Jedro

Ob tem, ko iz razlogov sodišča prve stopnje izhaja, da ocenjene nepremičnine ležijo v severnem delu mesta Celje v četrti A. A., z oddaljenostjo od strogega centra 2 km, nepremičnine navedene v pripombah dolžnika oziroma priloženem poročilu pa se nahajajo v samem centru mesta Celje, so pritožbeni očitki o neustreznosti cenitvenega poročila cenilca gradbene stroke 2021 v delu glede ovrednotenosti lokacije ocenjevanih nepremičnin neutemeljeni.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedenim sklepom ugotovilo, da je tržna vrednost nepremičnin posamezni del št. 9 v stavbi št. 1870 k.o. B. (ID 57.....), posamezni del št. 12 v stavbi št. 1870 k.o. B. (ID 57.....), posamezni del št. 13 v stavbi št. 1870 k.o. B. (ID 57.....), delež 17/50 parcela št. 1413/5 k.o. B. (ID 16....), delež 17/50 parcela št. 1413/6 k.o. B. (ID 30....), delež 17/50 parcela št. 1413/7 k.o. B. (ID 46....), delež 17/50 parcela št. 1413/8 k.o. B. (ID 19....), delež 17/50 parcela št. 1413/9 k.o. B. (ID 63....), delež 17/50 parcela št. 1413/10 k.o. B. (ID 21....), skupno 199.260,00 EUR na dan 17. 5. 2021. 2. Zoper v uvodu navedeno odločitev se pravočasno pritožuje dolžnik ter pri tem uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava po 2. in 3. točki prvega odstavka 338. člena v zvezi s 366. členom ZPP, vse v zvezi s 15. členom ZIZ. Pojasnjuje, da so v Poročilu o ocenjevanju vrednosti poslovnih prostorov cenilca C. C., univ. dipl. ing. gradb. z dne 3. 9. 2021 povzete enake neto površine kot v cenitvi sodnega cenilca D. D. z dne 7. 6. 2021, redukcijski faktorji pa so na te neto površine uporabljeni izključno zaradi umestive različnih vrst nepremičnin na skupni imenovalec. Vztraja pri trdivah, da je lokacija ocenjevanih nepremičnin zelo dobra, saj se slednje nahajajo le nekaj 10 metrov od najbolj poslovno zanimive ulice v Celju, t.j. Mariborske ceste, in tako ni nič slabša kot večina primerljivih prodaj, ki so bile upoštevane v cenitvenem poročilu cenilca D. D. in v pripombah cenilca C. C. Sodišču očita, da bi pri določitvi vrednosti ocenjevanih nepremičnin moralo upoštevati, da ne gre za kompleks, ki bi ga bilo možno deliti. Predlaga ugoditev pritožbi, razveljavitev izpodbijanega sklepa ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo določanje.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Ugotovitev tržne vrednosti nepremičnine je eno izmed izvršilnih dejanj, ki jih opravi sodišče tekom izvršbe na nepremičnino (167. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ). Način ugotovitve vrednosti nepremičnine določa 178. člen ZIZ. Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve (drugi odstavek 178. člena ZIZ). Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi s sklepom (prvi odstavek 179. člena ZIZ). Postopek cenitve v ZIZ ni natančno opredeljen, zato se za ta postopek smiselno uporabljajo določbe ZPP (15. člen ZIZ), ki se nanašajo na izvedence.

5. Iz razlogov sodišča prve stopnje izhaja, da je odločitev sprejelo na podlagi cenitvenega poročila cenilca gradbene stroke D. D. z dne 7. 6. 2021 ter njegovega odgovora na dolžnikove pripombe, ker je navedeno poročilo pravilno in popolno, saj je cenilec prepričljivo in ustrezno odgovoril na vsa vprašanja oziroma pripombe dolžnika.

6. S pritožbenim ponavljanjem pripomb v zvezi z uporabo redukcijskih faktorjev dolžnik ne more biti uspešen, saj iz razlogov sodišča prve stopnje izhaja, da je cenilec D. D. pojasnil, da cenilci površine stavb že dolgo časa merijo le z neto površinami brez upoštevanja korekcijskih faktorjev, kot je bilo včasih v preteklosti. Ker iz izpodbijanega sklepa izhaja, da je k dolžnikovim pripombam predloženo poročilo C. C. izdelano z uporabo redukcijskih oziroma korekcijskih faktorjev, kar ni v skladu z MSOV, se pritožba neutemljeno zavzema, da so, ker iz navedenega poročila izhaja višja vrednost, predmetne nepremičnine ocenjene prenizko.

7. Ob tem, ko iz razlogov sodišča prve stopnje izhaja, da ocenjene nepremičnine ležijo v severnem delu mesta Celje v četrti A., z oddaljenostjo od strogega centra 2 km, nepremičnine navedene v pripombah dolžnika oziroma priloženem poročilu pa se nahajajo v samem centru mesta Celje, so pritožbeni očitki o neustreznosti cenitvenega poročila cenilca gradbene stroke D. D. z dne 7. 6. 2021 v delu glede ovrednotenosti lokacije ocenjevanih nepremičnin neutemeljeni. Glede na navedeno pritožbeno sodišče zaključuje, da sodišče prve stopnje ni imelo razloga dvomiti v popolnost in jasnost cenitvenih poročil cenilca gradbene stroke ter njegovega odgovora na pripombe dolžnika.

8. Trditve o tem, da ocenjene nepremičnine predstavljajo kompleks, ki ga ni možno deliti, so pritožbene novote. Ker dolžnik ne izkaže, da jih ni mogel navesti pravočasno že pred sodiščem prve stopnje, so v predmetnem pritožbenem preizkusu neupoštevne (prvi odstavek 337. člena v zvezi s 366. členom ZPP, vse v zvezi s 15. členom ZIZ).

9. Ob navedenem je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ) in izpodbijano odločitev potrdilo, saj tudi pri uradnem preizkusu izpodbijane odločitve (prvi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP, vse v zvezi s 15. členom ZIZ) ni zasledilo kršitev oziroma nepravilnosti, na katere pazi uradoma.

10. Zgolj v pojasnilo pritožbeno sodišče dodaja, da ima dolžnik na predlog, ki mora biti vložen najmanj 20 dni pred prodajnim narokom, še vedno možnost, da se vrednost nepremičnin ponovno ugotovi na prodajnem naroku, in sicer če bo s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnin verjetno izkazal, da se je vrednost nepremičnin od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila (četrti odstavek 178. člena ZIZ).