Jedro

Predlagatelj je predkupni upravičenec. Lastnik nepremičnine mu je pisno ponudil nepremičnino v odkup in predlagatelj je ponudbo pisno v celoti sprejel, tako kot se je glasila. Izpolnil je tudi dodatni pogoj nakazila kupnine. Po določbi 21. člena v zvezi s 27. členom Obligacijskega zakonika bi to lahko pomenilo, da je bila pogodba (zavezovalni pravni posel) sklenjena. Položaj bi torej po svojih značilnostih ustrezal položaju, ko ima kupec v rokah zasebno listino ali notarski zapis prodajne pogodbe, ki pa ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila. Sodišče prve stopnje bi zato moralo določbo 2. točke prvega odstavka 49. člena ZZK-1 uporabiti smiselno in presojati, ali predložene listine po določbah OZ izkazujejo sklenitev zavezovalnega posla. Če bo ugotovilo, da to drži, bo moralo predznambo dovoliti že na podlagi teh listin.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižne pomočnice se razveljavita, zadeva pa vrne zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje o vpisu.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je Okrajno sodišče v Ajdovščini zavrnilo ugovor predlagatelja zoper sklep zemljiškoknjižne pomočnice s katerim je bil zavrnjen predlog za predznambo lastninske pravice.

2. Zoper sklep se predlagatelj pritožuje. K predlogu za predznambo mora biti priložena listina, ki dokazuje sklenitev pravnega posla, za katerega pa še ni izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo. Predlagatelje je priložil ponudbo o nakupu solastniškega dela nepremičnine in izjavo o uveljavljanju predkupne pravice. V ponudbi sta določena predmet in cena nepremičnin ter način plačila. Predlagatelj je priložil tudi potrdilo o plačilu kupnine. S sprejemom ponudbe je tako nastala pogodba o prodaji nepremičnin (zavezovalni pravni posel). Izpolnjeni so zato vsi pogoji za predznambo lastninske pravice.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Po določbi 2. točke prvega odstavka 49. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) je predznambo mogoče (med ostalim) dovoliti na podlagi zasebne listine oziroma notarskega zapisa o pravnem poslu iz prvega oziroma drugega odstavka 36. člena tega zakona, ki ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila. Povedano pomeni da mora biti z listinami izkazan zavezovalni posel. Predznamba pravice je namenjena zavarovanju vrstnega reda pridobitve pravice, ta pravica je namreč pridobljena pod pogojem, da jo predlagatelj kasneje upraviči (ali s predložitvijo še razpolagalnega pravnega posla ali ustrezne sodbe sodišča1). Če je ne upraviči, se šteje, da pravica nikoli ni bila pridobljena.

5. Položaj je v predmetni zadevi specifičen. Predlagatelj je predkupni upravičenec. Lastnik nepremičnine mu je pisno ponudil nepremičnino v odkup in predlagatelj je ponudbo pisno v celoti sprejel, tako kot se je glasila. Izpolnil je tudi dodatni pogoj nakazila kupnine. Po določbi 21. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) v zvezi s 27. členom OZ bi to lahko pomenilo, da je bila pogodba (zavezovalni pravni posel) sklenjena. Položaj bi torej po svojih značilnostih ustrezal položaju, ko ima kupec v rokah zasebno listino ali notarski zapis prodajne pogodbe, ki pa ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila. Sodišče prve stopnje bi zato moralo določbo 2. točke prvega odstavka 49. člena ZZK-1 uporabiti smiselno in presojati, ali predložene listine po določbah OZ izkazujejo sklenitev zavezovalnega posla. Če bo ugotovilo, da to drži, bo moralo predznambo dovoliti že na podlagi teh listin2. Taka je navsezadnje že uveljavljena sodna praksa pri pri pogodbah o prodaji kmetijskih zemljišč3. 6. Na podlagi povedanega in zaradi morebitne zagotovitve pravice do izjave nasprotnemu udeležencu je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep razveljavilo, zadevo pa vrnilo zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje o vpisu (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

1 Kot to določajo 2. točka drugega odstavka 53. člena ZZK-1 ter četrtega in petega odstavka 53.člena ZZK-1. 2 V zvezi s tem pritožbeno sodišče pojasnjuje, da v zadevi CDn 169/2020, kjer je bila odločitev sodišča na prvi pogled drugačna, zavezovalni posel ni bil sklenjen, saj predlagatelj ponudbe ni sprejel tako kot je glasila, temveč je predlagal določene spremembe. 3 Pri teh pogodbah se položaj razlikuje le v tem, da je tudi zavezovalni pravni posel sklenjen pod pogojem odobritve Upravne enote, zato sklenitev zavezovalnega pravnega posla izkazuje šele odločba o odobritvi.