Jedro

Določba 3. člena sporne najemne pogodbe je jasna in nedvoumna in zato ne dopušča dopolnilnih razlagalnih metod v smislu določbe drugega odstavka 82. člena OZ za kar se zavzema pritožnica. Ta zakonska določba pride praviloma v poštev šele, če je med pravdnima strankama pogodbena določba sporna, razen tega pa mora biti tudi tako nejasna, da ni mogoče nedvoumno zaključiti, da je mogoč zgolj njen enoznačen (ekskluziven) pomen.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijanim delom sodbe je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala, da ji tožena stranka plača znesek 72.000,00 EUR skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 24. 1. 2008 dalje do plačila, v roku petnajst dni pod izvršbo.

Zoper navedeno sodbo vlaga pritožbo tožeča stranka. Uveljavlja pritožbena razloga nepravilne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter posledično zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga, naj pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v dopolnitev in ponovno odločanje. Poudarja, da je popoln nesmisel razumevanje in tolmačenje prvostopnega sodišča, po katerem naj bi najemodajalec stanovanja najemniku stanovanja kršil konkurenčno prepoved zgolj v primeru, če bi v času trajanja najemnega razmerja s kom tretjim sklenil najemno pogodbo. Vendar pa dokler je najemnik v stanovanju in ga uporablja, ga ne zanima, ali najemodajalec sklepa pogodbe ali kakršnekoli dogovore s tretjimi. Vse skupaj pa dobi popolnoma novo dimenzijo, ko bi tretji prišel v stanovanje, seveda potem, ko bi ga najemodajalec vrgel ven in se skliceval na novo oziroma drugo pogodbo. Za približno takšno situacijo pa gre v obravnavanem primeru. Konkurenčna prepoved, kot jo tolmači in razume prvostopno sodišče, je popoln nesmisel. Najemodajalec tako razumljene konkurenčne prepovedi v času trajanja najema sploh ne more kršiti, če predhodno ne odstrani panojev tožeče stranke. Predmet najema po najemni pogodbi med pravdnima strankama z dne 16. 6. 2003 je bila cela ograja, ki ograjuje toženčevo nepremičnino ob C. cesti. Zaradi specifičnosti predmeta najema je povsem jasno, da je predmet najema bila tista stran, ki je orientirana proti eni najbolj prometni cesti v Ljubljani, C. cesta. Tožena stranka kot najemodajalec ograje oziroma objekta ne bi mogel kršiti konkurenčne prepovedi na način, kot jo razume prvostopno sodišče, če predhodno ne bi odstranil nosilcev oglasnih panojev tožeče stranke. Navedba prvostopnega sodišča, da torej tožeča stranka niti ni zatrjevala, da naj bi toženec že v času veljavnosti najemne pogodbe, sklepal drugo pogodbo s tretjim, je neutemeljena in brezpredmetna. Iz samega, v teku sodnega postopka nesporno ugotovljenega dejanskega stanja, je razvidno, da se je tožena stranka sama odločila, da bo protipravno odpovedala pogodbo s tožečo stranko. Seveda tega ne bi storila, če ne bi imela pred tem že dogovorjen posel s konkurenčno družbo E. M. d.o.o.. Slednjega toženec tudi ni nikoli zanikal. Tožeča stranka je prvemu sodišču predlagala, da naj toženi stranki naloži predložiti pogodbo, ki jo ima sklenjeno s podjetjem E. M.. Toženec se je temu upiral, prvo sodišče pa iz nerazumnih razlogov teh okoliščin sploh ni ugotavljalo. Nesporno dejstvo je, da so na istih lokacijah, kjer je imela inštalirane oglasne panoje tožeča stranka, že čez nekaj dni stali oglasni panoji družbe E. M. d.o.o.. Te oglasni panoji konkurenčne družbe E. M. d.o.o. tam stojijo še danes. Gre za izigravanje in toženčevo zavestno škodovanje toženi stranki. Prvostopno sodišče z nerazumnim in pravno neutemeljenim naziranjem in tolmačenjem pogodbenih določil takšno ravnanje dopušča. Določilo 3. člena najemne pogodbe ne more predstavljati konkurenčne prepovedi. Obravnava celotnega dejanja in aktivnosti tožene stranke kaže na to, da je toženec že v času, ko je tožeči stranki dne 5. 6. 2007 podal neutemeljeno odpoved, vedel in zavestno skušal prevarati tožečo stranko, da bi pod pretvezo obnove nepremičnine odstranil oglasne panoje tožeče stranke. To dejstvo je dokazano in o tem se je jasno in nedvomno izreklo tudi pritožbeno sodišče. Prvostopno sodišče bi moralo v tem postopku na podlagi izvedenega dokaznega postopka ugotoviti, da je bila sama odpoved najemne pogodbe z dne 5. 6. 2007 neveljavna in zaradi tega brez učinka za tožečo stranko. Kot nesporno je bilo namreč ugotovljeno, da je bila odpoved najemne pogodbe podana izključno z namenom sklenitve najemne pogodbe za uporabo istih lokacij za oglasne panoje z drugim konkurenčnim oglasnim podjetjem. Odpoved pa je nadalje temeljila na neresničnih navedbah in sicer, da naj bi toženec imel namen obnavljati hišo, kar se je kasneje izkazalo za popolno laž. Samo tri dni po odstranitvi oglasnih panojev tožeče stranke so na istih lokacijah bili postavljeni nosilci oglasnih panojev konkurenčnega podjetja. Zato je treba celotno aktivnost toženca, to je že od 5. 6. 2007 dalje, obravnavati kot dejanja, usmerjena k jasnemu cilju, da se kljub drugačnemu pogodbenemu dogovoru znebi tožeče stranke tako, da s prevaro odstrani njene oglasne panoje in drugemu podjetju oziroma tretjemu dovoli postavitev njegovih oglasnih panojev. Tako je jasno, da je sklenitev pravnega posla s tretjo osebo toženec jasno načrtoval in celo v celoti izvedel že v času trajanja najemnega razmerja s tožečo stranko. Odpovedni rok je namreč pogodbeno določen v trajanju treh mesecev. Toženec najemne pogodbe s tožečo stranko ne bi odpovedal, če ne bi imel predhodno že sklenjene pogodbe ali vsaj poslovnega dogovora z drugim podjetjem, da na ista mesta postavi svoje nosilce oglasnih panojev. Višje sodišče v Ljubljani je že v sklepu z dne 10. 11. 2010 jasno in nedvoumno zapisalo, da gre za očitno toženčevo deliktno ravnanje. Zakonski dejanski stan, na podlagi katerega je treba presojati vse okoliščine, predstavlja določba drugega odstavka 243. člena OZ, po katerem ima v primeru prevare ali namerne neizpolnitve ter neizpolnitve iz hude malomarnosti upnik pravico zahtevati od dolžnika povrnitev celotne škode, ne glede na to ali je dolžnik vedel za posebne okoliščine, zaradi katerih je nastala. Prav ta dokazna ocena toženčevega jasnega deliktnega ravnanja, bi morala imeti direkten vpliv tudi na presojo konkretne zadeve. Tako kot je tožeča stranka že v eni od prejšnjih pritožb izpostavila prestrog pravni standard prvostopnega sodišča, čemur je višje sodišče s sklepom opr. št. I Cp 3992/2010, z dne 10. 11. 2010 v celoti pritrdilo, tako v tej pritožbi enako izpostavlja popolno odsotnost zgoraj navedenega dejstva deliktnega ravnanja toženca pri sedaj izpodbijani prvostopni sodni odločbi. Izpodbijana odločba bi vzdržala pravno presojo le, če bi toženec sploh imel možnost oddati v najem tretji osebi drugo lokacijo. Vendar te možnosti ni imel in vedno je govora samo in izključno o šestih nosilcih oglasnih panojev na ograji toženčeve hiše, ki je usmerjena proti C. cesti v Ljubljani. Na istih lokacijah so nekaj dni po protipravni odstranitvi panojev tožeče stranke namreč že stali drugi panoji tretje osebe oziroma konkurenčnega podjetja. Dovolj dobro je bilo pojasnjeno, da je bil predmet najema po najemni pogodbi točno določen prostor, na katerem je tožeča stranka s sklenitvijo najemne pogodbe pridobila pravico postaviti svoje nosilce oglasnih panojev. Na tej lokaciji je torej imela ves čas posest, ki jo je navzven manifestirala z montažo fiksnih nosilcev oglasnih panojev. Dokler so na ograji bili montirani ti nosilci, ni bilo teoretične možnosti, da bi tretja oseba lahko kakorkoli motila tožečo stranko oziroma z drugimi besedami, da bi toženec kršil tako imenovano konkurenčno prepoved. Zato bi morala tretja stranka, v konkretnem primeru konkurenčno podjetje E. M. d.o.o., prepričati najemodajalca, da najprej odpove obstoječo pogodbo in nato odstrani njegove nosilce oglasnih panojev, nakar bi tretji lahko na istem mestu namestil svoje nosilce oglasnih panojev. Opisano ravnanje tožencev pa je zavestna prevara tožeče stranke. Temu se je tožeča stranka poskušala izogniti in zato v pogodbo vnesla določilo 3. člena. Prvostopno sodišče se ni dovolj poglobilo v samo materijo spornega razmerja in tako je sama zadeva ostala v precejšnji meri nerazumljena in dejansko stanje neutemeljeno. Posledično je zmotno uporabljeno materialno pravo. Prvostopno sodišče bi moralo ob že prej omenjeni in dokazani okoliščini deliktnega ravnanja toženca pri razlagi posameznih določil pogodbe uporabiti zakonsko navodilo, ki ga določa drugi odstavek 82. člena OZ. Pri razlagi spornih določil se namreč ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v tem zakoniku. Ob uporabi vseh splošnih načel obligacijskega prava, še posebej pa načela pravičnosti, bi morala biti odločitev sodišča drugačna.

Tožena stranka je odgovorila na pritožbo in predlaga zavrnitev pritožbe.

Pritožba ni utemeljena.

Pravno odločilen zakonski dejanski stan, ugotovljen v izpodbijani sodbi, je, da je tožena stranka že po izteku odpovednega roka in s tem po prenehanju najemne pogodbe, sklenjene med pravdnima strankama, sklenila najemno pogodbo s konkurenčno družbo. Takšna dejanska ugotovitev sodišča prve stopnje temelji tudi na pravilni porazdelitvi dokaznega in trditvenega bremena pravdnih strank, predvsem v tej smeri pravilnim zaključkom sodišča prve stopnje, da tožeča stranka niti ni zmogla trditvenega bremena, da naj bi tožena stranka sklenila kakšno najemno pogodbo še v času trajanja najemne pogodbe, kar bi ji edino lahko zagotovilo uspešno uveljavitev predmetnega tožbenega zahtevka. Določba 3. člena sporne najemne pogodbe, ki je pravno odločilna za presojo tovrstnega vprašanja, je namreč tudi jasna in nedvoumna in zato ne dopušča dopolnilnih razlagalnih metod v smislu določbe drugega odstavka 82. člena OZ za kar se še zavzema pritožnica. Ta zakonska določba pride praviloma v poštev šele, če je med pravdnima strankama pogodbena določba sporna, razen tega pa mora biti tudi tako nejasna, da ni mogoče nedvoumno zaključiti, da je mogoč zgolj njen enoznačen (ekskluziven) pomen(1). Nobena od obeh okoliščin pa v konkretnem primeru ni izkazana. Sama vsebina omenjene pogodbene določbe namreč med pravdnima strankama v postopku pred sodiščem prve stopnje ni bila sporna, tožeča stranka ni nadalje niti predočila, kako bi jo bilo treba razlagati in ni navedla razloga za morebitno drugačno razlago, prav tako pa je že na prvi pogled tako jasna, da ne dopušča večznačnih oziroma mnogoznačnih pomenov. Ali še drugače povedano: semiotičen pomen je v konkretnem primeru enak semantičnemu. Tožeča stranka bi morala torej trditi, da je tožena stranka sklenila pogodbo z drugo pravno osebo še pred potekom trimesečnega odpovednega roka. Ker takšnih trditev niti ni uveljavljala, je predmetna tožba nesklepčna, kot pravilno materialnopravno ugotavlja tudi sodišče prve stopnje. Ob povedanem je zato tudi irelevantno obširno pritožbeno navajanje začasne dinamike odstranjevanja oglasnih panojev tožeče stranke in nameščanja novih ter da naj bi bila pogodba z drugo pravno osebo dejansko sklenjena že pred potekom odpovednega roka. V tem delu gre celo za nedopustno uveljavljanje pritožbene novote v smislu določbe prvega odstavka 337. člena ZPP, po kateri sme pritožnik v pritožbi navajati nova dejstva in predlagati nove dokaze le, če izkaže, da jih brez svoje krivde ni mogel navesti oziroma predložiti do prvega naroka za glavno obravnavo oziroma do konca glavne obravnave, če so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 286. člena tega zakona. Pritožnica pa niti ne pojasni, zakaj tovrstnih trditev ni uveljavlja že pred sodiščem prve stopnje.

Posledično nadalje tudi ni mogoče upoštevati pritožbenega sklicevanja na to, da je pred sodiščem prve stopnje predlagala, da naj sodišče od tožene stranke zahteva predložitev nove najemne pogodbe, sklenjene z drugo pravno osebo. Gre namreč za poskus pridobivanja tako imenovanega prepovedanega informativnega dokaza, brez predhodne potrebne trditvene podlage, ki bi šele omogočila oziroma dopustila uveljavljanje ustrezne dokazne ponudbe, med drugim tudi zahtevo po realizaciji edicijske dolžnosti nasprotne pravdne stranke (2). Tožeča stranka pa celo tudi tega dokaznega predloga ni uveljavljala v zvezi z na novo postavljenim primarnim tožbenim zahtevkom, temveč v zvezi in zaradi potreb uveljavitve prvotnega primarnega zahtevka na plačilo odškodnine, o katerem pa sodišče prve stopnje z izpodbijano odločbo sploh ni odločalo (glej podatke iz spisa). Tudi iz tega razloga je njena pritožbena zahteva po dopolnitvi dokaznega postopka v omenjeni smeri neutemeljena.

Ob povedanem se izkažejo pravno nepomembne tudi obširne pritožbene navedbe o tem, da naj bi tožena stranka prevarala tožečo stranko in ji navajala neresničen odpovedni razlog češ, da odpoveduje pogodbo zaradi prenove objekta in ne zaradi sklenitve pogodbe z novim najemnikom. Odpoved pogodbe pomeni enostransko oblikovalno upravičenje ene od pogodbenih strank oziroma enostransko izjavo pogodbene stranke, ki v konkretnem primeru tudi ni terjala pojasnitve odpovednega razloga. Očitano deliktno ravnanje pa bo lahko odločilno pri presoji sedaj podredno postavljenega tožbenega zahtevka, ki je uveljavljen na podlagi odškodninske odgovornosti tožene stranke tožeči stranki, utemeljevane na podlagi trditev, da je tožena stranka tožečo stranko na opisan način zavedla tako, da ta ni uveljavljala prednostne pravice do sklenitve nove najemne pogodbe z njo. V zvezi s sedaj uveljavljenim tožbenim zahtevkom na plačilo pogodbene kazni, dogovorjene v citirani določbi pogodbe, pa očitano nedopustno ravnanje tožene stranke na samo veljavnost izjave o odpovedi najemnega razmerja oziroma na posledično prenehanje sporne najemne pogodbe nima nobenega pravnega učinka.

Ob povedanem je moralo pritožbeno sodišče pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo (353. člen ZPP). Dejansko stanje je bilo namreč v zadostnem obsegu in pravilno ugotovljeno, nanj pa tudi pravilno uporabljeno materialno pravo, prav tako pa pritožbeno sodišče ni ugotovilo nobenih po uradni dolžnosti ugotovljenih kršitev procesnega značaja.

V skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP je pritožbeno sodišče odločilo še o pritožbenih stroških. Ker tožeča stranka ni uspela s pritožbo, sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP). Tožena stranka pa tudi sama krije stroške odgovora na pritožbo, saj ta ni pripomogel pri odločanju o pritožbi (prvi odstavek 155. člena ZPP).

(1) Pogodbeno določilo je sporno, če ga pogodbeni stranki ne razumeta enako oziroma mu pripisujeta različen pomen (glej npr. v sodni praksi: VS RS, sodba II Ips 244/2008, z dne 6. 10. 2011 in VS RS sodba in sklep II Ips 572/2008 z dne 6. 10. 2011, obljavljeni v bazi IUS- INFO).

(2) Glej v ustaljeni sodni praksi napr: VSRS Sodba II Ips 359/2006, z dne 13. 11. 2008; objavljena v sodni bazi: IUS INFO