Jedro

Pravilnik določa razmerje med lastnikom in upraviteljem, v ničemer pa ne posega v najemno razmerje med najemodajalcem in najemnikom. Pogodbeni stranki zavezuje najemna pogodba, na katero Pravilnik nima nobenega vpliva; upravitelj pa niti z Aneksom št. 4 niti s Pravilnikom ni pridobila statusa najemodajalca.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka sama nosi pritožbene stroške, dolžna pa je tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 499,78 EUR, v 15 dneh, v v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do izpolnitve obveznosti.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje se je z izpodbijano sodbo nalog za izpraznitev poslovnih prostorov z dne 1.4.2016 vzdržalo v veljavi in toženi stranki naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke.

2. Zoper navedeno sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka. Predlagala je spremembo, podrejeno razveljavitev izpodbijane sodbe ter priglasila pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka je navedbam v pritožbi nasprotovala, predlagala potrditev izpodbijane sodbe ter priglasila stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je nalog za izpraznitev poslovnih prostorov vzdržalo v veljavi z naslednjimi nosilnimi razlogi: - tožeča stranka je kot najemodajalec aktivno legitimirana za odpoved najemnega razmerja; - pravdni stranki sta imeli sklenjeno najemno pogodbo za nedoločen čas, tožeča stranka pa je najemno pogodbo odpovedala v skladu z Zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) in 7. členom pogodbe, v katerem je določen način odpovedi najemnega razmerja; - tožena stranka ni dokazala ustnega dogovora, po katerem naj bi bilo na sestanku 16.10.2015 s strani upravljavca poslovnega prostora zagotovljeno, da do odpovedi najemnega razmerja ne bo prišlo še dve leti.

6. Tožena stranka sodišču prve stopnje primarno očita bistveno kršitev določb postopka, ki jo vidi v tem, da je prvostopenjsko sodišče zaslišalo zgolj dve od predlaganih prič, ne pa tudi direktorja in prokuristke tožene stranke. Pri tem je očitno spregledala, da je v dokaznem postopku zaslišani priči predlagala sama, nobena od njiju pa ni potrdila njenih navedb o ustnem dogovoru, ki naj bi bil dosežen na sestanku 16.10.2015, in po katerem bi bilo najemno razmerje podaljšano še za vsaj dve leti. Poleg tega tožena stranka z ničemer ni pojasnila, zakaj tak dogovor – če naj bi bil dejansko dosežen – ni niti omenjen v aneksu št. 4, sklenjenem 8.12.2015, torej skoraj dva meseca po sestanku. Glede na to, da naj bi se najemna pogodba po zatrjevanju tožene stranke bistveno spremenila glede trajanja najema, ni logično in tudi ne življenjsko, da tega dogovora pravdni stranki ne bi zapisali: bodisi tako, da bi sklenili poseben aneks, ali pa bi ta dogovor vnesli v aneks št. 4. Tega nista storili, nasprotno, v aneksu št. 4 glede trajanja najema ni nobenega govora, pač pa se je spremenil le prejemnik plačila najemnin. Trajanje najemna je ena od bistvenih sestavin najemne pogodbe, zaradi česar bi pogodbeni stranki - če bi želeli spremeniti trajanje najemnega razmerja - morali skleniti pisni dogovor, še zlasti, ker sta v osnovni pogodbi opredeliti drugačen čas trajanja najema.

7. Sodišče ima pravico in dolžnost, da najprej izvrši izbor dejstev, ki se bodo dokazovala, in dokazov, s katerimi se bodo ta dejstva dokazovala (načelo proste presoje dokazov v širšem smislu). Po oceni višjega sodišča je v izpodbijani sodbi odločeno v skladu z gornjim načelom, ki omogoča tudi realizacijo racionalnosti in ekonomičnosti postopka. Zahteva po enakem varstvu pravic, ki izhaja iz 22. člena Ustave RS, in se mora odražati tudi v dokaznem postopku, še ne pomeni, da ima pravdna stranka pravico do izvedbe prav vseh dokazov, ki jih predlaga. Če sodišče razumno oceni, da nekateri predlagani dokazi oziroma dejstva, ki naj se z njimi ugotovijo, za odločitev v sporu niso odločilna, ali da je neko dejstvo že dokazano, nadaljnjih dokazov ni dolžno izvajati. O obstoju kršitve pravice do enakega varstva pravic v postopku zato ni mogoče sklepati zgolj na podlagi okoliščine, ali je sodišče izvedlo vse predlagane dokaze, pač pa je pri tem potrebno upoštevati vse okoliščine primera in celoten tek postopka.

8. V načelu ima stranka ne le pravico do predlaganja dokazov, marveč tudi pravico do izvedbe predlaganih dokazov. Pravica do predlaganja dokazov bi bila nesmiselna, če bi imelo sodišče polno diskrecijsko pravico, da dokaznemu predlogu ugodi, ali pa ga zavrne. Korist od predlaganja dokazov ima stranka šele, če sodišče predlagane dokaze tudi izvede. Vendar pa to ne pomeni, da je pravica do izvedbe predlaganih dokazov neomejena. Sodišče ima tu določeno diskrecijo in lahko zavrne izvedbo dokaza, ki ne bi bil bistven za zadevo (prim. odločbi Ustavnega sodišča RS, Up 107/96 z dne 25.9.1996 in Up 181/95 z dne 28.5.1998). Če sodišče razumno oceni, da nekateri predlagani dokazi oziroma dejstva, ki naj se z njimi ugotovijo, za odločitev v sporu niso odločilni, ali pa da je neko dejstvo že dokazano, nadaljnjih dokazov ni dolžno izvajati (prim. odločbo Ustavnega sodišča Up 175/98 z dne 16.2.2002). Prav tako ne, če oceni, da izvedba predlaganega dokaza na odločitev ne bi mogla vplivati (prim. odločbo Ustavnega sodišča RS Up 90/98 z dne 10.10.2000). Podobna je tudi praksa Vrhovnega sodišča Republike Slovenije: sodišče sme zavrniti izvedbo dokaza, katerega dokazno sporočilo ne bi moglo odločilno vplivati na odločitev sodišča (prim. sodba II Ips 554/99).

9. Iz tega razloga višje sodišče kot pravilno potrjuje ravnanje sodišča, ki v dokaznem postopku ni zaslišalo direktorja tožene stranke R. I., prokuristke tožene stranke M. S. ter prorektorja M. Z. Do tedaj izvedeni dokazni postopek, zlasti dokazni predlogi tožene stranke same, namreč v ničemer ni potrdil njenih navedb o sklenjenem dogovoru, zaradi česar je bilo zaslišanje še ostalih predlaganih prič odveč. Listina je najzanesljivejše in najučinkovitejše dokazno sredstvo, za razliko od prič, ki so lahko nezanesljiv spoznavni vir, še zlasti, če gre za oddaljene dogodke. Zaradi načela ekonomičnosti in pospešitve postopka (1. odstavek 11. člena ZPP) v primeru, ko sodišče na podlagi do tedaj izvedenih dokazov ne ugotovi resničnosti navedb stranke, ni potrebno, da izvede še druge dokaze, še zlasti, ko dokazi stranke same ne podpirajo njenih navedb.

10. V primeru zavrnjenih dokaznih predlogov gre zgolj za vprašanje uporabe sodnikovega pooblastila glede izvedbe dokazov (2. odstavek 213. člena ZPP), vprašanje dokazne ocene dotlej izvedenih dokazov (8. člen ZPP) in tako v končni posledici za vprašanje dejanskega stanja. Odločitev o tem, da sodišče ne izvede predlaganih dokazov, zato ne predstavlja kršitve določb pravdnega postopka. Višje sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v zadevi pravilno in v zadostni meri ugotovilo dejansko stanje.

11. Toda, tudi v primeru, da bi bilo toženi stranki na sestanku 16.10.2015 res zagotovljeno, da najemno razmerje določen čas ne bo odpovedano in da v tem času ne bo prišlo do sprememb, bi to lahko pomenilo kvečjemu obljubo, ki ne ustvarja (nobenih) obveznosti. To pa pomeni, da izjava tožeče stranke – tudi če bi jo tožena stranka dokazala – ne bi bila zavezujoča, saj za kaj takega ni nobene pravne podlage. Tudi iz tega razloga je bilo dodatno izvajanje dokazov odveč.

12. Glede aktivne legitimacije tožeče stranke pritožba ne mere uspeti z navedbami, da tožeča stranka – kljub formalnemu poimenovanju – nikoli ni nastopala kot najemodajalec, pač pa je ta status imela in uveljavljala B. B. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je v aneksu št. 4 kot najemodajalec nedvoumno označena tožeča stranka, na upravitelja (A. A. v Ljubljani, B. B.) pa so prenesene (le) točno določene naloge. Zaradi tega ni mogoče govoriti o tem, da tožeča stranka nima aktivne legitimacije za vložitev odpovedi najemnega razmerja. Z aneksom št. 4 se v obstoječe najemno razmerje ni poseglo, razen glede nakazovanja najemnin in stroškov, še najmanj na način, da bi upravitelj postal tudi najemodajalec.

13. Aneks št. 4. ne pomeni sklenitev pogodbe v korist tretjega (prim. 126. člen OZ). Upravitelj ni pridobil samostojne pravice do najemnin in stroškov kot najemodajalec, pač pa je bil upravičen zgolj do njihovega prejemanja. To upravičenje mu tudi ne daje pravice odločati o trajanju najemnega razmerja, prav tako pa se tožeča stranka s tem, ko je B. B. pridobila status upravitelja, ni odpovedala svojim pravicam kot najemodajalec. To pa pomeni, da za izvrševanje svoji pravic ni potrebovala soglasja upravitelja, kar nenazadnje izhaja tudi iz izrecne navedbe v Aneksu št. 4, kjer je v (5.) točki 1. člena navedeno, da se aneks sklepa (zgolj) zaradi ugotovitve spremembe prejemnika plačila. Tega v ničemer ne spreminja niti Pravilnik o upravljanju s stvarnim premoženjem A. A. v Ljubljani. Kot pravilno pojasnjuje že prvostopenjsko sodišče, omenjeni pravilnik določa razmerje med A. A. v Ljubljani kot lastnikom in B. B. kot upraviteljem, v ničemer pa ne posega v najemno razmerje med najemodajalcem in najemnikom. Pogodbeni stranki zavezuje najemna pogodba, na katero Pravilnik nima nobenega vpliva; B. B. pa niti z Aneksom št. 4 niti s Pravilnikom ni pridobila statusa najemodajalca.

14. V zvezi s pritožbenimi navedbami, ki se nanašajo na kršitve javnega interesa in zlorabe pravice, tožena stranka neutemeljeno navaja, da se sodišče prve stopnje do njenih navedb v zvezi s tem ni opredelilo. Za vprašanje utemeljenosti zahtevka za odpoved najemnega razmerja niso relevantna vprašanja, za kakšen namen je tožeča stranka prejela stavbo x, prav tako ne, kakšno dejavnost namerava opravljati v poslovnih prostorih. Razlog, zaradi katerega se najemodajalec odloči odpovedati najemno razmerje, v ničemer ne vpliva na vprašanje, ali je bila odpoved veljavna. Povedano drugače: tudi, če je do odpovedi najemne pogodbe prišlo iz razloga, ki ni skladen z namenom, za katerega je tožeča stranka dobila v last stavbo in sporni poslovni prostor v njej, kot to zatrjuje tožena stranka, to v ničemer ne vpliva na vprašanje, ali je je najemno razmerje odpovedala v skladu s pogodbo oziroma zakonom. Sodišče prve stopnje se do teh navedb ni posebej opredelilo, ker je (v 12. točki obrazložitve) pravilno navedlo, da te navedbe niso bistvene za odločitev o zahtevku. Sodišču se namreč v obrazložitvi odločbe ni treba opredeljevati (med drugim) do tistih navedb strank, ki za odločitev niso relevantne (prim. II Ips 692/2003 z dne 24.2.2005).

15. Višje sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so relevantne za presojo pravilnosti izpodbijane sodbe (1. odstavek 360. člena ZPP). Ker je ugotovilo, da izrecno uveljavljeni pritožbeni razlogi niso utemeljeni, niso pa podane niti kršitve, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in materialnopravno pravilno sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

16. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi pritožbene stroške, dolžna pa je tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo. Le-ti so odmerjeni po specificiranem stroškovniku in v skladu z odvetniško in taksno tarifo.