Jedro

Pravdni stranki sta se v najemni pogodbi in v aneksu jasno in nedvoumno izrekli, da je kakršnokoli podaljšanje mogoče le s predhodnim pisnim dogovorom, kar je skladno tudi z določbo 95. člena SZ-1, ki ne predvideva konkludentnega podaljšanja najemnega razmerja. Da bi bil takšen aneks sklenjen, toženka ni trdila niti z ničemer izkazala.

Izrek

Pritožba se zavrne in sodba v izpodbijanem ugodilnem delu, potrdi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je toženka dolžna v roku 15 dni izprazniti osebe in stvari iz stanovanjske hiše, ki stoji na parc. št. 474/2, h kateri sodi tudi parc. št. 474/3 travnik, obe k.o. X. ter jo prazno oseb in stvari izročiti v posest in uporabo tožnici (I. točka izreka); zavrnilo tožbeni zahtevek, da je toženka dolžna tožnici plačati neplačane štiri mesečne najemnine skupaj v višini 2.400,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov od zapadlosti dalje do plačila (II. točka izreka); zavrnilo tožbeni zahtevek, da je toženka dolžna v roku 8 dni plačati tožnici uporabnino za neupravičeno rabo predmeta najema - navedene stanovanjske hiše, v višini 1.500,00 EUR mesečno od 1. 2. 2017 dalje do izpraznitve hiše, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od vsakega drugega dne v mesecu za tekoči mesec do plačila, pri čemer je zapadle mesečne obroke od 1. 2. 2017 do izdaje sodbe, dolžna plačati v roku 8 dni, v bodoče dospevajoče obroke pa do vsakega 2. dne v mesecu za tekoči mesec, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka); razsodilo, da je toženka dolžna v roku 15 dni plačati tožnici uporabnino za neupravičeno rabo predmeta najema - navedene stanovanjske hiše, v višini 600,00 EUR mesečno, za vsak mesec od 1. 2. 2017 dalje do dne 19. 9. 2018, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od zadnjega dne v mesecu za tekoči mesec do plačila, kar je zahtevala tožnica več ali drugače, pa je sodišče zavrnilo (IV. točka izreka); odločilo, da je toženka dolžna povrniti tožnici pravdne stroške v znesku 1.025,48 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (V. točka izreka).

2. Zoper ugodilni del sodbe se toženka pravočasno pritožuje zaradi zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da nepremičnine ni uporabljala nezakonito ali brez pravne podlage. Je v dogovoru s tožnico, da ima nepremičnino v najemu, dokler si ne najde druge primerne nepremičnine, kamor se lahko preseli. Najemno razmerje je bilo torej z dogovorom, ki je bil tudi realiziran, podaljšano. Toženka je kot najemnica nepremičnino temeljito očistila in obnovila, uredila okolico, dvorišče, v nepremičnino torej izvedla vlaganja, da se je substanca najema lahko ohranila in bila primerna za bivanje. Glede uporabnine so bile tožbene navedbe pomanjkljive, saj tožnica ni predlagala dokazov, ki bi potrdili vse zakonske predpostavke, zlasti višino uveljavljane uporabnine, ki je bila za toženko sporna tako po temelju kot po višini. Tožbeni zahtevek tožnice je v tem obsegu tako nesklepčen, da bi ga moralo sodišče prve stopnje zavrniti.

3. Tožnica na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo, pravilno je uporabilo tudi materialno pravo, zagrešilo pa tudi ni tistih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).1 Razloge sodišča prve stopnje v delu ugoditve tožbenemu zahtevku pritožbeno sodišče v celoti sprejema, glede na pritožbene navedbe pa še dodaja:

6. Tožnica kot najemodajalka in toženka kot najemnica sta dne 17. 1. 2012 sklenili najemno pogodbo za tožničino nepremičnino za določen čas, do 1. 2. 2015. Najemno razmerje je bilo z aneksom z dne 28. 10. 2014 podaljšano do 1. 2. 2017. Že pred iztekom roka, dne 28. 10. 2016, je tožnica toženko opozorila, da najemnega razmerja ne bo ponovno podaljšala in da se bo morala po izteku roka izseliti. Toženka tudi nadaljnjih pozivov tožnice k izselitvi ni upoštevala, zato je tožnica dne 8. 11. 2017 vložila tožbo na izselitev in izročitev nepremičnine ter na plačilo uporabnine za čas od poteka najemnega razmerja dalje. Toženka se je branila z ugovorom, da je bilo s tem, ko nepremičnino še naprej zaseda, vzpostavljeno najemno razmerje za nedoločen čas, zato ne drži tožničina trditev, da nepremičnino uporablja nezakonito.

7. Pravilno je sodišče prve stopnje pojasnilo, da njenim navedbam ni mogoče slediti. Pravdni stranki sta se v najemni pogodbi in v aneksu jasno in nedvoumno izrekli, da je kakršnokoli podaljšanje mogoče le s predhodnim pisnim dogovorom, kar je skladno tudi z določbo 95. člena SZ-1, ki ne predvideva konkludentnega podaljšanja najemnega razmerja.2 Da bi bil takšen aneks sklenjen, toženka ni trdila niti z ničemer izkazala.

8. Najemno razmerje sklenjeno za določen čas3 je torej z iztekom dne 1. 2. 2017 prenehalo in ker odobritve podaljšanja najemne pogodbe toženka ni pridobila, je dolžna izprazniti stanovanje oseb in stvari (95. člen SZ-1).

9. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno pojasnilo, da ni pravne podlage za toženkino pogojevanje izselitve s povračilom vlaganj oziroma stroškov urejanja nepremičnine, glede na to, da sta pravdni stranki v najemni pogodbi izrecno določili, da bo najemnica sama nosila stroške tekočega vzdrževanja hiše in da tudi ne more svojih vlaganj v hišo pobotati z najemnino, niti zahtevati povračila le-teh.

10. Toženka stanovanjsko hišo tako uporablja brez pravnega naslova, torej nezakonito, v posledici česar je sodišče prve stopnje pravilno in zakonito tožbenemu zahtevku na izselitev in izročitev nepremičnine ugodilo (111. člen SZ-1).

11. Toženka od 1. 2. 2017 sporno stanovanjsko hišo z zemljiščem uporablja brez pravnega naslova, brezplačno. S takšno uporabo je bila obogatena, tožnica pa kot lastnica nepremičnine prikrajšana. Med obogatitvijo na eni strani in prikrajšanjem na drugi, je očitna vzročna zveza. Po splošnem pravilu 190. člena Obligacijskega zakonika (OZ) ima v tovrstnih primerih, ko kdo brez pravne podlage uporabi tujo stvar in s tem pridobi neupravičeno korist, lastnik stvari pravico do ustreznega povračila oziroma uporabnine. Njena višina je po ustaljeni sodni praksi enaka tržni najemnini.

12. Za konkretno nepremičnino je bilo med pravdnima strankama v času trajanja najemne pogodbe dogovorjena najemnina v višini 600,00 EUR, ki sta jo kot tržno najemnino določeno prav za sporno nepremičnino, kot primerno očitno sprejeli obe pravdni stranki. Sodišče prve stopnje se je zato pri določitvi višine uporabnine utemeljeno oprlo na tako določeno najemnino4 in so drugačne pritožbene navedbe neutemeljene.

13. Glede na vse povedano je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo v izpodbijanem ugodilnem delu, potrdilo (353. člen ZPP).

1 Pritožba tovrstne kršitve sodišču prve stopnje le pavšalno očita in jih ne konkretizira. 2 Razen, če se stranki najemne pogodbe ne dogovorita drugače, česar v konkretnem primeru nista storili. 3 86. člen SZ-1. 4 Tožnica je sicer zahtevala plačilo 1.500,00 EUR mesečne uporabnine.