Jedro

Pri navidezni pogodbi (50. člen OZ) soglasje pogodbenih strank ni usmerjeno v nastanek pogodbenega razmerja, temveč v nastanek videza pogodbe. Pri navidezni pogodbi gre torej za hoteno in sporazumno razhajanje med voljo pogodbenikov in izjavo te volje navzven. Pogodbeni stranki z navidezno pogodbo pogosto poskušata prikriti kakšno drugo pogodbo in se na ta način izogniti določenim pravnim posledicam. Če navidezna pogodba prikriva kakšno drugo pogodbo, velja ta druga, če so izpolnjeni pogoji za njeno pravno veljavnost (drugi odstavek 50. člena OZ). Tisti, ki uveljavlja navideznost pogodbe, nosi (materialno) dokazno breme, da sta pogodbeni stranki želeli nekaj drugega in ne tistega, kar sta zapisali v pogodbi. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da so toženci nosili materialno dokazno breme za trditev, da je bila pravno poslovna volja pogodbenih strank glede najema (vključujoč najemno pogodbo in oba aneksa) zaigrana, saj sta dejansko želeli doseči pravne učinke prodaje.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu (v točkah I, II, III in V izreka) razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje tožencem naložilo: - da v roku 30 dni izpraznijo in se izselijo iz nepremičnine z ID znakom del stavbe 000-0001-19, ki je v naravi stanovanje št. ..., površine 84 m2, v tretjem nadstropju večstanovanjske hiše na naslovu Cesta 12, X., ter jo prazno oseb in stvari izročijo v posest tožniku (točka I izreka), - da v roku 30 dni prenehajo uporabljati nepremičnino z ID znakom del stavbe 000-0002-122, v naravi parkirno mesto št. 122 v kletni garaži ter jo izročijo v posest tožniku (točka II izreka), ter - da v roku 15 dni tožniku plačajo uporabnino v skupnem znesku 9.600 EUR, s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka III izreka). V presežku (plačilo 800 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi) je tožbeni zahtevek zavrnilo (točka IV), tožencem pa naložilo, da tožniku plačajo pravdne stroške v višini 5.169,28 EUR (točka V izreka).

2. Zoper sodbo se toženci pritožujejo iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP.1 Pritožbenemu sodišču predlagajo, da izpodbijano sodbo spremeni (in zavrne tožbeni zahtevek), oziroma podredno, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Toženci sodišču očitajo, da je s tem, ko jim skupaj s sodbo ni poslalo tudi zvočnega posnetka z naroka 8. 1. 2020 (poslalo jim je le prepis tega posnetka), poseglo v njihovo pravico do izjave in jim odvzelo možnost za učinkovito izrabo pravnega sredstva. V dopisu z dne 29. 1. 2020 je sodišče navedlo, da jim bo zvočni posnetek posredovan po elektronski poti, kar pa se ni zgodilo. Brez zvočnega posnetka se toženci niso mogli izjaviti o vsebini in pravilnosti prepisa zvočnega posnetka. Ker je bil zvočni posnetek poslan le tožniku, je bilo kršeno načelo enakosti orožij strank v postopku. Nepravilna je ugotovitev sodišča, da toženci niso zmogli dokaznega bremena glede zatrjevanega dejstva, da je dne 30. 5. 2003 formalno sklenjena najemna pogodba prikrivala ustno prodajno pogodbo. Sodišče se je ukvarjalo z vprašanjem kreditne sposobnosti tožencev, čeprav o tem nobena od pravdnih strank ni podala trditvene in dokazne podlage. Ugotovitev o kreditni nesposobnosti je pomembno pripomogla k zaključku sodišča, da med pravdnima strankama ni bila sklenjena ustna prodajna pogodba. Gre za postopkovno kršitev, ki je lahko vplivala na zakonitost in pravilnost sodbe. Prvi toženec in druga toženka sta povedala, da nista imela dovolj sredstev za nakup stanovanja in da bi morala za razliko pridobiti bančni kredit. Nikoli pa nista trdila, da bi kredit dobila. O kreditu, kot o možnosti financiranja, po prejemu tožnikove ponudbe nista več razmišljala. Ugotovitev sodišča, da je razmerje pravdnih strank mogoče opisati kot prekarij (neodplačna raba stvari), je v nasprotju z odločitvijo o tožbenem zahtevku za plačilo uporabnine. Sodišče je v celoti sledilo izpovedbam obeh direktorjev, ki imata neposreden osebni in ekonomski interes za tožnikov uspeh v pravdi, ni pa verjelo pričam, katerih zaslišanje so predlagali toženci. A. A. je v pisni izjavi in kasnejši izpovedbi jasno potrdil odločilna dejstva, ki so jih zatrjevali toženci (da je bila sklenjena ustna prodajna pogodba za stanovanje, z odplačilom na obroke, ki bi se knjižili kot najemnina, po končanem odplačilu pa bi prišlo do vpisa lastninske pravice na prvega toženca). Sodišče je priči očitalo, da ni bil sposoben ločiti tega, kar je razumel sam, od tega kar so mu povedali drugi, in da je zaradi prijateljstva z očetom prvega toženca prikrojil resnico. Zaslišanje priče B. B. je vodilo v njeno diskreditacijo. Sodišče je za pričo ustvarilo stresno okolje, v katerem je od nje zahtevalo simultano prevajanje strokovne angleščine. Rezultat takšnega zaslišanja ne dokazuje, da priča pred 17 leti ni razumela pomena dogovora med pravdnima strankama (tudi če posameznih izrazov ni poznala). Do zaključka, da priča ni razumela pogovora med pravdnima strankama, je sodišče prišlo na nezakonit način, z izvedbo dokaza, ki ga nobena od strank ni predlagala. Hkrati je sodišče zagrešilo kršitev iz 9. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, in sicer s tem, ko je sodni tolmač bral angleško besedilo priči B. B., prvi toženec pa ni imel tolmača, ki bi mu prevajal. Vse kar je priča B. B. povedala, je sodišče štelo za naučeno, oziroma za rezultat sugestij. V resnici se je sodišče oprlo na tiste dele njena izpovedbe, ki so bili posledica sugestivnih in kapcioznih vprašanj tožnikovega pooblaščenca. Izpovedbo priče, da je dogovor o tem, da se bo kupnina prikazovala kot najemnina, obstajal pred začetkom plačevanja najemnine, je sodišče napačno pripisalo sugestiji. Pri presoji, ali je izpovedba priče posledica sugestije, je sodišče za pravdni stranki uporabilo različna merila. Tožnikov direktor in prvi toženec sta se v okviru ustne prodajne pogodbe dogovorila, da bo prvi toženec kupnino plačal v roku 15 let. Oktobra 2017 je prvi toženec ponudil plačilo do polne kupnine v enkratnem znesku in zahteval potrditev dogovora v pisni obliki. Ker se je tožnik začel sprenevedati, je nanj naslovil dopis, s pozivom, naj se izreče o tem, ali namerava izpolniti pogodbo iz leta 2003. Razliko do polne kupnine je plačal 31. 1. 2019. Tožnik je zatrjeval, da po prenehanju najemnega razmerja 31. 5. 2009 ni imel interesa za njegovo podaljšanje. Nelogično je, da je hkrati pristajal, da toženci še naprej bivajo v stanovanju, in da je takšno stanje dopuščal 9 let. Razlaga, da so navedbe tožencev prilagojene potrebam postopka, je napačna. Vse njihove navedbe se nanašajo na obdobje veliko pred začetkom postopka, zato bi očitano prilagajanje terjalo dolgotrajno in prefinjeno planiranje. Neutemeljen je tudi očitek sodišča, da prvi toženec ni predstavil načina in trenutka sklenitve ustne prodajne pogodbe. Pojasnjevanje, kje sta stranki sklenili pogodbo in ali sta si segli v roke, ne more predstavljati dodatnega argumenta k presoji, da je bila pogodba sklenjena. Tožnik je imel od nakupa stanovanja neposredno finančno korist v obliki investicijske davčne olajšave in vsakoletnega odbitka zaradi amortizacije. Tudi višina zneska, dogovorjenega kot obrok kupnine, dokazuje, da ni šlo za najemnino. V letu 2003 je 400 EUR predstavljalo 60 % povprečne plače. Zelo neobičajno je voditi starše oziroma bližnje sorodnike na večkratne oglede stanovanja, ki ga oseba namerava najeti. Gre za pomemben indic o obstoju dogovora, ki ni skladen z vsebino najemnega razmerja. Aneks št. 2 je prvi toženec podpisal po predhodni odobritvi direktorja. Ker dejansko ni šlo za najemno pogodbo, sta stranki potrebovali zgolj podlago za knjiženje zneskov kupnine. Prvi toženec je na lastne stroške zamenjal ogrevalni sistem, prav tako je plačeval stroške rezervnega sklada. Tudi te okoliščine kažejo, da ne gre zgolj za njegovo prepričanje o obstoju dogovora zatrjevane vsebine, temveč za vzajemno usklajeno ravnanje pravdnih strank, in sicer vse do poziva na izstavitev zemljiškoknjižne listine.

3. Tožnik v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožnik zahteva od tožencev, da se izselijo iz njegovega stanovanja v tretjem nadstropju večstanovanjske hiše na naslovu Cesta 12, X. (nepremičnina z ID znakom: del stavbe 000-0000-19), da prenehajo uporabljati pripadajoče parkirno mesto v kletni garaži (nepremičnina z ID znakom: del stavbe 000-0001-122) ter da mu za neupravičeno uporabo stanovanja (za obdobje od novembra 2017 do decembra 2019) plačajo uporabnino v višini 400 EUR na mesec. Tožbeni zahtevek opira na trditev, da toženci stanovanje uporabljajo brez pravne podlage, saj je najemno razmerje med njimi prenehalo že 31. 5. 2009. Toženci se zahtevku upirajo s trditvijo, da predstavlja pravno podlago za njihovo bivanje v stanovanju ustna prodajna pogodba, ki sta jo leta 2003 sklenila tožnik in prvi toženec (v nadaljevanju: toženec). Najemna pogodba, s katero sta pravdni stranki zgolj formalno uredili njuno pravno razmerje, je navidezna, zneski, knjiženi kot najemnina, so bili dejansko obroki kupnine. Tudi v pritožbenem postopku ostaja sporno vprašanje, ali so imeli oziroma ali imajo toženci pravno podlago za bivanje v omenjenem stanovanju.

6. V postopku pred sodiščem prve stopnje ni bilo sporno naslednje dejansko stanje: Toženec je bil med leti 2002 - 2017 tožnikov prokurist. Tožnik je na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 29. 5. 2003 postal lastnik stanovanja na naslovu Cesta 12, X., za katerega je plačal kupnino 126.000 EUR. Toženec in druga toženka (v nadaljevanju: toženka) sta se takoj po nakupu vselila v to stanovanje (ob vselitvi sta bila še brez otrok, tretji toženec se je rodil leta 2005, četrta toženka pa leta 2008). Tožnik in toženec sta 30. 5. 2003 sklenila najemno pogodbo za določen čas (od 1. 6. 2003 do 31. 5. 2004). Z aneksom št. 1 sta najemno razmerje podaljšala do 31. 5. 2009. Aneks št. 2 k najemni pogodbi z dne 1. 6. 2009, s katerim je bilo pogodbeno razmerje spremenjeno v najemno razmerje za nedoločen čas, je podpisal le toženec - kot prokurist v imenu najemodajalca (tožnika) in kot najemnik. Toženca sta od vselitve dalje (v določenem obdobju sicer neredno, nato pa z večjimi zneski za nazaj) tožniku plačevala 400 EUR na mesec, do oktobra 2017 sta mu plačala skupno 65.200 EUR. Toženec je z dopisom z dne 13. 2. 2018 tožnika pozval, naj sporoči, ali namerava spoštovati njun ustni dogovor iz leta 2003, da po prejemu preostanka kupnine nanj prenese lastninsko pravico na stanovanju. Tožnik se je odzval z dopisom z dne 26. 2. 2018, v katerem je tožence pozval k izpraznitvi stanovanja. Toženec je tožniku 31. 1. 2019 nakazal 60.800 EUR (razliko med zneskoma 126.000 EUR in 65.200 EUR).

7. Pri navidezni pogodbi (50. člen OZ2) soglasje pogodbenih strank ni usmerjeno v nastanek pogodbenega razmerja, temveč v nastanek videza pogodbe. Pri navidezni pogodbi gre torej za hoteno in sporazumno razhajanje med voljo pogodbenikov in izjavo te volje navzven. Pogodbeni stranki z navidezno pogodbo pogosto poskušata prikriti kakšno drugo pogodbo in se na ta način izogniti določenim pravnim posledicam.3 Če navidezna pogodba prikriva kakšno drugo pogodbo, velja ta druga, če so izpolnjeni pogoji za njeno pravno veljavnost (drugi odstavek 50. člena OZ). Tisti, ki uveljavlja navideznost pogodbe, nosi (materialno) dokazno breme, da sta pogodbeni stranki želeli nekaj drugega in ne tistega, kar sta zapisali v pogodbi. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da so toženci nosili materialno dokazno breme za trditev, da je bila pravno poslovna volja pogodbenih strank glede najema (vključujoč najemno pogodbo in oba aneksa) zaigrana, saj sta dejansko želeli doseči pravne učinke prodaje. Iz razlogov, navedenih v nadaljevanju, je zaključek sodišča prve stopnje, da tega dokaznega bremena niso zmogli, (vsaj) preuranjen.

8. Na podlagi izvedenega dokaznega postopka je sodišče prve stopnje pogodbeno razmerje med pravdnima strankama v obdobju do 31. 5. 2009 označilo za najem, v obdobju po 31. 5. 2009 pa za prekarij, ki je bil s tožnikovim pozivom k izselitvi 26. 2. 2018 preklican. Sodišče prve stopnje je v celoti verjelo C. C. in D. D., zakonitima zastopnikoma tožnika, ki sta skladno zanikala obstoj ustne prodajne pogodbe, pa tudi obljube za sklenitev prodajne pogodbe. Nakup stanovanja je bil za družbo investicija. C. C. (v nadaljevanju: direktor/zakoniti zastopnik) je povedal, da je bil toženec perspektiven delavec in da so se odlično razumeli, zato je želel pomagati mladi družini (oziroma tožencema, ki sta želela osnovati družino). Sklenili so najemno pogodbo, jo nato enkrat podaljšali, ker pa so leta 2009 družino doletele hude težave (tudi finančne), niso zahtevali izpraznitve stanovanja. V letu 2017 se je zaradi zlorabe zaupanja odnos porušil, takrat so toženca prosili, da izprazni stanovanje. D. D. je povedala, da je toženca že leta 2008 nežno prosila, da se izselijo, in da sta se (z možem) leta 2009, ko je imel otrok zdravstvene težave, strinjala s toženčevim predlogom za podaljšanje. Dokazno vrednost izpovedb obeh zakonitih zastopnikov so po presoji sodišča prve stopnje potrjevale okoliščine: - da toženec leta 2003 ni bil kreditno sposoben, - da bi obročno plačevanje kupnine 126.000 EUR po dinamiki 400 EUR na mesec pomenilo 26 letno plačevanje (kar je z vidika tožnikovega ekonomskega interesa nesprejemljivo), - da toženec ni konkretizirano opisal okoliščin sklenitve ustne prodajne pogodbe (kdaj sta si pogodbeni stranki na podlagi soglasja volj segli v roke), in - da toženec ni predložil niti enega pisnega dokaza o tem, da bi tožnika kadarkoli do leta 2018 pozval k formalizaciji ustnega dogovora. Sodišče prve stopnje na drugi strani ni verjelo tožencu, ki je povedal, da mu je direktor ponudil pomoč pri reševanju stanovanjskega problema, in sicer na način, da izbrano stanovanje kupi tožnik, ki s tožencem sklene navidezno najemno pogodbo, ki prikriva prodajno pogodbo, ta pa bo kasneje (okvirno v roku 15 let) tudi formalizirana. Razlog za dvom o verodostojnosti toženkine izpovedbe je sodišče prve stopnje našlo v oceni, da o okoliščinah sklenitve ustne pogodbe ničesar ne ve. Dvom o dokazni vrednosti izpovedb prič, ki so izpovedale v korist tožencev, pa po presoji sodišča prve stopnje vzbuja dejstvo, da so priče (E. E., F. F., G. G., A. A.) lahko izpovedale le o tem, kar so izvedele od toženca, pa tudi prijateljska vez med toženčevim očetom in A. A. Glede B. B., ki jo označuje kot „kronsko pričo“, je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je njeno znanje angleščine preslabo, da bi lahko razumela pogovor med direktorjem in tožencem (o obračunavanju najemnine, ki bi dejansko pomenilo obročno plačevanje kupnine). Njeno izpovedbo je razumelo v tem smislu, da je med pravdnima strankama obstajal dogovor, da bo toženec plačeval najemnino, če pa bi se pravdni stranki kasneje odločili za prodajo (če bi toženec v razumnem času uspel zagotoviti plačilo kupnine), bi se dogovorili o višini kupnine, najemnina pa bi se vštela v kupnino.

9. Pritožbeno sodišče pritrjuje pritožbeni graji, da sodišče prve stopnje dokaznega gradiva pravdnih strank ni ocenjevalo z enako mero skrbnosti oziroma strogosti. Ocena o verodostojnosti izpovedb zakonitih zastopnikov temelji na skladnosti njunih izpovedb. Verodostojnost oziroma prepričljivost njunih izpovedb ni presojana v luči dejstva, da imata kot zakonita zastopnika in lastnika (družbenika) oseben in ekonomski interes za tožnikov uspeh v pravdi. Pritožba utemeljeno opozarja tudi na dejstvo, ki ne podpira njune izpovedbe: tožnik po eni strani trdi, da toženci že od 1. 6. 2009 dalje niso imeli pravne podlage za bivanje v stanovanju, po drugi strani pa jih je pisno pozval k izselitvi šele po prejemu toženčevega poziva k formalizaciji ustnega dogovora (9 let kasneje). Tožnik svojo pasivnost utemeljuje z zdravstvenim stanjem toženčevega sina H., iz izvedenega dokaznega postopka pa izhaja, da je bilo H. zdravstveno stanje zaradi možganske kapi ogroženo leta 2014. Če bi sodišče prve stopnje z enakim merilom (merilom skladnosti), kot je ocenjevalo verodostojnost izpovedb zakonitih zastopnikov, ocenjevalo tudi verodostojnost izpovedb obeh tožencev, bi lahko ugotovilo, da sta tudi onadva o odločilnih dejstvih izpovedovala skladno. Toženec je povedal, da so se pogovarjali o dveh variantah, po prvi bi jima podjetje dalo kredit, po drugi, za katero so se odločili na predlog računovodkinje (B. B.), pa bi podjetje kupilo stanovanje, onadva pa bi kupnino plačevala po obrokih kot navidezno najemnino. Toženka pa je povedala, da sta s tožencem razmišljala o bančnem kreditu, potem pa jima je direktor predlagal, da družba posodi denar oziroma kupi, ko pa se denar vrne, se stanovanje prepiše nanju. Oba sta kot prelomno leto izpostavila leto 2014, ko je toženec (ponovno) zaprosil direktorja, da formalizirajo ustni dogovor. Enak očitek kot ga sodišče prve stopnje naslavlja na toženca (da je bil pasiven, saj ni nobenega pisnega dokaza o tem, da bi tožnika kadarkoli do leta 2018 pozval k zapisu ustnega dogovora), je mogoče nasloviti tudi na tožnika (da je bil pasiven, saj je toženca pisno pozval k izpraznitvi stanovanja šele v dopisu z dne 26. 2. 2018). Medtem ko je sodišče prve stopnje odsotnost pisnega dokaza štelo tožencu v breme (v tem smislu, da ni dokazal, da bi kadarkoli pred 13. 2. 2018 tožnika pozval k formalizaciji ustnega dogovora), ga tožniku ni. Sodišče prve stopnje spregleda, da je z okoliščino, da je bil odnos pravdnih strank do leta 2017 odličen (po kvaliteti je presegal običajen odnos delavec - delodajalec), mogoče utemeljiti/upravičiti pasivnost pri uveljavljanju zatrjevanih upravičenj (v smislu odsotnosti pisnega poziva k zapisu ustnega dogovora ali odsotnosti pisnega poziva k izpraznitvi stanovanja) obeh pravdnih strank. Enako velja glede zdravstvenega stanja tretjega toženca, tudi s to okoliščino je mogoče utemeljiti/upravičiti pasivnost obeh pravdnih strank pri uveljavljanju njunih upravičenj.

10. Pritožba opozarja, da zaključek sodišča prve stopnje o neobstoju ustne prodajne pogodbe temelji tudi na ugotovitvi, da toženec v letu 2003 ni bil kreditno sposoben. Glede na izpovedbi obeh tožencev, da po ponudbi direktorja nista več razmišljala o bančnem kreditu kot načinu financiranja nakupa stanovanja, se po presoji pritožbenega sodišča toženčeva kreditna (ne)sposobnost (v smislu finančne zmožnosti najeti oziroma odplačevati bančni kredit) v letu 2003 izkazuje kot pravno nepomembno dejstvo. Dejstvo, da toženec v letu 2003 ni bil sposoben zagotoviti plačila kupnine, ne pomeni, da tudi kasneje ne bi mogel realizirati plačila kupnine (bodisi iz lastnih bodisi iz izposojenih sredstev), zato ga ni mogoče uporabiti v prid argumentaciji, da ustni dogovor zatrjevane vsebine ni obstajal. 11. Po materialnopravnem stališču sodišča prve stopnje so toženci po koncu najemnega razmerja (31. 5. 2009) stanovanje uporabljali na podlagi prekarija, in sicer vse do preklica 26. 2. 2018. Pritožniki utemeljeno opozarjajo, da je temeljna značilnost prekarija neodplačna raba (579. člena OZ). Zmotnost stališča o neodplačni rabi stanovanja se izkazuje v dejstvu, da so toženci tožniku plačevali 400 EUR na mesec, oziroma da tožbeni zahtevek za plačilo uporabnine vključuje tudi obdobje do 26. 2. 2018. 12. Priča A. A., upokojeni odvetnik, je povedal, da sta direktor in toženec prišla k njemu v pisarno, s predlogom, da pregleda verigo pogodb, ker stanovanje še ni bilo vpisano v zemljiško knjigo. Predlagala sta mu tudi, da sestavi neko predpogodbo ali listino, v kateri bi bila zapisana pogodbena volja, da bi bila najemnina dejansko obrok kupnine in da bi, ko bi bila celotna kupnina poravnana z obročnim plačevanjem, prišlo tudi do formalnega prepisa lastništva. O denarnih zadevah naj bi se pogovorili ob ponovnem pogovoru, do katerega pa ni prišlo, saj se stranki nista vrnili. Na podlagi ugotovitev: - da je bil edini pogovor v odvetniški pisarni splošen, brez epiloga in konkretnih številk, - da je toženec nekaterim osebam, predlaganim za priče, podajal nepopolne, prirejene informacije, - da je s prevodom marsikatera informacija izgubljena (direktor in toženec sta v medsebojni komunikaciji uporabljala angleški jezik), zlasti, če za to obstaja interes, in - da je A. A. določene informacije lahko pridobil od toženčevega očeta, je sodišče prve stopnje naredilo dokazni zaključek, da A. A. izpovedba ne podpira trditve tožencev o obstoju ustne prodajne pogodbe. Pritožniki utemeljeno opozarjajo na pristranskost takšne dokazne ocene. Pristranskost je najti v očitku, da A. A. ne zmore ločiti informacij, ki jih je pridobil na podlagi lastne zaznave (v komunikaciji s tožencem in direktorjem), od informacij, ki jih je pridobil bodisi od toženca bodisi od njegovega očeta. Prijateljstvo med pričo in strankinim očetom ni zadosten razlog za izključitev dokazne vrednosti pričine izpovedbe. Ocena o neverodostojnosti izpovedbe, ker ima priča osebni interes za uspeh (ene) stranke v pravdi, mora biti racionalno argumentirana, ne zgolj plod sodnikovega notranjega prepričanja. Le takšna argumentacija pritožbenemu sodišču omogoča preizkus ocene sodišča prve stopnje, da gre za zaupanja (ne)vredno osebo.

13. Sodišče prve stopnje se je oprlo na izpovedbo priče B. B. v delu, glede katerega je ocenilo, da ni bil podan na podlagi napeljujočih vprašanj4 pooblaščenca tožencev. Pritožniki utemeljeno opozarjajo, da dokazna ocena izpovedbe priče ne temelji na dovolj skrbnih dokaznih merilih, enakih za obe stranki. B. B., ki je do leta 2011 za tožnika opravljala računovodske storitve, je najprej prosto povedala, da je I. kupil stanovanje, v katerem je živel toženec in zanj plačeval najemnino, ki bi šla v odplačilo stanovanja, v doglednem času (minimalno v petih letih) pa bi se stanovanje prepisalo na toženca. Na vprašanje pooblaščenca tožencev, ali je dogovor razumela v tem smislu, da je toženec dolžan plačevati mesečno 400 EUR, ali pa je imel možnost, da odplača v enem znesku, je priča odgovorila, da bi lahko odplačal v enem znesku, če bi se odločil za prodajo oziroma prepis. Na njen odgovor je pooblaščenec tožencev reagiral z vprašanjem, ali je bil dogovor med direktorjem in tožencem (da toženec stanovanje odplača po obrokih, kar se knjiži kot najemnina) sprejet pred začetkom plačevanja najemnine ali kasneje. Nanj je priča odgovorila, da je bil sprejet pred začetkom plačevanja najemnine. Na podlagi odgovora priče, da bi toženec kupnino lahko odplačal naenkrat, če bi se odločili za prodajo oziroma prepis, je sodišče prve stopnje napravilo dokazni zaključek, da je med pravdnima strankama obstajal zgolj namen za sklenitev prodajne pogodbe, ki bo realiziran, če bo toženec v razumnem času (5, ne 15 let, kot je izpovedal toženec) zmogel izvesti plačilo kupnine. Dokazni zaključek je zajemal tudi presojo, da okvirni dogovor ni vključeval dogovora o ceni, saj ni mogoče sklepati, da bi bil znesek kupnine enak kot v kupoprodajni pogodbi z dne 29. 5. 2003. Odgovora priče, da je dogovor o prodaji obstajal že pred začetkom plačevanja najemnine, sodišče prve stopnje zaradi sugestije pooblaščenca tožencev ni upoštevalo. Navedenemu dokaznemu zaključku je mogoče očitati, da temelji na dokazni oceni dela izpovedbe priče B. B., ne na dokazni oceni njene izpovedbe kot celote. Pojem napeljujočega vprašanja je relativen, odvisen od konteksta zadeve. Po presoji pritožbenega sodišča je imel pooblaščenec tožencev v okoliščinah konkretnega primera (upoštevaje prosto pričino izpovedbo in njen odgovor na prvo omenjeno vprašanje) razumne razloge za postavitev vprašanja, s pomočjo katerega je želel dogovor, o katerem je priča predhodno sama izpovedala, časovno umestiti. Opozoriti velja tudi na nekonsistentnost presoje, da okvirni dogovor ni vseboval dogovora o ceni. Če kupnina ni bila dogovorjena, kako bi toženec lahko vedel, koliko denarja mora (v roku 5 let) zbrati, da bo tožnik z njim sklenil prodajno pogodbo. Pritožniki tudi utemeljeno opozarjajo, da je sodišče prve stopnje preizkus znanja angleškega jezika (preizkus, ki bi pokazal, ali je priča lahko razumela dogovor med direktorjem in tožencem) izvedlo na način, ki je bil za pričo izjemno stresen.5 Takšen preizkus6 ne more biti realni pokazatelj njene sposobnosti razumevanja pogovora v angleškem jeziku pred 17 leti, in zato tudi ne podlaga za oceno o (ne)verodostojnosti priče. S tem, ko se je oprlo na del pričine izpovedbe, je že sodišče prve stopnje relativiziralo pomen njenega (ne)znanja angleščine.

14. Po presoji pritožbenega sodišča je bilo dejansko stanje o pravno relevantnem vprašanju, ali (je) obstaja(la) pravna podlaga za bivanje tožencev v stanovanju (in kakšna), napačno oziroma pomanjkljivo ugotovljeno. Pomanjkljivost je posledica napačne uporabe materialnega prava (pravna podlaga za bivanje tožencev v stanovanju ni bil prekarij), pa tudi uporabe napačnih dokaznih izhodišč. Ob ponovnem odločanju bo moralo sodišče prve stopnje posamezne že izvedene dokaze ponovno dokazno ovrednotiti (to pomeni, da bo moralo z racionalno argumentacijo utemeljiti svoje prepričanje o dokazni (ne)vrednosti posameznega dokaza), jih primerjati z drugimi dokazi, nato pa vse izvedene dokaze povezati v dokazno uravnoteženo, prepričljivo obrazloženo in logično celoto (8. člen ZPP). Sodišče prve stopnje naj v okviru dokazne ocene, ki bo vodila k odgovoru na vprašanje, ali je med pravdnima strankama obstajalo soglasje o bistvenih sestavinah kupoprodajne pogodbe, upošteva kronologijo korespondence med pravdnima strankama po porušenju dobrih medsebojnih odnosov (tožnikova pisna zahteva za izpraznitev stanovanja je sledila toženčevi iniciativi za formalizacijo ustnega dogovora), ter pretehta pomen okoliščin: - da je toženec v okviru opravljenih ogledov stanovanja opravil tudi ogled s svojimi starši (direktor je prišel le na podpis kupoprodajne pogodbe), - da so toženci tožniku tudi po 1. 6. 2009 (torej tudi v obdobju za katerega tožnik zanika obstoj najemnega razmerja) plačevali 400 EUR na mesec, - da je toženec tožniku 31. 1. 2019 nakazal 60.800 EUR7 (ta znesek je sicer tožnik tožencu 4. 2. 2019 vrnil), in - da toženec (še) ni sodno uveljavljal zahtevka za sklenitev pisne pogodbe oziroma izstavitev zemljiškoknjižne listine. Pomemben indic pri presoji, ali je v letu 2003 dogovorjeni znesek 400 EUR predstavljal najemnino ali obrok kupnine (torej ali je toženec izvrševal obveznost iz naslova najema/uporabe ali prodaje) lahko predstavlja tudi primerjava zneska s povprečno mesečno plačo v maju 2003. Velja še poudariti, da je tudi okoliščina, da se oseba navzven (v razmerju do tretjih oseb) obnaša/predstavlja kot lastnik, lahko upoštevna kot indic o tem, da je imelo njeno prepričanje o obstoju prodajne pogodbe realno podlago.

15. Na podlagi navedenega je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 355.člena ZPP). Ker je za odločitev bistvena dokazna ocena zaslišanih strank in prič, bi zaradi načela neposrednosti moralo pritožbeno sodišče te dokaze ponoviti, sodišču prve stopnje pa tega načeloma ne bo treba. Glede na to, da je pritožbeno sodišče sodišču prve stopnje naložilo, da skladno z zgornjimi napotki izdela novo dokazno oceno (sam dokazni postopek naj po potrebi dopolni le s ponovnim zaslišanjem priče B. B.), razveljavitev ne bo povzročila hujše kršitve strankine pravice do sojenja brez nepotrebnega odlašanja.

16. Glede na sprejeto odločitev se pritožbeno sodišče opredeljuje še do pritožbenega očitka o kršitvi pravice do izjave, ker je sodišče prve stopnje zvočni posnetek z naroka 8. 1. 2020 poslalo le tožniku. Pravico do dostopa do zvočnega posnetka iz četrtega odstavka 125.a člena ZPP mora stranka uveljavljati. Dopisa z dne 29. 1. 2020, v katerem sodišče prve stopnje pravdni stranki obvešča o dvojem, in sicer, da lahko zoper posredovani prepis zvočnega posnetka v roku 5 dni vložita ugovor in da jima bo zvočni posnetek posredovan po elektronski poti, ni mogoče razumeti kot zavezo sodišča prve stopnje, da stranki v vsakem primeru, torej tudi, ko pravice do dostopa do zvočnega posnetka ne uveljavlja, omogoči takšen dostop. Po podatkih spisa toženci pravice niso uveljavljali, in sicer ne ob koncu obravnave 8. 1. 2020, ne kasneje, po prejemu dopisa z dne 29. 1. 2020. Tudi tožnik te pravice ni uveljavljal, ugovor zoper prepis posnetka je podal izključno na podlagi posredovanega prepisa posnetka.

17. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

PRAVNI POUK Zoper ta sklep je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka te odločbe, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitev postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

1 Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami. 2 Obligacijski zakonik, Ur. l. RS, št. 83/2001, s spremembami in dopolnitvami. 3 Prim. II Ips 96/2018. 4 Napeljujoča vprašanja so tako tista, v katerih je že nakazan določen odgovor (sugestivna vprašanja) kot tudi vprašanja, ki izhajajo iz predpostavke, da je določeno vprašanje že dokazano (kapciozna vprašanja). 5 Sodnica je pripravila besedilo v slovenskem jeziku, na naroku prisotni tolmač pa ga je prevedel v angleški jezik in nato prebral priči, ki je morala vsebino besedila obnoviti. Glej prepis zvočnega posnetka na listovnih 284 - 286 v spisu. 6 Tožnikov pooblaščenec je predlagal izvedbo preizkusa, pooblaščenec tožencev pa temu ni nasprotoval, predlagal je le, da besedilo pripravi sodnica. Glej prepis zvočnega posnetka na listovnih 284 - 286 v spisu. 7 Če je ustna prodajna pogodba obstajala, je bila s tem lahko realizirana. Pogodba, ki ji manjka oblika, je lahko veljavna, če je bila v celoti ali pretežno izpolnjena (prim. 58. člen OZ).