika v register dolžan preverjati le ali je bila pogodba o upravljanju z novim upravnikom sklenjena s predpisano večino za veljavno sklenitev pogodbe o upravljanju (29. člen, prvi odstavek 49. člena in drugi odstavek 53. člena SZ-1), ali je bila pogodba o upravljanju s prejšnjim upravnikom odpovedana in ali je potekel odpovedni rok za odstop od stare pogodbe o opravljanju storitev upravljanja (60. člen SZ-1). V konkretnem primeru iz izpodbijane odločbe izhaja, da je prvostopenjski organ ugotovil, da je bila pogodba o opravljanju storitev upravljanja z dne 4. 10. 2012 z novim upravnikom – stranko z interesom, sklenjena s potrebno večino. Ugotovil je tudi, da je bil sklep z dne 3. 4. 2012 o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev skupaj s podpisano listo, vročen tožniku (kot dosedanjemu upravniku) dne 9. 4. 2012. Prav tako je ugotovil, da je pogodbeni odpovedni rok v skladu s 10. členom Pogodbe št. 122/M o opravljanju storitev upravljanja šest mesecev ter da so pogodbene obveznosti prenehale 31. 12. 2012. S tem so izpolnjeni pogoji za izbris tožnika iz registra upravnikov stavb za navedeno večstanovanjsko hišo. Ker gre pri vpisu v register za dekleratoren vpis, ki ima zgolj publicetetni učinek, je obseg presoje upravnega organa kot upravljavca registra pri odločanju o vpisu oziroma izbrisu iz registra omejen na (formalno) presojo vprašanj: ali je predlog za vpis vložila upravičena oseba; ali so predlogu predložene vse listine, ki jih za vpis upravnika in izbris upravnika iz registra določata SZ-1 in Pravilnik; ali je potekel odpovedni rok za prenehanje veljavnosti pogodbe o upravljanju s starim upravnikom. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju pa ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register. Drugačna razlaga namena registra in učinkov vpisa v ta register ter drugačna razlaga obsega presoje pravnih dejstev pri vpisu oziroma izbrisu iz registra bi po mnenju sodišča nasprotovala osnovni ureditvi razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki, ki jo vzpostavljata SZ-1 in Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ). Ta je pogodbena in temelji na (so)lastniških pravicah etažnih lastnikov na posameznih in skupnih delih stavbe.

Iz tožnikovih ugovorov pa izhaja, da odločbi prvostopenjskega organa nasprotuje iz razloga, ker je z etažnimi lastniki navedenega večstanovanjskega objekta 24. 1. 2013 sklenil pogodbo o upravljanju. Iz slednje pa naj bi izhajalo, da so etažni lastniki sprejeli odločitev o prenehanju vseh pogodb in izjav volje, danih od aprila 2012, torej tudi pogodbe, ki so jo sklenili 4. 10. 2012 s stranko z interesom in je v konkretni zadevi podlaga za izpodbijano odločitev. Tudi po presoji sodišča se upravni organ ni bil dolžan opredeljevati do vsebine pogodbe z dne 24. 1. 2013. Slednja v času izdaje izpodbijane odločbe sploh še ni obstojala. Izpodbijana odločba je bila namreč izdana na podlagi vloge stranke z interesom z dne 5. 10. 2012 in na podlagi listin, ki jih je le-ta priložila k pogodbi. Prvostopenjski organ je v okviru presoje navedenih (formalnih) pogojev pravilno izdal izpodbijano odločbo.

Prvostopenjski organ je tako izpodbijano odločbo izdal na podlagi vloge stranke z interesom, tožnik pa v postopku izbrisa iz registra lahko varuje svoj pravni interes le v okviru presoje izpolnjenosti (formalnih) pogojev vročitve pogodbe o upravljanju in izteka odpovednega roka. Ugovorov glede omenjenih (formalnih) pogojev, ki jih presoja prvostopenjski organ, pa tožnik ni podal. Morebitne neveljavnosti pogodbe z dne 4. 10. 2012 z novim upravnikom – stranko z interesom, pa tožnik, kot že pojasnjeno, v tem (upravnem) postopku ne more izpodbijati. Vpis v register je zgolj deklaratorne narave. To pomeni, da pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat etažnih lastnikov za upravljanje večstanovanjske hiše. Vpis v register služi kot vir informacije tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniku, o vprašanju kdo je njihov pooblaščenec za upravljanje večstanovanjske stavbe. Tožnik kot stari upravnik pa lahko svoje pravice, ki izhajajo iz civilnega pogodbenega razmerja z etažnimi lastniki, varuje v pravdnem postopku.

Ker je po presoji sodišča izpodbijana odločba pravilna in zakonita, je sodišče tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1. O stroških upravnega spora je sodišče odločilo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.