Jedro

V pogodbi, pripravljeni in predlagani s strani tožene stranke, pa je bilo za primer prenehanja najemnega razmerja dogovorjeno, da je dolžna tožena stranka plačati tožeči stranki "določen odstotek za amortizacijo, ki ustreza letni porabi objekta" (zadnji odstavek 5. člena pogodbe). Ta del pogodbe pa sta si pravdni stranki razlagali vsaka po svoje. Tožeča stranka je zatrjevala, da tak dogovor predstavlja obveznost tožene stranke, da ji povrne vrednost investicije, ki ob prenehanju najemnega razmerja še ni bila amortizirana. Tožena stranka je taki razlagi pogodbenega določila nasprotovala, vendar pa tekom postopka ni postavila jasne trditve o tem, kaj naj bi po njenem mnenju predstavljalo sporno pogodbeno določilo in koliko bi po njenem izračunu lahko znašala njena obveznost. Zatrjevala je le, da tožeči stranki ne dolguje ničesar. Med strankama sporno določilo 5. člena najemne pogodbe je zato moralo razložiti sodišče, pri tej razlagi pa se je utemeljeno in materialnopravno pravilno sklicevalo na določbe zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) o razlagi pogodb. Ob upoštevanju načel obligacijskega prava, ki so določena v ZOR, dejstva, da je bila pogodba predlagana in pripravljena s strani tožene stranke, in dejstva, da je bila med pravdnima strankama sklenjena odplačna pogodba (določbe 99., 100. in 101. člena ZOR), je tudi po presoji revizijskega sodišča sporno določilo 5. člena najemne pogodbe razložilo materialnopravno pravilno in sicer tako, da je toženi stranki naložilo, da mora tožeči stranki povrniti denarno vrednost tistih investicij v zgradbo, ki v času prenehanja najemnega razmerja še niso bile amortizirane.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku tožeče stranke delno ugodilo in odločilo, da ji morata toženi stranki plačati 4.521.274,00 SIT z zamudnimi obrestmi od 1.6.1992 dalje do plačila. Kar je zahtevala tožeča stranka več, je zavrnilo, glede stroškov postopka pa odločilo, da trpi vsaka pravdna stranka svoje.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in v izpodbijanem obsodilnem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Proti pravnomočni sodbi sodišča druge stopnje je vložila tožena stranka pravočasno revizijo in v njej uveljavljala revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Ugotovitev sodišča, da je tožena stranka soglašala z obsegom investicijskih del ni točna, saj tožena stranka ni nikoli dala soglasja za to, da se dela izvedejo. Ob upoštevanju dejstva, da tožena stranka tožeči stranki kot najemniku ni dala soglasja za izvedbo investicijskih del, bi moralo sodišče zahtevek tožeče stranke za povrnitev neamortizirane vrednosti opravljenih izboljšav kot neutemeljen zavrniti. Tudi koristnost izvršenih investicijskih del je vprašljiva. Razlaga določbe 5. člena najemne pogodbe pa je v nasprotju z določbami ZOR. Zmotno je tudi stališče pritožbenega sodišča, da za odločitev v sporu ni pomembno, da je tožeča stranka poslovni prostor oddala v podnajem in na ta način prejela sredstva, s katerimi je bil pokrit del investicijskih stroškov. Za odločitev je pomembno tudi dejstvo, da je v objekt vlagalo tudi G. p. M.. Glede teh vlaganj izpodbijana sodba nima razlogov, zaradi česar je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Reviziji naj se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavita, zadeva pa vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Revizija je bila vročena nasprotni stranki, ki na revizijo ni odgovorila, ter Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izajvilo (390. člen zakona o pravdnem postopku - ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da sta sklenili najemno pogodbo, v kateri sta opredelili obseg medsebojnih pravic in obveznosti. Ta pogodba zato predstavlja materialnopravno podlago za odločitev v obravnavanem sporu. Ob upoštevanju v postopku pred nižjima sodiščema ugotovljenih pravnoodločilnih dejstev, ki jih tožena stranka z revizijo ne more izpodbiti, revizijsko sodišče pa je na ta dejstva vezano (3. odstavek 385. člena ZPP), je tudi po presoji revizijskega sodišča v izpodbijani pravnomočni sodbi materialno pravo pravilno uporabljeno.

V sklenjeni najemni pogodbi sta pogodbeni stranki najprej ugotovili, da je tožeča stranka "prevzela zgradbo v razpadajočem stanju in jo preuredila v menzo za svoje delavce" (1. člen najemne pogodbe), nato pa sta se dogovorili, da tožena stranka lahko "v skladu s svojimi potrebami tudi preuredi ali razširi poslovno zgradbo, obseg morebitne preureditve pa bosta pogodbeni stranki določili sporazumno (3. člen najemne pogodbe). Toženi stranki je bilo tedaj že ob sklenitvi pogodbe znano, da je bil del investicij ob sklenitvi že izvršen (ugotovitve v 1. členu najemne pogodbe), brez dvoma pa je soglašala tudi s tem, da tožeča stranka izvede investicijska dela tudi po sklenitvi pogodbe (3. člen najemne pogodbe). Odprto ostaja zato le vprašanje "sporazumne določitve obsega preureditve" v času trajanja najemnega razmerja. Ker je tožena stranka zatrjevala, da "sporazum o določitvi obsega preureditve" med pogodbenima strankama ni bil nikoli dosežen, je sodišče v tej smeri izvedlo dokazni postopek in po oceni izvedenih dokazov ugotovilo, da ima tožena stranka sedež v neposredni bližini objekta, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba, zaradi česar ji je bilo ves čas znano, kaj se dogaja z zgradbo, da so bili predstavniki tožene stranke navzoči pri ponovnih točkovanjih zgradbe, ki so bila izvedena ravno zaradi adaptacij zgradbe in da je bila tožena stranka najkasneje v letu 1985 seznanjena z obsegom vseh izvršenih adaptacij glede katerih takrat ni imela prav nobenih ugovorov ali pripomb. Ob upoštevanju navedenih dejanskih ugotovitev sodišč druge in prve stopnje tudi po presoji revizijskega sodišča ne more biti prav nobenega dvoma v pravilnost materialnopravnega zaključka, da je bila določba 3. člena najemne pogodbe spoštovana tudi v tistem delu, v katerem je bilo dogovorjeno, da "pogodbeni stranki obseg investicij določita sporazumno". Nasprotna revizijska zatrjevanja zato niso utemeljena.

Sodišči druge in prve stopnje pa sta tudi določbo 5. člena najemne pogodbe, katere vsebina je bila med pravdnima strankama zaradi njene nejasnosti sporna, razložili materialnopravno pravilno. Po ugotovitvah nižjih sodišč je bila najemna pogodba predlagana in pripravljena s strani tožene stranke. Tožeča stranka je morala za uporabo poslovnega prostora plačevati najemnino (da jo je tudi dejansko plačevala ni bilo sporno). V 5. členu najemne pogodbe pa sta se pogodbeni stranki dogovorili, kako naj se uredijo medsebojna razmerja v primeru prenehanja najemnega razmerja, ki je bilo sicer sklenjeno za nedoločen čas (2. člen pogodbe). V pogodbi, pripravljeni in predlagani s strani tožene stranke, pa je bilo za primer prenehanja najemnega razmerja dogovorjeno, da je dolžna tožena stranka plačati tožeči stranki "določen odstotek za amortizacijo, ki ustreza letni porabi objekta" (zadnji odstavek 5. člena pogodbe). Ta del pogodbe pa sta si pravdni stranki razlagali vsaka po svoje.

Tožeča stranka je zatrjevala, da tak dogovor predstavlja obveznost tožene stranke, da ji povrne vrednost investicije, ki ob prenehanju najemnega razmerja še ni bila amortizirana. Tožena stranka je taki razlagi pogodbenega določila nasprotovala, vendar pa tekom postopka ni postavila jasne trditve o tem, kaj naj bi po njenem mnenju predstavljalo sporno pogodbeno določilo in koliko bi po njenem izračunu lahko znašala njena obveznost. Zatrjevala je le, da tožeči stranki ne dolguje ničesar. Med strankama sporno določilo 5. člena najemne pogodbe je zato moralo razložiti sodišče, pri tej razlagi pa se je utemeljeno in materialnopravno pravilno sklicevalo na določbe zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) o razlagi pogodb. Ob upoštevanju načel obligacijskega prava, ki so določena v ZOR, dejstva, da je bila pogodba predlagana in pripravljena s strani tožene stranke, in dejstva, da je bila med pravdnima strankama sklenjena odplačna pogodba (določbe 99., 100. in 101. člena ZOR), je tudi po presoji revizijskega sodišča sporno določilo 5. člena najemne pogodbe razložilo materialnopravno pravilno in sicer tako, da je toženi stranki naložilo, da mora tožeči stranki povrniti denarno vrednost tistih investicij v zgradbo, ki v času prenehanja najemnega razmerja še niso bile amortizirane.

Kot je bilo povedano že v uvodu obrazložitve, predstavlja sklenjena najemna pogodba temeljni materialnopravni okvir razmerja, ki je nastalo med pravdnima strankama (določbe ZOR so v sodnih odločbah uporabljene le kot pravila, ki se uporabljajo pri razlagi nejasnih in spornih pogodbenih določil). Zato niso utemeljeni ugovori tožene stranke, da bi bilo potrebno ob odločanju upoštevati tudi pravna razmerja, ki so nastala med tožečo stranko in G. p. M., kateremu naj bi tožeča stranka za nekaj časa oddala poslovni prostor v podnajem. Neutemeljena pa je tudi revizijska trditev, da pritožbeno sodišče do teh ugovorov sploh ni zavzelo stališča, zaradi česar naj bi bila podana bistvena kršitev pravdnega postopka. Izpodbijana pravnomočna sodba je na navedene ugovore tožene stranke odgovorila (3. stran razlogov sodbe pritožbenega sodišča), zaradi česar revizijski očitek o neobstoju razlogov ni korekten.

Po povedanem se je pokazalo, da v reviziji zatrjevana revizijska razloga nista podana. Ob preizkusu po uradni dolžnosti (386. člen ZPP) je revizijsko sodišče tudi ugotovilo, da sodišči druge in prve stopnje bistvene kršitve iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP nista zagrešili. Zato je revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (393. člen ZPP).