Jedro

SPZ, ki je relevanten predpis za ureditev upravljanja poslovnih stavb, izrecnih določb glede kvoruma, potrebnega za veljavno sprejetje pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, ne vsebuje. Razlog za takšno pravno praznino je po oceni višjega sodišča v tem, da je pogodba o medsebojnih razmerjih (lahko) sestavljena iz različnih vsebin. Za sklepčnost pri odločanju je zato predvsem pomembno, katero od vsebin zajema odločanje, in ne na splošno, da gre za pogodbo o medsebojnih razmerjih.

Večina etažnih lastnikov je s pogodbo o delitvi stroškov dogovorila drugačen ključ delitve stroškov, kot ga je predvidel zakonodajalec v 115. členu SPZ, in sicer obveznosti etažnih lastnikov niso sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, temveč so določene po prostornini ali po kvadraturi poslovnega prostora, po številu oseb, ki delajo na naslovu poslovnega objekta, pa tudi tako, da so nekateri poslovni prostori iz obračunavanja določenih stroškov izvzeti. Sprememba ključa delitve stroškov v pogodbi tako odstopa od zakonsko predvidenega in predstavlja neposreden poseg v lastninska upravičenja etažnih lastnikov (konkretno v pravico vsakega posameznega etažnega lastnika odločati o načinu in posledično višini obremenitve svoje nepremičnine). Delitev stroškov v sporni pogodbi zato predstavlja posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh.

Etažni lastniki s pogodbo o medsebojnih razmerjih sicer lahko derogirajo osnovno delitev na posle rednega in izrednega upravljanja, kot tudi pravilo o odločanju z nadpolovično večino ali soglasno, vendar pa morajo takšno odločitev (v konkretnem primeru, da se bo dogovor o delitvi stroškov sprejemal z navadno večino) sprejeti soglasno, saj bi bila v nasprotnem primeru popolnoma izigrana razmejitev med posli redne in izredne uprave.

Pri vprašanju eventualne kumulacije je vselej potrebno upoštevati istovetnost zahtevkov: če sta zahtevka ista, gre le za en zahtevek in nikakršna kumluacija, niti eventualna, ni mogoča. Prav tak (istoveten) zahtevek pa je zahtevek, ki ga je tožeča stranka postavila kot podrejenega, saj z njim de facto zahteva isto, plačilo denarnega zneska, in na podlagi istega dejanskega stanja. Ko je tako, pa je teorija enotnega mnenja, da gre (čeprav so dejstva, ki so relevantna za odločanje o utemeljenosti tožbenega zahtevka na pogodbeni oziroma zakonski podlagi, ne pokrivajo povsem) vendarle le za en historični dogodek in s tem za eno dejansko podlago, zato pomeni sklicevanje na drugo vrsto pravne podlage samo spremembo pravne kvalifikacije zahtevka, ki pa ni sprememba tožbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo:

I. Sprememba tožbe se dovoli.

II. Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 208320/2012 z dne 29. 12. 2012 ostane v v prvem odstavku izreka v veljavi za zneske: - 1,23 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 12. 2012 do plačila, - 1,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 1. 2013 do plačila, - 1,30 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 3. 2013 do plačila, - 1,26 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 3. 2013 do plačila, - 1,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 4. 2013 do plačila, - 1,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 5. 2013 do plačila, - 1,27 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 6. 2013 do plačila, - 1,27 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 7. 2013 do plačila, - 1,27 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 8. 2013 do plačila, - 2,73 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 12. 2012 do plačila, v preostalem delu pa prvi in tretji odstavek navedenega sklepa v celoti razveljavilo in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo.

III. Tožeča stranka mora v 8 dneh od vročitve sodbe toženi stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 270,45 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

2. Zoper sodbo v celoti se je iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) pritožila tožeča stranka. Višjemu sodišču predlaga, da v celoti ugodi primarnemu zahtevku oziroma vsaj podrednemu tožbenemu zahtevku, kot je naveden v spremembi tožbe z dne 19. 1. 2015, oziroma podredno, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, toženi stranki pa odmeri stroške pritožbe z zamudnimi obrestmi.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga, da višje sodišče pritožbo v celoti zavrne, tožeči stranki pa v plačilo naloži stroške pritožbenega postopka z zamudnimi obrestmi.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. O pritožbi zoper sodbo je na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica, saj gre za gospodarski spor majhne vrednosti, zadeva pa ni zapletena glede pravnih ali dejanskih vprašanj in od odločitve o pritožbi ni mogoče pričakovati rešitve pomembnega pravnega vprašanja, kar bi opravičevalo odločitev, da se zadeva odstopi v reševanje senatu.

6. Sodba v sporu majhne vrednosti (spori, v katerih se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, prvi odstavek 495. člena ZPP) se lahko izpodbija samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Zmotna in nepopolna ugotovitev dejanskega stanja ni pravno upošteven pritožbeni razlog in je pritožbeno sodišče vezano na dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje.

7. V tej zadevi je tožeča stranka najprej vložila predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine, in sicer izpisa iz poslovne knjige neporavnanih obveznosti na dan 17. 12. 2012 (III/41) v znesku 1.094,26 EUR ter za obračunane zakonske zamudne obresti do 17. 12. 2012 v znesku 325,57 EUR. Po ugovoru dolžnika (tožene stranke) je bila zadeva odstopljena pravdnemu sodišču. Tožeča stranka je bila v vtoževanem obdobju na podlagi veljavno sklenjene pogodbe upravnik poslovne stavbe in s tožbo zahteva plačilo stroškov upravljanja in obratovanja.

8. Iz dejanske podlage sodbe sodišča prve stopnje nadalje izhaja, da med lastniki posameznih delov poslovne stavbe dne 12. 4. 2007 sklenjena pogodba o delitvi stroškov ni veljavna, saj gre pri dogovoru glede delitve stroškov obratovanja skupnih prostorov za posel, ki presega redno upravljanje, zato mora biti sklenjena s soglasjem vseh solastnikov. Sodišče prve stopnje se je pri tem sklicevalo na 67. člen Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ), ki se uporablja v tej zadevi. Po stališču pritožnice pa izrecna in nedvoumna zahteva, da morajo pogodbo o medsebojnih razmerjih podpisati vsi etažni lastniki, iz SPZ ne izhaja, zato je pogodba o delitvi stroškov, ki so jo podpisali etažni lastniki, katerih skupni solastniški delež predstavlja 64,56% etažne lastnine poslovne stavbe, sklenjena z zadostno večino.

9. Višje sodišče je zato kot odločilno materialnopravno vprašanje presojalo, ali je pogodba o delitvi stroškov(1), ki po svoji vsebini predstavlja pogodbo o medsebojnih razmerjih (prim. prvo alinejo prvega odstavka 116. člena SPZ), posel redne ali izredne uprave in v zvezi s tem, kakšna večina podpisnikov se zahteva za njeno veljavnost. 10. SPZ, ki je relevanten predpis za ureditev upravljanja poslovnih stavb, izrecnih določb glede kvoruma, potrebnega za veljavno sprejetje pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, ne vsebuje. Razlog za takšno pravno praznino je po oceni višjega sodišča v tem, da je pogodba o medsebojnih razmerjih (lahko) sestavljena iz različnih vsebin. Za sklepčnost pri odločanju je zato predvsem pomembno, katero od vsebin zajema odločanje, in ne na splošno, da gre za pogodbo o medsebojnih razmerjih. Pri tem lahko že predpisane vsebine pogodbe o medsebojnih razmerjih iz 116. člena SPZ v osnovi razdelimo na dva vsebinska sklopa: določbe, ki konkretizirajo splošne pravice in dolžnosti etažnih lastnikov na njihovih posameznih in skupnih delih, ter določbe, ki odstopajo od zakonske predvidene ureditve in bolj ali manj spreminjajo lastninska upravičenja, določena z zakonom, pri katerih je zato pravnopolitično utemeljeno, da ima vsak od etažnih lastnikov načeloma pravico veta(2).

11. Po 115. členu SPZ so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. V kolikor želijo etažni lastniki drugače opredeliti stroške in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, morajo to dogovoriti v pogodbi o medsebojnih razmerjih (prva alineja prvega odstavka 116. člena SPZ).

12. Višje sodišče ugotavlja, da je v obravnavanem primeru večina etažnih lastnikov s pogodbo o delitvi stroškov dogovorila drugačen ključ delitve stroškov, kot ga je predvidel zakonodajalec v 115. členu SPZ, in sicer obveznosti etažnih lastnikov niso sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, temveč so določene po prostornini ali po kvadraturi poslovnega prostora, po številu oseb, ki delajo na naslovu poslovnega objekta, pa tudi tako, da so nekateri poslovni prostori iz obračunavanja določenih stroškov izvzeti. Sprememba ključa delitve stroškov v pogodbi tako odstopa od zakonsko predvidenega in predstavlja neposreden poseg v lastninska upravičenja etažnih lastnikov (konkretno v pravico vsakega posameznega etažnega lastnika odločati o načinu in posledično višini obremenitve svoje nepremičnine). Delitev stroškov v sporni pogodbi zato predstavlja posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov(3). Takšno stališče potrjuje tudi pravna teorija (ki je šla še korak dlje in pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij že samo po sebi šteje za posel izrednega upravljanja(4)), sodna praksa (glej sodbo VSL II Cp 2837/2012 z dne 21. 5. 2013)(5), skladno pa je tudi z osnovnim načelom, da solastniki o vprašanjih upravljanja odločajo soglasno in da je večinsko odločanje izjema(6). Višje sodišče zato soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da pogodba o delitvi stroškov predstavlja posel, ki presega redno upravljanje, in ker nima soglasja vseh solastnikov, ni veljavno sklenjena.

13. Posledično je brez pravnega učinka določilo 21. člena sporne pogodbe, na katerega se pritožnica sklicuje v nadaljevanju pritožbe in v katerem je določeno, da pogodba o delitvi stroškov postane veljavna, ko jo podpiše toliko lastnikov, da njihov delež predstavlja več kot polovico kvadrature poslovne stavbe, brez upoštevanja skupnih prostorov. Etažni lastniki s pogodbo o medsebojnih razmerjih sicer lahko derogirajo osnovno delitev na posle rednega in izrednega upravljanja, kot tudi pravilo o odločanju z nadpolovično večino ali soglasno, vendar pa morajo takšno odločitev (v konkretnem primeru, da se bo dogovor o delitvi stroškov sprejemal z navadno večino) sprejeti soglasno, saj bi bila v nasprotnem primeru popolnoma izigrana razmejitev med posli redne in izredne uprave. Takega soglasja pa tožeča stranka ni niti zatrjevala niti dokazala.

14. Sodna praksa, na katero se pritožnica prav tako sklicuje, ne obravnava relevantnega pravnega vprašanja (sodba VSL Cpg 196/2014 obravnava avtorski spor, sodba VSL Cpg 389/2014 pa se nanaša na oprostitev oziroma odlog plačila sodne takse), tudi sicer pa višje sodišče sodne prakse, ki bi določitev delitve stroškov obravnavala kot posel rednega upravljanja, ni našlo.

15. Glede primarnega zahtevka tožeča stranka nadalje v pritožbi poudarja, da ima vtoževana terjatev iz naslova zalaganja stroškov dobaviteljev pravno naravo verzijskega zahtevka, ki je posebna oblika instituta neupravičene pridobitve, te terjatve pa skladno z določbo 346. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ) zastarajo v splošnem zastaralnem roku petih let. 16. V zvezi s pritožbenimi navedbami o obstoječi sodni praksi v zvezi s tem, ki izhaja iz v pritožbi navedenih sodnih odločb, višje sodišče uvodoma pojasnjuje, da glede na omejene pritožbene razloge v postopku v sporih majhne vrednosti in glede na različnost izpodbijanih dejanskih podlag sodb sodišča prve stopnje o ustaljeni sodni praksi višjih sodišč niti ni mogoče govoriti. Materialnopravni zaključki v odločbah višjega sodišča so namreč vezani na po sodišču prve stopnje ugotovljeno dejansko stanje, ki izvira iz vsakič posebej podane trditvene in dokazne podlage obeh pravdnih strank. Stališče sodišča prve stopnje, da je zastaralni rok za vtoževane stroške upravljanja triletni, pa je pravilno. Gre namreč za obračun dajatev (plačil dobav blaga ali storitev za potrebe funkcioniranja stavbe v etažni lastnini) za tekoči mesec, ki brez dvoma tvorijo zaokrožene spolnitve,(7) zato jih je treba obravnavati kot občasne terjatve, ki dospevajo mesečno, zanje pa je na podlagi pravila iz 347. člena OZ treba uporabiti triletni zastaralni rok,(8) ki teče od zapadlosti vsake posamezne terjatve, in pri tem uporabiti pravila o subrogaciji.

17. Pritožnica nadalje očita sodišču prve stopnje, da je v pretežnem delu zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, o podrednem tožbenem zahtevku, ki ga je tožeča stranka postavila s spremembo tožbe z dne 19. 1. 2015, pa ni odločalo. Čeprav je tudi v sporih majhne vrednosti sprememba tožbe dovoljena vse do konca glavne obravnave in ima v takšnem primeru tožeča stranka pravico navajati nova dejstva in predlagati dodatne dokaze, pa višje sodišče ugotavlja, da tožeča stranka z zgoraj navedeno vlogo tožbe ni spremenila, zaradi česar je pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje o podrednem zahtevku ni odločalo, neutemeljen. Za spremembo tožbe gre namreč le v primeru, če tožeča stranka spremeni istovetnost zahtevka, poveča obstoječi zahtevek ali uveljavlja drugi zahtevek poleg obstoječega (drugi odstavek 184. člen ZPP). Pri vprašanju eventualne kumulacije pa je vselej potrebno upoštevati istovetnost zahtevkov: če sta zahtevka ista, gre le za en zahtevek in nikakršna kumluacija, niti eventualna, ni mogoča(9). Prav tak (istoveten) zahtevek pa je zahtevek, ki ga je tožeča stranka postavila kot podrejenega, saj z njim de facto zahteva isto, plačilo denarnega zneska, in na podlagi istega dejanskega stanja(10). Ko je tako (torej ko tožeča stranka najprej zahteva določen denarni znesek za povračilo stroškov na pogodbeni podlagi, podrejeno, za primer neveljavnosti pogodbe, pa zahtevo povračilo istega denarja na zakonski podlagi), pa je teorija enotnega mnenja, da gre (čeprav so dejstva, ki so relevantna za odločanje o utemeljenosti tožbenega zahtevka na pogodbeni oziroma zakonski podlagi, ne pokrivajo povsem) vendarle le za en historični dogodek in s tem za eno dejansko podlago, zato pomeni sklicevanje na drugo vrsto pravne podlage samo spremembo pravne kvalifikacije zahtevka, ki pa ni sprememba tožbe (prim. tretji odstavek 184. člena ZPP)(11).

18. Odločitev sodišča prve stopnje, ki je dovolilo spremembe tožbe, zato ni bila pravilna, saj je bil podredno postavljen tožbeni zahtevek zgolj navidezen. Vendar sodišče prve stopnje kljub zavrnitvi „primarnega“ zahtevka, o „podrednemu“ zahtevku utemeljeno ni odločilo. Posledično je tako nerelevantna tudi nadaljnja pritožbena trditev, da je tožeča stranka zaradi minimalne delne ugoditve primarnemu zahtevku v slabšem položaju, kot če bi sodišče primarni zahtevek v celoti zavrnilo in odločilo le o podrednem.

19. V zvezi s sklicevanjem na dejstvo, da so bili tudi stroški upravljanja med solastnike razdeljeni na podlagi ključa iz pogodbe o delitvi stroškov, glede katere je sodišče prve stopnje ugotovilo, da ni veljavna, hkrati pa je temu delu zahtevka ugodilo, pa višje sodišče ugotavlja, da so te pritožbene trditve sicer utemeljene, a gredo tožeči stranki v škodo. Sodišče druge stopnje pa ne sme spremeniti sodbe v škodo stranke, ki se je pritožila, če se je pritožila samo ona (359. člen ZPP).

20. Skladno z obrazloženim višje sodišče zaključuje, da uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani, prav tako ne razlogi, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Pritožbo tožeče stranke je zato kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

21. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Odgovor na pritožbo pa ni v ničemer prispeval k odločitvi pritožbenega sodišča, zato stroškovno ni bil potreben (155. člen ZPP). Posledično tudi tožena stranka sama krije stroške, ki so ji z njim nastali.

(1) Priloga A181 spisa.

(2) Če pogodba o medsebojnih razmerjih vsebuje na primer dogovor o lastninski pravici, o vprašanjih uporabe posameznih in skupnih delov, o izrednem upravljanju, bo za sprejem takšne odločitve potrebno soglasje vseh. Za vsebino pogodbe, ki ureja vprašanja rednega upravljanja, kamor na primer spada določitev upravnika, pa bo zadoščalo že soglasje večine (prim. V. Rijavec, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 558).

(3) Sprejem nasprotnega stališča bi namreč lahko hitro vodil v situacijo, ko bi eventualni večinski etažni lastnik poslovne stavbe povsem legitimno izglasoval zase najugodnejšo delitev stroškov na skupnih delih (npr. po enoti), s tem pa neposredno povečal obremenitev vseh ostalih (manjšinskih) etažnih lastnikov, ki bi bili zaradi tako določenega ključa delitve primorani v plačevanje praviloma bistveno višjih stroškov obratovanja in vzdrževanja.

(4) Glej npr. Jože Ilc, Pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov, revija Odvetnik, 2003, št. 21, str. 14 , kjer avtor navaja, da je „pogodba o medsebojnih razmerjih nedvomno posel, ki presega okvir rednega upravljanja, za kar je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov“ oziroma članek mag. Janeza Tekavca, Pogodba o ureditvi razmerij med lastniki stanovanj, Pravna praksa, 2004, št. 11, str. 11, kjer avtor navaja, da mora biti „dogovor o delitvi stroškov sklenjen v obliki pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, kar pomeni, da mora vsebovati vse pogodbene elemente, predvsem pa morajo takšno pogodbo skleniti vsi lastniki in solastniki etažnih enot“ oziroma, kot navaja isti avtor v članku Upravljanje in ureditev medsebojnih razmerij v etažno razdeljenih stavbah, Pravna praksa, 2004, št. 1, str. 12-14, je „za sklenitev pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerjih potrebno pridobiti soglasje vseh solastnikov poslovne stavbe“.

(5) Citirana odločba potrjuje, da predstavlja določitev ključa delitve stroškov obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe posel izrednega upravljanja. Ali nek posel predstavlja posel redne ali izredne uprave pa se (ob izostanku izrecne zakonske določbe) presoja glede na naravo/vsebino posla in ne po kriteriju, ali gre za večstanovanjsko ali poslovno stavbo, zato ni utemeljeno stališče pritožnice, da citirana odločba (četudi se nanaša na večstanovanjsko stavbo) za obravnavano zadevo ni uporabljiva.

(6) Glej dr. Matjaž Tratnik, Upravljanje večstanovanjskih stavb – razmejitev med posli redne in izredne uprave, Podjetje in delo, 2006, št. 6-7, str. 1177-1186, kjer avtor poudarja, da večinsko odločanje pomeni omejite solastninske pravice etažnih lastnikov oziroma solastnikov, zato je treba možnost večinskega odločanja razlagati restriktivno. Pomeni, da je treba obravnavani poseg v dvomu šteti za posel, ki presega redno upravljanje, za katerega se zahteva soglasje vseh solastnikov oziroma etažnih lastnikov.

(7) Ta lastnost kvalificira občasne terjatve. S. Cigoj, Komentar obligacijskih razmerij, Uradni list SRS, Ljubljana 1984, str. 1164. (8) To velja tudi za občasne terjatve nastale na podlagi zakona ali podzakonskega akta. Glej npr. VS RS II Ips 80/2014 in VSK Cp 917/2013. (9) Prim. A. Galič, Pravdni postopek: zakon s komentarjem, 2. knjiga, GV Založba, 2006, str. 171 (v nadaljevanju Komentar).

(10) Tožeča stranka je v vlogi „Sprememba tožbe“ z dne 19. 1. 2015 zahtevala povrnitev istih stroškov, ki so za isto stavbo nastali v istem vtoževanem obdobju, le da tokrat (v obliki podrednega tožbenega zahtevka) na podlagi 115. člena SPZ.

(11) Prim. Komentar, str. 199.