Jedro

Dolžnost plačila najemnine je neodvisna od dejanske uporabe nepremičnine le, če bi imel najemnik možnost uporabljati predmet najema, pa ga po lastni volji ne bi uporabljal. V primeru, ko najemodajalec onemogoča najemniku uporabo predmeta najema, navedenemu stališču ni mogoče pritrditi.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba delno razveljavi, in sicer ? v 1. točki izreka za glavnico v znesku 299,04 EUR (prej 71.662,50 SIT), za zakonite zamudne obresti od zneska 71.662,50 SIT od 16. 3. 1997 do plačila ter za izvršilne stroške v znesku 65,44 EUR (prej 15.682,55 SIT) z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zneska 15.682,55 SIT od 23. 4. 2004 dalje ter ? v 2. točki izreka v delu glede nadaljnjih izvršilnih in pravdnih stroškov v višini 443,93 EUR (prej 106.384,34 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 106.384,34 SIT od dne 1. 6. 2006 dalje do plačila , in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

O pritožbenih stroških bo odločeno s končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je v celoti obdržalo v veljavi (1. točka izreka sodbe) sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr.št. Ig 1998/07282 z dne 23. 4. 2004, s katerim je bilo toženi stranki naloženo, da tožeči stranki poravna njeno terjatev v znesku 136.633,80 SIT (1. točka prvega odstavka izreka sklepa) in zakonske zamudne obresti od zneskov 14.132,50 SIT od 16. 7. 1996 do 30. 1. 1997, od zneska 5.687,50 SIT od 21. 8. 1996 do 30. 1. 1997, od zneska 8.179,30 SIT od 21. 8. 1996 do plačila, od zneska 14.031,70 SIT od 17. 9. 1996 do plačila, od zneska 14.124,60 SIT od 16. 10. 1996 do plačila, od zneska 14.296,30 SIT od 16. 11. 1996 do plačila, od zneska 14.340,40 SIT od 21. 12. 1996 do plačila in od zneska 71.662,50 SIT od 16. 3. 1997 do plačila (2. točka prvega odstavka izreka sklepa) ter izvršilne stroške v znesku 29.900,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sklepa o izvršbi dalje do plačila (3. točka prvega odstavka izreka sklepa). Toženi stranki je naložilo tudi plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 202.830,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 6. 2006 dalje do plačila (2. točka izreka sodbe).

Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka, ki jo izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni v delu glede zahtevka tožeče stranke, ki se nanaša na zaračunavanje najemnine po 1. 1. 1997 tako, da se zahtevek v tem delu zavrne. Tudi iz nadaljnjih navedb tožene stranke izhaja, da izpodbija le ugotovitve prvostopenjskega sodišča glede najema sporne površine po 1. 1. 1997. Glede na navedeno pritožbeno sodišče šteje, da pritožnica sodbo sodišča prve stopnje izpodbija samo v delu glede najemnine, zaračunane toženi stranki za najem po 1. 1. 1997, torej v delu glede glavnice v znesku 299,04 EUR (prej 71.662,50 SIT) s pripadajočimi zakonitimi zamudnimi obrestmi od 16. 3. 1997 dalje, to je glede računa št. 90010 z dne 28. 2. 1997. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta pravdni stranki 1. 8. 1994 sklenili najemno pogodbo za poslovni prostor za opravljanje prodaje na drobno v poslovni stavbi na T. 133 ter za uporabo makadamske površine na istem naslovu. Najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov ureja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št. 18/1974 s spremembami do št. 66/1993; nadalje: ZPSPP), ki v 14. členu med drugim tudi določa, da mora najemodajalec izročiti najemniku poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, ga v takem stanju vzdrževati ter ga pri uporabi le-tega čim manj ovirati. V konkretnem primeru je tožena stranka ves čas postopka ugovarjala, da ji je tožeča stranka po 1. 1. 1997 preprečila uporabo predmeta najema. V zvezi z navedenim ugovorom je sodišče prve stopnje zavzelo stališče, da je dolžnost plačila najemnine neodvisna od dejanske uporabe nepremičnine. Navedenemu stališču bi bilo moč pritrditi, če bi najemnik imel možnost uporabljati predmet najema, pa ga po lastni volji ne bi uporabljal. Kot pa navaja tožena stranka, naj bi v tem primeru tožeča stranka samovoljno zamenjala ključavnice in s tem toženi stranki onemogočila dostop do najete površine. Ker tožena stranka zatrjuje, da je tožeča stranka tista, ki ji je onemogočila uporabljati predmet najema, navedenemu stališču sodišča prve stopnje v tem primeru ni mogoče pritrditi.

Po določbi 1. odst. 572. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (nadalje: ZOR), zakupodajalec med trajanjem zakupa ne sme brez privolitve zakupnika delati sprememb na stvari, ki jo da v zakup, če bi to oviralo njeno rabo. Zaradi nedovoljenih posegov zakupodajalca na zakupljeno stvar, ki ovirajo zakupnikovo rabo, se v ustreznem sorazmerju zmanjša tudi zakupnina (2. odst. 572. člena ZOR). To upravičenje lahko uveljavlja zakupnik z izjavo (ugovorom) v postopku za plačilo zakupnine. V zvezi s pravočasnostjo takega ugovora je relevantna še trditev tožene stranke, da fakture, s katero ji je tožeča stranka zaračunala najem za čas po 1. 1. 1997, pred začetkom spora ni prejela.

Zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča sodišče prve stopnje ni ugotavljalo razlogov v zvezi z zatrjevano nezmožnostjo uporabe predmeta najema. Ker ob nasprotujočih si trditvah pravdnih strank ni ocenilo že izvedenih dokazov (izpovedbe zakonitega zastopnika tožene stranke S. H. in priče M. H.), je ostalo dejansko stanje v tej smeri nepopolno ugotovljeno.

Ker je bilo zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, je pritožbeno sodišče v izpodbijanem delu, torej glede glavnice 299,04 EUR ter zakonitih zamudnih obresti od zneska 71.662,50 SIT od 16. 3. 1997 do plačila, razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje in mu v tem obsegu vrnilo zadevo v novo sojenje (355. člen ZPP). Zaradi razveljavitve prvostopenjske sodbe v navedenem delu je bila potrebna razveljavitev tudi glede sorazmernega dela (52,45 %) izvršilnih stroškov, in sicer v znesku 65,44 EUR, kot tudi pravdnih stroškov v znesku 443,93 EUR, oboje s pripadajočimi zamudnimi obrestmi.