Jedro

SZ-1 je glede stanovanjskih najemnih razmerij specialni predpis v razmerju do OZ. V prvem odstavku 104. člena SZ-1 opredeljuje situacijo, v kateri najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe. Toženka že ima subvencionirano najemnino. Le, če bi zatrjevala in dokazala, da je ravnala tako, kot ji nalaga prvi odstavek 104. člena SZ-1, torej, da je sprožila postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestila lastnika stanovanja, ji tožnica najemne pogodbe ne bi mogla odpovedati. Tega pa ni storila.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, (I) da se odpove najemna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama za bivalno enoto na naslovu A. ulica 2, X., številka 20, v drugem nadstropju, v skupni izmeri 16,44 m², (II) da je toženka dolžna navedeno bivalno enoto v roku 60 dni po pravnomočnosti te odločbe izprazniti, se iz nje izseliti ter jo praznik vseh oseb in stvari izročiti tožnici, (III) da je toženka dolžna v roku 15 dni plačati 801,32 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 11. 2024 dalje do plačila.

2.Zoper sodbo se pravočasno in v celoti ter iz vseh predvidenih pritožbenih razlogov pritožuje toženka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo v celoti razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Sodba je preuranjena, ker sodišče toženke ni zaslišalo, da bi lahko potrdila svoj težek socialni položaj. Sodba nima razlogov odločilnih dejstvih, to pa predstavlja absolutno bistveno kršitev pravil postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP1 in zmotno uporabo materialnega prava. Osnovni princip obligacijskega prava je, da en pogodbenik ne more odstopiti od sklenjene najemne pogodbe ali jo odpovedati v nepravem ali težkem času oziroma razmerah za drugo pogodbeno stranko.

V konkretnem primeru niso podani zakonski pogoji za odpoved najemne pogodbe, ker je ta sklenjena za nedoločen čas. Tožnica napačno razloguje pravni položaj v primeru odstopa od najemne pogodbe in pravni položaj odpovedi najemne pogodbe. Tožnica je podala pravno in trditveno podlago, kakor da gre za odstop od sklenjene najemne pogodbe, tožbeni zahtevek pa je postavila za odpoved najemne pogodbe. Zahtevek je zato nesklepčen in bi ga moralo sodišče kot neutemeljenega zavrniti.

3.V odgovoru na pritožbo se tožnica zavzema za njeno zavrnitev.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Sodišče prve stopnje je dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo, pravilno je uporabilo materialno pravo, zagrešilo tudi ni bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, niti ne tistih, na katere sodišče druge stopnje pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Razloge sodišča prve stopnje za odločitev pritožbeno sodišče v celoti sprejema.

6.Odločitev sodišča prve stopnje ni preuranjena, ker toženka ni bila zaslišana. Toženka je v odgovoru na tožbo svoje zaslišanje predlagala v zvezi s trditvijo, da plačuje najemnino in vse obratovalne stroške in zato tožnica do nje nima denarnih terjatev. Na glavni obravnavi je res navedla, da je v veliki stiski kot mati samohranilka, ker skrbi za dva mladoletna otroka. V zvezi s tem pa svojega zaslišanja ni predlagala. Tožnico je le prosila, da ji omogoči poravnavo eventualno zapadle obroke najemnine in obratovalnih stroškov, kakor tudi, da ji najemne pogodbe ne odpove. Zato se v pritožbi ne more uspešno sklicevati, da bi jo sodišče moralo zaslišati, da bi potrdila svoj zatrjevano slab gmotni položaj. Poleg tega spregleda, da je sodišče prve stopnje presojalo, ali so izpolnjeni pogoji 104. člena SZ-12, zaradi katerih toženki ne bi bilo mogoče odpovedati najemnega razmerja po najemni pogodbi za neprofitno stanovanje, oziroma se ne sooči z ugotovitvami sodišča prve stopnje, da v roku 30 dni po nastanku okoliščin, v obravnavanem primeru zatrjevanega težkega gmotnega stanja, ni sprožila postopka za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestila lastnika stanovanja, kar bi glede na določbo prvega odstavka 104. člena SZ-1 morala. Toženka ne zanika, da slednjega v postopku niti ni zatrjevala, pomanjkljive trditvene podlage pa tudi ne more nadomestiti s svojim zaslišanjem, ker bi v tem primeru, tako kot pravilno navaja sodišče prve stopnje, prišlo do nedovoljene širitve trditvene podlage.

7.SZ-1 je glede stanovanjskih najemnih razmerij specialni predpis v razmerju do OZ3. V zgoraj citiranem prvem odstavku 104. člena SZ-1 opredeljuje situacijo, v kateri najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe. Toženka že ima subvencionirano najemnino, njena mesečna obveznost iz tega naslova znaša 15,63 EUR (A4). Le, če bi zatrjevala in dokazala, da je ravnala tako, kot ji nalaga prvi odstavek 104. člena SZ-1, torej, da je sprožila postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestila lastnika stanovanja, ji tožnica najemne pogodbe ne bi mogla odpovedati. Tega pa ni storila.

8.Glede na to, da tožnica odpoveduje najemno razmerje iz razloga po 4. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1, so neutemeljene tudi pritožbene trditve o nesklepčnosti tožbenega zahtevka. Pritožba verjetno pri tem (neutemeljeno) meri na določbe OZ, ki v primeru neizpolnitve pogodbene obveznosti predvideva odstop od pogodbe, SZ-1 pa odstop od pogodbe določa le za odstop od pogodbe o opravljanju upravniških storitev.

9.Glede na navedeno so vsi pritožbeni očitki neutemeljeni. Ker tudi v okviru preizkusa po uradni dolžnosti pritožbeno sodišče v izpodbijani sodbi ni našlo nobenih napak, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

10.Ker toženka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP). Odločitev je zajeta v zavrnilnem delu izreka. Tožnica stroškov pritožbenega postopka ni priglasila.

-------------------------------

1Zakon o pravdnem postopku.

2Stanovanjski zakon.

3Obligacijski zakonik.

Zveza:

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 103, 103/1, 103/1-4, 104, 104/1

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.