Jedro

Res prvi odstavek 192. člena ZIZ določa, da sodišče o izročitvi nepremičnine kupcu odloči po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine, vendar pa to ne pomeni, da obeh sklepov ni mogoče izdati hkrati, na isti dan.

Sodišče dolžniku ni vročilo svojih pisanj in pisanj drugega najugodnejšega ponudnika med postopanjem po tretjem odstavku 191. člena ZIZ, ko se torej po tem, ko najugodnejši ponudnik ne plača kupnine, na upnikov predlog k položitvi kupnine pozove naslednjega najugodnejšega ponudnika. ZIZ vročanja teh pisanj dolžniku niti ne predpisuje, poleg tega pa se dolžnikov položaj v takih primerih sam po sebi v ničemer ne spreminja – dolžnikova nepremičnina je še vedno prodana z namenom poplačila njegove obveznosti, spremeni se le kupec, ki se mu nepremičnina domakne in nato izroči. Na dolžniku je zato breme, da pojasni in konkretizira, kako je nevročitev teh pisanj vplivala na njegov položaj in možnost uveljavljanja njegovih pravic v smislu, da mora ob uveljavljanju take kršitve opredeljeno povedati, kaj bi uveljavljal v morebitni izjasnitvi do pisanj sodišča in naslednjega najugodnejšega ponudnika in predvsem, ali in kako bi njegove navedbe vplivale na izpodbijano odločitev. V pritožbi dolžnik v to smer ne podaja popolnoma nobenih navedb in pojasnil, dodati pa je še, da se je z vsemi pisanji sodišča in novega kupca nenazadnje že pred izdajo izpodbijanega sklepa tudi seznanil, saj je vpogledal v spis.

Dejstvo pravočasnega plačila kupnine sodišče po uradni dolžnosti preveri pred izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu in izid te preverbe tudi zapiše v obrazložitvi sklepa o izročitvi.

Pri določitvi roka za izpraznitev in izročitev nepremičnine je treba upoštevati položaj obeh strank, torej upnika, ki je sprožil izvršilni postopek in ga vodi, in tudi dolžnika, ki je seznanjen z izvršbo in prodajo nepremičnine. Še posebej pa mora sodišče upoštevati položaj kupca, ki na nepremičnini pridobi lastninsko pravico, in tudi vse druge konkretne okoliščine primera.

Dolžnik glede svoje obveznosti izpraznitve in izročitve nepremičnine in glede primernosti za to določenega roka tudi ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da v nepremičnini posluje najemnik, ki jo uporablja v turistične namene in ima objekt zapolnjen do konca leta 2022. Njegova obveznost je namreč v tem, da mora nepremičnino izprazniti vseh svojih premičnih stvari in jo izročiti v posest novemu lastniku, medtem ko najemna razmerja s prodajo nepremičnine ne prenehajo, kupec pa vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca, torej dolžnika, in je nadaljevanje najemnega razmerja stvar dogovorov med kupcem kot novim lastnikom in najemnikom.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo: „1. Nepremičnina parc. št. 1 k.o. ..., se domakne najboljšemu ponudniku A., d. o. o., za ceno 591.500,00 EUR.

2. Nepremičnina parc. št. 1 k.o. ..., se izroči kupcu A., d. o. o., za ceno 591.500,00 EUR.

3. Po pravnomočnosti tega sklepa se pri nepremičnini 1 k.o. ...: - vknjiži lastninska pravica v korist kupca: A., d. o. o..

- hkrati z vknjižbo lastninske pravice izbrišejo vse hipoteke in zemljiški dolg, vknjižene v zemljiški knjigi.

4. Dolžnik B., d. o. o., je dolžan v roku 15 dni od pravnomočnosti tega sklepa izprazniti nepremičnino parc. št. 1 k.o. ... in ga prostega oseb in stvari izročiti kupcu A., d. o. o.“

2. Zoper sklep se pravočasno pritožuje dolžnik zaradi zmotno ugotovljenih dejstev in zaradi kršitev določb postopka. Predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa.

3. Odgovori na pritožbo niso bili vloženi.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Višje sodišče je sklep preizkusilo v okviru zatrjevanih pravno pomembnih pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po določbi drugega odstavka 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), oba v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ).

6. Iz podatkov spisa je razvidno, da je sodišče prve stopnje nepremičnino parc. št. 1, k. o. ... prodalo na spletni javni dražbi dne 29. 3. 2021. Prodajna cena je bila v odredbi o prodaji (prim. 188. člen ZIZ) določena glede na sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine z dne 10. 9. 2015, ki je postal pravnomočen 10. 11. 2015. S pritožbenimi navedbami, ki se nanašajo na napačno oziroma bistveno prenizko ugotovljeno vrednost nepremičnine, glede na že pravnomočno ugotovitev vrednosti nepremičnine dolžnik v tej fazi postopka več ne more uspeti, zato višje sodišče na te pritožbene navedbe podrobneje ne odgovarja.1

7. Najugodnejšo ponudbo za nakup nepremičnine je na dražbi dne 29. 3. 2021 podal C. C., ki nato kupnine ni plačal. V takem primeru tretji odstavek 191. člena ZIZ določa, da lahko sodišče na predlog upnika in glede na okoliščine prodaje pozove na plačilo kupnine drugega oziroma naslednje najboljše kupce, ki v to privolijo. Iz spisa izhaja, da je upnik D., d. o. o., za primer, da kupec C. C. ne bi plačal kupnine, tak predlog podal dne 11. 10. 2021, zato je sodišče z dopisom z dne 1. 2. 2022 k plačilu kupnine pozvalo A., d. o. o., ki je bil na dražbi drugi najboljši ponudnik. Dražitelj A., d. o. o., je 10. 2. 2022 sodišče obvestil, da njegova na dražbi dana ponudba še vedno velja, zato mu je sodišče z dopisom z dne 14. 2. 2022 določilo rok 60 dni za plačilo kupnine. Celotno kupnino v znesku 591.500,00 EUR je dražitelj A., d. o. o., plačal 25. 3. 2022, zato je sodišče prve stopnje ugotovilo, da so izpolnjeni pogoji za izdajo sklepa o domiku (tretji odstavek 189. člena ZIZ) in o izročitvi nepremičnine kupcu (prvi odstavek 192. člena ZIZ).

8. Dolžnik v zvezi s tem v pritožbi navaja, da je sodišče kršilo 192. člen ZIZ, saj slednji določa, da se sklep o izročitvi lahko izda šele po izdaji sklepa o domiku, zato ne bi smelo o obojem odločiti hkrati z eno sodno odločbo.

9. Takim pritožbenim navedbam ni mogoče slediti. Res prvi odstavek 192. člena ZIZ določa, da sodišče o izročitvi nepremičnine kupcu odloči po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine, vendar pa to ne pomeni, da obeh sklepov ni mogoče izdati hkrati, na isti dan. ZIZ namreč ne določa časovnega obdobja oziroma razmika, ki bi moral miniti med izdajo obeh sklepov, vmesna visečnost med obema sklepoma pa je potrebna predvsem zato, da kupec, ki mu je nepremičnina domaknjena, lahko plača kupnino oziroma da se v vmesnem času razčistijo vsa vprašanja v zvezi s kupnino (morebitna oprostitev plačila kupnine, določitev primernega roka za plačilo kupnine,...).2 V predmetni zadevi je kupec (glede na to, da je prišlo do situacije iz tretjega odstavka 191. člena ZIZ) kupnino plačal že pred izdajo sklepa o domiku, zato odločanje o teh vprašanjih in s tem povezano čakanje ni bilo potrebno. Višje sodišče na tem mestu še dodaja, da mora sodišče glede na prvi odstavek 11. člena ZIZ v postopku izvršbe in zavarovanja postopati hitro, in glede na to, da predmetni izvršilni postopek teče že od leta 2014 in da je od prodaje nepremičnine na dražbi minilo že več kot leto in pol, bi ob dejstvu, da je bila kupnina v celoti plačana, čakanje z izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu lahko pomenilo kršitev načela hitrosti. Dodati pa je še treba, da je tudi sicer sodišče sklep o izročitvi nepremičnine kupcu glede na obliko izreka izpodbijanega sklepa po vrstnem redu izdalo „po“ izdaji sklepa o domiku, kot to predvideva ZIZ.

10. Dolžnik nadalje v pritožbi uveljavlja kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, ki naj bi jo sodišče zagrešilo s tem, ko dolžnika ni seznanilo s pozivom drugemu najugodnejšemu ponudniku k plačilu kupnine in z odgovorom drugega najugodnejšega ponudnika na ta poziv.

11. Tudi take navedbe so neutemeljene. Višje sodišče najprej pojasnjuje, da kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ ni absolutna v smislu, da že vsaka nevročitev procesnega gradiva pomeni nezakonitost izdane odločbe in narekuje njeno razveljavitev, kot zmotno navaja pritožba. Na te vrste kršitev namreč pritožbeno sodišče niti več ne pazi po uradni dolžnosti, nekatere oblike kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ (med njimi tudi kršitve v zvezi z vročanjem) pa so že povsem zrelativizirane oziroma približane temeljni značilnosti relativno bistvenih kršitev določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ in je torej odločilnega pomena ne več zgolj njihov obstoj, temveč predvsem njihov vpliv na vsebino sprejete odločitve.3

12. V predmetni zadevi sodišče dolžniku ni vročilo svojih pisanj in pisanj drugega najugodnejšega ponudnika med postopanjem po tretjem odstavku 191. člena ZIZ, ko se torej po tem, ko najugodnejši ponudnik ne plača kupnine, na upnikov predlog k položitvi kupnine pozove naslednjega najugodnejšega ponudnika. Ob tem je najprej pojasniti, da ZIZ vročanja teh pisanj dolžniku niti ne predpisuje, poleg tega pa se dolžnikov položaj v takih primerih sam po sebi v ničemer ne spreminja – dolžnikova nepremičnina je še vedno prodana z namenom poplačila njegove obveznosti, spremeni se le kupec, ki se mu nepremičnina domakne in nato izroči. Na dolžniku je zato breme, da pojasni in konkretizira, kako je nevročitev teh pisanj vplivala na njegov položaj in možnost uveljavljanja njegovih pravic v smislu, da mora ob uveljavljanju take kršitve opredeljeno povedati, kaj bi uveljavljal v morebitni izjasnitvi do pisanj sodišča in naslednjega najugodnejšega ponudnika in predvsem, ali in kako bi njegove navedbe vplivale na izpodbijano odločitev. V pritožbi dolžnik v to smer ne podaja popolnoma nobenih navedb in pojasnil, dodati pa je še, da se je z vsemi pisanji sodišča in novega kupca nenazadnje že pred izdajo izpodbijanega sklepa tudi seznanil, saj je 18. 2. 2022 vpogledal v spis, kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje.

13. V zvezi s pritožbeno navedbo, da dolžnik zaradi nevročanja pisanj s strani sodišča tudi ni mogel preveriti, ali je novi kupec dejansko položil kupnino v postavljenem roku, višje sodišče pojasnjuje, da ZIZ ne določa, da bi moralo sodišče dolžnika o plačilu kupnine posebej obveščati. Dejstvo pravočasnega plačila kupnine sodišče po uradni dolžnosti preveri pred izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu in izid te preverbe tudi zapiše v obrazložitvi sklepa o izročitvi. V predmetni zadevi je temu zadoščeno, saj je sodišče obrazložilo, da je bila kupnina plačana pravočasno 25. 3. 2022, o pravilnosti te ugotovitve pa se je ob reševanju pritožbe z vpogledom v poročilo računovodstva sodišča na red. št. 386 v spisu prepričalo tudi višje sodišče. 14. Skladno s prvim odstavkom 192. člena ZIZ je sodišče ob izdaji sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu A., d. o. o., v 3. točki izreka izpodbijanega sklepa sklenilo tudi, da se po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi vpiše nanj lastninska pravica na nepremičnini ter izbrišejo tiste pravice in bremena, za katere je to določeno s sklepom o domiku. V zvezi s tem dolžnik v pritožbi ne podaja nobenih konkretnih pritožbenih razlogov, višje sodišče pa ta del odločitve sprejema kot pravilen.

15. S 4. točko izreka izpodbijanega sklepa je sodišče prve stopnje po drugem odstavku 192. člena ZIZ še sklenilo, da je dolžnik dolžan v roku 15 dni od pravnomočnosti tega sklepa izprazniti nepremičnino in jo prosto oseb in stvari izročiti kupcu.

16. Dolžnik v pritožbi navaja, da je rok 15 dni absolutno prekratek in neživljenjski, saj se nepremičnina uporablja za gospodarske namene, v njej posluje najemnik, ki jo uporablja v turistične namene in ima objekt zapolnjen do konca leta 2022, rezervacij pa brez plačila odškodnine ne more stornirati. Najemniku bo zato nastala poslovna škoda, ki bi se ji dalo izogniti z določitvijo roka vsaj 10 mesecev.

17. Pri določitvi roka za izpraznitev in izročitev nepremičnine je treba upoštevati položaj obeh strank, torej upnika, ki je sprožil izvršilni postopek in ga vodi, in tudi dolžnika, ki je seznanjen z izvršbo in prodajo nepremičnine. Še posebej pa mora sodišče upoštevati položaj kupca, ki na nepremičnini pridobi lastninsko pravico, in tudi vse druge konkretne okoliščine primera. Pri odločanju je sodišče dolžno upoštevati tudi prej omenjeni 11. člen ZIZ, po katerem mora v izvršilnem postopku postopati hitro.4 Ob takem izhodišču višje sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da je v konkretnem primeru rok 15 dni primeren glede na pojasnjeno potrebo po uravnoteženem upoštevanju interesov strank in kupca ter posebej glede na dolgo zavedanje dolžnika, da bo zaradi prisilne prodaje prej ali slej ostal brez nepremičnine (ki je po lastnih navedbah sam neposredno niti ne uporablja). Sklep o izvršbi na nepremičnino je bil namreč izdan že 12. 2. 2014 in že vse od takrat bi se dolžnik mogel in moral zavedati posledic izvedbe nepremičninske izvršbe, torej tudi prodaje nepremičnine, če upnikova terjatev ne bo poplačana. Najkasneje pa bi se tega dolžnik moral zavedati ob dejanski prodaji nepremičnine 29. 3. 2021, torej pred več kot letom in pol. 18. Dolžnik glede svoje obveznosti izpraznitve in izročitve nepremičnine in glede primernosti za to določenega roka tudi ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da v nepremičnini posluje najemnik, ki jo uporablja v turistične namene in ima objekt zapolnjen do konca leta 2022. Njegova obveznost je namreč v tem, da mora nepremičnino izprazniti vseh svojih premičnih stvari in jo izročiti v posest novemu lastniku, medtem ko najemna razmerja s prodajo nepremičnine ne prenehajo (175. člen ZIZ)5, kupec pa vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca, torej dolžnika, in je nadaljevanje najemnega razmerja stvar dogovorov med kupcem kot novim lastnikom in najemnikom. Posledično se za neutemeljene izkažejo tudi pritožbene navedbe, da je zato, ker dolžnik nepremičnine sam ne uporablja, 4. točka izreka izpodbijanega sklepa neizvršljiva.

19. Glede kršitve pravil sestave sodišča oziroma pravila o naravnem sodniku (zaradi katere je bil prvotni sklep o domiku in izročitvi nepremičnine z dne 28. 3. 2022 razveljavljen s sklepom Višjega sodišča v Ljubljani I Ip 998/2022 z dne 6. 9. 2022) dolžnik v pritožbi že sam ugotavlja, da je bila s predmetnim sklepom odpravljena. O zadevi je zdaj odločala sodnica, ki je izdala odredbo o javni dražbi in ki ji je bila zadeva v delo dodeljena skladno z letnim razporedom za delo Okrajnega sodišča v Radovljici6, morebitne nepravilnosti pri poslovanju sodišča glede dodeljevanja drugih izvršilnih zadev, glede česar dvome dolžnik izraža v pritožbi, pa ne morejo biti predmet presoje v tem pritožbenem postopku.

20. Po pojasnjenem in ker tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je višje sodišče dolžnikovo neutemeljeno pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 Prim. VSK Sklep I Ip 186/2021 z dne 5. 1. 2022. 2 Prim. Maja Lajevec in Elizabeta Žgajnar, E-Paket Izvršba s komentarjem ZIZ, komentar k 192. členu, www.tax-fin-lex.si. 3 Več Jan Zobec v Pravdni postopek zakon s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2009, strani 289 do 294. 4 Prim. VSM Sklep I Ip 390/2018 z dne 22. 8. 2018, VSM Sklep I Ip 898/2017-2 z dne 10. 1. 2018 in VSL Sklep I Ip 372/2017 z dne 8. 3. 2017. 5 Prim. VSL Sklep II Ip 599/2018 z dne 11. 4. 2018, VSL sklep II Ip 1968/2015 z dne 10. 6. 2015. 6 www.sodisce.si/okrard/zaposleni/letni_razpored_dela/.