Jedro

Sporno zemljišče je bilo s prostorskimi načrti, veljavnimi v času sklenitve pogodbe, predvideno kot zunanja ureditev poslovnih objektov z namenom, da bo služilo za normalno rabo poslovnih objektov. Zgrajeno je skladno z urbanističnim načrtom ter skladno z lokacijskim in gradbenim dovoljenjem, prej skladno s prostorskimi akti in upravnimi dovoljenji, ki so veljali v času izgradnje poslovne stavbe, zato ustreza pojmu skupnega funkcionalnega zemljišča več objektov.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje VI Pg 1803/2009 z dne 12. 9. 2012 v III., IV. in V. točki izreka spremeni tako, da se v III. točki tožbenemu zahtevku, ki se glasi: „1. Ugotovi se, da je prodajna pogodba, ki sta jo v obliki notarskega zapisa opr. št. SV 431/09 z dne 4. 3. 2009 v zvezi s prodajo nepremičnine parc. št. 513/3, v naravi parkirišče v izmeri 1.356 m2, in nepremičnine parc. št. 513/6, v naravi zelenica v izmeri 292 m2, obe vpisani v vložku št. 1072 k. o. X., sedaj parc. št. 513/3 k. o. X (ID 000) oz. po parcelaciji: parc. št. 513/24, 513/25 in 513/26, vse k. o. X. in parc. št. 513/6 k. o. X (ID 001) oz. po parcelaciji: parc. št. 513/22 in 513/23, obe k. o. X., sklenili prvo tožena stranka Mestna občina Ljubljana kot prodajalec in drugo tožena stranka T., d. o. o., kot kupec, nična in nima pravnih učinkov.

2. Ugotovi se, da je vknjižba lastninske pravice na ime drugo tožene stranke T., d. o. o., pri nepremičnini parc. št. 513/3 k. o. X. (ID 000) oz. po parcelaciji: parc. št. 513/24, 513/25 in 513/26, vse k. o. X. in parc. št. 513/6 k. o. X. (ID 001) oz. po parcelaciji parc. št. 513/22 in 513/23, obe k. o. X., vpisani na podlagi Prodajne pogodbe, sklenjene v obliki notarskega zapisa opr. št. SV 431/09 z dne 4. 3. 2009, neveljavna in se pri teh nepremičninah izbriše lastninska pravica, vpisana na ime drugo tožene stranke, ter se dovoli vzpostavitev prejšnjega zemljiško-knjižnega stanja.“ v celoti ugodi; v IV. in V. točki izreka pa tako, da je prvo tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 5.949,00 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

II. Prvo tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 9.804,60 EUR stroškov pritožbenega postopka v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo:

I. umik tožbenega zahtevka z dne 23. 1. 2012 (tožbeni zahtevek na priznanje lastninske pravice na parc. št. 513/3 in 513/6, obe k. o. X.), se vzame na znanje in se postopek v tem delu ustavi,

II. objektivna sprememba tožbe se dopusti,

III. zavrne se tožbeni zahtevek, ki se glasi: „1.Ugotovi se, da je prodajna pogodba, ki sta jo v obliki notarskega zapisa opr. št. SV 431/09 z dne 4. 3. 2009 v zvezi s prodajo nepremičnine parc. št. 513/3, v naravi parkirišče v izmeri 1.356 m2, in nepremičnine parc. št. 513/6, v naravi zelenica v izmeri 292 m2, obe vpisani v vložku št. 1072 k. o. X., sedaj parc. št. 513/3 k. o. X. (ID 000) oz. po parcelaciji: parc. št. 513/24, 513/25 in 513/26, vse k. o. X. in parc. št. 513/6 k. o. X. (ID 001) oz. po parcelaciji: parc. št. 513/22 in 513/23, obe k. o. X., sklenili prvo tožena stranka Mestna občina Ljubljana kot prodajalec in drugo tožena stranka T., d. o. o., kot kupec, nična in nima pravnih učinkov.

2. Ugotovi se, da je vknjižba lastninske pravice na ime drugo tožene stranke T., d. o. o., pri nepremičnini parc. št. 513/3 k. o. X. (ID 000) oz. po parcelaciji: parc. št. 513/24, 513/25 in 513/26, vse k. o. X. in parc. št. 513/6 k. o. X. (ID 001) oz. po parcelaciji: parc. št. 513/22 in 513/23, obe k. o. X., vpisani na podlagi Prodajne pogodbe, sklenjene v obliki notarskega zapisa, opr. št. SV 431/09 z dne 4. 3. 2009, neveljavna in se pri teh nepremičninah izbriše lastninska pravica, vpisana na ime drugo tožene stranke ter se dovoli vzpostavitev prejšnjega zemljiško-knjižnega stanja.

3. Toženi stranki sta dolžni tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške, vse v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila, vse pod izvršbo.“,

IV. tožeča stranka je dolžna prvo toženi stranki povrniti njene pravdne stroške v višini 6.009,00 EUR v roku 15 dni po prejemu odpravka te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku tega roka do plačila in V. tožeča stranka je dolžna drugo toženi stranki povrniti njene pravdne stroške v višini 6.140,81 EUR v roku 15 dni po prejemu odpravka te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku tega roka do plačila. Odmerjene stroške naj tožeča stranka nakaže na poslovni račun odvetnice T. M., št. ..., odprt pri A. banki, d. d. 2. Zoper sodbo v celoti se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Višjemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo v III. in IV. točki izreka spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, toženi stranki pa naloži, da tožeči stranki povrne njene pravdne stroške v celoti, vse v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila, podrejeno pa, da sodbo v III. in IV. točki izreka razveljavi ter vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. Prvo tožena stranka je v odgovoru na pritožbo predlagala, da višje sodišče pritožbo zavrne ter izpodbijano sodbo potrdi s stroškovno posledico. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

4. Drugo tožena stranka je podala pripombe k pritožbi tožeče stranke.

5. Pritožba je utemeljena.

6. Glede na nedvoumne pritožbene razloge zoper dele izpodbijane odločbe, v katerih ni uspela, je višje sodišče kljub pritožbeni izjavi, da sodbo sodišča prve stopnje izpodbija v celoti, štelo, da tožeča stranka I. in II. točke izreka sodbe sodišča prve stopnje ne izpodbija (prvi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju: ZPP).

7. Pravna prednica tožeče stranke, družba „P.“ in družba S., sta 2. 12. 1976 sklenili Pogodbo št. II-59/76 o dodelitvi zemljišča v soseski BI-2 (priloga A3, v nadaljevanju pogodba z dne 2. 12. 1976). Prvo tožena stranka je 4. 3. 2009 s prodajno pogodbo v obliki notarskega zapisa SV 431/09 prodala nepremičnini parc. št. 513/3, v naravi parkirišče v izmeri 1.356 m2, in parc. št. 513/6, v naravi zelenica v izmeri 292 m2, obe vpisani v vložku 1072 k.o. X. (prilogi A2 in B2, v nadaljevanju prodajna pogodba z dne 4. 3. 2009) drugo toženi stranki. Ob sklenitvi prodajne pogodbe z dne 4. 3. 2009 je bila pri nepremičnini parc. št. 513/3 in parc. št. 513/6, obe k. o. X., v zemljiški knjigi vpisana družbena lastnina v uporabi Občine Lj.- Bežigrad, ob izdaji sodbe sodišča prve stopnje pa lastninska pravica v korist drugo tožene stranke.

8. Tožeča stranka s tožbo uveljavlja ničnost prodajne pogodbe z dne 4. 3. 2009, in sicer iz dveh bistvenih razlogov: ker pogodba nasprotuje moralnim načelom (prvi odstavek 86. člena Obligacijskega zakonika - v nadaljevanju: OZ), saj je na nepremičninah, ki sta predmet prodajne pogodbe z dne 4. 3. 2009, sama pridobila lastninsko pravico (iz pravice uporabe), zato gre za dvojno prodajo, in, ker je predmet prodajne pogodbe nedopusten (35. člen OZ), saj gre za skupno funkcionalno zemljišče, ki samostojno ne more biti v pravnem prometu.

9. Dvakratno razpolaganje z nepremičnino je lahko nemoralno; kasnejša pogodba je zato nična in ima prvi kupec, ki mu je bila nepremičnina tudi dejansko izročena, zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine proti drugemu (poznejšemu) kupcu, vendar le, če je bil ta nedobroveren (1). Ker se je po veljavnih predpisih funkcionalno zemljišče lahko prenašalo le skupaj s stavbo in ni bilo v samostojnem pravnem prometu, ne glede na morebitno dobrovernost pridobitelja, bi bila dobra vera relevantna šele v primeru dvakratne prodaje zemljišča, ki ne bi imelo statusa funkcionalnega zemljišča. (2) Višje sodišče je zato izpodbijano odločitev najprej preizkusilo v delu, v katerem je sodišče prve stopnje ugotovilo, da nepremičnini parc. št. 513/3, v naravi parkirišče v izmeri 1.356 m2, in parc. št. 513/6, v naravi zelenica v izmeri 292 m2, obe vpisani v vložku 1072 k. o. X. (v nadaljevanju: sporno zemljišče), ne predstavlja funkcionalnega zemljišča k objektu tožeče stranke.

10. Ali ima sporno zemljišče status funkcionalnega zemljišča, je pravno vprašanje, ki ga je, da bi ga bilo mogoče prevesti v sedanji lastninski sistem, in kar je skladno s sodno prakso v zvezi s to problematiko, treba presojati v skladu s pravili, ki so veljala v času družbene lastnine. Sodišče prve stopnje se je na ta pravila sklicevalo in na tej podlagi (po stališču višjega sodišča materialnopravno zmotno, kot bo obrazloženo v nadaljevanju), zaključilo: - kot funkcionalno zemljišče je stavbi tožeče stranke pripadlo le tisto zemljišče, za katero je bilo v 2. členu pogodbe z dne 2. 12. 1976 izrecno določeno, da se zanj pravni prednici tožeče stranke dodeljuje pravica uporabe; iz 1. člena izhaja, da so se pravni prednici tožeče stranke zemljišča dodelila z namenom, da bo ta na njih gradila svoj poslovni objekt v zazidalnem otoku BI-2 v k. o. X., pri čemer je v peti alineji izrecno dogovorjeno, da bo pravni prednik tožeče stranke poleg prodajne cene za zemljišče plačal tudi sorazmerni del stroškov za zemljišče, potrebno za gradnjo V. ceste, parkirišč, dostopnih poti in zelenic (kamor sodi tudi sporno zemljišče). V 2. členu je izrecno določeno, da se dodeljuje pravica uporabe na zemljiščih 529/1, 529/2, del 513 (3), del 512, in 831 - v skupni izmeri cca 887 m2, ne pa tudi na zemljiščih, določenih v drugem odstavku 3. člena pogodbe v izmeri 2.072 m2. Za dodeljena zemljišča je določena odškodnina v prvem odstavku 3. člena, v drugem odstavku 3. člena pa (glede na peto alinejo 1. člena) višina sorazmernega dela stroškov za površine za gradnjo V. ceste, parkirišč, dostopnih poti in zelenic - pri čemer je bila odškodnina, ki je bremenila pravnega prednika tožeče stranke, določena za del teh površin; tožeča stranka zato na spornih zemljiščih ni dobila pravice uporabe, - najmanj stavbišče je nesporno tisto zemljišče, za katerega lastninska pripadnost ne more biti sporna in se zato s prenosom uporabe na stavbi v družbeni lastnini prenese tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno uporabo (4) - to pa so zemljišča, ki so navedena v 2. členu pogodbe z dne 2. 12. 1976, - sporni zemljišči presegata obseg funkcionalnega zemljišča oz. nista nujni za funkcioniranje zemljišča, pri čemer ni razumnega razloga, da bi bilo funkcionalno zemljišče, ki naj bi pripadalo tožeči stranki, tako veliko (2.072 m2), enkrat večje od zemljišča, na katerem stoji stavba (884 m2), - za zemljišče, ki presega zunanje mere stavb in kjer je lahko sporna razmejitev med funkcionalnimi zemljišči več stavb, med funkcionalnimi zemljišči in javno površino ali med funkcionalnimi zemljišči in preostalim delom parcele, ki presega obseg funkcionalnega zemljišča, se lahko upravičenja rešujejo z drugimi instituti stvarnega prava - npr. služnostmi, - gradbeno in uporabno dovoljenje, ki se nanaša na objekt tožeče stranke na naslovu V. 65, ne stoji na nobenem od spornih zemljišč. Za izdajo dovoljenj mora investitor izkazati urejen dostop do načrtovanega objekta, kar pa ne pomeni, da morajo biti zemljišča tudi v njegovi lasti, pri čemer ni relevantno, kakšne sporazume o delitvi, urejanju, vzdrževanju in plačilu stroškov zemljišč so med seboj sklepali predstavniki posameznih objektov, saj pri sklepanju le-teh ni sodeloval njihov dejanski in zemljiškoknjižni lastnik, to je prvo tožena stranka.

11. Najprej gre pritrditi očitku pritožbe, da je sodišče prve stopnje v zvezi s pogodbeno izrecno določitvijo zemljišč, glede katerih se pravica uporabe prenaša, spregledalo, da tretji odstavek 3. člena pogodbe z dne 2. 12. 1976 govori o skupni odškodnini, kar pomeni, da je tožeča stranka plačala odškodnino tudi za sporno zemljišče, torej tako za parcele, na katerih je izrecno dodeljena pravica uporabe, kot tudi za zemljišče, potrebno za gradnjo ceste, parkirišč, dostopnih poti in zelenic. Pri tem bi moralo upoštevati tudi, kot pravilno uveljavlja pritožba, da 8. člen pogodbe v prihodnje predvideva izdelavo delilnega načrta dejanskega stanja funkcionalnega zemljišča z vsemi dostopi. Deli zemljišč za gradnjo cest, poti in površine za ureditev parkirišč ter zelenic namreč v pogodbi niso bili določeni s parcelnimi številkami. Med strankama pa ni sporno, da je objekt z naslovom V. 65, ki ga je zgradila tožeča stranka, eden od petih stolpičev v zazidalnem otoku BI-2 v k. o. X., za katere je dostop in parkiranje urejeno na spornih zemljiščih. (5) Toženi stranki teh dejstev nista zanikali, zato štejejo za priznana (drugi odstavek 214. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Zato je logično, da pogodba govori o sorazmernem delu stroškov oziroma da je bila odškodnina, ki je bremenila pravnega prednika tožeče stranke, določena le za del teh površin.

12. Ker so imeli v času družbene lastnine lastniki stavbe oziroma posameznih delov skupno trajno pravico uporabe na zemljišču, na katerem stoji stavba, in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno uporabo, in se je pravica na zemljišču prenašala (le) skupaj s pravico na stavbi oziroma njenem posameznem delu po samem zakonu (6), prenos z obstojem ustreznih pogodbenih določil ni bil pogojen (niti ne z določitvijo statusa funkcionalnega zemljišča v smislu 46. člena Zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor - v nadaljevanju ZUN). (7) Za odločitev, ali sporni parceli predstavljata funkcionalno zemljišče, so torej, ne glede na izrecna določila pogodbe z dne 2. 12. 1976, relevantni predpisi, veljavni v času, ko naj bi tožeča stranka na teh zemljiščih pridobila pravico uporabe, o čemer bo razloženo v nadaljevanju. Na tem mestu gre namreč dodati, da je sodišče prve stopnje zaključek, da na spornem zemljišču tožeča stranka ni dobila pravice uporabe, utemeljevalo tudi na podlagi 38. in 58. člena Zakona o prometu z zemljišči in stavbami. (8) Ta je urejal pogoje in postopke pravnega prometa z nepremičninami; stavbno zemljišče je zato v 58. členu opredeljeno z namenom, da se ugotovi, ali je pravni promet z določenim zemljiščem sploh dovoljen. Za vsa zemljišča v pogodbi z dne 2. 12. 1976 pa je nesporno, da je občina, ki je za to pooblastila podjetje „S.“, z njimi lahko razpolagala; upoštevaje 58. člen ZPSZ je zato mogoče zaključiti le, da so sporna zemljišča v pogodbo vključena zato, ker je šlo za zemljišče, ki služi stavbi in njenim uporabnikom (9).

13. Pojem funkcionalnega zemljišča je uvedel Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (v nadaljevanju: ZUN) (10): po drugem odstavku 46. člena ZUN je gradbena parcela stavbno zemljišče, na katerem stoji oziroma na katerem je predviden objekt ali naprava (stavbišče) in stavbno zemljišče, potrebno za njegovo redno rabo (funkcionalno zemljišče). Kasneje je funkcionalno zemljišče podrobneje opredelil Stanovanjski zakon v prvem odstavku 9. člena (analogija za poslovno stavbo je v tej zadevi zaradi zatrjevanega skupnega funkcionalnega zemljišča k več objektom po stališču višjega sodišča ustrezna). Ta kot tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno redni rabi stanovanjske hiše in brez katerega ne more funkcionirati, našteva npr. dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake in podobno, skupno funkcionalno zemljišče pa kot funkcionalno zemljišče, kadar služi več stanovanjskim hišam neposredno ali posredno in ne sodi med dobrine v splošni rabi (11). V zvezi s slednjim je za sporno zemljišče sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi navedlo, da za javno dobro ne gre in pritožnica tega dejstva v pritožbi ne izpodbija. Kot funkcionalno zemljišče gre torej poleg stavbišča obravnavati tudi zemljišče, ki predstavlja dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, in podobno. Višje sodišče namreč ne deli stališča sodišča prve stopnje, da ker zemljišče presega okvire stavbišča, zato ni nujno za obstoj stavbe (in torej ne gre za funkcionalno zemljišče), upravičenja solastnikov na drugih parcelah pa se lahko rešujejo z drugimi instituti stvarnega prava (javne površine, služnosti ipd.). Razmerij, ki so nastala v preteklosti, ni mogoče reševati s sedaj jasno opredeljenimi instituti in pravili stvarnega prava v smislu klasičnega civilnega prava (12). V okviru pravil, veljavnih v času pridobitve pravic, je zato (so)lastnikom stavbe pridobljene pravice priznati tudi sedaj in ker so se v skladu s tedaj veljavnimi zakoni kot funkcionalno zemljišče k stavbi lahko štela tudi parkirišča in zelenice kot sestavni del zunanje ureditve, lahko funkcionalno zemljišče predstavlja tudi zemljišče, ki kot tako v pogodbi z dne 2. 12. 1976 ni bilo izrecno opredeljeno (in za katerega pravica uporabe ni bila izrecno določena). Vendar je pri tem vprašanje obsega zemljišča treba presojati na podlagi prostorskih aktov ali upravnih dovoljenj, na podlagi katerih sta bili stavba in gospodarsko poslopje zgrajena, ali drugih upravnih aktov, s katerimi je bilo določeno takšno zemljišče, oziroma upoštevati merila in pogoje iz tistih prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe (13).

14. Sodišče lahko samo ugotovi dejstva, ki so bila neprerekana in se zato štejejo za priznana, saj s tem ne posega v pravico strank do izjave. Tožeča stranka je trdila, da so za objekte v zazidalnem otoku BI-2 v k. o. X., zgrajene po lokacijski dokumentaciji LD 21500/76, LD 22287/77, in LD 22340/77 (priloga A15), veljali ureditveni predpisi – programske osnove zazidalnih otokov B/2, BM2, in BS101/2 L. maj 1971, sklep Sveta za urbanizem z dne 15. 1. 1972 (prim. pripravljalna vloga tožeče stranke z dne 28. 8. 2009, list. št. 24 spisa). Iz tehničnega dela zazidalnega načrta za zazidalni otok B/2 je razvidno, da je bilo parkirišče predvideno za vse objekte, in sicer na severni strani, na parc. št. 513 in 512, sedaj 513/3, 513/18, 512/12, 512/18 (kjer se sporno zemljišče dejansko nahaja). Tožeča stranka se je sklicevala tudi na lokacijsko dovoljenje št. 351-848/75-5/2 z dne 19. 3. 1975 (priloga A38), izdano za zunanjo ureditev območja poslovnih objektov z ureditvijo parkirišča severno od objektov ter ureditev dela severne in južne glavne vmesne pešpoti z vmesno povezavo, ki vključuje tudi sporno zemljišče; iz tega pa izhaja, da ne gre za izgradnjo novih samostojnih objektov, temveč za izgradnjo objektov, ki bodo služili za normalno uporabo že izgrajenih objektov L., S. in M. Nesporno so torej bili že ob sklenitvi pogodbe z dne 2. 12. 1976 izdelani projekti in izdano dovoljenje za zunanjo ureditev območja z ureditvijo parkirišča severno od objektov, tudi na zemljišču parc. št. 513, ki se je delilo tudi v parc. št. 513/3 - parkirišče in parc. št. 513/6 - zelenico (prip. vloga tožeče stranke z dne 4. 6. 2010, list. št. 58) in je bilo torej sporno zemljišče skladno z urbanističnimi načrti urejeno z namenom normalne uporabe že izgrajenih poslovnih objektov. Nobene od teh trditev (ki jih priloženi dokazi potrjujejo) namreč tožena stranka ni prerekala. Določno je odgovorila le na sklicevanje tožeče stranke na gradbeno dovoljenje, ki ga je tožeča stranka pridobila za izgradnjo svojega poslovnega objekta na V. 65 (prim. pripravljalna vloga prvo tožene stranke z dne 20. 4. 2010, list. št. 47 spisa) in v zvezi s katerim je sodišče prve stopnje navedlo, da objekt ne stoji na nobenem od spornih zemljišč, kar pa je, kot ugotavlja višje sodišče, pravno nepomembno. Svojo pravico uporabe na spornem zemljišču je nadalje prvo tožena stranka utemeljevala z zemljiškoknjižnim stanjem v času sklenitve prodajne pogodbe z dne 4. 3. 2009 in pravnimi naziranji v zvezi s pridobitvijo lastninske pravice. Nesporno je torej, da sta bila tako parkirišče na parc. št. 513/3, kot zelenica s parc. št. 513/6, ki je s parkiriščem neločljivo povezana, s prostorskimi načrti, veljavnimi v času sklenitve pogodbe z dne 2. 12. 1976, predvidena kot zunanja ureditev poslovnih objektov v zazidalnem otoku BI-2 z namenom, da bosta služila za normalno rabo poslovnih objektov. Zgrajena sta skladno z urbanističnim načrtom ter skladno z lokacijskim in gradbenim dovoljenjem, torej skladno s prostorskimi akti in upravnimi dovoljenji, ki so veljali v času izgradnje poslovne stavbe (tudi) tožeče stranke. Sporno zemljišče je bilo torej urejeno z namenom skupne rabe že zgrajenih poslovnih objektov in tako ustreza pojmu skupnega funkcionalnega zemljišča za več objektov, torej tudi objekta tožeče stranke.

Tudi ob restriktivni rabi pojma „zemljišča, ki je namenjeno za redno rabo stavbe“, (14) nadalje ne vzdrži stališče sodišča prve stopnje, da ni razumnega razloga za tako veliko funkcionalno zemljišče. Ker iz neprerekanih trditev tožeče stranke izhaja, da je skupno funkcionalno zemljišče v skupni redni rabi objekta tožeče stranke in še štirih drugih objektov (prim. prip. vloga tožeče stranke z dne 28. 8. 2009, list. št. 25 spisa in z dne 4. 6. 2010, list. št. 59), je namreč zmotna ugotovitev sodišča prve stopnje, da je funkcionalno zemljišče enkrat večje od zemljišča, na katerem stoji stavba tožeče stranke (15). Pri pravici uporabe na stavbnem zemljišču kot družbenolastninskem pojmu je bilo namreč zaradi njene izrazito ekonomske narave odločilno, kdo zemljišče uporablja (16). Načelo, da odsotnost posesti praviloma izključuje pravico uporabe, je, kar zadeva stavbna zemljišča, dobilo odsev v pravilih, da pravica uporabe traja, dokler na zemljišču stoji stavba, in da pravice uporabe ni mogoče prenašati same zase (drugi odstavek 6. in 7. člen Zakona o določanju stavbnega zemljišča). Bistveno je torej bilo, da je bila pravica uporabe na stavbnem zemljišču trajna, toda vezana na namensko uporabo predmeta (17). Lokacijsko dovoljenje za izgradnjo zunanje ureditve je bilo izdano „S.“ s strani pravnega prednika prvo tožene stranke (Oddelka za urbanizem in gradbene zadeve SO Lj.- Bežigrad). Tožena stranka tudi ni z ničemer prerekala tožničinih trditev, da je bila bila s sosednjim objektom M. vse od sklenitve pogodbe z dne 2. 12. 1976 in tudi leta 1997 (ob uveljavitvi ZLNDL) uporabnica spornih zemljišč in da je po ureditvenih predpisih sama zgradila parkirišče na parc. št. 513/3, na parc. št. 513/6 pa uredila zelenico; oboje je v uporabi lastnikov poslovnih stavb, pri čemer ima tožeča stranka po dogovoru med lastniki 22 parkirnih mest (od skupno 127). Tožeča stranka je s parkiriščem upravljala in je bilo zagrajeno z zapornico, tudi še v času prodaje. Tudi dejstvo torej, da je tožeča stranka objekt (parkirišče) na teh zemljiščih zgradila ob vednosti in izrecnem dovoljenju tožene stranke ter da je zgrajeno potem tudi uporabljala (18) (v skupnem sporazumu z drugimi uporabniki, kar ni prerekano), zato potrjujejo pravno oceno, da parc. št. 513/3, v naravi parkirišče v izmeri 1.356 m2, in parc. št. 513/6, v naravi zelenica v izmeri 292 m2, predstavljata skupno funkcionalno zemljišče petih objektov ob Vojkovi cesti.

15. Zaključek sodišča prve stopnje, da sporni zemljišči ne predstavljata funkcionalnega zemljišča, je zato materialnopravno napačen (341. člen ZPP) in je že na tej podlagi tožbeni zahtevek tožeče stranke utemeljen, saj predmet izpodbijane prodajne pogodbe samostojno ne more biti v pravnem prometu. Tožeča stranka je s pravico uporabe na zemljišču, na katerem je zgradila svoj poslovni objekt, pridobila tudi pravico uporabe na skupnem funkcionalnem zemljišču, torej na spornem zemljišču, in jo je imela tudi ob uveljavitvi ZLNDL.

16. Ker skupno funkcionalno zemljišče samostojno ne more biti v pravnem prometu, je prodajna pogodba, ki sta jo v obliki notarskega zapisa SV 431/09 z dne 4. 3. 2009 v zvezi s prodajo nepremičnine parc. št. 513/3, v naravi parkirišče v izmeri 1.356 m2 in nepremičnine parc. št. 513/6, v naravi zelenica v izmeri 292 m2, obe vpisani v vložku št. 1072 k. o. X., sedaj parc. št. 513/3 k. o. X. (ID 000) oz. po parcelaciji: parc. št. 513/24, 513/25 in 513/26, vse k. o. X. in parc. št. 513/6 k. o. X. (ID 001) oz. po parcelaciji: parc. št. 513/22 in 513/23, obe k. o. X., sklenili prvo tožena stranka Mestna občina Ljubljana kot prodajalec in drugo tožena stranka T., d. o. o., kot kupec, nična in nima pravnih učinkov. Posledično je v zemljiški knjigi na spornih zemljiščih neveljaven tudi vpis lastninske pravice na ime drugo tožene stranke (prvi odstavek 243. člena Zakona o zemljiški knjigi – ZZK-1).

17. Višje sodišče je glede na obrazloženo pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je zahtevku tožeče stranke, kot izhaja iz I. točke izreka te sodbe, v celoti ugodilo (5. alineja 358. člena ZPP).

18. Če sodišče spremeni odločbo, odloči tudi o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Tožeča stranka je v pravdi uspela, zato ji je tožena stranka dolžna povrniti njene stroške pravdnega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP). Ker je drugo tožena stranka tožbeni zahtevek tožeče stranke pripoznala na glavni obravnavi, preden se je spustila v obravnavanje glavne stvari (prim. zapisnik glavne obravnave z dne 29. 2. 2012, list. št. 125), pravdnih stroškov ni dolžna povrniti, pač pa jih krije prvo tožena stranka (prvi odstavek 154. člena v zvezi s 157. členom in četrtim odstavkom 161. člena ZPP; prim. N. Betetto v: Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, GV Založba 2006, 2. knjiga, str. 257). Višje sodišče je ob vrednosti spornega predmeta 500.000,00 EUR tožeči stranki priznalo 2.567,50 EUR nagrade za postopek po tar. št. 3100 Zakona o odvetniški tarifi (19) (v nadaljevanju ZOdvT), 2.370,00 EUR nagrade za narok po tar. št. 3102 (tudi nagrada za narok vključuje nagrado za vse naroke in ne za vsakega posebej), pavšalni znesek po tar. št. 6002 v višini 20,00 EUR, kar skupaj z 20% DDV znaša 5.949,00 EUR.

19. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 154. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP. Višje sodišče je skladno s 155. členom ZPP tožeči stranki za pritožbo priznalo priglašenih 3.160,00 EUR po tar. št. 3210 ZodvT in 20,00 EUR kot pavšalni znesek za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev po tar. št. 6002, kar z 22% DDV v znesku 699,60 EUR in s sodno takso za pritožbo v znesku 5.925,00 EUR skupaj znaša 9.804,60 EUR, ki jih mora tožeči stranki povrniti prvo tožena stranka v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od potega roka do plačila.

20. Višje sodišče pri tem še pojasnjuje, da je pri pritožbenih stroških 22 % DDV upoštevalo, ker po prvem odstavku 9. člena ZodvT v primeru, da odvetnik storitve opravlja v sodnem postopku, stroški njegove storitve zapadejo v plačilo, ko je izdan sklep o stroških postopka. Sklep o stroških postopka je izdan z izdajo te sodbe, ko je v veljavi višja stopnja DDV. To pa ne velja za stroške postopka pred sodiščem prve stopnje, saj sklep o stroških postopka predstavlja sodba sodišča prve stopnje, takrat pa je bila v veljavi še nižja, 20 % stopnja DDV.

(1) Sodba VS RS II Ips 567/2009 z dne 30. 6. 2011. (2) Sodba in sklep II Ips 364/2009 z dne 27. 5. 2013. (3) Po prenumeraciji 513/3, 513/4-del, 513/7-del, 513/8, 513/13 in 513/18 - priloga A4. (4) Skladno s prvim odstavkom 7. člena Zakona o prometu z nepremičninami (ZPN).

(5) Ostali so še: V. 57 – L., V. 59 in V. 61 – S., sedaj R., V. 63 – U., sedaj drugo tožena stranka).

(6) Prim. tudi drugi odstavek 7. člena Zakona o pravicah na delih stavb, 7. člen ZPN in kasneje 12. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Uradni list SFRJ, št. 6/80, 20/80 in 36/90).

(7) Tako tudi sodba VS RS II Ips 110/2011 z dne 26. 5. 2011in sklep VS RS II Ips 785/2009 z dne 28. 1. 2010. (8) Uradni list FLRJ, št. 26/1954 s spremembami in dopolnitvami, ki pa v času sklepanja pogodbe z dne 2. 12. 1976 ni več veljal; razveljavil ga je Zakon o prometu z nepremičninami (ZPN, Ur.l. SRS, št. 19/1976 z dne 23.7.1976), ki je veljal od 31.7.1976. (9) 58. člen je določal, da za stavbno zemljišče velja zemljišče, ki leži v ožjem gradbenem okolišu mest in naselij mestnega značaja, zemljišče izven ožjega gradbenega okoliša, ki je po urbanističnem načrtu ali odloku, ki ga nadomestuje, namenjeno za gradnjo stanovanjskih, gospodarskih, komunalnih in drugih objektov, kot tudi drugo zemljišče, na katerem stoji stavba ali služi stavbi in njenim uporabnikom.

(10) Uradni list SRS, št. 18/1984 s spremembami in dopolnitvami; prim. tudi dr. Miha Juhart: Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise, Pravna praksa 2008, št. 3, str. 22, GV Založba d.o.o., 24. 1. 2008. (11) Sklep VS RS II Ips 262/2009 z dne 9.11.2009. (12) Sklep VS RS II Ips 262/2009 z dne 9.11.2009. (13) Tako tudi sklep VS RS II Ips 259/2008 z dne 15. 3. 2012 in II Ips 724/2008 z dne 19. 1. 2012. (14) Prim. sodba VS RS II Ips 250/2007 z dne 18.3.2010. (15) Velikost parkirišča je ustrezna tudi z vidika današnjih normativov: Odlok o občinskem prostorskem načrtu MOL–izvedbeni del (Ur. l. RS 78/2010 z dne 8. 10. 2010) npr. določa 1 parkirno mesto na 40 m2 stavbe, kar je ravno 22 parkirnih mest, kot jih po neprerekanih trditvah uporablja tožeča stranka, in sicer po slabšem normativu; za stavbe za izobraževanje – glede na to, da je območje po PUP namenjeno površinam za inštitute in šolstvo, je normativ celo 1 parkirno mesto na 30 m2 stavbe.

(16) Prim. sodba VS RS II Ips 985/2006 in II Ips 664/2001. (17) Sodba VS RSI Ips 985/2006 z dne 26.8.2009. (18) VS Sodba II Ips 553/2002 z dne18.9.2003. (19) Po ZodvT je določena le ena nagrada za postopek, oz. ena nagrada za opravo določenega sklopa enakovrstnih storitev v isti zadevi in ne za izvršitev vsakega posameznega opravka.