Jedro

Pri presoji, čigava pravica ima prednost, je treba upoštevati, da dolžnik v času, ko je toženec pridobil zastavno pravico, dejansko ni bil več lastnik spornega stanovanja, saj je z njim že v letu 1998 razpolagal. Takrat so zato že na prvega kupca, ne glede na izostanek zemljiškoknjižnega vpisa, prešla stvarnopravna upravičenja v obsegu, ki bi mu zagotavljala pravno varstvo v izvršbi. Kasneje so s pogodbami prešla tudi na njegova pravna naslednika. Zastavna pravica pridobljena na le še formalno dolžnikovem premoženju zato ne more imeti prednosti pred tožnikovo lastninsko pravico.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku za ugotovitev nedopustnosti izvršbe glede nepremičnine - posameznega dela stavbe z ID znakom 000 in razveljavitev opravljenih izvršilnih dejanj (točka I izreka). Tožencu je še naložilo, da tožniku povrne stroške postopka v višini 1.816,45 EUR s pripadki (točka II izreka).

2. Tožnik v pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). Predlaga spremembo izpodbijane odločitve tako, da bo zahtevek tožnika zavrnjen ali njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglaša pritožbene stroške.

Pritožnik v uvodu pritožbe povzema dejstva, ki jih šteje za relevantna. Meni, da le-ta ne omogočajo primerjave s primeri, ki so bili obravnavani v sodbah Vrhovnega sodišča RS in na katere se je oprlo sodišče prve stopnje. V teh primerih so pogodbe sicer imele zemljiškoknjižna dovolila, ki pa v zemljiški knjigi niso bila izvedljiva. Nemožnost oziroma opustitev vpisa lastninske pravice ni bila na strani tožnikov. V konkretnem primeru pa vse tri navedene pogodbe vsebujejo ustrezno dovolilo, na podlagi katerega bi bil vpis mogoč. Ne glede na to se je družba X, d. o. o., vpisala v zemljiško knjigo šele 7. 3. 2006, ko je že bila vpisana zaznamba sklepa o izvršbi v korist toženca. A. A. svoje pogodbe zemljiški knjigi sploh ni predložila, vpisa v zemljiško knjigo pa ni predlagal niti tožnik.

Ob sklepanju pogodbe med A. A. in tožnikom je bila v zemljiški knjigi že vpisana zaznamba sklepa o izvršbi pri celotnem deležu družbe X, d. o. o., to je pravne prednice A. A. Tožnik je torej ob nakupu stanovanja vedel oziroma je moral vedeti, da je na stanovanju, ki ga kupuje, vknjižena zaznamba izvršbe in s tem hipoteka za zavarovanje terjatve toženca. Zapis v prodajni pogodbi, da se izvršba ne nanaša na stanovanje, pomeni goljufivo ravnanje prodajalke in napako sestavljalca pogodbe in notarja.

V tem postopku je nadalje pomembno, da je za isto nepremičnino, za katero se zatrjuje nedopustnost izvršbe, že tekla pravda. Tožbo je vložila družba D., d. o. o. (prej X, d. o. o). Zahtevek je bil zavrnjen, ker je imela družba D., d. o. o., pravni naslov za vknjižbo lastninske pravice, pa svojih interesov po lastni krivdi ni pravočasno zaščitila tako, da bi predlagala vpis lastninske pravice. Nesprejemljivo je, da sodišče odloči, da je izvršba na določeno nepremičnino dopustna, nato pa v novem postopku, glede iste nepremičnine, na podlagi kasnejših pogodb, odloči drugače. Gre za že razsojeno stvar, čeprav so stranke druge.

Do vprašanja že vpisane hipoteke ob sklepanju prodajne pogodbe tožnika, torej do vedenja tožnika za vpisano hipoteko, se kljub zatrjevanju toženca v odgovoru na tožbo sodišče ni opredelilo. S tem je storilo bistveno kršitev po 14. točki 339. člena ZPP.

3. Tožnik v odgovoru na pritožbo meni, da je odločitev sodišča prve stopnje pravilna, pritožba pa neutemeljena. Odločbe, na katere se sklicuje sodišče prve stopnje, so glede pravno relevantnih dejstev primerljive s konkretnim primerom. Izida pravd, ki sta jih zoper toženca vodila družba D., d. o. o., in B. B., sta irelevantna zaradi subjektivnih meja pravnomočnosti. Poleg tega družba D., d. o. o., za tožbo ni imela stvarne aktivne legitimacije, saj je bilo stanovanje takrat že last tožnika. Ker je toženec hipoteko pridobil na neposloven način v izvršbi, stanovanje pa že desetletje pred tem ni bilo več last dolžnika, toženec nanj ni mogel in ne more poseči z izvršbo ne glede na svojo dobro vero. Ugotovitve, da je vedel za izvenknjižno lastnino pridobiteljev, pa v pritožbi tudi ne izpodbije. Priglaša stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče najprej zavrača kritiko pritožnika, da odločbe, na katere se je sklicevalo sodišče prve stopnje, niso primerljive s konkretnim primerom zato, ker v s strani sodišča prve stopnje citiranih odločbah razlogi za nemožnost oziroma opustitev vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo, za razliko od konkretnega primera, niso bili na strani tožnikov. Ne glede na to, da so odločbe Vrhovnega sodišča glede te okoliščine različne(1), je pomembno predvsem to, da ta okoliščina pri odločanju ni (in enako velja tudi v konkretnem primeru) predstavljala odločilnega dejstva. V odločbah, kjer se je to vprašanje izpostavilo kot sporno, je jasno povedano, da je v primeru, ko je upnik pridobil zastavno pravico v izvršilnem postopku, tretji pa je pred tem pridobil veljavni zavezovalni in razpolagalni pravni posel, nepomembno, ali je tožnik izkazal zadosti skrbnosti, da zemljiškoknjižno stanje uskladi z dejanskim. Glede drugih okoliščin, ki so odločilne, pa so odločbe, na katere se je sklicevalo sodišče prve stopnje (glede posameznih spornih vprašanj), s konkretnim primerljive.

6. Sodišče prve stopnje se je do dejstva, da je toženec v času, ko je tožnik kupil sporno stanovanje, z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi na njem že pridobil zastavno pravico, vsebinsko opredelilo v točki 18 sodbe. Iz tam navedenih razlogov je mogoče razbrati, da je štelo to dejstvo za nerelevantno zato, ker je tožnik izkazal, da so že njegovi pravni predniki pred toženčevo pridobitvijo zastavne pravice v izvršbi, pridobili na sporni nepremičnini lastninsko pravico v pričakovanju. Ker ti razlogi zadoščajo, da pritožbeno sodišče opravi pritožbeni preizkus, kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana.

7. Iz neprerekanih trditev strank(2) in ugotovitev sodišča prve stopnje je mogoče povzeti sledeče relevantno dejansko stanje: Predmet izvršilnega postopka zoper dolžnika C. C. je nepremičnina – posamezni del stavbe z ID znakom 000 (v nadaljevanju stanovanje), ki je bil pred letom 2012, ko je bila vzpostavljena etažna lastnina, v zemljiško knjigo vpisan kot t. i. navidezna solastnina in sicer kot 64/1000 nepremičnine parc. št. 2, vl. št. 1 k. o. ... To stanovanje je dolžnik 24. 6. 1998 (skupaj z nekaterimi drugimi posameznimi deli) prodal kupcu X, d. o. o. Kupna pogodba, ki je vsebovala tudi zemljiškoknjižno dovolilo, je bila overjena 16. 7. 1998. Ta družba je 23. 7. 1998 stanovanje (z dne 28. 7. 1998 overjeno kupno pogodbo, ki je vsebovala zemljiškoknjižno dovolilo) prodala A. A. A. A. pa je stanovanje prodala tožniku s kupno pogodbo z dne 19. 2. 2008, overjeno 20. 2. 2008. V zavarovanje terjatve toženca je bila pri sporni nepremičnini (oziroma takrat še solastnem deležu celotne nepremičnine) 28. 1. 2002 opravljena vknjižba (pravilno: zaznamba) prepovedi odtujitve in obremenitve na podlagi izdane začasne odredbe; dne 11. 7. 2005, ko je bila opravljena zaznamba sklepa o izvršbi In 856/2005 z dne 6. 7. 2005, pa je toženec na stanovanju pridobil tudi zastavno pravico. Do tega trenutka se nihče od kupcev še ni vpisal v zemljiško knjigo kot (so)lastnik ali etažni lastnik.

8. V sodni praksi Vrhovnega sodišča, ki ji je sledila tudi praksa višjih sodišč, se je utrdilo stališče, da so na osebo, ki je pred upnikovo pridobitvijo zastavne pravice v izvršilnem postopku(3) razpolagala z veljavnim zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom za sporno nepremičnino, kljub odsotnosti zemljiškoknjižnega vpisa, že prešla stvarnopravna upravičenja v takšnem obsegu, ki ji zagotavlja pravno varstvo v izločitveni pravdi. Ob upoštevanju stališč Ustavnega sodišča in teorije temelji to stališče na razumevanju, da vknjižba lastninske pravice na nepremičnini, pridobljeni s pravnim poslom, nima (več) absolutnih učinkov. Že pred vknjižbo (in sicer takrat, ko izvedo za razpolaganje) začne, ob upoštevanju namena in vsebine načela zaupanja v zemljiško knjigo, učinkovati prenos lastninske pravice tudi do tretjih oseb, ki vedo, da je bil razpolagalni posel med zemljiškoknjižnim lastnikom in pridobiteljem že opravljen (nedobroverne osebe). Okoliščina, ali je upnik, ki je pridobil zastavno pravico v izvršilnem postopku, vedel za dolžnikovo razpolaganje z lastninsko pravico, ni pomembna, saj zastavne pravice ni pridobil na pravnoposlovni podlagi(4).

9. Upoštevaje navedeno stališče in relevantna dejstva konkretnega primera, je za odločitev v tej zadevi zato treba odgovoriti le na to, 1. ali je tožnik pridobil (vsaj) t. i. pričakovano lastninsko pravico in 2. ali tožniku dejstvo, da je do sklenitve zadnjega zavezovalnega in razpolagalnega posla (vključno z overitvijo) prišlo šele po tem, ko je toženec v izvršbi že pridobil zastavno pravico, odvzema pravno varstvo v izločitveni pravdi.

Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, pa je za odločanje nerelevantno, ali bi tožnikova pravna prednika (posledično pa tudi tožnik) ob ustrezni skrbnosti lahko poskrbela za (pravočasen) vpis svoje (so)lastninske pravice v zemljiško knjigo, prav tako pa je nerelavantno tudi vprašanje (ne)dobrovernosti tožnika in toženca.

10. V konkretnem primeru s pritožbo ni izpodbijano, da so vse tri kupne pogodbe poleg veljavnega zavezovalnega, vsebovale tudi veljaven razpolagalni pravni posel (to je overjeno zemljiškoknjižno dovolilo). Z dolžnika C. C. so zato na prvega kupca (to je X, d. o. o.) s sklenitvijo kupne pogodbe z dne 24. 6. 1998 in njeno overitvijo, kljub odsotnosti zemljiškoknjižnega vpisa, prešla stvarnopravna upravičenja v obsegu lastninske pravice v pričakovanju. V enakem obsegu so nato ta upravičenja na podlagi kupne pogodbe z dne 23. 7. 1998 prešla na A. A. in nato na podlagi kupne pogodbe z dne 19. 2. 2008 tudi na tožnika.

Pritožbeno sodišče ob tem pojasnjuje, da na prehod teh upravičenj, predvsem na prehod upravičenj na tožnika, ne more vplivati dejstvo, da je bila v zemljiški knjigi na podlagi začasne odredbe 28. 1. 2002 pri dolžnikovem solastnem deležu zaznamovana prepoved odtujitve in obremenitve. Dolžnik C. C. je namreč kupno pogodbo, s katero je odtujil (tudi) sporno stanovanje, sklenil že v letu 1998, torej preden je zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve začela učinkovati (99. člen ZZK-1(5). Ker zaznamba ne bi bila ovira za vknjižbo (so)lastninske pravice na prvega kupca, posledično ne bi mogla pomeniti ovire niti za vknjižbo (so)lastninske pravice na oba naslednja kupca (z začasno odredbo je bila prodaja prepovedana dolžniku, ne pa tudi njegovim pravnim naslednikom). Na to, ali je (tudi) tožnik pridobil pričakovano lastninsko pravico, pa seveda ne more vplivati niti zastavna pravica, ki jo je toženec pridobil z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi (87. člen ZZK-1(6)).

11. Odgovoriti je tako treba le še na vprašanje, ali ima v konkretnem primeru toženec, ki je zastavno pravico pridobil še preden je A. A. stanovanje prodala tožniku, pri poplačilu zato prednost pred tožnikovo pričakovano lastninsko pravico ali ne. Pritožbeno sodišče tudi v zvezi s tem pritrjuje stališču in razlogom, ki jih je navedlo sodišče prve stopnje.

Pri presoji, čigava pravica ima prednost, je tako treba upoštevati, da dolžnik C. C. v času, ko je toženec pridobil zastavno pravico, dejansko ni bil več lastnik spornega stanovanja, saj je z njim že v letu 1998 razpolagal. Kot je bilo že obrazloženo, so že takrat na prvega kupca, ne glede na izostanek zemljiškoknjižnega vpisa, prešla stvarnopravna upravičenja v obsegu, ki bi mu (ob upoštevanju v točki 8 sodbe izpostavljenega stališča(7)) zagotavljala pravno varstvo v izvršbi. Zastavna pravica pridobljena na le še formalno dolžnikovem premoženju zato ne more imeti prednosti pred tožnikovo lastninsko pravico, ki jo je veljavno pridobil od A. A., ta pa od družbe X, d. o. o. 12. Izid pravde, ki je tekla pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani pod opr. št. II P 484/2008 po tožbi družbe D., d. o. o., (prej X, d. o. o.), to je prvega kupca, na odločitev ne more vplivati. Pri tem ni pomembno le to, kar je poudarilo že sodišče prve stopnje (deloma različen predmet spora in drugačna dejanska podlaga), ampak predvsem to, da zaradi subjektivnih meja pravnomočnosti odločitev za tožnika ne more biti zavezujoča oziroma imeti zanj negativnih posledic. Ugovor pritožnika, da gre za že razsojeno stvar, je zato neutemeljen.

13. Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu drugega odstavka 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP sodbo potrdilo.

14. Ker toženec s pritožbo ni uspel, do povračila pritožbenih stroškov ni upravičen (prvi odstavek 154. člena v zvezi z 165. členom ZPP). Ker si tožnik z vložitvijo odgovora na pritožbo svojega procesnega položaja ni z ničemer izboljšal, pritožbeno sodišče stroške, ki so mu z njim nastali, ocenjuje za nepotrebne. Dolžan jih je zato nositi sam (155. člen v zvezi s 165. členom ZPP).

Op. št. (1): Tako na primer lastninska pravica tožnikov ni bila pravočasno vpisana v zemljiško knjigo iz razlogov na njihovi strani v zadevi II Ips 475/2008 in II Ips 441/2010. Op. št. (2): Neprerekane trditve niso bile predmet dokazovanja in jih je zato lahko za podlago odločitvi, sprejeti na nejavni seji, ne da bi s tem prikrajšalo stranke za pravico do izjave, upoštevalo tudi pritožbeno sodišče (III Ips 18/2011).

Op. št. (3): Po drugem odstavku 87. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) upnik z zaznambo sklepa o izvršbi na nepremičnini pridobi zastavno pravico (hipoteko), ki učinkuje od trenutka, od katerega učinkuje zaznamba izvršbe, če ni hipoteke pridobil že prej.

Op. št. (4): Primerjaj odločbe VS RS II Ips 475/2008, II Ips 385/2008, II Ips 220/2006, II Ips 132/2009, II Ips 441/2010, II Ips 324/2011 in druge.

Op. št. (5): Po prvi točki prvega odstavka 99. člena ZZK-1 je zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve ovira za vknjižbo pridobitve lastninske pravice na podlagi listine iz 1. oziroma 2. točke prvega odstavka 40. člena istega zakona le, če je bil podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu overjen po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve.

Op. št. (6): Prvi odstavek 87. člena ZZK-1 določa, da zaznamba izvršbe ni ovira za nadaljnje vpise.

Op. št. (7): Takšno materialnopravno stališče je bilo prvič zavzeto v odločbi VS RS II Ips 475/2008 z dne 5. 4. 2012, s čimer je bilo na podlagi novejših spoznanj pravne teorije in judikature Ustavnega sodišča nadgrajeno dotedanje stališče.